Cour d'Appel — 23 mars 2018

Grosses délivrées RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS




COUR D'APPEL DE PARIS


Pôle 4 - Chambre 1


ARRÊT DU 23 MARS 2018


(no , 5 pages)


Numéro d'inscription au répertoire général : 16/14828


Décision déférée à la Cour : Jugement du 06 Juin 2016 -Tribunal de Grande Instance de PARIS - RG no 15/15853




APPELANTE


Syndicat des copropriétaires DE L'IMMEUBLE DU [...]               représenté par son Syndic en exercice la Société ADVISORING IMMOBILIER dont le siège social est [...]                             [...] prise en la personne de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège


ayant son siège c/o Société ADVISORING IMMOBILIER [...]                                


Représentée par Me Frédérique X..., avocat au barreau de PARIS, toque : K0065
Assistée sur l'audience par Me Estelle A...                  SELARL Estelle GOUBARD Avocat, avocat au barreau de PARIS, toque : C0419




INTIMÉS


Monsieur Maxime Y...


demeurant [...]                           


non représenté
Signification de l'assignation en date du 30 août 2016 et des conclusions le 11 octobre 2016 par acte délivré en vertu de l'article 659 du Code de Procédure Civile.


SARL SAINT AUGUSTIN PORTALIS prise en la personne de ses représentants légaux, domiciliés [...]                                                                      


non représenté
Signification de l'assignation en date du 30 août 2016 et des conclusions le 11 octobre 2016 par acte délivré en vertu de l'article 659 du Code de Procédure Civile.




























COMPOSITION DE LA COUR :


L'affaire a été débattue le 22 Février 2018, en audience publique, devant la Cour composée de :


Mme Dominique DOS REIS, Présidente de chambre
M. Dominique GILLES, Conseiller
Mme Christine BARBEROT, Conseillère


qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l'audience par Madame Dominique DOS REIS dans les conditions prévues par l'article 785 du code de procédure civile.




Greffier lors des débats : M. Christophe DECAIX






ARRÊT : DÉFAUT


- rendu par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.


- signé par Mme Dominique DOS REIS, président et par M. Christophe DECAIX, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.






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La SARL Saint Augustin Portalis, initialement propriétaire de l'intégralité de l'immeuble du [...]        , lots 29 et 30, les a réunis une première fois pour créer un lot 100, lequel a été subdivisé par la suite en cinq lots numérotés 110 à 115. Lors de l'adoption d'un nouveau modificatif à l'état descriptif de division en date du 11 octobre 2004, la SARL Saint Augustin Portalis a subdivisé à nouveau le lot no 115 pour le diviser en cinq lots numérotés 116 à 120 et elle n'a conservé la propriété que des lots 116 et 119.


Suivant acte extra-judiciaire du 16 août 2013, le syndicat des copropriétaires du [...]                           a sommé la SARL Saint Augustin Portalis et son gérant M. Y..., de payer des charges de copropriété arriérées pour ces lots. Les intéressés n'ayant pas été touchés par les significations ni retiré les lettres recommandées et simples adressées par l'huissier, le syndicat des copropriétaires a inscrit, le 9 septembre suivant, son hypothèque légale sur les lots no 116 et 119 appartenant à la SARL Saint Augustin Portalis, qui avait été radiée d'office du RCS le 3 janvier 2008, pour un montant de 5.235,011 €, et, par actes extra-judiciaires du 4 avril 2014, il a assigné la SARL Saint Augustin Portalis et son gérant M. Y... à l'effet de se voir attribuer, après expertise, les lots no 116 et 119.


Le tribunal de grande instance de Paris a, par jugement avant dire droit du 5 janvier 2015, désigné Mme B... Z... en qualité d'expert à l'effet d'estimer la valeur des lots litigieux et, au vu du rapport de cet expert, déposé, le 30 septembre 2015, le tribunal a, par jugement réputé contradictoire du 6 juin 2016 :


- dit que la défaillance de la SCI Augustin Portalis, propriétaire des lots no 116 et 119, était avérée et que la créance du syndicat des copropriétaires du [...]              était certaine, liquide et exigible,
- dit que le syndicat était titulaire d'une hypothèque légale pleinement valable et efficace portant sur les lots no 116 et 119 et que l'immeuble hypothéqué, en raison de la qualité du débiteur et de la nature de lots en cause, ne constituait pas la résidence principale du débiteur,
- dit que l'expertise mise en place pour déterminer la valeur objective des lots no 116 et 119 était sérieuse et indépendante,
- fixé la valeur des deux lots à la somme de 65.000 €,
- ordonné l'attribution judiciaire desdits lots au syndicat en paiement de sa créance,
- ordonné la publication du jugement au service de la publicité foncière du lieu de l'immeuble,
- fixé la créance du syndicat à la valeur retenue lors de l'inscription de l'hypothèque légale, soit la somme de 5.235,01 €,
- ordonné la restitution par le syndicat de la différence entre cette somme et celle de la valeur des lots,
- condamné in solidum M. Y... et la SARL Saint Augustin Portalis à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, en sus des dépens,
- dit qu'une compensation pourrait s'opérer entre les dettes et créances de chacune des parties.




