Cour d'Appel — 23 mars 2017

Grosse + copie 
délivrées le 
à 


COUR D'APPEL DE MONTPELLIER 


1ère Chambre A 


ARRET DU 23 MARS 2017 


Numéro d'inscription au répertoire général : 14/ 01306 


Décision déférée à la Cour : Jugement du 09 JANVIER 2014 
TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE NARBONNE 
No RG 12/ 00129 


APPELANTE : 


SCP FALANDRY SEGUY-Notaires 
1 Avenue de la Ginesto-BP 4-11120 GINESTAS 
représentée par Me Hélène BAUMELOU substituant Me Gilles LASRY de la SCP BRUGUES LASRY, avocat au barreau de MONTPELLIER 


INTIMES : 


Monsieur Gérald X...

né le 07 Décembre 1971 à Maubeuge-de nationalité Française 

...

représenté par la SCP NEGRE, PEPRATX NEGRE, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant 
et par Me Christelle CALVET avocat au barreau de NARBONNE, avocat plaidant 


Madame Sylvie Y... épouse X...

née le 10 Septembre 1972 à Maubeuge de nationalité Française 

...

représentée par la SCP NEGRE, PEPRATX NEGRE, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant 
et par Me Christelle CALVET avocat au barreau de NARBONNE, avocat plaidant 




Madame Ana Z...

née le 25 Juin 1961 à LORCA ESPAGNE de nationalité Française 

...

représentée par la SELARL LEXAVOUE MONTPELLIER GARRIGUE GARRIGUE LAPORTE, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant 
et par Me CLEMENT avocat au barreau de NARBONNE, avocat plaidant 


SAS CAPI 
PA de l'Aéroport-L'Aéroplane-Batiment C 
99 Impasse Adam Smith-CS 30018-34470 PEROLS 
représentée par Me Aurélia DONNADONI substituant Me Didier FAVRE, avocat au barreau de MONTPELLIER 


ORDONNANCE DE CLOTURE du 17 Janvier 2017 


COMPOSITION DE LA COUR : 


En application des dispositions des articles 786 et 910 du Code de Procédure civile, l'affaire a été débattue le 07 FEVRIER 2017, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mesdames Caroline CHICLET Conseiller chargée du rapport et Brigitte DEVILLE Conseiller 


Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : 


Monsieur Yves BLANC-SYLVESTRE, Président de chambre 
Madame Caroline CHICLET, Conseiller 
Madame Brigitte DEVILLE, Conseiller 


Greffier, lors des débats : Madame Elisabeth RAMON 


Ministère public : 


L'affaire a été communiquée au ministère public, qui s'en rapporte 


ARRET :


- contradictoire


-prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile ;


- signé par Monsieur Yves BLANC-SYLVESTRE, Président de chambre, et par Madame Elisabeth RAMON greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. 


********** 


EXPOSE DU LITIGE : 


Gérald X...et Sylvie Y... son épouse ont acquis de Ana Z..., par acte sous seing privé en date du 14 août 2007 rédigé par la Scp Falandry Beaudaux Séguy, notaires à Ginestas, un bien immobilier à usage d'habitation situé sur la commune de Ginestas (11) par l'entremise de l'agence immobilière Capi moyennant le prix de 379. 000 €. 


L'acte authentique a été régularisé par la même étude de notaires le 2 octobre 2007. 


Les époux X..., soutenant avoir découvert le caractère inondable du bien lors de sa revente en 2011, ont fait citer, par actes d'huissier en date des 6 et 7 décembre 2011, leur venderesse, l'agence immobilière et la Scp de notaires devant le tribunal de grande instance de Narbonne en réparation de leurs préjudices. 


Par jugement en date du 9 janvier 2014 ce tribunal a :


- débouté les époux X...de leurs demandes formulées tant à l'encontre de la Sas Capi que de Mme Anna Z...épouse A...,
- dit que la Scp Falandry Seguy en la personne de Me B...a manqué à son devoir d'information et de conseil,
- condamné en conséquence la Scp Falandry Seguy prise en la personne de son représentant légal à payer aux époux X...la somme de 58. 000 euros,
- condamné la Scp Falandry Seguy prise en la personne de son représentant légal à payer aux époux X...la somme de 3. 000 euros sur le fondement de l'article 700 du CPC,
- condamné M. X...et son épouse Sylvie née Y... à payer à Mme Z...la somme de 1. 500 euros sur le fondement de l'article 700 du CPC,
- rejeté toutes demandes plus amples ou contraires des parties,
- dit que les dépens seront supportés, par moitié, à la charge de la Scp Falandry Seguy et de M. et Mme X.... 


