Cour d'Appel — 26 février 2019

ARRET No
du 26 février 2019


R.G : No RG 18/00480 - No Portalis DBVQ-V-B7C-EN3Q




C...




c/


W...
W...
H...
SCP P... H... D...




FM


Formule exécutoire le :
à :


-SCP DELVINCOURT-CAULIER RICHARD


-SCP DUPUIS LACOURT MIGNE ESTIEUX


-SCP DOMBEKCOUR D'APPEL DE REIMS
CHAMBRE CIVILE-1o SECTION
ARRÊT DU 26 FEVRIER 2019


APPELANT :
d'un jugement rendu le 16 février 2018 par le tribunal de grande instance de CHARLEVILLE-MEZIERES,


Monsieur G... C...
[...]


COMPARANT, concluant par la SCP DELVINCOURT-CAULIER RICHARD, avocats au barreau de REIMS et ayant pour conseil la SELARL HARIR Ahmed, avocats au barreau des ARDENNES


INTIMES :


Monsieur Y..., S... W...
[...]


Madame X..., J... W... épouse R...
[...]


COMPARANT, concluant par la SCP DUPUIS LACOURT MIGNE ESTIEUX, avocats au barreau des ARDENNES


Monsieur F... H...
[...]


SCP P... H... D...
[...]


COMPARANT, concluant par SCP DOMBEK, avocats au barreau des ARDENNES, et ayant pour conseil, SCP KUHN, avocats au barreau de PARIS.


COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE :


Monsieur Francis MARTIN, président de chambre
Madame Véronique MAUSSIRE, conseiller
Madame Florence MATHIEU, conseiller


GREFFIER :


Monsieur MUFFAT-GENDET, greffier, lors des débats et Madame NICLOT, greffier, lors du prononcé,


DEBATS :


A l'audience publique du 08 janvier 2019, où l'affaire a été mise en délibéré au 26 février 2019,


ARRET :


Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 26 février 2019 et signé par Monsieur MARTIN, président de chambre, et Madame NICLOT, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.
* * * * *


Exposé du litige :


