Cour d'Appel — 12 mai 2017

Grosses délivréesRÉPUBLIQUE FRANÇAISE 
aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS 




COUR D'APPEL DE PARIS 
Pôle 4- Chambre 1 




ARRÊT DU 12 MAI 2017 


(no, 6 pages) 




Numéro d'inscription au répertoire général : 15/ 19385 


Décision déférée à la Cour : Jugement du 31 Juillet 2015- Tribunal de Grande Instance de CRETEIL-RG no 14/ 03327 




APPELANTS 


Monsieur Cyril X... 

né le 10 Février 1977 à LONGJUMEAU (91160) 


demeurant... 



Représenté par Me Bruno REGNIER de la SCP SCP REGNIER-BEQUET-MOISAN, avocat au barreau de PARIS, toque : L0050 
Assisté sur l'audience par Me Didier FENEAU, avocat au barreau de PARIS, toque : C0536 


Madame Sonia Y... 

née le 06 Juin 1977 à CRETEIL (94000) 


demeurant... 



Représentée par Me Bruno REGNIER de la SCP SCP REGNIER-BEQUET-MOISAN, avocat au barreau de PARIS, toque : L0050 
Assistée sur l'audience par Me Didier FENEAU, avocat au barreau de PARIS, toque : C0536 




INTIMÉS 


Monsieur Nicolas Z... 

et 
Madame Nora Z... épouse Z... 



demeurant... 



Représentés tous deux et assistés sur l'audience par Me Philippe RAVAYROL, avocat au barreau de PARIS, toque : L0155, substitué sur l'audience par Me Mariline COUDREY, avocat au barreau de PARIS, toque : L0155 


















COMPOSITION DE LA COUR : 


En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 31 Mars 2017, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant M. Dominique GILLES, Conseiller, chargé du rapport. 


Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : 
Madame Dominique DOS REIS, Présidente 
Monsieur Dominique GILLES, Conseiller 
Madame Sophie REY, Conseillère 


qui en ont délibéré 




Greffier lors des débats : M. Christophe DECAIX 




ARRÊT : CONTRADICTOIRE


-rendu par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.


- signé par Madame Dominique DOS REIS, Présidente, et par M. Christophe DECAIX, greffier auquel la minute de la décision à été remise par le magistrat signataire. 




* 


* * 


Par acte sous seing privé des 18 et 20 septembre 2012, M. X... et Mme Y... ont vendu aux époux 
Z... 
un appartement avec cave dépendant d'un immeuble en copropriété, situé..., moyennant le prix de 292 000 €. L'acte était conclu sous la condition suspensive que les acquéreurs obtiennent un prêt immobilier, avant le 7 novembre 2012. Les parties sont également convenues d'une clause pénale d'un montant de 29 200 €, et les acquéreurs ont versé une somme de 5 000 € séquestrée entre les mains du notaire rédacteur. 


L'acte définitif n'était pas signé, alors qu'il devait l'être, au plus tard, le 18 décembre 2012, M. X... et Mme Y... ont considéré que les époux Z... n'avaient pas satisfait à leurs obligations contractuelles au titre de l'obtention du prêt. Par acte extrajudiciaire du 31 janvier 2014, ils les ont assignés afin de mettre en oeuvre la clause pénale et obtenir des dommages et intérêts supplémentaires. 




C'est dans ces conditions que le tribunal de grande instance de Créteil, par jugement du 31 juillet 2015 a :


- débouté M. X... et Mme Y... de l'ensemble de leurs demandes,
- ordonné la remise de la somme séquestrée de 5 000 € aux époux 
Z...
,
- dit que chaque partie conserverait la charge des frais irrépétibles qu'elle aurait exposés,
- condamné in solidum M. X... et Mme Y... aux dépens,
- dit n'a avoir lieu à exécution provisoire. 




Par conclusions du 11 avril 2016, M. X... et Mme Y..., appelants, demandent à la Cour de :


- vu les articles 1134, 1152, 1178 et 1226 du code civil ;
- infirmer le jugement querellé ;
- dire que les époux 
Z... 
ne se sont pas acquittés de leurs obligations s'agissant de la demande de prêt, tant pour ce qui concerne le montant que les délais, et n'ont pas recherché loyalement un prêt conforme à la condition suspensive ;
- dire que les époux 
Z... 
ont manqué à leur obligation d'information à l'égard de leurs vendeurs ;
- en conséquence
-dire que le dépôt de garantie de 5 000 € leur est acquis ;
- condamner solidairement les époux 
Z... 
à leur payer une somme de 29 200 € au titre de la clause pénale ;
- condamner solidairement les époux 
Z... 
à leur payer une somme de 36 000 € à titre de dommages et intérêts ;
- débouter les époux 
Z... 
de leur appel incident et de l'ensemble de leurs demandes ;
- les condamner à leur payer une somme de 3 000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile. 




