Cour d'Appel — 23 juin 2017

Grosses délivréesRÉPUBLIQUE FRANÇAISE 
aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS 

COUR D'APPEL DE PARIS 
Pôle 4- Chambre 1 



ARRÊT DU 23 JUIN 2017 

(no, 4 pages) 



Numéro d'inscription au répertoire général : 16/ 00393 

Décision déférée à la Cour : Jugement du 27 Octobre 2015- Tribunal de Grande Instance de Meaux-RG no 14/ 02609 



APPELANTE 

SCI IMMO FORTUNES VINCENNES, prise en la personne de ses représentants légaux, 
No SIRET : 382 813 954 

ayant son siège au 18-20 rue Mathis-75019 PARIS 

Représentée et assistée sur l'audience par Me Patrick MAYET, avocat au barreau de PARIS, toque : G0139 



INTIMÉE 

Madame On thang X... 

née le 08 Décembre 1959 à BATTAMBANG (CAMBODGE) 

demeurant... 


Représentée et assistée sur l'audience par Me Frédéric FORGUES, avocat au barreau de PARIS, toque : E2135 



COMPOSITION DE LA COUR : 

En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 19 Mai 2017, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant M. Dominique GILLES, Conseiller, chargé du rapport. 

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : 
Madame Dominique DOS REIS, Présidente 
Monsieur Dominique GILLES, Conseiller 
Madame Sophie REY, Conseillère 

qui en ont délibéré 

Greffier lors des débats : M. Christophe DECAIX 

ARRÊT : CONTRADICTOIRE

-rendu par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par Madame Dominique DOS REIS, Présidente, et par M. Christophe DECAIX, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. 

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Par acte sous seing privé du 28 novembre 2008, la SCI Immo Fortunes Vincennes a donné à bail commercial à Mme A... épouse X..., exploitant la société Bijouterie de la roche d'or, pour une durée de 9 années à compter du 1er juillet 2008 pour se terminer le 30 juin 2017, un local commercial à l'usage exclusif de vente de bijoux, horlogerie et cadeaux, no 23, situé en façade sur la galerie marchande, représentant le lot no 5602, dans le centre commercial Oslo dépendant de l'ensemble immobilier " Les Olympiades ",..., 13e arrondissement. Aux termes de cet acte, le preneur ne pouvait céder son droit au bail qu'à un successeur dans son fonds de commerce et sous condition de rester garant et solidaire de son cessionnaire pour le paiement des loyers et l'exécution des conditions du bail. Par acte sous seing privé du 11 mai 2010, Mme A..., épouse X..., a cédé à la SARL Nokor Pich un fonds de commerce de détail d'articles d'horlogerie et bijouterie " connu sous l'enseigne Bijouterie de la roche d'or ", comprenant le droit au bail des locaux sis Centre commercial Oslo,..., consenti à compter du 1er juillet 2008 pour se terminer le 30 juin 2017 par la société Alpha immobilier. Par acte d'huissier de justice du 3 mars 2014, la société Immo Fortunes Vincennes, représentée par son mandant, la société Alpha immobilier, a délivré un commandement, visant la clause résolutoire du bail, de payer la somme de 7 310, 80 € au titre de l'arriéré locatif, à la société Nokor Pich dont la liquidation judiciaire a été ouverte le 17 avril 2014. Après avoir déclaré sa créance, la société Immo Fortunes Vincennes a assigné le 4 juin 2014 Mme X... en paiement de la somme de 12 682, 90 € en sa qualité de cédant, garant solidaire du cessionnaire du bail. 



C'est dans ces conditions que, par jugement du 27 octobre 2015, le Tribunal de grande instance de Meaux a :

- dit que la société Immo Fortunes Vincennes ne justifiait pas de sa qualité de propriétaire du local commercial no 23 sis centre commercial Oslo,... et déclaré, en conséquence, son action irrecevable,
- condamné la société Immo Fortunes Vincennes à payer à Mme A..., épouse X..., la somme de 700 € en vertu de l'article 700 du Code de procédure civile,
- condamné la société Immo Fortunes Vincennes aux dépens. 



Par dernières conclusions du 17 février 2017, la société Immo Fortunes Vincennes, appelante, demande à la Cour de :

- vu les articles L. 622-28 et L. 641-3 du Code de commerce,
- infirmer le jugement entrepris,
- la déclarer recevable en son action contre Mme A..., épouse X...,
- constater qu'elle justifie de sa qualité de propriétaire du local correspondant au lot no 5602 situé dans le centre commercial Oslo,...,
- condamner Mme A..., épouse X..., à lui payer la somme de 12 682, 90 € en sa qualité de cédant, garant solidaire du cessionnaire du bail, la société Nokor Pich,
- condamner Mme A..., épouse X..., à lui payer la somme de 2 500 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, dépens en sus. 



