Cour d'Appel — 16 juin 2017

Grosses délivrées RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS


COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 1




ARRÊT DU 16 JUIN 2017


(no , 8 pages)




Numéro d'inscription au répertoire général : 17/02428


Décision déférée à la Cour : Jugement du 30 Avril 2014 -Tribunal de Grande Instance de MEAUX - RG no 11/02279




APPELANTE


SCI DE L'AVENIR prise en la personne de ses représentants légaux


ayant son siège au [...]                              8ème


Représentée et assistée sur l'audience par Me Gérard X... de la SELARL SELARL GERARD X... & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : E0587, substitué sur l'audience par Me Marianne Y..., avocat au barreau de PARIS, toque : E0587




INTIMÉS


Monsieur Yann Z...
né le [...]           à LE BLANC MESNIL (93150)


demeurant [...]                                  


Représenté et assisté sur l'audience par Me Jennifer F..., avocat au barreau de PARIS


Monsieur Christophe A...
né le [...]       


demeurant [...]                                  


Représenté et assisté sur l'audience par Me Jennifer F..., avocat au barreau de PARIS


Madame Amandine B... épouse A...
née le [...]       


demeurant [...]                                  


Représentée et assistée sur l'audience par Me Jennifer F..., avocat au barreau de PARIS


Monsieur Michel E... No G... 


demeurant [...]                                              


Représenté par Me Thierry C... de la SCP C..., avocat au barreau de PARIS, toque : P0090
Assisté sur l'audience par Me Catherine H... C... , avocat au barreau de PARIS, toque : P0090


SARL ORQUERA IMMOBILIER prise en la personne de ses représentants légaux
No Siret : (...)


ayant son siège au [...]                                  


Représentée et assistée sur l'audience par Me Audrey I... de la SCP SCP ERIC MORIN-CORINNE PERRAULT ET ASSOCIES, avocat au barreau de MEAUX














COMPOSITION DE LA COUR :


En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 11 Mai 2017, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Dominique DOS REIS, Présidente de chambre, et M. Dominique GILLES, Conseiller, chargés du rapport.


Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :


Madame Dominique DOS REIS, Présidente
Monsieur Dominique GILLES, Conseiller
Madame Sophie REY, Conseillère


qui en ont délibéré


Madame Dominique DOS REIS a été entendue en son rapport




Greffier lors des débats : M. Christophe DECAIX






ARRÊT : CONTRADICTOIRE


- rendu par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.


- signé par Mme Dominique DOS REIS, Présidente, et par M. Christophe DECAIX, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.






*


* *








Suivant acte authentique reçu le 7 juillet 2010 par M. Michel E..., notaire, la SCI De L'Avenir a vendu à M. Christophe A... et Mme Joséphine B..., épouse A... (les époux A...), le lot no 18 de l'état de division d'un ensemble immobilier sis [...] soit un appartement au rez-de-chaussée du bâtiment A                                             , au prix de 115 000 €.


Suivant acte authentique reçu le 19 juillet 2010 par le même notaire, la SCI De L'Avenir a vendu à M. Yann Z... le lot no 19 dans cette même copropriété, soit un appartement en duplex au rez-de-chaussée et au 1er étage du bâtiment A, au prix de 140 000 €. Ces ventes avaient été consenties postérieurement à deux avant-contrats conclus avec le concours de la SARL Orquera immobilier. Par actes d'huissier de justice des 5 et 6 avril 2011, les acquéreurs ont assigné le vendeur, le notaire et l'agent immobilier en nullité des ventes précitées pour dol et en paiement de diverses sommes.




