Cour d'Appel — 24 février 2017

Grosses délivréesRÉPUBLIQUE FRANÇAISE 
aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS 




COUR D'APPEL DE PARIS 
Pôle 4- Chambre 1 




ARRÊT DU 24 FÉVRIER 2017 


(no, 6 pages) 




Numéro d'inscription au répertoire général : 15/ 16673 


Décision déférée à la Cour : Jugement du 30 Juin 2015- Tribunal de Grande Instance de PARIS-RG no 13/ 07796 






APPELANTS 


Monsieur Philip X...titulaire de la carte professionnelle numérotée T 2856 
No SIRET : A31 891 184 9 


demeurant ...



Représenté et assisté sur l'audience par Me Yann LE DOUARIN de la SELARL GAFTARNIK-LE DOUARIN & Associés, avocat au barreau de PARIS, toque : L0118 


SARL MIDALIMO prise en la personne de ses représentants légaux, titulaire de la carte professionnelle No T 9476 
No SIRET : 432 570 348 9 


ayant son siège au 60 AVENUE DES CHAMPS ELYSEES-75008 PARIS/ FRANCE 


Représentée et assistée sur l'audience par Me Yann LE DOUARIN de la SELARL GAFTARNIK-LE DOUARIN & Associés, avocat au barreau de PARIS, toque : L0118 


SARL PHILIPPE MENAGER prise en la personne de ses représentants légaux, titulaire de la carte professionnelle No T 8892 
No SIRET : 419 074 315 


ayant son siège au 31 RUE DE TOURNON-75006 PARIS/ FRANCE 


Représentée et assistée sur l'audience par Me Yann LE DOUARIN de la SELARL GAFTARNIK-LE DOUARIN & Associés, avocat au barreau de PARIS, toque : L0118 






INTIMÉS 


Monsieur Jean-Louis Florent Y...

né le 02 Avril 1959 à VILLEURBANNE (69) 


demeurant ...



Représenté par Me Olivier BERNABE, avocat au barreau de PARIS, toque : B0753 
Assisté sur l'audience par Me Christophe DE WATRIGANT, avocat au barreau de PARIS, toque : C2010 


Monsieur Xavier Z...SCP Z...
A...es qualité de liquidateur de la liquidation judiciaire de la société FRELING 


demeurant ...



Représenté par Me Pascal GOURDAIN, avocat au barreau de PARIS, toque : D1205 


SCI RUBIS INTERNATIONAL prise en la personne de ses représentants légaux 
No SIRET : 520 369 224 


ayant son siège au 55 BD PEREIRE-75017 PARIS 


Représentée et assistée sur l'audience par Me Andrea PINNA, avocat au barreau de PARIS, toque : K0035, substitué sur l'audience par Me Anne-Fleur DORY, avocat au barreau de PARIS, toque : K0035 












COMPOSITION DE LA COUR : 


En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 25 Janvier 2017, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant Mme Christine BARBEROT, Conseillère, chargée du rapport. 


Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : 
Madame Dominique DOS REIS, Présidente 
Madame Christine BARBEROT, Conseillère 
Monsieur Christophe ESTEVE, Conseiller 


qui en ont délibéré 






Greffier lors des débats : Monsieur Christophe DECAIX 








ARRÊT : CONTRADICTOIRE


-rendu par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.


- signé par Madame Dominique DOS REIS, Présidente, et par Monsieur Christophe DECAIX, greffier auquel la minute de la décision à été remise par le magistrat signataire. 








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Par acte sous seing privé du 16 avril 2008 portant le no 1292 du registre des mandats, M. Jean-Louis Y...a donné à M. Philip X...la mission de rechercher un acquéreur pour le Château de Groussay, sis à Montfort-l'Amaury (78), au prix de 28 millions d'euro, commission de 5 % du prix comprise, à la charge du vendeur, ce mandat non exclusif ayant une durée de trois mois renouvelable par tacite reconduction, sans que ce renouvellement puisse excéder le 31 décembre 2010. Par acte sous seing privé du 23 juillet 2008, M. X...a délégué ce mandat pour un mois à la SARL Midalimo qui devait recevoir une rétrocession des honoraires à hauteur de 40 % en cas de vente à un acquéreur présenté par elle. Par acte sous seing privé du même jour, M. X...a encore délégué le mandat à la SARL Philippe Menager, le montant de la rétrocession étant fixé à 20 % des honoraires, les autres conditions étant identiques. Par acte authentique du 30 juin 2011, M. Y...a vendu le Château de Groussay à la SCI Rubis international au prix de 27 750 000 €, soit 25 000 000 € pour l'immeuble, et 2 750 000 € pour les meubles, la rémunération du négociateur, la société Freling prestige properties, d'un montant de 875 000 € étant due par l'acquéreur en vertu d'un mandat de vente no 2351 du 7 septembre 2010. Par acte des 26 avril et 23 mai 2013, M. X..., les sociétés Midalimo et Philippe Menager ont assigné M. Y...et la société Rubis international en paiement de dommages-intérêts. M. Y...a appelé en intervention forcée M. Xavier Z...de la SCP Z...-Daudé, ès qualités de liquidateur à la liquidation judiciaire de la société Freling prestige properties. 