Par dernières conclusions du 18 octobre 2016, Mme A..., épouse X... (Mme X...), prie la Cour de :

- débouter la société Immo Fortunes Vincennes de l'ensemble de ses demandes,
- la condamner à lui payer la somme de 2 000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, dépens en sus. 



SUR CE 
LA COUR 



Après avoir soutenu devant le premier juge que la société Immo Fortunes Vincennes ne justifiait pas de sa qualité de propriétaire du local donné à bail, Mme X... conteste en appel avoir signé le bail commercial du 28 novembre 2008. 

Suivant acte authentique reçu le 28 mai 1999 par M. Philippe Y..., notaire associé à Paris, la SARL Immo Fortunes a vendu à la SCI Immo Fortunes Vincennes divers lots de l'état descriptif de division d'un ensemble immobilier en copropriété sis..., 13e arrondissement, dont le lot no 5602, soit " un local pour commerce no 37 du centre commercial situé en façade sur la galerie marchande (branche Est du mail) au niveau 60. 82 du rez de dalle dans la zone 2 ". Le bail commercial consenti le 28 novembre 2008 par la SCI Immo Fortunes Vincennes à Mme X..., qui porte sur un local commercial à l'usage exclusif de vente de bijoux, horlogerie et cadeaux, dans le même centre commercial Oslo, lot no 5602, mentionne que ce local est identifié sous le numéro 23. 

Mme X... ne conteste pas avoir signé, en qualité de cédante, l'acte sous seing privé du 11 mai 2010, comportant cession de fonds de commerce au profit de la SARL Nokor Pich dont Mme X... est l'associée. Or, le bail commercial inclus dans ce fonds de commerce présente avec le bail litigieux du 28 novembre 2008 les points communs suivants :

- le bailleur est identifié comme étant la société Alpha immobilier qui n'est autre que le gérant des biens de la société Immo Fortunes Vincennes,
- le précédent propriétaire du fonds de commerce est M. Z... mentionné en tant que précédent locataire dans le bail de 2008,
- le fonds cédé a pour objet le commerce de détail d'articles d'horlogerie et bijouterie, tandis que le local commercial donné à bail en 2008 est à l'usage exclusif de vente de bijoux, horlogerie et cadeaux,
- dans les deux cas, l'enseigne est identique : " Bijouterie de la roche d'or ",
- le bail de 2008 et le bail cédé en 2010 ont la même durée : du 1er juillet 2008 au 30 juin 2017,
- le loyer annuel est d'un même montant : 11 458, 16 €,
- l'adresse est la même : centre commercial Oslo,.... 

Il se déduit de ces similitudes que le bail du 28 novembre 2008, qui porte sur le lot no 5602, est affecté d'une erreur matérielle en ce qu'il mentionne que ce local est le no 23 alors qu'il est le no 37, étant observé que la société Immo Fortunes Vincennes est également propriétaire du local no 23, ainsi que le mentionne l'acte de vente du 28 mai 1999. 

Il en résulte que :

- la société Immo Fortunes Vincennes, qui est propriétaire du lot no 5602, a qualité à agir en recouvrement des loyers,

- Mme X..., qui a cédé le bail du 28 novembre 2008 en cédant le fonds de commerce dont il était un élément, a bien signé l'acte sous seing privé du 28 novembre 2008,

- Mme X... est tenue par les clauses du bail du 28 novembre 2008 dont celle mentionné au chapitre " Cession de bail " qui énonce : " Le preneur ne pourra céder tout ou partie de son droit au bail, si ce n'est à un successeur dans son fonds de commerce et sous condition de rester garant et solidaire de son cessionnaire avec renonciation expresse au bénéfice de l'article 2037 du Code civil, pour le paiement des loyers et l'exécution des conditions du bail ". 

En conséquence, le jugement entrepris doit être infirmé en toutes ses dispositions, Mme X... étant condamnée à payer la somme de 12 682, 90 € au titre de l'arriéré des loyers et des charges dus au 1er avril 2014. 

La solution donnée au litige emporte le rejet de la demande, sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, de Mme X.... 

L'équité commande qu'il soit fait droit à la demande de la société Immo Fortunes Vincennes, sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, comme il est dit dans le dispositif du présent arrêt. 



PAR CES MOTIFS 



Infirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions ; 

Statuant à nouveau : 

Condamne Mme A..., épouse X..., à payer à la SCI Immo Fortunes Vincennes la somme de 12 682, 90 € au titre de l'arriéré des loyers et des charges du au 1er avril 2014 ; 

Rejette les autres demandes ; 

Condamne Mme A..., épouse X..., aux dépens de première instance et d'appel qui pourront être recouvrés dans les conditions de l'article 699 du Code de procédure civile ; 

Condamne Mme A..., épouse X..., à payer à la SCI Immo Fortunes Vincennes la somme de 2 500 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile. 



Le Greffier, La Présidente,