Cour d'Appel — 30 juin 2017

Grosses délivréesRÉPUBLIQUE FRANÇAISE 
aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS 


COUR D'APPEL DE PARIS 
Pôle 4- Chambre 1 




ARRÊT DU 30 JUIN 2017 


(no, 6 pages) 




Numéro d'inscription au répertoire général : 15/ 22736 


Décision déférée à la Cour : Jugement du 13 Octobre 2015- Tribunal de Grande Instance de PARIS-RG no 13/ 06332 




APPELANTS 


Monsieur Claude X...

et 
Madame Geneviève Y...épouse X...



demeurant... 



Représentés tous deux par Me Frédéric LALLEMENT de la SELARL BDL Avocats, avocat au barreau de PARIS, toque : P0480 
Assistés sur l'audience par Me Mathieu ROGER-CAREL de la SELARL JTBB AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : P0254 




INTIMÉS 


Monsieur Nicolas Z...

né le 02 Juillet 1981 à les Lilas (93) 


demeurant... 



Représenté et assisté sur l'audience par Me Jérémy AFANE-JACQUART, avocat au barreau de PARIS, toque : C1594 


SA SOCIÉTÉ D'ÉTUDE ET DE PRESTATIONS DE SERVICES IMMOBILIERS prise en la personne de ses représentants légaux 
No SIRET : 732 059 043 


ayant son siège au 248 Bis Boulevard VOLTAIRE-75011 PARIS 


Représentée et assistée sur l'audience par Me François BLANGY de la SCP CORDELIER & Associés, avocat au barreau de PARIS, toque : P0399 










COMPOSITION DE LA COUR : 


En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 24 Mai 2017, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant M. Dominique GILLES, Conseiller, chargé du rapport. 


Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : 
Madame Dominique DOS REIS, Présidente 
Monsieur Dominique GILLES, Conseiller 
Madame Sophie REY, Conseillère 


qui en ont délibéré 




Greffier lors des débats : M. Christophe DECAIX 






ARRÊT : CONTRADICTOIRE


-rendu par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.


- signé par Madame Dominique DOS REIS, Présidente, et par M. Christophe DECAIX, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. 






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Par acte sous seing privé du 28 mai 2009 conclu avec le concours de la SA Sepresim, M. Claude X...et Mme Geneviève Y..., épouse X...(les époux X...), ont vendu à M. Nicolas Z... les lots no 5 et 6 de l'état de division d'un immeuble en copropriété sis..., soit, respectivement, une cave et un appartement, au prix de 169 000 €. La vente, qui devait être réitérée au plus tard le 9 octobre 2009, était convenue sous diverses conditions suspensives dont celle de la libération des lieux de toute location ou occupation, étant précisé qu'un congé avec offre de vente avait été délivré aux locataires le 16 novembre 2007 pour le terme du bail, soit le 31 juillet 2008, et que ces derniers n'avaient pas donné suite à cette offre. Les locataires se sont maintenus dans les lieux et la vente n'a pas été réitérée, l'acquéreur, qui avait renoncé au bénéfice de la condition suspensive précitée, exigeant que les locaux fussent libres de toute location ou occupation à la date de signature de l'acte authentique, ce que les vendeurs ont refusé. Le 24 septembre 2010, M. Z... a assigné les époux X...en vente forcée, réclamant, en outre, l'indemnisation de son préjudice né du défaut de délivrance du bien libre de toute occupation. 




