Cour d'Appel — 23 juin 2017

Grosses délivréesRÉPUBLIQUE FRANÇAISE

aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 1





ARRÊT DU 23 JUIN 2017



(no , 6 pages)





Numéro d'inscription au répertoire général : 15/23118



Décision déférée à la Cour : Jugement du 06 Novembre 2015 -Tribunal de Grande Instance de PARIS - RG no 11/16949







APPELANTE



Société civile SCCV EMERAUDE prise en la personne de ses représentants légaux

No SIRET : 493 394 340



ayant son siège au 9 rue Lincoln - 75008 PARIS



Représentée et assistée sur l'audience par Me Anne GAUVIN, avocat au barreau de PARIS, toque : D1028







INTIMÉS 



Madame Françoise X...


née le 26 juin 1956 à VILLENEUVE-SAINT-GEORGES (94)

et

Monsieur Gilles X...


né le 2 janvier 1952 à CHELLES (91)



demeurant ...




Représentés tous deux et assistés sur l'audience par Me Mathieu SEYFRITZ de l'AARPI LOTZ-SEYRITZ, Avocats Associés, avocat au barreau de PARIS, toque : D0820, substitué sur l'audience par Me May Sarah VOGELHUT, avocat au barreau de PARIS, toque : E2144



SA CREDIT FONCIER DE FRANCE prise en la personne de ses représentants légaux

No Siret : B 542 029 848



ayant son siège au 19 Rue DES CAPUCINES - 75001 PARIS / FRANCE



Représentée par Me Jean-michel HOCQUARD de la SCP HOCQUARD ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0087

Assistée sur l'audience par Me Vincent PERRAUT, avocat au barreau de PARIS, toque : P0087



SAS STELLIUM IMMOBILIER agissant poursuites et diligences en la personne de son président domicilié en cette qualité audit siège

(anciennement OMNIUM CONSEIL)

No Siret : B 384 850 095



ayant son siège au 11 avenue Parmentier - BP 70117 - 31201 TOULOUSE CEDEX



Représentée par Me Florence GUERRE de la SELARL SELARL PELLERIN - DE MARIA - GUERRE, avocat au barreau de PARIS, toque : L0018

Assistée sur l'audience par Me Hérvé JEANJACQUES avocat au barreau de TOULOUSE













COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 18 Mai 2017, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant Mme Dominique DOS REIS, Présidente de chambre, et Monsieur Dominique GILLES, Conseillers chargés du rapport.



Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Dominique DOS REIS, Présidente 

Monsieur Dominique GILLES, Conseiller

Madame Sophie REY, Conseillère



qui en ont délibéré



Madame Dominique DOS REIS a été entendue en son rapport







Greffier lors des débats : M. Christophe DECAIX









ARRÊT : CONTRADICTOIRE



- rendu par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par Mme Dominique DOS REIS, Présidente, et par M. Christophe DECAIX, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.







*



* *





Suivant contrat de réservation du 8 mars 2007 signé par l'entremise de la société Omnium Conseil, M. et Mme X... ont réservé auprès de la SCCV Émeraude un appartement et un emplacement de parking vendus en l'état futur d'achèvement à Ducos en Martinique. Cette acquisition était faite dans le cadre de la loi de défiscalisation dite « Girardin ».



L'acte authentique de vente a été signé le 22 août 2007, le bien étant vendu au prix de 171.880 € financé par un emprunt de 171.880 € souscrit par M. et Mme X... auprès de la société Crédit Foncier de France (CFF).



Quatre ans plus tard, M. et Mme X... ont, selon actes extra-judiciaire des 15 novembre 2011, assigné la SCCV Émeraude et la société CFF à l'effet de voir annuler les contrats de vente et de prêt par suite de la nullité du contrat préliminaire de réservation pour démarchage irrégulier.



La SCCV Émeraude a attrait en la cause la société Stellium Immobilier venant aux droits de la société Omnium Conseil.