La Scp Falandry Beaudaux Seguy a relevé appel de ce jugement à l'encontre de toutes les parties le 20 février 2014. 


Vu les conclusions de l'appelante remises au greffe le 26 mars 2014 ; 


Vu les conclusions de la Sas Capi remises au greffe le 25 janvier 2014 ; 


Vu les conclusions d'Ana Z...remises au greffe le 23 juin 2014 ; 


Vu les conclusions des époux X..., appelants à titre incident, remises au greffe le 9 mai 2014 ; 


Vu l'ordonnance ayant révoqué la clôture en date du 17 janvier 2017 et prononcé une nouvelle clôture à la date du 7 février 2017 ; 


MOTIFS : 


Sur la responsabilité du notaire rédacteur : 


La Scp Falandry Beaudaux Séguy conclut à l'infirmation du jugement en ce qu'il a retenu sa responsabilité. 


Le notaire doit assurer l'efficacité et la sécurité des actes qu'il rédige. 


La promesse sous-seing privé en date du 14 août 2007 rédigée par le notaire contient une clause relative aux risques naturels et technologiques ainsi libellée : « Le bien objet des présentes est concerné par un plan de prévention des risques naturels prescrit le 10 janvier 2000, le ou les risques naturels pris en compte sont : inondation. 
Mais l'immeuble objet des présentes est situé hors du périmètre d'exposition délimité par ce plan ainsi qu'il résulte de la copie du dossier communal d'information et de la carte de diagnostic concernant le bien demeurés ci-annexés après mention. (…) 
Un état des risques naturels et technologiques en date du 14 août 2007, soit moins de 6 mois, a été visé par les parties et est demeuré ci-annexé après mention. » 


Cette clause informe les acquéreurs de l'existence d'un plan de prévention du risque inondation sur la commune de Généstas depuis janvier 2000 tout en excluant le bien vendu du périmètre d'exposition délimité par ce plan. 


Or, cette dernière information est erronée puisque la carte diagnostic du dossier d'état des risques naturels place l'immeuble dans la zone bleue du périmètre d'exposition (aléa modéré). 


Le notaire rédacteur a donc commis une première faute en énonçant dans la promesse une information en contradiction avec le contenu des documents annexés. 


Convaincus que le bien acquis se situait en dehors de la zone d'exposition au risque d'inondation, les époux X...n'ont pas procédé à de plus amples investigations et n'ont pas décelé la contradiction existant entre la clause et le contenu du dossier d'état des risques naturels, ce qui ne peut leur être reproché s'agissant d'acquéreurs profanes (directeur d'usine et infirmière) dépourvus en outre des connaissances locales leur permettant de faire une bonne lecture de la carte de diagnostic puisqu'ils demeuraient, à cette époque, dans le Nord de la France. 


La Scp Falandry Beaudaux Séguy a rectifié son erreur dans l'acte authentique sans attirer l'attention des époux X...sur cette difficulté ni rechercher si cette correction pouvait avoir une incidence sur leur consentement, ce qui constitue une seconde faute d'autant plus grave que cette modification était substantielle et qu'elle aurait dû ouvrir au bénéfice des acquéreurs un nouveau délai de rétractation de sept jours. 


En effet, le s époux X...démontrent, par les attestations de l'ancienne salariée de l'agence Orpi, de l'ancien employeur de Gérald X...et de l'ancienne collègue de travail de Sylvie Y..., qu'ils recherchaient un bien situé en zone non inondable et qu'ils avaient acquis la conviction que le bien acquis auprès d'Ana Z...était conforme à cette exigence (témoignage de Sylvie Y...). 


La bonne foi des époux X...est confortée par les messages téléphoniques laissés sur leur répondeur les 18 et 19 février 2011 par l'agent commercial de l'agence Capi chargé de la vente et dûment retranscrits dans un procès-verbal d'huissier de justice en date du 14 avril 2011 duquel il ressort que les époux X...pensaient que leur bien était situé en zone non inondable. 


Si le notaire avait correctement rédigé la promesse de vente en informant dès le 14 août 2007 les époux X...de l'implantation du bien dans la zone bleue du PPRI ou s'il avait informé les époux X...de l'erreur commise et de la rectification opérée, ces derniers auraient pu choisir de ne pas pas signer la promesse ou de se rétracter après la signature de l'acte authentique. 