C'est dans ces conditions que, par jugement du 30 avril 2014, le Tribunal de grande instance de Meaux a :


- après avoir constaté l'existence de manoeuvres dolosives imputables à la société L'Avenir,
- prononcé la résolution des deux ventes précitées,
- retenu la responsabilité de M. E... et de la société Orquera immobilier,
- fixé à la somme de 151 277,66 € le préjudice subi par les époux A...,
- condamné la société L'Avenir à rembourser aux époux A... le prix et des frais de travaux, soit la somme de 120 684,49 €,
- condamné M. E... à payer aux époux A... la somme de 8 973,75 € en remboursement des frais de notaire, sous réserve de l'application, pour les droits d'enregistrement, de l'article 1961 du Code général des impôts,
- condamne in solidum la société L'Avenir et M. E... à payer aux époux A... la somme de 8 000 € au titre du préjudice de jouissance lié à la remontée des eaux usées de la fosse septique,
- condamné in solidum la société L'Avenir, M. E... et la société Orquera immobilier à payer aux époux A... la somme de 13 619,42 € de dommages-intérêts,
- fixé à la somme de 178 426,24 € le préjudice subi par M. Z...,
- condamné la société L'Avenir à rembourser à M. Z... le prix, soit la somme de 140 000 €,
- condamné M. E... à payer à M. Z... la somme de 9 531,43 € en remboursement des frais de notaire, sous réserve de l'application, pour les droits d'enregistrement, de l'article 1961 du Code général des impôts,
- condamné in solidum la société L'Avenir et M. E... à payer à M. Z... la somme de 8 000 € au titre du préjudice de jouissance lié à la remontée des eaux usées de la fosse septique,
- condamné in solidum la société L'Avenir, M. E... et la société Orquera immobilier à payer à M. Z... la somme de 20 934,81 € de dommages-intérêts,
- dit que les sommes allouées aux acquéreurs porteraient intérêts au taux légal à compter du prononcé du jugement,
- condamné in solidum la société L'Avenir, M. E... et la société Orquera immobilier à payer à M. Z..., d'une part, et aux époux A..., d'autre part, la somme de 3 000 € à chacun, en vertu de l'article 700 du Code de procédure civile,
- condamné in solidum la société L'Avenir, M. E... et la société Orquera immobilier aux dépens,
- débouté les parties de leurs autres demandes,
- ordonné l'exécution provisoire.




Par dernières conclusions du 13 avril 2017, la société L'Avenir , appelante, demande à la Cour de :


- vu les articles 1109, 1116, 1134 et 1147 du Code civil, 546, alinéa 1, et 908 du Code de procédure civile,
- infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,
- à titre principal : dire qu'elle n'a commis aucun dol et débouter les époux A... et M. Z... de leurs demandes,
- à titre subsidiaire, dire les demandes des époux A... et de M. Z..., au titre des préjudices, injustifiées et débouter les époux A... et M. Z... de leurs demandes,
- à titre très subsidiaire : dire que M. E... a commis une faute professionnelle et le condamner à la relever et garantir de toute condamnation prononcée contre elle,
- débouter M. E... de l'ensemble de ses demandes,
- condamner tous succombants à lui payer la somme de 10 000 € en vertu de l'article 700 du Code de procédure civile, dépens en sus.




Par dernières conclusions du 25 avril 2017, les époux A... et M. Z... prient la Cour de :


- vu les articles 1134, 1109, 1147 et 1382 du Code civil,
- confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a constaté l'existence de manoeuvres du vendeur les ayant conduit à contracter et prononcé la résolution des deux ventes,
- infirmer partiellement la décision entreprise en ce que le notaire et l'agent immobilier n'ont pas été condamnés in solidum aux côtés du vendeur à indemniser leur entier préjudice,
- statuant à nouveau :
- condamner in solidum le vendeur, le notaire et l'agent immobilier à payer à M. Z... la somme de 220 967,55 € et aux époux A... celle de 209 972,02 € sauf à parfaire,
- condamner le vendeur à leur payer, à chacun, la somme de 15 000 € au titre du préjudice moral,
- condamner le vendeur à leur payer, à chacun, la somme de 8 000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, dépens en sus.




Par dernières conclusions du 2 mars 2017, M. E... prie la Cour de :


- infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a retenu sa responsabilité professionnelle,
- débouter les époux A... et M. Z... de leurs demandes contre lui,
- condamner la société L'Avenir aux dépens.




Par dernières conclusions du 15 février 2017, la société Orquera immobilier demande à la Cour de :


- à titre principal :
- infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions et statuant à nouveau :
- débouter les époux A... et M. Z... de toutes leurs demandes,
- les condamner à lui payer la somme de 10 000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, dépens en sus,
- à titre subsidiaire :
- confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a limité les condamnations prononcées contre elle aux sommes de 13 619,42 € au profit des époux A... et de 20 934,81 € au profit de M. Z...,
- débouter les époux A... et M. Z... du surplus de leurs demandes formées contre elle,
- condamner tous succombants aux dépens et sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile à proportion de leur responsabilité respective.