Par acte authentique reçu le 11 septembre 2013 en l'étude de Me F... H..., notaire à [...], Mme X... W... épouse R... et Monsieur Y... W... ont vendu à M. G... C..., pour un prix de 115 000 euros, un immeuble sis [...] . Cet immeuble est décrit à l'acte de vente comme étant constitué d'une maison d'habitation et de dépendances érigées sur la parcelle cadastrée section [...] , et comme comportant un passage commun avec Mme K... W... cadastré section [...] d'une superficie de 48 centiares, outre un droit de passage sur la propriété cadastrée section [...] dans le prolongement du passage commun.
M. G... C... a rencontré des difficultés avec l'occupant de la parcelle cadastrée [...] dans l'exercice de son droit de passage et c'est à cette occasion qu'il a découvert qu'un état liquidatif établi par notaire le 9 février 1955 précisait l'assiette du droit de passage précité, lequel n'est pas assis sur la totalité de la parcelle cadastrée [...] , comme il l'avait cru à la lecture de l'acte de vente, mais seulement sur une largeur de 2,38 mètres le long de sa propre parcelle.
Le 3 mars 2016, M. G... C... a fait assigner Me F... H..., la SCP P... H... Infantino, ainsi que M. Y... W... et Mme X... W... épouse R... devant le tribunal de grande instance de Charleville-Mézières, afin de voir, à titre principal, prononcer la résolution de la vente immobilière précitée, au motif que la maison était affectée d'un vice caché, de voir les vendeurs condamnés à lui restituer le prix, soit la somme de 115 000 euros, outre la somme de 11 500 euros correspondant au montant des frais de notaire ; à titre subsidiaire, M. G... C... a fait valoir que les consorts W... ont manqué à leur obligation de délivrance conforme et il a sollicité de ce chef la résolution de la vente et la restitution du prix de vente, outre la somme de 11 500 euros correspondant au montant des frais de notaire ; à titre infiniment subsidiaire, M. G... C... a fait valoir que les vendeurs ont commis une réticence dolosive et il a sollicité la nullité de la vente et la restitution du prix de vente de 115 000 euros outre le paiement de la somme de 11 500 euros correspondant au montant des frais de notaire ; enfin, il a fait valoir que Me F... H... a commis une faute délictuelle engageant sa responsabilité civile professionnelle par manquement à son devoir de conseil et de prudence en s'abstenant de l'avertir des conditions réelles d'exercice du droit de passage et en s'abstenant d'établir une origine de propriété trentenaire, et il a sollicité la condamnation de Me F... H... et de la SCP Rameau H... Infantino,in solidum avec M. Y... W... et Mme X... W... épouse R..., à lui payer la somme de 115 000 euros correspondant au montant du prix de vente, outre celle de 11 500 euros correspondant aux frais engendrés par la vente.
M. Y... W... et Mme X... W... épouse R... (ci-après "les consorts W..."), ainsi que Me F... H... et la SCP P... H... D..., ont demandé au tribunal de grande instance de Charleville-Mézières de débouter M. G... C... de toutes ses demandes, fins et conclusions.
Par jugement en date du 16 février 2018, le tribunal de grande instance de Charleville-Mézières a :
-débouté M. G... C... de l'ensemble de ses prétentions,
-condamné M. G... C... à payer aux consorts W... la somme globale de 1500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
-condamné M. G... C... à payer à Me F... H... et la SCP P... H... D... la somme globale de 1500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
-condamné M. G... C... aux dépens.
Le tribunal a estimé que le passage attenant à la maison vendue par les consorts W... à M. C..., compris dans la parcelle [...] , est d'une superficie de 36 mètres carrés et non de 48 mètres carrés comme indiqué dans l'acte de vente, mais que cette différence de superficie ne rend pas l'immeuble impropre à sa destination, ce qui justifie le rejet de l'action en garantie des vices cachés, et qu'elle n'est pas suffisante non plus pour considérer que les vendeurs ont manqué à leur obligation de délivrance ; que la vente ne peut pas non plus être annulée pour réticence dolosive de la part des consorts W..., car rien ne prouve que ces derniers connaissaient cette différence de 12 m² affectant la superficie du passage et que rien ne prouve que M. G... C... n'aurait pas acquis cette propriété s'il avait été informé de la superficie réelle du passage ; que la résolution ou la nullité de la vente ne pouvant être prononcées, M. G... C... ne peut invoquer contre Me H... le préjudice qui résulterait pour lui de l'impossibilité de recouvrer contre les vendeurs le prix de vente, seule condition à laquelle il peut obtenir sa condamnation de ce chef.


