Cour d'Appel — 9 juin 2017

Grosses délivréesRÉPUBLIQUE FRANÇAISE 
aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS 

COUR D'APPEL DE PARIS 
Pôle 4- Chambre 1 

ARRÊT DU 09 JUIN 2017 

(no, 8 pages) 

Numéro d'inscription au répertoire général : 10/ 01180 

Décision déférée à la Cour : Jugement du 03 Décembre 2009- Tribunal de Grande Instance de BOBIGNY-RG no 08/ 00530 

APPELANTS 

Madame Nadine X... épouse Y... 

née le 19 Novembre 1976 à MONTMORENCY (95160) 

demeurant... 


Représentée par Me Alain FISSELIER de la SCP SCP AFG, avocat au barreau de PARIS, toque : L0044 
Assistée sur l'audience par Me Joseph SOUDRI de la SCP SOUDRI DELPLA, avocat au barreau de VAL D'OISE, toque : No 19, substitué sur l'audience par Me Caroline GORVITZ, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS 

Monsieur Jamin Y... 

né le 10 Avril 1975 à LES ABYMES (97139) 

demeurant... 


Représentée par Me Alain FISSELIER de la SCP SCP AFG, avocat au barreau de PARIS, toque : L0044 
Assistée sur l'audience par Me Joseph SOUDRI de la SCP SOUDRI DELPLA, avocat au barreau de VAL D'OISE, toque : No 19, substitué sur l'audience par Me Caroline GORVITZ, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS 

INTIMÉS 

Monsieur Juan A... 

né le 08 Juin 1935 à BENAMAUREL (ESPAGNE) 
et 
Madame Annie B... épouse A... 

née le 11 Janvier 1942 à CHARMES (02800) 

demeurant... 


Représenté par Me Véronique KIEFFER JOLY, avocat au barreau de PARIS, toque : L0028 
Assisté sur l'audience par Me Olivier BEAUGRAND de l'AARPI OB £ MA CONSEILS, avocat au barreau de PARIS, toque : D0457 

SOCIETE AEI DIAGNOSTIC prise en la personne de ses représentants légaux 

ayant son siège au 28 rue des 4 Ruelles-94134 FONTENAY SOUS BOIS CEDEX 

Représenté par Me Bruno REGNIER de la SCP SCP REGNIER-BEQUET-MOISAN, avocat au barreau de PARIS, toque : L0050 
Assisté sur l'audience par Me Fabien GIRAULT de la SELARL GFG AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : D0697 

SOCIETE QBE INSURANCE LIMITED, Succursale QBE FRANCE-12 Place Vendôme-75001 PARIS, prise en la personne de ses représentants légaux 

ayant son siège au Plantation Place 3O Fench Surch Street EC3M 3BD 

Représenté par Me Bruno REGNIER de la SCP SCP REGNIER-BEQUET-MOISAN, avocat au barreau de PARIS, toque : L0050 
Assisté sur l'audience par Me Fabien GIRAULT de la SELARL GFG AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : D0697 

COMPOSITION DE LA COUR : 

En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 04 Mai 2017, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant Mme Dominique DOS REIS, Présidente de chambre, et Monsieur Dominique GILLES, Conseiller, chargés du rapport. 

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : 
Mme Dominique DOS REIS, Présidente de chambre 
Monsieur Dominique GILLES, Conseiller 
Madame Sophie REY, Conseillère 

qui en ont délibéré 

M. GILLES a été entendue en son rapport 

Greffier lors des débats : M. Christophe DECAIX 

ARRÊT : CONTRADICTOIRE

-rendu par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par Mme Dominique DOS REIS, Présidente, et par M. Christophe DECAIX, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. 

* 

* * 

Par acte authentique du 10 avril 2007, les époux A... ont vendu aux époux Y... un bien immobilier situé..., dans un immeuble soumis au statut de la copropriété, moyennant le prix de 280 230 €, soit le lot no7 de la division de l'immeuble, composé d'un jardin privatif et le lot no 2, composé d'un pavillon d'habitation d'une superficie de 96, 48 m ², ainsi qu'il résulte d'une attestation établie par la société AEI Diagnostics, exerçant sous l'enseigne Bati-plans, le 12 décembre 2006. 

Estimant, au vu d'un mesurage réalisé par la société Immo diag, que la surface était en réalité moindre de 24, 58 m ², et à défaut de parvenir à un accord avec les vendeurs et la société Bati-plans, les époux Y... ont, par acte du 17 décembre 2007, fait assigner les époux A... devant le Tribunal de grande instance de Bobigny pour obtenir une réduction du prix de vente et des dommages et intérêts pour préjudice complémentaire. Les époux A... ont appelé en intervention forcée la société AEI diagnostic et l'assureur de ce mesureur, la société QBE insurance limited, aux fins de garantie de toute condamnation pouvant être prononcée contre eux en cas de différence de superficie avérée. 