SUR CE
LA COUR




Selon les deux actes authentiques de vente des 7 et 19 juillet 2010 portant, respectivement, sur les lots no 18 et 19 de l'état de division de l'ensemble immobilier sis [...]                         , consistant en des appartements, le terrain sur lequel sont édifiés les bâtiments est en zone INC du plan d'occupation des sols. Or, le 6 décembre 2010, le maire de cette commune a attesté que "Cette zone est réservée aux exploitations rurales de culture et d'élevage et son occupation, telle que définie au § 3 dudit POS, est limitée aux constructions agricoles y compris celles destinées au logement des exploitants ruraux à condition qu'elles s'implantent à proximité des bâtiments existants.
Une seule exception est admise, et concerne l'aménagement, la réutilisation et l'extension mesurée des constructions existantes, pour des activités exclusivement artisanales.
Les habitations sont donc contraires au plan d'occupation des sols actuellement en vigueur sur la commune de [...], même si certains permis ont pu être délivrés dans le passé. Il est donc certain qu'aucune régularisation ne pourra être admise dans le cadre de la réglementation actuellement".


Il s'en déduit que, si ni la régularité de la construction des biens immobiliers vendus par la société L'Avenir, édifiés en 1993-1994 selon permis de construire du 26 novembre 1993 et certificat de conformité du 17 février 1994, ni leur occupation à usage d'habitation ne peuvent être remises en cause au regard des règles actuelles, cependant, toutes modifications ou créations nouvelles, soumises à autorisation, sont susceptibles de se heurter à un refus de l'Administration. En se bornant à énoncer dans l'acte authentique de vente, au sein des dispositions relatives à l'urbanisme, que le bien était situé en zone INC, le vendeur a dissimulé aux acquéreurs, néophytes en matière de vente immobilière, un défaut essentiel de l'objet vendu, de nature à influer sur la décision d'acquérir ou le montant le prix.


Par suite, et pour ce seul motif, les ventes doivent être annulées pour dol.


S'agissant des autres griefs, bien que l'avant-contrat de vente au profit des époux A..., portant sur le lot no 18, inclue dans ce lot la jouissance exclusive d'une terrasse avec l'observation que celle-ci "a été aménagée, il y a un an en accord avec les copropriétaires jouissant du lot 14", cependant, l'acte authentique de vente, qui reflète le dernier état de l'accord des parties, désigne le lot no18 comme un appartement comprenant : "un séjour avec coin cuisine, une douche une chambre et WC. L'accès de ce lot se fait par le lot no 14". De son côté, l'acte authentique au profit de M. Z..., désigne le lot no 19 comme un appartement en duplex comprenant : "- au rez-de-chaussée : une entrée et un escalier privatif desservant le premier étage. - au premier étage : un dégagement, un séjour avec balcon, une cuisine, deux chambres, et une salle de bains avec wc. L'accès de ce lot se fait par le lot no 14".


Il ressort de ces énonciations claires, d'une part, qu'aucune terrasse ne fait partie des lots vendus no 18 et 19, d'autre part, que le lot no 14 ne fait pas partie des biens vendus. Par suite aucun dol n'est établi de nature à faire croire aux acquéreurs que les terrasses attenantes à leur lot faisaient partie des biens vendus.


Si les avant-contrats précisent que le vendeur déclare que "le réseau d'assainissement de son appartement est aux normes demandées par la commune ou sinon il s'engage à le remettre aux normes à ses frais avant la signature de l'acte authentique", cependant, dans chacun des actes authentiques de vente, au chapitre "Assainissement", "le vendeur déclare que le lieudit "[...]" n'est pas raccordé au tout-à-l'égout et que l'ensemble immobilier possède une installation de fosse septique. Le vendeur ne garantit aucunement la conformité des installations aux normes actuelles en vigueur".


