Cour d'Appel — 4 mai 2018

Grosses délivrées RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS


COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 1


ARRÊT DU 04 MAI 2018


(no , 7 pages)


Numéro d'inscription au répertoire général : 16/16745


Décision déférée à la Cour : Jugement du 04 Juillet 2016 -Tribunal de Grande Instance de PARIS - RG no 13/14270


APPELANTS


Madame Alix X...
née le [...]        à PHNOM PENH (CAMBODGE)


demeurant [...]                              


Représentée par Me Dimitri Y..., avocat au barreau de PARIS, toque : E1817


Monsieur Stéphane Z...
né le [...]           à PARIS (75015)


demeurant [...]                                        


Représenté par Me Dimitri Y..., avocat au barreau de PARIS, toque : E1817




INTIMÉS


Maître Francis A..., notaire


demeurant [...]                                           


Représenté par Me Jeanne B... de la SCP SCP Jeanne B..., avocat au barreau de PARIS, toque : L0034


SARL LA MAISON DE L'INVESTISSEUR PARIS prise en la personne de son représentant légal
No SIRET : 433 557 055
intervenant volontaire


ayant son siège au [...]                           


Représentée et assistée sur l'audience par Me Johanna C..., avocat au barreau de PARIS, toque : E0062


SARL LA MAISON DE L'INVESTISSEUR LILLE prise en la personne de ses représentants légaux (L.J)
No SIRET : 431 352 277


ayant son siège au [...]                                        


Représentée par Me François D... de la SCP DIXIT CAUSA, avocat au barreau de PARIS, toque : P0474
Assistée sur l'audience par Me Claire E..., avocat au barreau de PARIS, toque : P0474


SCP FRANCK ROUSSEL FABIENNE DIVRY-ROUSSEL CATHERINE F... J...-VANQHATEM I... A... H... G... prise en la personne de ses représentants légaux
No SIRET : 300 347 523


ayant son siège au [...]                                 


Représentée par Me Jeanne B... de la SCP SCP Jeanne B..., avocat au barreau de PARIS, toque : L0034










COMPOSITION DE LA COUR :


En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 28 Mars 2018, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Dominique DOS REIS, Présidente de chambre, chargée du rapport.


Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Madame Dominique DOS REIS, Présidente
Monsieur Dominique GILLES, Conseiller
Madame Christine BARBEROT, Conseillère


qui en ont délibéré




Greffier lors des débats : M. Christophe DECAIX




ARRÊT : CONTRADICTOIRE


- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.


- signé par Mme Dominique DOS REIS, Présidente, et par M. Christophe DECAIX, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.




*


* *




Suivant acte sous seing privé du 15 avril 2006, les consorts Z... X... ont consenti au Groupe « la maison de l'Investisseur » et plus particulièrement à sa filiale « la Maison de l'Investisseur Paris » un mandat de recherche pour l'acquisition d'un bien immobilier destiné à la location. Le 12 mai 2006, ils ont signé avec la SARL RS Immo, vendeur, avec le concours de la société « la Maison de l'Investisseur Lille », un acte de vente sous seing privé portant sur un immeuble composé de six appartements, situé à Roubaix, pour le prix de 335.000 €.


Cette vente a été réitérée selon acte authentique reçu le 30 août 2006 par M. A..., notaire associé de la SCP notariale Roussel Divry-Roussel Lapierre-Vanqhatem A... G.... Le 31 juillet 2006, les consorts Z... X... ont confié un mandat de gestion locative à la SARL Revenus Fonciers.


Se plaignant de la mauvaise localisation de l'immeuble objet de leur acquisition et de son mauvais rendement locatif, les consorts Z... X... ont, par acte extra-judiciaire du 18 juin 2013, assigné la société la Maison de l'Investisseur Lille, la société la Maison de l'Investisseur Paris, la SARL RS Immo, M. A... et la SCP notariale Roussel Divry-Roussel Lapierre-Vanqhatem A... G... à l'effet de les voir condamner in solidum au paiement des sommes de 185.000 € au titre de la différence de prix entre la valeur réelle de l'immeuble et le prix qu'ils ont payé, de 24.731,64 € au titre des frais de notaire, de 25.617 € au titre des frais d'agence immobilière, de 50.000 € au titre des travaux de réparation et de leur perte de loyers, de 30.000 € en réparation de leur préjudice moral, d'entendre condamner in solidum la société la Maison de l'Investisseur Paris et M. A... et la SCP notariale au paiement de la somme de 50.000 € au titre de leur préjudice financier du fait de l'octroi d'un crédit ruineux par leur entremise, sauf à parfaire.