Par conclusions du 15 février 2016, les époux 
Z... 
prient la Cour de :


- confirmer le jugement querellé en ce qu'il a débouté M. X... et Mme Y... de l'ensemble de leurs demandes ;
- réformer le jugement en ce qu'il a dit que les acquéreurs ne s'étaient pas acquittés de leurs obligations au regard de la condition suspensive ;
- statuant à nouveau
-vu les articles 1147 et 1150 du code civil ;
- vu l'article 1178 du code civil ;
- vu l'article L 132-6 du code de la consommation ;
- dire qu'ils ont valablement déposé des demandes de prêt conformes auprès du Crédit Lyonnais, de la société AXA Banque et de la Société Générale, satisfaisant ainsi aux obligations définies par la condition suspensive ;
- dire que la clause pénale n'est pas applicable ;
- dire que M. X... et Mme Y... ne rapportent pas la preuve d'un manquement contractuel de leur part ni d'un préjudice direct et prévisible ;
- en conséquence ;
- ordonner que leur soit remise la somme de 5 000 € séquestrée ;
- condamner M. X... et Mme Y... à leur payer les intérêts de droit sur la somme de 5 000 € au taux légal majoré de moitié à compter du 23 mars 2013 ;
- débouter M. X... et Mme Y... de leurs demandes tendant à l'application de la clause pénale et à l'allocation de dommages et intérêts ;
- condamner in solidum M. X... et Mme Y... à leur payer une somme de 3 000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile. 




SUR CE 
LA COUR 




Les moyens soutenus par M. X... et Mme Y... au soutien de leur appel principal et par les époux 
Z... 
au soutien de leur appel incident, ne font que réitérer sous une forme nouvelle, mais sans justification complémentaire utile, ceux dont le premier juge a connu et auxquels il a répondu par des motifs exacts que la Cour adopte, sans qu'il soit nécessaire de suivre les parties dans le détail d'une discussion se situant au niveau d'une simple argumentation. 


Il importe seulement de préciser les éléments ci-après. 


Sur le respect des obligations contractuelles des époux 
Z... 
pour la recherche de prêts 


Alors que l'avant-contrat précisait que le prêt, émanant de LCL, ou de tous autres établissements bancaires, devait être de 270 000 €, remboursable en 25 ans au taux d'intérêt de 4, 10 % l'an hors assurance, le jugement doit être approuvé en ce qu'il a retenu que les époux 
Z... 
ne rapportaient pas la preuve qui leur incombaient de ce qu'ils avaient sollicité à temps un prêt conforme à la condition suspensive. 


En effet, s'agissant de la société LCL, dès le 31 octobre 2012, par courrier, cet établissement de crédit déclarait refuser d'accorder les prêts sollicités à hauteur de 311 900 €, montant qui excède les prévisions du contrat et ne peut donc justifier des démarches dues au titre de la condition suspensive. Bien qu'ils aient décidé de demander des prêts pour un montant supérieur à celui prévu par la condition suspensive, les époux 
Z... 
n'en demeuraient pas moins liés par les termes de l'avant-contrat, étant précisé que la charge leur incombe de prouver qu'ils ont demandé à temps le financement prévu par la clause de condition suspensive. 


S'agissant d'une seconde attestation, non datée, émanant également de la société LCL, cet établissement faisait référence à un refus de prêt résultant d'une lettre du 12 janvier 2013, également produite, et précisait que ce projet avait porté sur un montant total des prêts de 270 000 €, remboursables sur 25 ans, au taux nominal hors assurance de 4, 00 % ; si ces spécifications ne sont pas étrangères aux stipulations des parties quant au montant emprunté et au taux d'intérêt, il n'est pas établi que cette demande ait été formée avant le 7 novembre 2012, ni même dans un délai permettant de démontrer que les époux 
Z...
, qui supportent la charge de cette preuve, avaient été suffisamment diligents afin que la condition suspensive puisse raisonnablement être réalisée avant la date prévue pour la signature de l'acte authentique. 