Le syndicat des copropriétaires du [...]              a relevé appel de ce jugement dont il poursuit l'infirmation, demandant à la Cour, par dernières conclusions du 6 octobre 2016, de :


au visa des articles 2458 et suivants du code civil,


- confirmer le jugement en ce qu'il a dit que la défaillance de la SCI Augustin Portalis, propriétaire des lots no 116 et 119, était avérée, et que la créance du syndicat des copropriétaires du [...]              était certaine, liquide et exigible, dit que le syndicat était titulaire d'une hypothèque légale pleinement valable et efficace portant sur les lots no 116 et 119 et que l'immeuble hypothéqué, en raison de la qualité du débiteur et de la nature de lots en cause, ne constituait pas la résidence principale du débiteur,
- l'infirmer pour le surplus et, statuant à nouveau :
- dire que les conditions requises pour l'attribution judiciaire des lots sont réunies,
- dire que l'expert retient une valeur trop importante pour lesdits lots au regard d'autres transactions constatées dans le voisinage,
- dire que les lots no 116 et 119 ne correspondent pas à des lots d'habitation mais à une cage d'escalier, qu'ils ne sont pas habitables et ne permettent aucune valorisation, ni location, ni occupation en propre,
- dire, par conséquence, que la pondération retenue par l'expert est insuffisante, que le coefficient lié à la servitude de passage doit être révisé, qu'il a engagé d'importants frais pour la réfection et l'entretien desdits lots et que la SARL Saint Augustin Portalis n'a pas exécuté les condamnations mises à sa charge par le jugement du 5 janvier 2015,
- en conséquence, lui attribuer les lots no 116 et 119, sans complément de prix,
- dans l'hypothèse où un complément de prix serait dû, dire que sa créance doit être augmentée de l'intégralité des fais exposés pour la réfection et l'entretien de la cage d'escalier, des frais d'expertise, des condamnations prononcées par le jugement du 5 janvier 2015, des condamnations prononcées par le présent arrêt,
- subsidiairement, désigner un expert à l'effet d'estimer la valeur vénale des lots no 116 et 119 et lui, attribuer, à l'issue de l'expertise, les lots en litige en règlement de sa créance,
- en tout état de cause, condamner la SARL Saint Augustin Portalis à lui payer la somme de 4.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, en sus des dépens de première instance incluant les frais d'expertise et d'enregistrement d'un montant de 3.774 €, ainsi que les dépens d'appel.




M. Y... et la SCI Augustin Portalis, assignés dans les formes de l'article 659 du code de procédure civile, n'ont pas constitué avocat.




SUR CE
LA COUR




Les lots dont s'agit consistent en une cage d'escalier et Mme Costa Z... relate qu'il n'existe pas, sur le marché immobilier, de mutations de biens similaires, tout en estimant leur valeur vénale par rapport au prix au mètre carré de petites surfaces habitables, après pondération suivant la nature et la destination de ces lots ; par ailleurs, la SARL Saint Augustin Portalis s'était engagée irrévocablement dans la clause « conditions particulières » du modificatif à l'état descriptif de division du 11 octobre 2004, à céder partie du lot no 115 à la copropriété pour qu'il devienne partie commune après division du rez-de-chaussée au 5ème étage, pour le prix d'un euro symbolique ;


Il ressort encore des pièces produits aux débats que cette cage d'escalier est affectée d'une servitude de passage et qu'elle a été intégralement refaite par le syndicat pour un coût de 37.325,83 € ;


Au vu de ces éléments, le jugement sera infirmé en ce qu'il a valorisé les lots en cause à une somme de 65.000 € alors qu'ils n'ont aucune valeur vénale, le marché pour ce genre de biens étant inexistant ;


Statuant à nouveau, la Cour ordonnera l'attribution des lots no 116 et 119 au syndicat des copropriétaires pour la somme de 1 € ;


L'équité ne justifie pas de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en la cause.




PAR CES MOTIFS




Statuant publiquement et par défaut,


Infirme le jugement entrepris en ce qu'il a :


- fixé la valeur des deux lots à la somme de 65.000 €,
- ordonné la restitution par le syndicat de la différence entre cette somme et celle de la valeur des lots,
- dit qu'une compensation pourrait s'opérer entre les dettes et créances de chacune des parties,


Statuant à nouveau,


Fixe la valeur des lots no 116 et 119 de l'état descriptif de division de la copropriété du [...]                       à la somme de 1 €,


Ordonne l'attribution judiciaire desdits lots no 116 et 119 au syndicat des copropriétaires du [...]                       moyennant la somme de 1 €, en paiement de sa créance de charges arriérées,


Ordonne la publication du présent arrêt au service de la publicité foncière compétent,


Confirme le jugement pour le surplus,


Rejette toute autre demande,


Condamne M. Y... et la SCI Saint Augustin Portalis aux dépens d'appel qui pourront être recouvrés dans les conditions de l'article 699 du code de procédure civile.






Le Greffier, La Présidente,