Par déclaration enregistrée le 5 mars 2018, M. G... C... a interjeté appel de ce jugement.
Par conclusions déposées le 4 juin 2018, M. G... C... demande à la cour d'infirmer le jugement déféré et, statuant à nouveau,
- à titre principal, de dire et juger que la maison acquise par lui le 11 septembre 2013 est affectée d'un vice caché qui rend l'immeuble impropre à l'usage auquel il le destinait au sens des dispositions de l'article 1641 du code civil, que les vendeurs avaient connaissance du vice avant la vente, qu'il est donc recevable et bien fondé à solliciter la restitution du prix, soit la somme de 115 000 euros, et à rendre l'immeuble aux vendeurs, les consorts W..., de condamner ces derniers à lui restituer la somme de 115 000 euros et à lui payer la somme de 11 500 euros correspondant au montant des frais de notaire, outre les intérêts au taux légal à compter de la date de délivrance des assignations, étant précisé que la clause d'exclusion de garantie invoquée par les vendeurs est inapplicable,
- à titre subsidiaire, de dire et juger que les consorts W... ont manqué à leur obligation de délivrance conforme, que la largeur du passage indivis a été déterminante de son consentement, prononcer la résolution de la vente et ordonner la restitution des fonds versés par lui, condamner les consorts W... à lui restituer la somme de 115 000 euros et à lui payer celle de 11 500 euros correspondant au montant des frais de notaire, étant rappelé que la clause d'exclusion de garantie invoquée par les vendeurs ne saurait recevoir application et que si par extraordinaire la cour devait considérer que le manquement à l'obligation de délivrance des consorts W... n'est pas suffisamment important pour entraîner la résolution de la vente, ils devront néanmoins être condamnés à lui payer la somme de 40 000 euros à titre de dommages et intérêts, outre celle de 11 500 euros correspondant au montant des frais de notaire,
- à titre infiniment subsidiaire, de dire et juger que les vendeurs ont commis une résistance dolosive, que la largeur du passage indivis a été déterminante de son consentement, prononcer la nullité de la vente et ordonner la restitution du prix, en conséquence condamner les consorts W... à lui restituer la somme de 115 000 euros et celle de 11 500 euros correspondant au montant des frais de notaire, outre pour ces deux sommes les intérêts au taux légal à compter de la date de délivrance des assignations,
- sur la responsabilité du notaire, de dire et juger que Me F... H... a commis une faute délictuelle engageant sa responsabilité civile professionnelle par manquement à son devoir de conseil et de prudence en s'abstenant de l'avertir des conditions réelles d'exercice du droit de passage et en s'abstenant d'établir une origine de propriété trentenaire, en conséquence, condamner Me F... H... et la SCP P... H... D..., in solidum avec les consorts W..., à lui payer les sommes de 115 000 euros correspondant au montant du prix de vente et de 11 500 euros correspondant aux frais engendrés par la vente, outre les intérêts au taux légal à compter de la date de délivrance des assignations ; subsidiairement, condamner Me F... H... et la SCP P... H... D... à lui payer la somme de 126 500 euros à titre de dommages et intérêts, outre les intérêts au taux légal à compter de la date de délivrance des assignations, et à défaut, les condamner à garantir sa créance de restitution si les consorts W... sont défaillants ; si par extraordinaire la cour devait ne pas annuler la vente, condamner Me F... H... et la SCP P... H... D..., in solidum avec les consorts W..., à lui payer la somme de 40 000 euros à titre de dommages et intérêts, outre celle de 11 500 euros correspondant au montant des frais de notaire en raison du préjudice subi par lui du fait du manquement des vendeurs à leur obligation de délivrance conforme,
- en tout état de cause, condamner in solidum les consorts W..., Me F... H... et la SCP P... H... D... à lui payer la somme de 3 500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance, dont distraction est requise au profit de son avocat et enfin ordonner la publication de l'arrêt à intervenir au service de Publicité Foncière de Rethel 2.
A l'appui de son appel, M. G... C... expose :
- que suivant l'acte authentique de vente, il serait propriétaire d'un passage sur la totalité de la parcelle [...] , qui a une superficie de 48 centiares et qui est d'une largeur de 4,75 mètres, alors qu'en fait le passage a été restreint en 1955 à une largeur de 2,38 mètres, ce qui ne lui permet pas d'accéder à l'arrière de sa maison avec un véhicule professionnel sans empiéter sur le fonds voisin,
- qu'en effet, sa camionnette a une largeur, rétroviseurs déployés, supérieure à 2,38 mètres,
- qu'il n'aurait pas acquis cette maison s'il avait su que le passage avait été ainsi réduit,
- que les consorts W... ne peuvent se prévaloir de la clause d'exclusion de garantie, puisque celle-ci ne peut être invoquée par des vendeurs qui avaient connaissance du vice caché et qu'ils en avaient nécessairement connaissance dans la mesure où ils prétendent que la réduction de l'assiette du passage était notoire,
- qu'à défaut de triompher en son action en garantie des vices cachés, il est fondé à se prévaloir du défaut de conformité de la chose vendue, puisque le droit de passage ne s'exerce pas sur une largeur de 4,75 mètres comme dit à l'acte mais de 2,38 mètres seulement, ce qui justifie la résolution de la vente, ou à tout le moins l'allocation de dommages et intérêts à hauteur de 40 000 euros,
- que les consorts W..., en ne lui révélant pas lors de la vente la réduction de l'assiette du droit de passage opérée en 1955, ont commis une réticence dolosive à son égard,
- que Me H... a commis trois fautes en rédigeant l'acte de vente litigieux : il établit l'assiette d'un passage ne correspondant pas à la réalité, il s'est s'abstenu de reprendre dans son acte les dispositions de l'acte du 9 février 1955, il s'est abstenu de relater une origine de propriété trentenaire,
- que les fautes commises par le notaire lui ont causé un dommage correspondant au prix de vente de l'immeuble et aux frais afférents à cette vente, ou à défaut un préjudice de 40 000 euros outre la somme de 11 500 euros correspondant aux frais de vente.