Par jugement du 3 décembre 2009, le Tribunal de grande instance de Bobigny a :

- débouté les époux Y... de leurs demandes et les a condamnés à payer aux époux A... la somme de 1 500 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, dépens en sus. 

Par arrêt du 30 juin 2011, la cour d'appel a infirmé le jugement déféré et commis un expert afin de procéder au mesurage de la superficie du lot 2. 

L'expert a déposé son rapport le 7 août 2013. 

Par arrêt du 11 décembre 2014, la Cour a :

- dit que la salle à manger et les combles pour une superficie totale de 40, 5 m ² constituent des parties communes qui ne pouvaient faire l'objet d'un mesurage établi, en vertu, de l'article 46 de la loi no 65-557 du 10 juillet 1965,
- rappelé que, dans le cas d'un prix fixé globalement, la réduction correspondant à la 
moindre mesure se calcule sur le prix diminué de la valeur des biens et lots exclus du champ d'application de l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965
- ordonné un complément d'expertise, aux fins : 
1) de préciser si le garage de 27, 70 m ² est à usage de garage ou de studio et dans cette dernière hypothèse, d'en tirer les conséquences dans les conclusions de son rapport, au vu de ce qui précède, 
2) de valoriser les parties communes d'une superficie totale de 40, 5 m ² et de reprendre au vu de ces éléments, ses calculs sur le montant de la réduction du prix. 

L'expert judiciaire, M. C..., a déposé son rapport le 30 août 2016. 

Par conclusions du 19 avril 2017, les époux Y... demandent à la Cour de :

- d'infirmer la décision entreprise ;
- entériner le rapport d'expertise ;
- condamner les époux A... au paiement de la somme de 85 584, 07 € au titre de la réduction du prix en fonction de la moindre surface ;
- condamner les époux A... au paiement de la somme de 40 000 €, " sauf à parfaire " au titre du préjudice complémentaire ;
- condamner les époux A... au paiement de la somme de 6 000 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. 

Par conclusions du 20 mars 2017, les époux A... prient la Cour de :

- vu l'article 46 de la loi no 65-557 du 10 juillet 1965 ;
- vu les articles 1134 et 1147 du code civil ;
- à titre principal
-débouter les époux Y... de leurs demandes ;
- à titre subsidiaire
-fixer le droit à réduction de prix en considérant la valeur vénale des surfaces exclues du champ d'application de l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 ;
- retenir de ce chef que les surfaces exclues de la superficie ont une valeur vénale minimum de 179 692 € ;
- en cas de condamnation quelconque prononcée contre eux
-constater la faute de la société AEI Diagnostics résultant de l'erreur de mesurage commise suivant attestation de surface en date du 12 décembre 2006 ;
- condamner en conséquence la société AEI Diagnostics et son assureur QBE France :
. à les garantir de toute condamnation prononcée à leur encontre et de toute conséquence liée à l'instance initiée par les époux Y..., et en particulier des frais et indemnités sollicitées, outre une indemnité pour préjudice moral d'un montant de 10 000 € ;
. à titre subsidiaire condamner solidairement la société AEI Diagnostics et son assureur QBE France au paiement :
. d'une indemnité pour perte de chance à concurrence de l'intégralité des condamnations prononcées à leur encontre ;
. d'une indemnité pour préjudice moral d'un montant de 10. 000 € ;
- en toute hypothèse
-condamner in solidum toutes les parties défaillantes à leur payer une somme de 10 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile. 

Par conclusions du 12 avril 2017, la société AEI Diagnostics et son assureur QBE France prient la Cour de :

- dire que la superficie des parties privatives à prendre en compte est celle du bien tel qu'il se présente matériellement au jour de la vente ;
- constater que le mesurage de M. C..., rectifié conformément à la jurisprudence de la Cour de cassation est de 96, 80 m ² ;
- constater que les époux Y... ne peuvent justifier d'une erreur de mesurage en leur défaveur par rapport à celle indiquée à l'acte de vente à hauteur de 96, 48 m ² ;
- en tout état de cause
-constater que la salle à manger et les combles font partie intégrante du bien de sorte 
que les époux Y... en ont la jouissance exclusive sans aucun risque d'éviction et/ ou de 
restriction ;
- en conséquence
-débouter purement et simplement les époux Y... de leurs demandes, fins et 
conclusions ;
- déclarer sans objet l'action en garantie dirigée contre elle ;
- débouter de toutes demandes dirigées contre elles ;
- à titre subsidiaire
-dire qu'aucune faute susceptible d'engager la responsabilité de la société AEI Diagnostics ne lui est imputable ;
- dire qu'il n'y a aucun lien de causalité entre la faute alléguée de cette société et les préjudices invoqués ;
- dire que les préjudices allégués ne sont pas établis ;
- en conséquence
-débouter les époux A... et les époux Y... de toutes demandes dirigées contre elles ;
- en tout état de cause
-condamner tout succombant à verser aux concluantes la somme de 7 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile. 