C'est dans ces conditions que, par jugement du 13 octobre 2015, le Tribunal de grande instance de Paris a :


- dit la vente parfaite et que le jugement valait vente,
- condamné in solidum les époux X...à le faire publier à leur frais,
- condamné in solidum les époux X...à payer à M. Z... :
. la somme de 16 900 € au titre de la clause pénale avec intérêts au taux légal à compter du 10 décembre 2009 et capitalisation dans les conditions de l'article 1154 du Code civil,
. la somme de 64 565, 36 € du 9 novembre 2009 au 31 décembre 2014, ainsi que l'ensemble des loyers et charges locatives réglés par M. Z... du 1er janvier 2015 jusqu'à la mise en possession,
. la somme de 500 € de dommages-intérêts,
- condamné in solidum les époux X...à payer à M. Z... les frais d'expulsion des occupants sans titre de l'appartement vendu, ainsi que les loyers et les charges que ce dernier aura versés à compter de la mise en possession jusqu'à parfaite libération de ceux-ci,
- rejeté l'appel en garantie des époux X...à l'encontre de la société Sepresim,
- condamné in solidum les époux X...à payer à la Sepresim la somme de 9 000 € en application du contrat de mandat,
- condamné in solidum les époux X..., en vertu de l'article 700 du Code de procédure civile, à payer à M. Z... la somme de 2 000 € et à la société Sepresim celle de 1 000 €,
- ordonné l'exécution provisoire,
- condamné les époux X...aux dépens. 




Par dernières conclusions du 15 mai 2017, les époux X..., appelants, demandent à la Cour de :


- vu les articles 1170 et suivants du Code civil,
- à titre principal :
- déclarer le " compromis " de vente caduc et rejeter l'intégralité des demandes de M. Z...,
- condamner M. Z... à leur verser la somme de 1 773, 75 € au titre de la perte de loyers et une indemnité d'occupation mensuelle de 672 € augmentée des charges et impôts du 6 janvier 2016 jusqu'à libération effective de l'appartement,
- ordonner l'expulsion de M. Z... et le condamner à leur rembourser les frais engagés pour cette expulsion,
- dire que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants, et R. 433-2 du Code des procédures civiles d'exécution,
- rejeter la demande de la société Sepresim en paiement de sa commission et lui ordonner de leur restituer la somme de 9 000 € versée par l'effet de l'exécution provisoire,
- condamner solidairement M. Z... et la société Sepresim à leur payer la somme de 10 000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, dépens en sus en ce compris les frais de publication de l'arrêt à intervenir,
- à titre subsidiaire, si la Cour devait considérer la vente parfaite :
- rejeter les demandes de dommages-intérêts de M. Z...,
- à défaut, limiter son préjudice à la somme de 10 649 €,
- réduire le montant de la clause pénale à zéro,
- sur la responsabilité de la société Sepresim,
- dire qu'elle a commis une faute dans l'exécution de son mandat et la priver de sa rémunération,
- ordonner la restitution à leur profit de la somme de 9 000 € versée par l'effet de l'exécution provisoire,
- condamner la société Sepresim à les garantir des condamnations pécuniaires qui pourrraient être prononcées contre eux, y compris en vertu de l'article 700 du Code de procédure civile et des dépens,
- condamner la société Sepresim à leur payer la somme de 10 000 € en vertu de l'article 700 du Code de procédure civile, dépens en sus. 




Par dernières conclusions du 18 mai 2017, M. Z... prie la Cour de :


- vu les articles L. 213-6 du Code de l'organisation judiciaire, 564 du Code de procédure civile, 1170, 1174, 1157, 1178, 1162, 1341, 1226, 1152, 1147, 1382, 1383 du Code civil,
- in limine litis, déclarer irrecevables les prétentions des appelants évoquées au § VIII des conclusions,
- confirmer l'entier dispositif et l'ensemble des chefs du jugement entrepris,
- condamner les époux X...aux dépens et à lui verser la somme de 6 000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, dépens en sus. 