Par conclusions déposées le 4 septembre 2018, les consorts W... demandent à la cour de confirmer le jugement déféré et de :
-constater qu'ils ont reçu le bien immobilier litigieux lors d'une succession,
-constater qu'ils connaissaient moins bien le bien immobilier que M. G... C..., en ce que celui-ci passait devant chaque jour, habitant auparavant dans la même rue,
-constater qu'ils n'avaient pas connaissance de la contenance réelle du droit de passage,
-constater que l'accès à la cour arrière du bien immobilier est parfaitement possible non seulement sur le passage querellé mais également au centre du bien immobilier grâce à un grand portail et encore à gauche du bien immobilier par une ouverture donnant sur rue,
-constater qu'ils n'avaient pas connaissance du vice avant la vente,
-constater qu'ils sont de bonne foi,
-constater l'absence de réticence dolosive de leur part,
En conséquence,
-dire et juger que M. G... C... ne peut leur reprocher valablement de lui avoir caché un vice dont ils ignoraient l'existence,
-dire et juger que le bien immobilier vendu n'est pas impropre à l'usage auquel il est destiné de par sa nature,
-dire et juger que le bien immobilier acquis par M. G... C... est parfaitement utilisable pour son activité professionnelle,
-dire et juger que la clause d'exclusion de garantie invoquée par eux est applicable,
-débouter purement et simplement M. G... C... de l'ensemble de ses fins, demandes et prétentions,
-faire droit à leur demande reconventionnelle et, en conséquence, condamner M. G... C... à leur verser la somme globale de 5000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens dont distraction au profit de leur avocat.
Les consorts W... font valoir :
- que le vice affectant la chose doit être d'une gravité suffisante, empêchant son utilisation normale, ce qui n'est pas le cas en l'espèce puisque M. G... C... a acquis une maison d'habitation et que le vice qu'il invoque ne l'empêche pas d'habiter cette maison,
- qu'en outre, M. G... C... peut accéder à sa cour arrière non seulement par le passage querellé, mais aussi par un grand portail situé au coeur du bien immobilier et par une ouverture donnant sur rue et située à gauche du bien immobilier,
- que l'action judiciaire initiée par M. G... C... se heurte à la clause de l'acte notarié par laquelle il a renoncé à exercer tout recours pour erreur concernant la contenance du bien, étant précisé qu'ils ont reçu ce bien par voie successorale et que lors de sa vente ils ignoraient que l'assiette du droit de passage avait été réduite,
- que l'erreur affectant la superficie du passage indiquée à l'acte n'est pas d'une gravité suffisante pour justifier la résolution de la vente sur le fondement du manquement à l'obligation de délivrance,
- que M. G... C... ne peut leur réclamer de dommages et intérêts, le bien vendu étant conforme à l'usage qu'il souhaitait en faire,
- qu'aucune rétention dolosive ne peut leur être reprochée, puisqu'ils ignoraient que l'assiette du droit de passage avait été réduite de 48 centiares à 36, et qu'ils ne savaient pas davantage que M. G... C... entendait faire de la largeur de ce droit de passage un élément déterminant de son consentement.


Par conclusions déposées le 17 juillet 2018, M. F... H... et la SCP P... H... D... demandent à la cour de confirmer en toutes ses dispositions le jugement déféré et de condamner M. G... C... à leur verser la somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'en tous les dépens.
M. F... H... et la SCP P... H... D... font valoir :
- que les notaires ne sont pas tenus de vérifier l'origine d'une propriété au-delà de trente ans et qu'ils n'avaient donc pas à mentionner l'acte liquidatif de 1955, mais uniquement l'attestation de propriété du 19 novembre 2003, ce qui a été fait,
- que rien ne permettait de mettre en doute les énonciations de l'attestation de propriété de 2003.