Par jugement du 6 novembre 2015, le tribunal de grande instance de Paris a :



- dit recevables les demandes de M. et Mme X...,

- constaté la nullité pour démarchage irrégulier du contrat de réservation du 8 mars 2007, la caducité de la vente du 27 août 2007 et du prêt accepté le 12 juin 2007 pour financer la vente,

- condamné la société CFF à verser à M. et Mme X... la somme de 59.298,83 € assortie des intérêts au taux légal à compter du 1er mars 2015 sur un capital de 56.333,75 € à titre de restitution des sommes payées en exécution du prêt du 3 juillet 2015, mensualité de juillet 2015 comprise,

- débouté la SCCV Émeraude de leur demande en restitution pour la période postérieure au mois de juillet 2015,

- condamné la SCCV Émeraude à restituer à la société CFF une somme de 178.294 € avec intérêts au taux légal du 10 janvier 2013,

- débouté la société CFF de sa demande indemnitaire à l'encontre de la SCCV Émeraude,

débouté la SCCV Émeraude de sa demande de remise en état du bien vendu,

- condamné M. et Mme X... à restituer les fruits du bien vendu perçus à compter du 15 novembre 2011,

- débouté la SCCV Émeraude de sa demande de consignation du prix de vente qu'elle doit restituer,

- débouté la SCCV Émeraude de sa demande de restitution de rémunération et de frais à l'encontre de la société Stellium Immobilier, 

- rejeté les demandes fondés sur l'article 700 du code de procédure civile

- dit n'y avoir lieu à exécution provisoire,

- condamné in solidum la SCCV Émeraude, la société CFF et la société Omnium Conseil aux dépens. 





La SCCV Émeraude a relevé appel de ce jugement dont elle poursuit l'infirmation, demandant à la Cour, par dernières conclusions signifiées le 27 avril 2017, de :



- débouter M. et Mme X... de leurs demandes,

- subsidiairement, infirmer le jugement en ce qu'il a déclaré indissociables le contrat de réservation et le contrat de vente passé en la forme authentique et, ce faisant, déduit de la nullité du premier l'anéantissement rétroactif du second,

- statuant à nouveau, débouter M. et Mme X... de l'ensemble de leurs demandes portant sur les conséquences de la nullité du contrat de réservation,

- plus subsidiairement, au visa de l'article 549 du code civil, infirmer le jugement en ce qu'il a réduit les obligations de M. et Mme X... envers elle du fait de l'anéantissement de l'acte authentique,

- dire que M. et Mme X... devront restituer l'intégralité des fruits perçus durant la période de possession du bien, soit depuis la signature de l'acte authentique,

- les condamner à entreprendre tous travaux nécessaires à la remise en état du bien immobilier litigieux,

- dire que les fonds par elle dus au titre de la restitution du prix de vente demeureront consignés sur le compte Carpa dans l'attente de la réalisation desdits travaux aux frais de M. et Mme X...,

- au visa des articles 1147 et 1991 du code civil, dire que la société Stellium Immobilier venant aux droits de la société Omnium Conseil est contractuellement responsable des préjudices par elle subis du fait de l'annulation du contrat de réservation et de l'acte authentique,

- en conséquence, la condamner au remboursement de la somme de 27.517,39 €,

- la condamner in solidum à lui payer la somme de 60.000 €,

- en tout état de cause, condamner M. et Mme X... au paiement de la somme de 5.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, en sus des entiers dépens.





M. et Mme X... prient la Cour, par dernières conclusions signifiées le 27 avril 2017, de :



- confirmer le jugement dont appel en toutes ses dispositions, sauf en ce qu'il les a déboutés de leur demande de restitution pour la période postérieure au mois de juillet 2015, assortie des intérêts à compter du 1er mars 2015, en ce qu'il les a condamnés à restituer les fruits du bien vendu perçus par eux à compter du 15 novembre 2011 et en ce qu'il les a déboutés de leur demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- statuant à nouveau, condamner la société CFF à leur restituer le montant des échéances en capital, intérêts et accessoires qu'ils ont versées depuis la conclusion du contrat, soit la somme de 74.124,23 € en principal, augmentée des intérêts au taux légal à compter de l'assignation, ainsi que toutes mensualités à venir par eux réglées jusqu'à la date d'annulation effective du prêt, outre les intérêts au taux légal à compter de l'acte introductif du 15 novembre 2001, sommes à compenser avec le montant de la restitution s'imposant à eux du fait de l'annulation à intervenir,

- condamner la SCCV Émeraude, la société CFF et la société Stellium Immobilier in solidum à leur régler la somme de 7.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, en sus des entiers dépens.