Les fautes du notaires ont donc fait perdre aux époux X...une chance très sérieuse (de l'ordre de 80 %) de ne pas contracter. 
Il a été mis en vente début 2010 au prix de 450. 000 € par deux agences immobilières mais n'a pu trouver acquéreur qu'au prix de 327. 000 € en 2011 en raison de son implantation en zone inondable, ce que les époux X...ont découvert à cette occasion. 


Une des négociatrices atteste du refus de ses clients d'acquérir ce bien, malgré la visite très positive d'avril 2011, en raison de sa localisation dans une zone inondable et un candidat acquéreur atteste de son refus de payer le prix demandé de 370. 000 € et de sa contreproposition à 320. 000 € pour le même motif. 


La crise économique ne peut être la cause de cette baisse de valeur, ainsi que cela est soutenu, puisque l'immeuble a été estimé par deux professionnels de l'immobilier à 450. 000 € en 2010, à une époque où la conjoncture économique était déjà très défavorable. 


Les époux X...ont donc subi une perte nette de 68. 000 € lors de la vente de leur bien en 2011 (395. 000 – 327. 000) et non de 98. 000 € ainsi qu'ils le soutiennent à tort. 


Leur de perte de chance doit donc être évaluée à la somme de 54. 400 € (80 % de 68. 000 €). 


Le bien a été acquis en octobre 2007 moyennant le prix de 395. 000 €. 


Il a été mis en vente début 2010 au prix de 450. 000 € par deux agences immobilières mais n'a pu trouver acquéreur qu'au prix de 327. 000 € en 2011 en raison de son implantation en zone inondable, ce que les époux X...ont découvert à cette occasion. 


Une des négociatrices atteste du refus de ses clients d'acquérir ce bien, malgré la visite très positive d'avril 2011, en raison de sa localisation dans une zone inondable et un candidat acquéreur atteste de son refus de payer le prix demandé de 370. 000 € et de sa contreproposition à 320. 000 € pour le même motif. 


La crise économique ne peut être la cause de cette baisse de valeur, ainsi que cela est soutenu, puisque l'immeuble a été estimé par deux professionnels de l'immobilier à 450. 000 € en 2010, à une époque où la conjoncture économique était déjà très défavorable. 


Les époux X...ont donc subi une perte nette de 68. 000 € lors de la vente de leur bien en 2011 (395. 000 – 327. 000) et non de 98. 000 € ainsi qu'ils le soutiennent à tort. 


Leur de perte de chance doit donc être évaluée à la somme de 54. 400 € (80 % de 68. 000 €). 


Les époux X...ont acquis un bien qu'ils pensaient à l'abri du risque d'inondation alors que tel n'était pas le cas. 


Cette méprise, imputable aux fautes du notaire, est à l'origine d'une moins value importante subie lors de la revente de l'immeuble ce qui les a contraints à intenter une procédure judiciaire longue et coûteuse pour voir reconnaître leurs droits et à subir en outre toutes les tracasseries inhérentes à ce type de procédures. Ils justifient d'un préjudice moral qui sera indemnisé par l'allocation d'une somme de 5. 000 € à titre de dommages-intérêts. 


La Scp de notaires sera condamnée à payer aux époux X...les sommes précitées avec intérets au taux légal à compter du 9 janvier 2014, date du jugement, sur la somme de 54. 400 € et à compter du présent arrêt sur celle de 5. 000 €. 


Le jugement sera confirmé en ce qu'il a retenu la responsabilité du notaire mais il sera infirmé sur le quantum et en ce qu'il a débouté les époux X...de leur demande au titre du préjudice moral. 


Sur le dol de la venderesse : 


Les époux X..., appelants à titre incident, demandent à la cour de dire que leur venderesse a affirmé dans le contrat, de manière mensongère, que le bien n'avait subi aucun sinistre résultant de catastrophes naturelles ce qui a vicié leur consentement. 


L e dol s'entend d'une réticence ou d'un mensonge intentionnel destiné à tromper le cocontractant sur un élément déterminant de son consentement. Il ne se présume pas et doit être prouvé. 