MOTIFS DE LA DECISION


Vu l'ordonnance de clôture rendue le 18 décembre 2018.


Sur l'action en garantie des vices cachés


L'article 1641 du code civil dispose que le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage, que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus.
Pour obtenir la résolution de la vente, l'acquéreur doit démontrer en quoi le vice qu'il invoque rend la chose acquise impropre à son usage.
En l'espèce, M. G... C... a acquis le 11 septembre 21013 une maison d'habitation et des dépendances érigées sur la parcelle cadastrée section [...] , comportant un passage commun avec Mme K... W... sur la parcelle cadastrée section [...] d'une superficie de 48 centiares, outre un droit de passage sur la propriété cadastrée section [...] dans le prolongement du passage commun.
Il apparaît qu'en fait le passage commun avec Mme K... W... ne s'exerce plus, depuis 1955, que sur une partie de la parcelle [...]. M. G... C... produit un procès-verbal de constat, établi le 9 novembre 2016, qui montre qu'il est difficile pour lui d'emprunter avec sa camionnette professionnelle ce passage réduit à 2,38 mètres de large et qu'il doit même "mordre" au-delà de cette limite pour négocier le virage qui se trouve au bout du passage.
Toutefois, les consorts W... relèvent que M. G... C... dispose de deux autres passages pour accéder à sa cour et ses dépendances : par un grand portail situé au centre du bien immobilier et par une ouverture qui donne directement sur la rue à gauche de la maison. A ces arguments, que les consorts W... appuient par des clichés photographiques de l'immeuble, M. G... C... se borne à répliquer qu'il ne peut emprunter ces passages parce qu'il y a entreposé "des effets personnels". Il produit en effet des photos qui montrent que le passage situé à gauche de la maison est occupé par un salon de jardin. Mais si l'accès à la cour arrière avec sa camionnette a pour lui l'importance déterminante qu'il prétend, il peut déplacer ce salon de jardin constitué d'une table et de quatre chaises en plastique pour libérer le passage. Il n'explique pas en quoi cet aménagement mineur lui serait impossible.
Au surplus, l'acte de vente comporte une clause selon laquelle :
"L'acquéreur prend le bien dans son état au jour de l'entrée en jouissance, tel qu'il l'a vu et visité, sans recours contre le vendeur pour quelque cause que ce soit et notamment pour mauvais état de la ou des constructions, du sol ou du sous-sol, vices même cachés, erreur dans la désignation, le cadastre ou la contenance, toute différence, excédât-elle un vingtième devant faire son profit ou sa perte".
En l'occurrence, le vice caché allégué par M. G... C... porte précisément sur l'erreur dans la contenance de l'assiette du droit de passage s'exerçant sur la parcelle [...]. Les consorts W..., qui ne sont pas des vendeurs professionnels, peuvent invoquer le bénéfice de cette clause exonératoire, sauf si M. G... C... prouve leur mauvaise foi. Or, M. G... C... ne rapporte pas cette preuve. Au contraire, les consorts W... font valoir qu'ils ont reçu le bien litigieux par voie successorale, qu'ils ne disposaient que d'une attestation de propriété datant de 2003 qui ne faisait pas mention de la réduction de l'assiette du droit de passage litigieux et qu'aucune modification n'avait été apportée physiquement sur les lieux pour manifester cette réduction d'assiette, de sorte que rien ne pouvait les renseigner sur l'existence de cette restriction de passage intervenue en 1955.
Par conséquent, M. G... C... ne peut être que débouté de son action en garantie des vices cachés, le vice qu'il allègue n'étant pas rédhibitoire et ce vice se trouvant couvert par la clause exonératoire insérée à l'acte de vente du 11 septembre 2013. Le jugement déféré sera donc confirmé sur ce point.