La société CFF prie la Cour, par dernières conclusions signifiées le 24 avril 2017, de :



- constater qu'elle s'en rapporte à justice sur les mérites de l'appel formé par la SCCV Émeraude tendant principalement à voir réformer le jugement et, statuant à nouveau, débouter les époux X... de toutes leurs demandes,

- subsidiairement, en cas de confirmation du jugement en ce qu'il a dit nul le contrat de vente et, partant, le contrat de prêt souscrit auprès d'elle, infirmer alors à titre incident le jugement en ce qu'il a dit qu'elle serait tenue à intérêts légaux sur les sommes à restituer aux époux X... et en ce qu'il l'a déboutée de sa demande indemnitaire dirigée contre la SCCV Émeraude,

- statuant à nouveau de ces chefs, débouter les époux X... de leur demande tendant à voir productives d'intérêts les sommes à la restitution desquelles la nullité du prêt exposerait la banque préteuse, 

- dire en effet que la nullité ne peut produire effet qu'à compter de son prononcé et que,

par l'effet de la compensation légale, les sommes principales payées par les époux 

Coulon se compensent de plein droit avec celles que ces derniers sont tenus de répéter au prêteur, 

- condamner en conséquence in solidum les époux X... à lui restituer l'intégralité des sommes prêtées, soit 178.294 €, en deniers ou quittance, 

- condamner par ailleurs la SCCV Émeraude à lui payer la somme de 198.114,80 € en guise de dommages-intérêts, sur le fondement de l'article 1382 du Code civil, 

- en tout état de cause, condamner in solidum toutes parties perdantes à lui payer la somme de 3.000 € en guise d'indemnité de procédure, en sus des dépens.





La société Stellium Immobilier venant aux droits de la société Omnium Conseil prie la Cour, par dernières conclusions signifiées le 24 avril 2017, de :



- confirmer le jugement dont appel en toutes ses dispositions non contraires à ses conclusions,

- débouter M. et Mme X... de leur demande en nullité par ricochet, pour violations prétendues des articles L. 121-23.7o et L. 121-26 du code de la consommation, du contrat préliminaire de réservation et des actes de vente en l'état futur d'achèvement et de prêt hypothécaire,

- dire qu'en toute hypothèse, la régularité de forme et de fond des actes reçus le 27 août 2007, de même que les formalités de notification et de dépôt attestés par le notaire jusqu'à inscription de faux, sont de nature à purger toutes conventions préparatoires antérieures de vices éventuels qui pourraient les affecter,

- dire infondée en raison d'une exécution totale et sans réserves pendant plus de quatre ans les conventions querellées, les demandes en nullité formées par M. et Mme X... contre elle,

- les débouter de leurs demandes en dommages-intérêts,

- débouter M. et Mme X... de leurs demande de dommages-intérêts,

- débouter la SCCV Émeraude de l'ensemble de ses demandes dirigées contre elle à titre subsidiaire,

- en tout état de cause, condamner la SCCV Émeraude et, solidairement, toute partie succombante, notamment M. et Mme X..., à lui payer une somme de 5.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, en sus des entiers dépens.





SUR CE

LA COUR 





Au soutien de son appel, la SCCV Émeraude fait essentiellement valoir que l'éventuelle nullité du contrat préliminaire de réservation pour démarchage irrégulier a été couverte par la signature sans réserve du contrat de vente en la forme authentique et qu'il est indifférent que cette nullité n'ait pas été connue des acquéreurs lorsqu'ils ont signé cet acte authentique, en raison de l'autonomie des deux contrats ;



M. et Mme X... répliquent que la confirmation d'un acte nul exige à la fois la connaissance du vice l'affectant et la volonté de le réparer, que les deux contrats constituent un ensemble contractuel constitué d'actes indivisibles et interdépendants ;



En droit, la signature par les acquéreurs de l'acte authentique sans réserve vaut renonciation à se prévaloir de l'irrégularité du contrat de réservation, peu important que les acquéreurs n'aient pas connaissance de la nullité du contrat de réservation pour démarchage irrégulier au moment où ils ont signé l'acte authentique, en raison de l'autonomie de ces contrats ; en effet, le contrat préliminaire de réservation, contrat facultatif et sui generis par lequel, en contrepartie d'un dépôt de garantie effectué à un compte spécial, le vendeur s'engage à réserver à un acheteur un immeuble ou une partie d'immeuble, ne constitue nullement un préliminaire obligé à la signature d'une vente en l'état futur d'achèvement ; bien qu'ayant signé ce contrat préliminaire de réservation, l'acquéreur n'a nulle obligation d'acquérir ;



En conséquence, le jugement sera infirmé et M. et Mme X... déboutés de leur demande de nullité de vente et de prêt ;



Les conditions d'application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ne sont pas réunies au cas d'espèce.





PAR CES MOTIFS 





Statuant publiquement et contradictoirement, 



Infirme le jugement entrepris,



Déboute M. et Mme X... de leurs demandes,



Rejette toute autre prétention,



Condamne M. et Mme X... aux dépens de première instance et d'appel qui pourront être recouvrés dans les conditions de l'article 699 du code de procédure civile. 





Le Greffier, La Présidente,