Ainsi, les acquéreurs ont été informés de la nature et de l'absence de garantie par le vendeur de la conformité du réseau d'assainissement propre à l'immeuble. En outre, ni les époux A... ni M. Z... n'établissent avoir supporté le coût des réparations de la fosse septique, équipement commun, par suite d'un défaut d'assurance de la copropriété. En conséquence, aucun dol ne peut être retenu de ce chef à l'encontre du vendeur.


Pas davantage les acquéreurs n'établissent l'existence d'un vice caché engageant la garantie du vendeur, alors que les actes de vente renferment une clause excluant la garantie du vendeur à raison d'un vice caché et qu'il ne résulte pas d'un "rapport pour réseau d'assainissement" établi le 5 décembre 2010 par la SARL Adaf que la société L'Avenir ait connu lors des ventes des 7 et 19 juillet 2010 l'existence d'un affaissement affectant la canalisation.


S'agissant de la responsabilité du notaire et de l'agent immobilier, aucun de ces professionnels de la vente immobilière n'a informé les acquéreurs des conséquences de la localisation de l'ensemble immobilier en zone INC du POS, l'agent immobilier s'étant borné à insérer dans les avant-contrats la condition que "le certificat d'urbanisme ne révèle aucune servitude ou charge quelconque rendant l'immeuble impropre à sa destination normalement prévisible", tandis que le notaire, après avoir mentionné dans les actes authentiques la situation du bien en zone INC, fait déclarer à l'acquéreur "qu'il n'a jamais fait de l'obtention d'un certificat d'urbanisme préopérationnel et de la possibilité d'exécuter des travaux nécessitant l'obtention préalable d'un permis de construire, une condition des présentes".


Il s'évince de ces précisions rédactionnelles, que l'agent immobilier comme le notaire avaient connaissance du défaut précité de la chose. Ces précisions n'étant pas compréhensibles pour un acquéreur néophyte, ces professionnels de la vente immobilière ont failli à leur obligation d'information à l'égard des acquéreurs, engageant, ainsi, leur responsabilité.


Le prix ne constituant pas un préjudice réparable, seul le vendeur doit être condamné à le restituer, de sorte que les acquéreurs seront déboutés de leur demande de condamnation du notaire et de l'agent immobilier à leur payer les sommes de 115 000 € et de 140 000 €.


Par application de l'article L. 312-12 du Code de la consommation et en raison de l'effet rétroactif attaché à l'annulation de la vente, celle-ci est réputée ne jamais avoir été conclue. Les parties étant replacées en leur état antérieur, les acquéreurs devront restituer à la banque le capital emprunté, celle-ci devant rembourser aux emprunteurs les échéances en capital et intérêts qu'ils ont payées. Les demandes des acquéreurs au titre des échéances des prêts et des assurances de crédit, privées de cause, doivent être rejetées. Les acquéreurs, qui ne justifient pas avoir exposé des frais de dossiers pour la mise en place des crédits, doivent être déboutés de ces demandes.


S'agissant des frais de vente, les droits de mutation et d'enregistrement pouvant être répétés sur le Trésor public après l'annulation de la vente, les acquéreurs peuvent seulement réclamer au notaire, au titre de leur préjudice le remboursement de ses émoluments, soit, pour les époux A..., la somme de 2 826 €, et pour M. Z..., celle de 2 171,68 €.


Les époux A..., qui n'établissent pas à l'aide d'un décompte et de factures d'achat de matériel avoir exposé la somme de 5 684,49 € au titre de travaux qui auraient été réalisés dans l'appartement, doivent être déboutés de cette demande ainsi que de celle en paiement de la somme de 125 € au titre de l'assurance habitation, faute de quittance versée aux débats.


Il vient d'être dit que la garantie du vendeur au titre d'un vice caché qui aurait affecté la fosse septique n'était pas engagée. Par suite les acquéreurs doivent être déboutés de leur demande de dommages-intérêts au titre d'un préjudice de jouissance en raison des désordres affectant cet équipement commun, de celle en paiement des frais de pompage de la cuve et de frais qui auraient été réclamés par le syndic, ainsi que du coût d'un constat d'huissier de justice se rapportant à la preuve de dommages non retenus par la Cour.


Les frais d'inscription d'hypothèque n'étant pas justifiés, les demandes des acquéreurs de ce chef seront rejetés.