Par jugement du 4 juillet 2016, le tribunal de grande instance de Paris a :


- dit recevable l'action des consorts Z... X...,
- les a déboutés de leurs demandes à l'encontre de la société la Maison de l'Investisseur Lille, de M. A... et de la SCP notariale Roussel Divry-Roussel Lapierre-Vanqhatem A... G...,
- condamné la société la Maison de l'Investisseur Paris à payer aux consorts Z... X... la somme de 50.000 € en réparation de leurs préjudices, avec capitalisation des intérêts dans les conditions de l'article 1154 du code civil,
- condamné la société la Maison de l'Investisseur Paris à payer aux consorts Z... X... ensemble la somme de 3.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, en sus des dépens, rejeté toute autre demande,
- ordonné l'exécution provisoire à hauteur de la moitié des condamnations.




Les consorts Z... X... ont relevé appel de ce jugement dont ils poursuivent l'infirmation, demandant à la Cour, par dernières conclusions du 13 février 2017, de : :


Vu l'article 1134 du Code civil,
Vu l'article 1382 du Code civil,
Vu les articles 1991 et suivants du Code civil,
Vu les pièces produites aux débats, et la jurisprudence,


- infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a mis hors de cause la société la Maison de l'Investisseur Paris et les a déboutés des demandes formées à l'encontre des notaires,
- statuant à nouveau, dire qu'en conseillant à ses clients d'acheter un bien surévalué et « inlouable » (sic) dans un quartier très difficile, la société la Maison de l'Investisseur Paris et la société la Maison de l'Investisseur Lille ont commis diverses fautes au titre de leurs obligations de conseil et d'information,
- dire qu'en s'abstenant d'attirer l'attention de ses clients sur le prix anormalement élevé de l'immeuble au regard de la précédente acquisition, sur les risques locatifs au regard du caractère récent et sujet à caution des baux et de l'absence de tout état locatif, sur le problème de la double commission mise à leur charge et sur le conflit d'intérêt, la SCP notariale A... et M. A... ont commis plusieurs fautes de nature à engager leur responsabilité,
- dire qu'ils rapportent la preuve de la surévaluation manifeste de l'immeuble,
- dire que leur préjudice consiste en une perte de chance de ne pas avoir réalisé cette opération, avec toutes les conséquences en découlant,
en conséquence, fixer leur créance au passif de la liquidation judiciaire de la société la Maison de l'Investisseur Paris aux sommes suivantes :


- 185.000 € au titre de la différence de prix entre la valeur réelle de l'immeuble et le prix auquel celui-ci leur a été vendu grâce aux fautes, voire aux manœuvres des défendeurs, outre les intérêts au taux légal à compter de la signification de l'assignation,
- 24.731,64 € au titre des frais de notaire occasionnés par cet achat, outre les intérêts au taux légal à compter de la signification de l'assignation,
- 25.617 € au titre des frais d'agence perçus par la société la Maison de l'Investisseur, outre les intérêts au taux légal à compter de la signification de l'assignation,
- 50.000 € au titre des dépenses de réparation occasionnées par cet achat, et des pertes de loyers, outre les intérêts au taux légal à compter de la signification de l'assignation, sauf à parfaire ;
- 30.000 € au titre du préjudice moral subi du fait de la tromperie exercée à leur encontre par les susnommés, outre les intérêts au taux légal à compter de la
signification de l'assignation, sauf à parfaire ;
- 50 .000 € au titre du préjudice financier subi du fait de l'octroi d'un crédit ruineux par son entremise, sauf à parfaire


Ou, subsidiairement,


- 335.000 € au titre du prix de l'immeuble, la perte de chance de ne pas l'acheter, ayant généré un préjudice égal au montant de la somme empruntée à la banque et non remboursée à ce jour ;
- 24.731,64 € au titre des frais de notaire occasionnés par cet achat, outre les intérêts au taux légal à compter de la signification de l'assignation ;
- 25.617 € au titre des frais d'agence perçus par la société la Maison de l'Investisseur, outre les intérêts au taux légal à compter de la signification de l'assignation ;
- 50.000 € au titre des dépenses de réparation occasionnées par cet achat, et des pertes de loyers, outre les intérêts au taux légal à compter de la signification de l'assignation, sauf à parfaire ;
- 30.000 € au titre du préjudice moral subi du fait de la tromperie exercée à leur encontre par les susnommés, outre les intérêts au taux légal à compter de la
signification de l'assignation, sauf à parfaire ;


- condamner in solidum les mêmes à leur payer les sommes suivantes :


