Cour d'Appel — 21 février 2020

Copies exécutoires délivrées aux parties le RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS


Cour d'appel de Paris


Pôle 4 - chambre 1


Arrêt du 21 février 2020


(no /2020, pages)


Numéro d'inscription au répertoire général : RG 18/17574-Portalis 35L7-V-B7C-B6BSD


Décision déférée à la cour : jugement du 01 juin 2018 -tribunal de grande instance de Paris - RG 17/10606


APPELANT


Monsieur L... N...
[...] , [...]
et encore : [...]
[...]


Représenté par Me Gérard Bancelin, avocat au barreau de Paris, toque : E0252 et par Me Pascale Flauraud, avocat au barreau de Paris, toque : K0090


INTIME


Monsieur R... E...
[...]
[...]


Représenté par Me Eric Lecocq, avocat au barreau de Paris, toque : E0075


Composition de la cour :


En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 15 janvier 2020, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant M. Claude Creton, président de chambre, chargé du rapport.


Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :


M. Claude Creton, président de chambre
Mme Christine Barberot, conseillère
Mme Monique Chaulet, conseillère


Greffier, lors des débats : M. Grégoire Grospellier


Arrêt :
-contradictoire
-par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
-signé par Claude Creton, président et par Grégoire Grospellier, greffier, présent lors de la mise à disposition.
















***


Par acte du 20 juin 2016, M. N... a consenti à M. E... une promesse unilatérale de vente portant sur les lots numéros 15, 34, 35, 36 et 37 d'une copropriété située à Paris, [...].


Au titre de la garantie de superficie calculée selon les dispositions de l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965, M. N... a déclaré que la superficie du bien est de 70,86 m², que celle des lots numéros 15, 35 et 36 réunis est de 66,67 m² selon le mesurage effectué par la société Chorus diagnostics, étant précisé que "bien que le document de Chorus diagnostics ne l'indique pas, le promettant précise que la superficie de 66,67 m² inclut également le lot 37".et que "le mesurage du lot 34 n'a pu être établi par le promettant compte tenu qu'il n'en est pas propriétaire à ce jour" ;


Le certificat de superficie annexé à l'acte précise que cette superficie se décompose comme suit :
- séjour/cuisine : 48,55 m²
- chambre : 13,45 m²
- salle d'eau : 4,67 m²,
alors que la partie séjour/cuisine correspond au lot no 34 qui, selon l'acte, a été expressément exclue du mesurage de la superficie de 66,67 m².


Par acte du 13 janvier 2017, M. N... a vendu à M. E... le lot numéro 51 "issu de la réunion des lots 15, 34, 35, 36 et 37" moyennant un prix de 1 140 000 euros, l'acte précisant que la superficie de ce lot est de 66,67 m² hors la superficie de la cuisine et rappelant que "le vendeur déclare que la superficie de 66,67 m² inclut également le lot 37, et ce quand bien même le document de Chorus diagnostics ne l'indique pas" et que "le vendeur, bien qu'informé de l'obligation de fournir à l'acquéreur la superficie des lots vendus soumis à la loi Carrez, n'a pas précisé la surface du lot 34 ni remis d'attestation de mesurage et correspond à la cuisine du lot 51 d'une surface d'environ 5 m²".


Faisant valoir que le mesurage qu'il a fait réaliser indique que la superficie de l'ensemble du bien, hors cuisine, est de 59,1 m², que la superficie de la cuisine est de 6,9 m², soit une superficie totale de 66 m², que le certificat de mesurage précise la surface de chacune des pièces (séjour : 39,9 m², cuisine : 6,9 m², chambre : 14,3 m², salle d'eau : 4,9 m²), M. E... a réclamé à M. N... le paiement de la somme de 129 390 euros compte tenu de l'écart de superficie, puis l'a assigné en paiement de cette somme sur le fondement de l'article 1619 du code civil.


Par jugement du 1er juin 2018, le tribunal de grande instance de Paris a condamné M. N... à payer à M. E... :
- la somme de 84 859,77 euros au titre de la différence de superficie garantie dans l'acte de vente et la superficie réelle du lot numéro 51 de la copropriété ;
- la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.