Sur le manquement à l'obligation de délivrance


Il est incontestable que le bien vendu par les consorts W... à M. G... C... n'est pas strictement conforme à ce que stipulait l'acte de vente, puisque celui-ci précisait que la parcelle [...] sur laquelle devait s'exercer le droit de passage était de 48 centiares, alors qu'en fait il s'est avéré que le droit de passage ne pouvait s'exercer que sur une superficie de 36 centiares.
Toutefois, outre le fait que cette différence de superficie est trop faible pour justifier la résolution de la vente d'un ensemble immobilier comprenant une maison et des dépendances, la clause exonératoire précitée interdit à M. G... C... de se prévaloir de cet écart de superficie, sans conséquence importante, pour réclamer la résolution de le vente ou même quelque dommages et intérêts que ce soit.
Le jugement déféré sera donc également confirmé sur ce point.


Sur la nullité de la vente pour réticence dolosive


Celui qui invoque le dol, fût-il constitué d'une simple réticence, doit prouver l'intention de son co-contractant de provoquer une erreur de nature à vicier son consentement.
En l'espèce, les consorts W... expliquent qu'ayant reçu le bien litigieux par voie successorale et leur attestation de propriété mentionnant un droit de passage dont l'assiette était de 48 centiares, c'est sans aucune intention dolosive de leur part qu'ils ont signé l'acte de vente mentionnant cette superficie.
M. G... C..., à qui incombe la charge de la preuve, n'apporte pas le moindre élément attestant de ce que les consorts W... avaient connaissance de l'opération foncière de 1955 qui avait eu pour effet de réduire l'assiette du droit de passage.
A défaut de démontrer l'intention dolosive des consorts W..., M. G... C... ne pourra donc qu'être débouté de son action en annulation de la vente et le jugement déféré sera également confirmé sur ce point.


Sur la responsabilité du notaire


L'inefficacité de l'acte instrumenté par un officier public n'est susceptible
d'entraîner sa responsabilité professionnelle que si elle est la conséquence d'une défaillance de celui-ci dans les investigations et contrôles que le devoir d'efficacité lui impose.
Sauf circonstances particulières, le notaire n'est pas tenu de vérifier l'origine d'une propriété au-delà de trente ans.
En l'espèce, Me H... a décrit la nature et la contenance du bien vendu, dans l'acte authentique du 11 septembre 2013, en s'attachant à reproduire fidèlement la description qui en avait été faite dans l'attestation de propriété établie le 19 novembre 2003 suite au décès de Robert W..., auteur des consorts W....
Cette attestation de propriété établie en 2003 faisait référence à l'état liquidatif du 9 février 1955, mais aucune anomalie apparente, ni aucune indication particulière ne nécessitait que Me H... pousse plus avant ses vérifications en prenant connaissance de cet état liquidatif qui remontait à plus de trente ans.
Par conséquent, aucune faute ne peut être reprochée au notaire instrumentaire et l'action en responsabilité formée par M. G... C... contre Me H... et sa SCP sera rejetée. Le jugement déféré sera confirmé à cet égard.


Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile


M. G... C..., qui est la partie perdante, supportera les dépens de première instance et d'appel et il sera débouté de sa demande de remboursement de ses frais de justice irrépétibles.
La condamnation de M. G... C..., prononcée par le tribunal sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, à payer les sommes de 1500 euros aux consorts W... et de 1500 euros aux notaires apparaît satisfactoire et il n'y a pas lieu de prononcer contre lui de condamnation supplémentaire à ce titre à hauteur d'appel.


PAR CES MOTIFS


La COUR, statuant en audience publique et par arrêt contradictoire,


DECLARE l'appel recevable,


CONFIRME le jugement déféré en toutes ses dispositions,


Y ajoutant,


DEBOUTE les parties de leurs demandes sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,


CONDAMNE M. G... C... aux dépens d'appel et autorise la Scp Antony DUPUIS LACOURT MIGNE ESTIEUX, avocats, à faire application de l'article 699 du code de procédure civile.


Le greffier Le président