A l'appui de leur demande d'indemnisation, les époux X...produisent deux attestations de résidents du lotissement Les Vignes faisant état des très importantes crues ayant inondé à diverses reprises les voies du lotissement et ayant empêché toute circulation ; l'un des témoins affirme que l'eau est montée une fois jusqu'à la marche d'entrée de sa maison « ce qui représente à peu près 80cm à 1m de hauteur d'eau dans la maison de Mr X...qui se trouve en contrebas. Celle-ci fût forcément envahie par l'eau. » 


Mais ce dernier témoignage est contredit par les attestations produites par Ana Z.... 


Les voisins immédiats et le constructeur de la maison litigieuse (qui y a résidé pendant 12 années) attestent tous que, même lors des périodes d'inondations, l'eau n'a jamais pénétré dans la maison des époux X...ni dans celles du voisinage, seuls le parking et les voies de circulation ayant été submergés par les eaux. 


Ces déclarations sont confortées par les attestations des assureurs habitation du constructeur de la maison et d'Ana Z...qui n'ont enregistré aucun sinistre dégâts des eaux ou inondation entre 1992 et octobre 2007. 


Le mensonge reproché à la venderesse n'est nullement établi et celle-ci ne peut se voir reprocher l'erreur rédactionnelle imputable au notaire. 


Les époux X...seront par conséquent déboutés de leur demande dirigée contre Ana Z...et le jugement sera confirmé sur ce point. 
Sur la responsabilité de l'agence immobilière : 


Les époux X..., formant appel incident, demandent à la cour d'infirmer le jugement en ce qu'il les a déboutés de leurs prétentions dirigées contre l'agence Sas Capi. 


La Sas Capi a été mandatée par Ana Z...pour trouver un acquéreur pour son bien immobilier. 


Aucun contrat écrit n'a été signé entre l'agence Capi et les époux X.... 


Ceux-ci ont signé une offre d'achat le 10 août 2007 dans laquelle ils n'ont pas spécifié les caractéristiques du bien recherché. 


Même s'il est établi que l es époux X...recherchaient un bien situé en zone non inondable (cf motifs sur la responsabilité du notaire), c'est sans aucune offre de preuve qu'ils affirment avoir porté cette exigence à la connaissance de l'agence immobilière qui le conteste et contre laquelle il n'est objectivé aucune faute dans l'exécution de sa mission. 


Les errements du salarié de l'agence Capi sur le caractère inondable du bien immobilier (cf procès-verbal de constat d'huissier du 14 avril 2011 précité) lors de sa vente par les époux X...en 2011 ne démontrent pas l'existence d'une faute imputable à cette société quatre ans auparavant lors de l'acquisition du bien par les époux X.... 


Les époux X...seront déboutés de leurs prétentions dirigées contre la Sas Capi et le jugement sera confirmé de ce chef. 


Sur la demande de dommages-intérêts pour procédure abusive : 


Ana Z...réclame la condamnation des époux X...à lui payer la somme de 3. 000 € à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive. 


Mais elle ne démontre pas en quoi la procédure initiée par les époux X..., sur la base de témoignages de nature à les conforter dans l'hypothèse d'un mensonge de leur venderesse, aurait été animée par une volonté de nuire et elle sera déboutée de cette demande. 


Sur les autres demandes : 


La Scp de notaires succombe sur son appel principal qu'elle avait dirigé contre toutes les parties. Elle supportera par conséquent les entiers dépens de l'appel. 


PAR CES MOTIFS : 


La cour ; 


Confirme le jugement entrepris sauf en ce qu'il a condamné la Scp Falandry Beaudaux Séguy à payer aux époux X...la somme de 58. 000 € et en ce qu'il a débouté les époux X...de leur demande au titre du préjudice moral ; 


Statuant à nouveau sur les seuls chefs infirmés ; 


Condamne la Scp Falandry Beaudaux Séguy à payer aux époux X..., pris ensemble, les sommes de : 
54. 400 € à titre de dommages-intérêts avec intérêts au taux légal à compter du 9 janvier 2014 en réparation de leur perte de chance, 
5. 000 € à titre de dommages-intérêts en réparation de leur préjudice moral avec intérêts au taux légal à compter du présent arrêt ; 


Déboute Ana Z...de sa demande pour procédure abusive ; 


Condamne la Scp Falandry Beaudaux Séguy aux dépens de l'appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de procédure civile et à payer aux époux X..., pris ensemble, la somme de 3. 000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile pour leurs frais engagés en cause d'appel ; 


Condamne les époux X...in solidum à payer sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile les sommes de : 
1. 500 € à la Sas Capi, 
1. 500 € à Ana Z.... 


LE GREFFIER LE PRESIDENT 
CC