Par dernières conclusions du 13 février 2017, la SA Société d'étude et de prestations de services immobiliers (Sepresim) demande à la Cour de :


- vu les articles 1984 et suivants, 1134 et suivants, 1382 et suivants du Code de procédure civile, 9 du Code de procédure civile,
- confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a écarté sa responsabilité et condamné les époux X...à lui payer la somme de 9 000 € au titre de la commission,
- débouter les époux X...et M. Z...de l'intégralité de ses demandes contre elle,
- condamner solidairement les époux X...à lui payer la somme de 9 000 € de dommages-intérêts,
- à titre subsidiaire, condamner solidairement les époux X...à lui payer la somme de 9 000 € de dommages-intérêts,
- condamner solidairement les époux X...à lui payer la somme de 5 000 € en vertu de l'article 700 du Code de procédure civile, dépens en sus. 




SUR CE 
LA COUR 




Sur l'irrecevabilité soulevée par M. Z..., lorsque le Tribunal a statué, l'appartement, objet de la vente, était occupé du chef des vendeurs. Le jugement entrepris, assorti de l'exécution provisoire, qui a dit la vente parfaite, autorisant ainsi l'entrée dans les lieux de l'acquéreur, n'a nécessairement pas statué sur les conséquences de l'occupation des lieux par ce dernier ni sur son expulsion. Ainsi, les demandes des époux X...tendant à la condamnation de M. Z... au paiement d'une indemnité d'occupation et d'expulsion de ce dernier, qui ne se rattachent pas à l'exécution provisoire dont est assorti le jugement entrepris, ne sont pas de la compétence exclusive du juge de l'exécution. Ces demandes qui sont nées du jugement, ne sont pas nouvelles et sont recevables en vertu de l'effet dévolutif de l'appel. 


En conséquence, l'irrecevabilité soulevée par M. Z... doit être rejetée. 
Dans l'avant-contrat du 28 mai 2009, les vendeurs ont déclaré que " les biens à vendre seront le jour de l'entrée en jouissance libres de toute location, occupation ou réquisitions " et, au nombre des conditions suspensives, cet acte mentionne : " le jour de la signature de l'acte authentique, les biens devront être libres de toute location, occupation et réquisition ", étant indiqué au chapitre " Non-réalisation des conditions suspensives " que " si l'une des conditions suspensives n'est pas réalisée, tout acompte versé sera immédiatement restitué à l'acquéreur. Chacune des parties reprendra alors entière liberté de disposition sans indemnité de part et d'autre ", le bénéfice de l'article 1178 du Code civil, en cas de défaillance d'une condition, n'étant stipulé qu'en faveur du vendeur. 


Il ressort de ces stipulations que la condition suspensive précitée affecte l'existence même de l'obligation sur laquelle elle porte, de sorte que l'acquéreur, qui renonce à la condition de libération des biens de toute location et occupation au jour de la signature de l'acte authentique, ne peut plus exiger du vendeur que cette obligation soit, néanmoins, satisfaite à cette date. 


Au cas d'espèce, l'appartement n'ayant pas été libéré, par lettre du 2 octobre 2009, l'avocat de M. Z..., d'une part, informa le notaire de la renonciation de son client, en vertu de l'article 1178 du Code civil, à la condition suspensive de libération des lieux au jour de la signature de l'acte authentique, d'autre part, demanda au notaire d'inviter les vendeurs à l'assurer de ce que le bien vendu serait libre de toute occupation à cette même date. 


Or, la condition n'étant pas réalisée, M. Z... avait pour seule alternative, soit de se prévaloir de la caducité de la vente, soit de poursuivre la vente sans pouvoir exiger du vendeur qu'il délivre le bien libre de toute occupation ou qu'il indemnise le défaut de délivrance. Par suite, l'avant-contrat de vente est caduc et M. Z... doit être débouté de toutes ses demandes, le jugement entrepris étant infirmé en toutes ses dispositions. 


L'expulsion de M. Z..., qui occupe sans titre les lieux litigieux, doit être ordonnée à l'issue d'un mois à compter de la signification du présent arrêt. 


L'exécution d'une décision assortie de l'exécution provisoire est faite aux risques et périls de celui qui la poursuit à charge pour lui, en cas d'infirmation, d'en réparer les conséquences dommageables. 