Il ne s'évince des autres pièces produites aucune preuve de ce que les époux 
Z... 
auraient satisfait à leurs obligations au titre de la condition suspensive, étant observé en particulier que :


- le dossier informatique établi auprès du site internet dénommé Empruntis le 7 septembre 2012, avant la signature de l'avant-contrat, spécifie un montant à emprunter de 267 000 €, sans précision de taux d'intérêt, mais les suites de cette démarche ne sont pas prouvées par les époux 
Z...
, lesquels se bornent à évoquer à cet égard : un refus oral du Crédit Agricole, et un refus écrit de la Société Générale, résultant d'une lettre datée de cet organisme du 12 janvier 2013, qui ne précise cependant pas le montant du financement demandé, alors qu'en toute hypothèse le site Empruntis ne saurait être assimilé à un établissement de crédit, et que les acquéreurs ne sauraient être dispensés de justifier des caractéristiques des financement sollicités ;
- le dossier informatique établi auprès du site meilleurtaux. com le 14 septembre 2012 a été rempli pour solliciter des prêts excédant le montant stipulé (269 579 € + 42 000 € au lieu de 270 000 €) ;
- l'attestation de refus de prêt établie par la société AXA Banque le 29 décembre 2012 n'établit pas non plus le montant des prêts demandés. 


Sur les conditions d'application de la clause pénale 


Dès lors que la réalisation de la condition suspensive a été empêchée par le manquement des époux 
Z... 
à leurs obligations, la condition est réputée réalisée à l'égard de M. X... et de Mme Y.... 


Or, les parties ont ainsi stipulé au titre de la clause pénale : 


" Au cas où toutes les conditions relatives à l'exécution des présentes étaient remplies, l'une des parties, après avoir été mise en demeure, ne régulariserait pas l'acte authentique et ne satisferait pas ainsi aux obligations alors exigibles, elle devra verser à l'autre partie la somme de 29 200 €, à titre de clause pénale, conformément aux dispositions des articles 1152 et 1226 du code civil, indépendamment de toute dommages et intérêts. 
Il est ici expressément précisé et convenu entre les parties que cette clause pénale a également pour objet de sanctionner le comportement de l'une des parties dans la mesure où il n'a pas permis de remplir toutes les conditions d'exécution de la vente. 
La présente clause pénale ne peut priver, dans la même hypothèse, chacune des parties de la possibilité de poursuivre ". 


Par conséquent, la condition suspensive d'obtention de prêt étant réputée réalisée, le deuxième alinéa de la clause ci – dessus n'est pas applicable du chef des manquements des acquéreurs aux obligations liées à la recherche des prêts, contrairement à ce que soutiennent M. X... et Mme Y..., car ces vendeurs devaient mettre en demeure les acquéreurs de signer l'acte de vente afin de se conformer aux conditions d'application de la clause pénale. 


Faute en l'espèce d'une telle mise en demeure-la seule mise en demeure effectuée par les vendeurs a porté sur la justification des démarches effectuées an vue de l'obtention des prêts-M. X... et Mme Y... ne peuvent pas se prévaloir de la clause pénale ; le jugement sera donc confirmé sur ce point. 


Sur la responsabilité contractuelle des époux 
Z... 




M. X... et Mme Y... font valoir qu'ils n'ont finalement pu vendre leur bien à un tiers que pour la somme 256 000 €, le 20 août 2013, soit 9 mois plus tard que prévu aux termes de l'avant-contrat litigieux, ce qui leur a occasionné des frais supplémentaires pour racheter un logement à crédit, en ce compris les frais afférents à un prêt relais, ajoutant qu'ils ont été contraints en cela par les circonstances nées de la défaillance des époux 
Z...
.. 


Toutefois, les époux 
Z... 
ne sauraient être responsables des dommages ainsi allégués, en ce qu'ils n'est pas établi que ceux-ci procéderaient de leurs manquements dans la mise en oeuvre de la condition suspensive d'obtention de prêt ; 


En effet, dès l'échéance de la condition suspensive, soit le 7 novembre 2012, M. X... et Mme Y..., qui n'ont pas mis en demeure d'acquérir les époux 
Z...
, pouvaient reprendre leur liberté de vendre à un autre acquéreur, et ne justifient d'aucune perte de chance de vendre le bien à un meilleur prix consécutive à cette défaillance. 


Le jugement entrepris sera donc confirmé sur ce point. 


Sur la restitution du dépôt de garantie 


En l'absence de toute obligation d'indemnisation due par les époux 
Z...
, la clause relative au dépôt de garantie ne permet pas de le conserver davantage, si bien que le jugement sera également confirmé sur ce point. 


Sur les dépens et l'indemnité de procédure 


La solution du présent litige conduit à laisser à la charge de chacune des parties la charge des dépens d'appel par elle exposés ; 


En équité, il ne sera pas davantage alloué d'indemnité de procédure en application de l'article 700 du code de procédure civile. 




PAR CES MOTIFS 




Confirme le jugement querellé, 


Déboute M. X... et Mme Y... de l'ensemble de leurs demandes, 


Déboute les époux Z... de l'ensemble de leurs demandes, 


Laisse à la charge de chacune des parties la charge des dépens d'appel par elle exposés, 


Dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile. 




Le Greffier, La Présidente,