Le tribunal, se fondant sur les dispositions de l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 qu'il a substituées à celles de l'article 1619 du code civil sur lesquelles M. E... a fondé sa demande, a retenu que selon les déclarations du vendeur dans l'acte de vente du 13 janvier 2017, la superficie du lot numéro 51 est de 66,67 m² hors celle de la cuisine correspondant à l'ancien lot numéro 34 d'une superficie d'environ 5 m², mais y compris celle de l'ancien lot numéro 37 bien qu'il ne soit pas mentionné dans le certificat établi par la société Chorus diagnostics. Il a ajouté que M. N... ayant ainsi garanti que la superficie de l'intégralité du lot numéro 51 est de 71,67 m² (66,67 m² + 5 m²) alors que selon le certificat de mesurage produit par M. E... cette superficie est de 66 m² et selon le certificat de mesurage établi par la société Chorus diagnostics de 66,67 m², soit en moyenne 66,335 m², la différence est de 5,335 m², soit 7,44 %, de sorte que l'excédent de prix s'élève à 84 859,77 euros.


M. N... a interjeté appel de ce jugement.


Il indique que M. E... savait que la surface de l'appartement calculée selon les prescriptions de la loi Carrez n'était que de 66,67 m² puisque selon un message électronique que lui avait adressé l'agent immobilier le 22 décembre 2015, il avait été informé qu' "à la suite de la modification de la loi Carrez de l'appartement Quai d'Anjou notre client reformule son offre. Il se positionne sur une nouvelle offre à 1 085 000 € net vendeur" ; que si l'acte de vente mentionne de manière erronée une surface de 70,84 m² correspondant au mesurage qui avait été effectué le 6 décembre 2007, M. E... ne pouvait ignorer cette erreur ainsi qu'il résulte du courriel du 12 janvier 2016 lui indiquant : "je vous confirme également que l'acquéreur Monsieur E... a pris connaissance de la loi Carrez, ci-joint, réalisé par la société Chorus en date du 21 décembre 2015 soit 66,67 m² hors surface Carrez d'où l'effort fait par Barnes sur nos honoraires".


Il ajoute qu'en tout état de cause si un écart de superficie est pris en compte, ce doit être celui entre le mesurage effectué le 21 décembre 2015 mentionnant une superficie de 66,77 m² et celui effectué le 25 avril 2017 mentionnant une superficie de 66 m², soit un écart de 0,67 m² inférieur à 5 %.


Il conclut en conséquence au rejet de la demande de M. E... et à sa condamnation à lui payer la somme de 10 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.


M. E... conclut principalement à la condamnation de M. N... à lui payer la somme de 129 390 euros, subsidiairement à la confirmation du jugement et réclame en outre une somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.


SUR CE, LA COUR


Attendu que l'acte de vente porte sur le lot numéro 51, issu de la réunion des lots 15, 34, 35, 36 et 37 ; que le vendeur a déclaré que la superficie de ce lot, calculée conformément aux dispositions de l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965, "hors la superficie de la cuisine" correspondant au lot numéro 34, est de 66,67 m², et que la superficie du lot numéro 34, pour lequel il indique ne pas remettre de certificat de mesurage, est "d'environ 5 m²" ; qu'il résulte de ces éléments que M. N... a garanti que la superficie de l'intégralité du lot numéro 51 objet de la vente est de 71,67 m² ;


Attendu qu'il est constant que selon le mesurage effectué par la société Chorus diagnostic la superficie de l'intégralité du lot numéro 51 (et non de ce lot excepté celle de l'ancien lot numéro 34 comme indiqué de manière erroné dans l'acte de vente) est de 66,67 m² ; que selon le mesurage effectué par M. U... à la demande de M. E..., la superficie du lot numéro 51 est de 66 m² ; qu'ainsi que l'a retenu le tribunal, la superficie moyenne de ce lot est de 66,335 m² ;


Attendu que la différence de superficie par rapport à celle indiquée dans l'acte est de 5,335 m² correspondant à l'ancien lot numéro 34 ; que la superficie du lot est donc inférieure de 5,335 m² par rapport à celle exprimée dans l'acte, soit 7,44% de cette superficie ; que M. E... est donc fondé à réclamer à M. N..., au titre d'une réduction partielle du prix, la somme de 84 859,77 euros proportionnelle à la moindre mesure ; qu'il convient de confirmer le jugement et de rejeter les demandes formées sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;


PAR CES MOTIFS


Statuant publiquement


CONFIRME le jugement dans toutes ses dispositions ;


VU l'article 700 du code de procédure civile, rejette les différentes demandes ;


CONDAMNE M. N... aux dépens qui pourront être recouvrés directement, pour ceux dont il a fait l'avance sans avoir reçu provision, par Maître F... conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.






Le Greffier, Le Président,