Par l'effet de l'exécution provisoire attachée au jugement du 13 octobre 2015, dès le 22 octobre 2015, M. Z... a réclamé aux occupants du chef des vendeurs le paiement des indemnités d'occupation et des charges, puis a pris possession des lieux le 4 avril 2016. Cette exécution a causé aux époux X...un préjudice qui sera réparé par la somme de 1 773, 75 €, équivalant aux loyers perçus des occupants par M. Z... jusqu'au départ de ceux-ci le 6 janvier 2016 et par le versement par M. Z... d'une somme mensuelle de 672 €, augmentée des charges locatives, à l'exclusion de tout impôt, depuis le 6 avril 2016 jusqu'à la libération effective des lieux. 


S'agissant de la demande de commission formulée par l'agent immobilier à l'encontre de ses mandants, l'avant-contrat de vente du 28 mai 2009 venant d'être déclaré caduc, aucune commission n'est due à l'agent immobilier. 


S'agissant de la demande de dommages-intérêts formée par l'agent immobilier contre les époux X..., la société Sepresim ne prouve pas l'existence d'une faute des vendeurs en lien avec la caducité de l'avant-contrat, dès lors qu'il vient d'être dit que la vente ne s'est pas réalisée en raison de l'exigence de l'acquéreur qui, bien qu'ayant renoncé à la condition de libération des lieux, avait, néanmoins, exigé des vendeurs qu'ils satisfassent à cette obligation à cette date. 


En conséquence, la société Seprésim doit être déboutée de toutes ses demandes. 


Le présent arrêt, infirmatif, constituant le titre ouvrant droit à la restitution des sommes versées en exécution du jugement entrepris, il n'y a pas lieu de statuer sur la demande des époux X...de ce chef. 


M. Z... sera condamné aux dépens. 


La solution donnée au litige emporte le rejet des demandes de M. Z... et de la société Seprésim sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile. 


L'équité commande qu'il soit fait droit à la demande des époux X...contre M. Z..., sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, comme il est dit dans le dispositif du présent arrêt. 




PAR CES MOTIFS 




Déclare recevables les demandes de M. Claude X...et Mme Geneviève Y..., épouse X...; 


Infirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions et statuant à nouveau : 


Dit caduc l'avant-contrat de vente du 28 mai 2009 ; 


Déboute M. Z... de toutes ses demandes ; 


Ordonne l'expulsion de M. Nicolas Z..., ainsi que de tout occupant de son chef, des lots no 5 (cave) et 6 (appartement) de l'état de division d'un immeuble en copropriété sis..., à l'issue d'un mois après la signification du présent arrêt, au besoin avec le concours de la force publique, aux frais de M. Nicolas Z... ; 


Dit que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants, et R. 433-2 du Code des procédures civiles d'exécution ; 


Condamne M. Nicolas Z... à payer à M. Claude X...et Mme Geneviève Y..., épouse X..., la somme de 1 773, 75 € et celle mensuelle de 672 € augmentée des charges locatives, depuis le 6 janvier 2016 jusqu'à libération effective de l'appartement et de la cave ; 


Déboute la SA Société d'étude et de prestations de services immobiliers (Sepresim) de toutes ses demandes ; 


Dit n'y avoir lieu à statuer sur les demandes de restitution des sommes versées en vertu de l'exécution provisoire attachée au jugement entrepris ; 


Rejette les autres demandes ; 


Ordonne la publication du présent arrêt au service de la publicité foncière compétent au frais de M. Nicolas Z... ; 


Condamne M. Nicolas Z... aux dépens de première instance et d'appel qui pourront être recouvrés dans les conditions de l'article 699 du Code de procédure civile ; 


Condamne M. Nicolas Z... à payer à M. Claude X...et Mme Geneviève Y..., épouse X..., la somme de 10 000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile. 




Le Greffier, La Présidente,