- 185.000 € au titre de la différence de prix entre la valeur réelle de l'immeuble et le prix auquel celui-ci leur a été vendu grâce aux fautes, voire aux manœuvres des défendeurs, outre les intérêts au taux légal à compter de la signification de l'assignation,
- 24.731,64 € au titre des frais de notaire occasionnés par cet achat, outre les intérêts au taux légal à compter de la signification de l'assignation,
- 25.617 € au titre des frais d'agence perçus par la société la Maison de l'Investisseur, outre les intérêts au taux légal à compter de la signification de l'assignation,
- 50.000 € au titre des dépenses de réparation occasionnées par cet achat, et des pertes de loyers, outre les intérêts au taux légal à compter de la signification de l'assignation, sauf à parfaire ;
- 30.000 € au titre du préjudice moral subi du fait de la tromperie exercée à leur encontre par les susnommés, outre les intérêts au taux légal à compter de la
signification de l'assignation, sauf à parfaire,


- condamner la société la Maison de l'Investisseur Paris à leur payer la somme de 50.000 € au titre du préjudice financier subi du fait de l'octroi d'un crédit ruineux par son entremise, sauf à parfaire,
- subsidiairement, si la Cour devait estimer que le préjudice s'analyse en une perte de chance de ne pas avoir réalisé l'opération, condamner in solidum la société la Maison de l'Investisseur Paris, la SCP notariale A... et M. A... à leur payer les sommes suivantes :


- 335.000 € au titre du prix de l'immeuble, la perte de chance de ne pas l'acheter ayant généré un préjudice égal au montant de la somme empruntée à la banque et non remboursée à ce jour,
- 24.731,64 € au titre des frais de notaire occasionnés par cet achat, outre les intérêts au taux légal à compter de la signification de l'assignation,
- 25.617 € au titre des frais d'agence perçus par la société la Maison de l'Investisseur, outre les intérêts au taux légal à compter de la signification de l'assignation ;
- 50.000 € au titre des dépenses de réparation occasionnées par cet achat, et des pertes de loyers, outre les intérêts au taux légal à compter de la signification de l'assignation, sauf à parfaire,
- 30.000 € au titre du préjudice moral subi du fait de la tromperie exercée à leur encontre par les susnommés, outre les intérêts au taux légal à compter de la signification de l'assignation, sauf à parfaire,


- condamner la société la Maison de l'Investisseur Paris à leur payer la somme de 50.000 € au titre du préjudice financier subi du fait de l'octroi d'un crédit ruineux par son entremise, sauf à parfaire,
- ordonner la capitalisation des intérêts échus pour une année entière à compter de la date anniversaire de la signification de l'assignation, en application de l'article du code civil,
- condamner in solidum la société la Maison de l'Investisseur Paris, la SCP notariale A... et M. A... à leur payer une somme de 7.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile. ainsi qu'aux entiers dépens de première instance et d'appel.




La SELARL EMJ, prise en sa qualité de liquidateur judiciaire de la société la Maison de l'Investisseur Lille mise en liquidation judiciaire par jugement du tribunal de commerce de Paris du 17 novembre 2016 prie la Cour, par dernières conclusions du 13 décembre 2016, de :


- constater que les consorts Z... X... ne peuvent réclamer des sommes d'argent correspondant à des créances antérieures au jugement d'ouverture de la liquidation judiciaire et que leurs demandes sont irrecevables par application de l'article L. 641-3 du code de commerce,
- subsidiairement constater que les consorts Z... X... ne démontrent pas le défaut d'information et de conseil ou les manquements contractuels qu'ils imputent à la société la Maison de l'Investisseur Lille non plus que le principe et le quantum des préjudices qu'ils invoquent,
- en conséquence, infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a condamné la société la Maison de l'Investisseur Lille à payer aux consorts Z... X... la somme de 50.000 €,
- condamner les consorts Z... X... au paiement de la somme de 5.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, en sus des dépens.




La société la Maison de l'Investisseur Paris prie la Cour, par dernières conclusions du 18 janvier 2018, de :


- infirmer le jugement en ce qu'il a dit recevable l'action des consorts Z... X... et dire cette action prescrite, par application de l'article 2224 du code civil,
- subsidiairement, confirmer le jugement en ce qu'il l'a mise hors de cause,
- l'infirmer en ce qu'il a reconnu un préjudice aux consorts Z... X... sur le fondement de prétendus manquements de la société la Maison de l'Investisseur Lille à ses obligations,
- en tout état de cause, débouter les consorts Z... X... de leurs demandes et les condamner au paiement de la somme de 8.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, en sus des dépens.




M. A... et la SCP notariale Roussel Divry-Roussel Lapierre-Vanqhatem A... G... prient la Cour, par dernières conclusions du 15 décembre 2016, de :


- confirmer le jugement en toutes ses dispositions,
- rejeter les demandes dirigées par les consorts X... Z... contre eux,
- les condamner in solidum au paiement de la somme de 5.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, en sus des dépens.