Les acquéreurs, qui ont subi les tracas d'une procédure judiciaire, justifient d'un préjudice moral qui sera réparé par l'allocation aux époux A..., d'une part, et à M. Z..., d'autre part, de la somme de 5 000 € à titre de dommages-intérêts au paiement de laquelle il convient de condamner in solidum le vendeur, le notaire et l'agent immobilier.


L'annulation des ventes trouvant sa cause dans la volonté du vendeur de dissimuler aux acquéreurs le défaut de la chose, la demande de garantie de la société De L'Avenir formée contre le notaire sera rejetée.


Les dépens d'appel seront supportés in solidum par le vendeur, le notaire et l'agent immobilier, dont les demandes en vertu de l'article 700 du Code de procédure civile doivent être rejetées.


L'équité commande qu'il soit fait droit à la demande des acquéreurs, sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile en cause d'appel, comme il est dit dans le dispositif du présent arrêt.




PAR CES MOTIFS




Confirme le jugement entrepris, mais seulement en ce qu'il a :


- retenu l'existence de manoeuvres dolosives imputables à la SCI De L'Avenir,


- retenu la responsabilité de M. Michel E... et de la SARL Orquera immobilier,


- condamné in solidum la SCI DE L'Avenir, M. Michel E... et la SARL Orquera immobilier aux dépens de première instance et à payer à M. Z..., d'une part, et aux époux A..., d'autre part, la somme de 3 000 € à chacun, en vertu de l'article 700 du Code de procédure civile ;


L'infirme pour le surplus ;


Statuant à nouveau :


Annule, par suite du dol du vendeur, les deux ventes suivantes :


- suivant acte authentique reçu le 7 juillet 2010 par M. Michel E..., notaire à Meaux (77), publié et enregistré le 23 juillet 2010 à la conservation des hypothèques de Meaux, Volume : 2010 P no 7856, aux termes duquel la SCI De L'Avenir a vendu à M. Christophe A... et Mme Joséphine B..., épouse A..., le lot no 18 de l'état de division d'un ensemble immobilier sis [...]   soit un appartement au rez-de-chaussée du bâtiment A  , au prix de 115 000 €,


- suivant acte authentique reçu le 19 juillet 2010 par M. Michel E..., notaire à Meaux (77), publié et enregistré le 11 août 2010 à la conservation des hypothèques de Meaux, Volume : 2010 P no 8582, aux termes duquel la SCI De L'Avenir a vendu à M. Yann Z... le lot no 19 de l'état de division d'un ensemble immobilier sis [...]                              , soit un appartement en duplex au rez-de-chaussée et au 1er étage du bâtiment A, au prix de 140 000 € ;


Condamne la SCI De L'Avenir à restituer le prix aux acquéreurs de ces ventes, soit : la somme de 115 000 € à M. Christophe A... et Mme Joséphine B..., épouse A..., et celle de 140 000 € à M. Yann Z... ;


Condamne M. Michel E... à rembourser à M. Christophe A... et Mme Joséphine B..., épouse A..., la somme de 2 826 €, et à M. Yann Z..., celle de 2 171,68 € au titre des émoluments ;


Condamne in solidum la SCI De L'Avenir, M. Michel E... et la SARL Orquera immobilier à payer :


- à M. Christophe A... et Mme Joséphine B..., épouse A..., la somme de 5 000 € de dommages-intérêts,


- à M. Yann Z... celle de 5 000 € au même titre ;


Ordonne la publication du présent arrêt au service de la publicité foncière compétent ;


Rejette les autres demandes ;


Condamne in solidum la SCI De L'Avenir, M. Michel E... et la SARL Orquera immobilier aux dépens d'appel, en ce compris le coût de la publication de l'arrêt, qui pourront être recouvrés dans les conditions de l'article 699 du Code de procédure civile ;


Condamne la SCI De L'Avenir, M. Michel E... et la SARL Orquera immobilier à payer, sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile en cause d'appel :


- à M. Christophe A... et Mme Joséphine B..., épouse A..., la somme de 5 000 €,


- à M. Yann Z... celle de 5 000 €.




Le Greffier, La Présidente,