SUR CE 
LA COUR 

L'article 46 de la loi no 65-557 du 10 juillet 1965 dispose que toute promesse unilatérale de vente ou d'achat, tout contrat réalisant ou constatant la vente d'un lot ou d'une fraction de lot mentionne la superficie de la partie privative de ce lot ou de cette fraction de lot, et que cette superficie est définie par le décret en Conseil d'Etat, étant expressément précisé que ces dispositions ne sont pas applicables aux caves, garages, emplacements de stationnement ni aux lots ou fractions de lots d'une superficie inférieure à un seuil fixé par le décret. 

En l'espèce, si le lot no2 est décrit, dans l'état descriptif de division, comme étant composé d'un pavillon à usage d'habitation élevé sur sous-sol comprenant : au sous-sol, des water-closets, au rez-de-chaussée : une pièce, cuisine et cabinet de toilette, au premier étage : deux chambres et cabinet de toilette, outre une remise et un garage sur le côté et la jouissance exclusive et particulière d'une partie de jardin sise devant le pavillon, l'acte de vente, quant à lui, mentionne qu'après modifications résultant d'une autorisation d'urbanisme, le pavillon comprend désormais : au sous-sol des WC, outre une buanderie et une chaufferie, au rez-de-chaussée : un salon, un séjour, une cuisine et un cabinet de toilette. 

Or, l'expertise judiciaire établit qu'en réalité, le sol de certaines parties communes a été annexé à l'occasion de transformations, sans modification du règlement de copropriété qui aurait permis de les transformer en parties privatives. 

C'est ainsi, d'une part, que les combles, au 2ème étage, ont été aménagés, et que, d'autre part, une seconde pièce a été construite au rez-de-chaussée, en l'état de salle à manger lors des constatations de l'expert. 

Il s'évince des dispositions de l'article 46 précité que le mesurage réglementaire ne peut comprendre les superficies de parties communes annexées de fait, sur lesquelles, contrairement aux parties privatives, le copropriétaire ne peut s'exercer aucun droit de propriété. 

Dans le cas de vente de lot de copropriété pour un prix fixé globalement, la réduction correspondant à la moindre mesure se calcule sur le prix diminué de la valeur des biens et lots exclus du champ d'application de l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965. 

Pour l'application de ces dispositions, il y a encore lieu de prendre en compte le bien tel qu'il se présentait matériellement au moment de la vente, sans s'arrêter, en particulier, à la désignation figurant au règlement de copropriété. 

Dans ces conditions, la jouissance exclusive des parties communes appropriées de fait, cédée à l'occasion de la vente immobilière litigieuse, nullement remise en cause dans son principe par les parties au contrat qui ne caractérisent aucun risque d'éviction, doit faire également l'objet d'une valorisation, à déduire du prix globalement fixé. 

En l'espèce, l'expertise établit, d'une part, que les combles aménagés ont une superficie de 20, 8 m ², dont 14, 6 m ² présentent une hauteur sous plafond de moins d'1, 80 m, d'autre part, que la pièce du rez-de-chaussée prise sur les parties communes est d'une superficie de 19, 7 m ². 

S'agissant de la moindre mesure, celle-ci s'établit en l'espèce par la différence entre la superficie annoncée à l'acte de vente, soit 96, 48 m ², et la superficie réglementairement calculée pour les seules parties privatives en application du règlement de copropriété. 

Ainsi que l'a démontré le rapport d'expertise, il y a lieu de retenir les superficies suivantes :

- au sous-sol ou rez-de-jardin : celle de la remise, à l'exception du garage, ayant été vérifié que ce dernier n'avait pas été aménagé et étant encore observé que la chaufferie-buanderie-dégagement est d'une hauteur sous plafond de moins d'1, 80 entraînant l'exclusion de ces pièces ;

- au rez-de-chaussée : celles de l'entrée, du séjour, de la cuisine et de la salle de douche, à l'exception de la salle à manger partie commune annexée de fait ;

- au premier étage : celles de deux chambres, d'un WC et d'un dégagement. 

L'ensemble correspondant à une superficie de 62, 5 m ², étant observé que les aménagements des combles, correspondant à des parties communes annexées de fait, n'ont pas été retenues et ne devaient pas l'être, la moindre mesure, supérieure à 1/ 20ème, est donc de 33, 98 m ². 