SUR CE
LA COUR




Sur la recevabilité de l'action engagée par les consorts Z... X... à l'encontre de la société la Maison de l'Investisseur Paris


Les consorts Z... X... ne produisant pas l'avis de signification de leur assignation à la société la Maison de l'Investisseur Paris, leur action contre cette société est irrecevable et le jugement sera infirmé en ce qu'il l'a dite recevable après avoir, au demeurant appliqué à cette action un délai de prescription trentenaire alors qu'il était décennal avant l'entrée en vigueur de la loi du 17 juin 2008, s'agissant d'une action en responsabilité civile contractuelle ;




Sur la recevabilité des demandes à l'égard de la société la Maison de l'Investisseur Lille


A compter du jugement du tribunal de commerce du 17 novembre 2017, les consorts Z... X... sont irrecevables à poursuivre le paiement de sommes d'argent correspondant à des créances dont le fait générateur est antérieur à la liquidation ; le jugement sera donc infirmé en ce qu'il a condamné la société la Maison de l'Investisseur Lille à payer aux consorts Z... X... une somme de 50.000 € à titre de dommages-intérêts ;


Les consorts X... Z... ne sont recevables qu'à demander la fixation de leur créance au passif de la liquidation judiciaire de la société la Maison de l'Investisseur Lille, pour défaut de devoir de conseil ;


Il apparaît des documents produits aux débats que cette société n'a pas prodigué à ses clients, qui recherchaient un placement sûr et d'un bon rendement, des conseils adaptés et qu'elle leur a proposé d'acquérir un immeuble situé dans un secteur peu recherché, voire « sinistré », de Roubaix, moyennant un prix surévalué dans ce secteur, ce qui a causé aux consorts X... Z... une perte de chance de ne pas acquérir ce bien qui ne correspondait pas à leurs attentes, ou d'en donner un moindre prix : cette perte de chance sera fixée à la somme de 80.000 € en fonction des données du litige et du préjudice souffert par les consorts X... Z... ;


La demande de fixation de créance des consorts X... Z... au passif de la liquidation judiciaire de cette société sera donc accueillie à hauteur de cette somme de 80.000 € ;




Sur la responsabilité de M. A... et de la SCP notariale Roussel Divry-Roussel Lapierre-Vanqhatem A... G...


Le notaire, s'il a l'obligation d'éclairer les parties sur les caractéristiques de l'acte qu'il reçoit, n'a pas à dispenser de conseils sur l'opportunité économique de l'opération ni sur la valeur des biens objet desdits actes, en l'absence d'éléments d'appréciation qu'il n'a pas la charge de rechercher ; les consorts X... Z... ne peuvent donc reprocher pertinemment au notaire A... de ne pas les avoir informés de l'inadéquation de l'acquisition litigieuse au but recherché ni de la différence notable entre le prix d'acquisition payé en son temps par la société RS Immo, vendeur, et celui de revente du même bien, le dit notaire n'ayant pas à s'immiscer dans les conventions financières des parties, alors surtout que le prix avait été fixé entre ces parties antérieurement à son intervention ; quant aux baux énumérés à l'acte authentique, rien ne démontre qu'il se serait agi de faux dont l'irrégularité aurait dû être décelée par le notaire ;


M. A... n'avait pas davantage à s'immiscer dans conventions relatives au paiement d'honoraires d'agence, prévus dans l'acte de vente sous seing privé du 12 mai 2006 ;


Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a débouté les consorts X... Z... de leurs demandes dirigées contre le notaire et la SCP notariale ;


L'équité ne justifie pas de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en la cause.




PAR CES MOTIFS




Statuant publiquement et contradictoirement,


Infirme le jugement, sauf en ce qu'il a rejeté les demandes des consorts X... Z... dirigées contre M. A... et de la SCP notariale Roussel Divry-Roussel Lapierre-Vanqhatem A... G...,,


Statuant à nouveau,


Dit les consorts X... Z... irrecevables en leur action dirigée contre la maison de l'Investisseur Paris, non régulièrement attraite à l'instance,


Dit les consorts X... Z... irrecevables en leur action en paiement dirigée contre la maison de l'Investisseur Lille, en liquidation judiciaire,


Fixe la créance des consorts X... Z... au passif de la liquidation judiciaire de cette société à la somme de 80.000 €,


Rejette toute autre demande,


Condamne la SELARL EMJ ès qualités aux dépens de première instance et d'appel qui pourront être recouvrés dans les conditions de l'article 699 du code de procédure civile.




Le Greffier, La Présidente,