Le prix effectivement payé de 280 230 € doit être diminué de la valeur du jardin formant le lot no7, de la valeur du jardin devant le pavillon partie du lot no2, de la valeur du garage et de la valeur des parties communes annexées de fait, soit les combles et la salle à manger. 

L'expert a valablement estimé les deux jardins parties communes à jouissance exclusive, à la somme de 20 000 € et le garage, à la somme de 17 000 €. 

L'usage exclusif des combles aménagés, à usage de chambre et de salle de jeu, représentant une superficie de 20, 8 m ² dont 14, 6 m ² d'une hauteur sous plafond de moins de 1, 80 m sera évalué à 10 000 €, compte tenu de l'utilité très grande de ces pièces. 

L'usage exclusif de la pièce à usage de salle à manger de 19, 7 m ², qui constitue la plus vaste pièce du logement, doit être évalué à 55 000 €. 

La réduction de prix proportionnelle à la moindre mesure, correspondant à la différence entre le prix effectivement payé et le prix réduit se détermine ainsi :

- prix des parties privatives soumises à l'obligation d'indication de superficie : 

280 230 €-20 000 €-17 000 €-10 000 €-55 000 € = 178 230 €
- réduction de prix proportionnelle : 

178 230 €- [178 230 € : 96, 48] x 62, 5 = 62 772, 13 €. 

Cette somme de 62 772, 13 € sera allouée aux époux Y... et mise à la charge des époux A.... 

Dès lors que l'article 46 de la loi no 65-557 du 10 juillet 1965 ne prévoit pas d'autre sanction que la diminution que celle du prix les époux Y... seront déboutés de toute réclamation complémentaire à la réduction du prix. 

Les frais d'expertise sont inclus aux dépens. 

S'agissant de l'erreur de mesure imputable à la société AEL Diagnostics, si celle-ci n'apparaît responsable, à l'égard des vendeurs, ni de la prise en compte de parties communes annexées de fait et intégrées à la description du bien selon l'acte de vente, description qui lui avait été communiquée par le notaire-ni d'avoir mesuré les lieux dans leur état existant et apparent, en ce compris les superficies appropriées du second étage, étrangères à la description du bien-le professionnel ayant d'ailleurs indiqué spécialement dans son certificat que celui-ci était établi sous réserve de la conformité à l'état descriptif de division-il reste que ce professionnel n'a pas respecté les règles de l'art, en ce que le rapport d'expertise établit qu'il a retenu à tort, au rez-de-jardin, une superficie de 7, 14 m ² (23, 24-16, 1) qui devait être exclue puisqu'afférente à des pièces présentant une hauteur sous plafond inférieure à 1, 80 m. Cette erreur de plus d'un 20ème peut seule entraîner la responsabilité du métreur en ce qu'elle entraîne une réduction de prix proportionnelle à la moindre mesure imputable à la société AEI Diagnostic de : 

178 230 €- [178 230 € : 96, 48] x 89, 34 = 13 189, 91 €. 

Les vendeurs justifient en l'espèce d'une perte de chance d'avoir pu vendre le bien au prix non réduit par suite de la moindre surface de 7, 14 m ² imputable au mesureur. 

La somme de 10 000 € sera donc allouée aux époux Y... à titre de dommages et intérêts et mise à la charge de la société AEL Diagnostics, pour compensation de la perte de chance d'avoir pu vendre le bien à un prix non affecté par la réduction proportionnelle à la moindre mesure de 7, 14 m ² imputable au mesureur. 

Les époux Y... ne justifient pas du préjudice moral qu'ils invoquent à l'encontre de la société AEI Diagnostics. 

Les époux A... et la société AEI Diagnstics seront condamnés in solidum en tous les dépens, en ce compris les frais d'expertise judiciaire. 

Les époux A... et la société AEI Diagnostics seront condamnées in solidum à payer aux époux Y... une somme de 5 000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile. 

PAR CES MOTIFS 

Vu l'arrêt avant dire droit du 11 décembre 2014, 

Condamne les époux A... à payer aux époux Y... une somme de 67 772, 13 € au titre de la réduction de prix proportionnelle à la moindre mesure, 

Condamne la société AEI Diagnostics sous la garantie de son assureur la société QBE à payer aux époux Y... une somme de 10 000 € à titre de dommages et intérêts, 

Condamne in solidum les époux A... et la société AEI Diagnostics aux entiers dépens, qui comprendront les frais d'expertise judiciaire et qui pourront être recouvrés conformément à l'article 699 du code de procédure civile, 

Condamne in solidum les époux A... et la société AEI Diagnostics à payer aux époux Y... une somme de 5 000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile, 

Déboute des autres demandes. 

Le Greffier, La Présidente,