C'est dans ces conditions que, par jugement du 30 juin 2015, le Tribunal de grande instance de Paris a :


- rejeté l'ensemble des demandes de M. X..., ainsi que des sociétés Midalimo et Philippe Menager,
- condamné in solidum M. X..., les sociétés Midalimo et Philippe Menager à payer à la société Rubis international la somme de 3 000 €,
- rejeté les autres demandes,
- condamné in solidum M. X..., les sociétés Midalimo et Philippe Menager aux dépens. 




Par dernières conclusions du 1er septembre 2016, M. X..., les sociétés Midalimo et Philippe Menager, appelants, demandent à la Cour de :


- vu les articles 1134, 1142, 1147, 1382 du Code civil, 699 et 700 du Code de procédure civile,
- réformer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,
- vu le mandat du " 12 février 2008 " et les délégations de mandat du 23 juillet 2008,
- condamner M. Y...à payer à M. X...la somme de 1 500 000 €, à charge pour ce dernier de verser les rétrocessions aux sociétés Midalimo et Philippe Menager,
- alternativement, condamner le même à payer la somme de 600 000 € à M. X..., celle de 600 000 € à la société Midalimo et celle de 300 000 € à la société Philippe Menager,
- subsidiairement :
- condamner in solidum M. Y...et la société Rubis international à payer la somme de 600 000 € à M. X..., celle de 600 000 € à la société Midalimo et celle de 300 000 € à la société Philippe Menager, à titre de dommages-intérêts,
- condamner les mêmes, au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, à payer la somme de 15 000 € à M. X..., celle de 15 000 € à la société Midalimo et celle de 7 500 € à la société Philippe Menager, dépens en sus. 




Par dernières conclusions du 18 décembre 2015, M. Y...prie la Cour de :


- vu les articles 1134, 1142, 1382 du Code civil,
- confirmer le jugement entrepris, sauf en ce qu'il a refusé de lui accorder le bénéfice d'une indemnisation en vertu de l'article 700 du Code de procédure civile,
- statuant à nouveau :
- condamner chacun des trois appelants à lui payer la somme de 5 000 € en vertu de l'article 700 du Code de procédure civile,
- condamner M. X..., les sociétés Midalimo et Philippe Menager aux dépens,
- condamner la société Freling et son liquidateur, M. Xavier Z...de la SCP Z...-Daudé, et/ ou la société Rubis international à le garantir de toutes condamnations qui pourraient être prononcées contre lui, au besoin, ordonner l'inscription au passif de la société Freling de toutes condamnations qui pourraient être prononcées contre lui,
- débouter la société Rubis international de tout appel en garantie dirigé contre lui,
- débouter la société Freling et son liquidateur, M. Xavier Z...de la SCP Z...-Daudé de l'intégralité de leurs demandes,
- condamner la société Freling et son liquidateur, M. Xavier Z...de la SCP Z...-Daudé, à lui payer la somme de 5 000 €, dépens en sus. 




Par dernières conclusions du 16 décembre 2016, la société Rubis international demande à la Cour de :


- vu les articles 1315, 1382 et 1999 du Code civil, la loi du 2 janvier 1970, le décret du 20 juillet 1972,
- confirmer le jugement entrepris en toutes leurs dispositions,
- juger irrecevables ou, à tout le moins, mal fondées les demandes de M. X..., ainsi que des sociétés Midalimo et Philippe Menager et les en débouter,
- y ajoutant : condamner in solidum M. X..., les sociétés Midalimo et Philippe Menager à lui verser la somme de 30 000 € en vertu de l'article 700 du Code de procédure civile, dépens en sus,
- subsidiairement, condamner M. Y...à la garantir de toute condamnation qui pourrait être prononcée contre elle. 




Par dernières conclusions du 12 mai 2016, la SCP Z...-Daudé en sa qualité de liquidatrice à la liquidation judiciaire de la société Freling prestige properties, prie la Cour de :


- lui donner acte de ce qu'elle s'en rapporte à justice sur la recevabilité et le bien fondé de l'appel,
- condamner le ou les succombants aux dépens. 




SUR CE 
LA COUR 




Si, lorsqu'une personne a donné à plusieurs agents immobiliers un mandat non exclusif de vendre le même bien, cette personne n'est tenue de payer une rémunération ou une commission qu'à celui par l'entremise duquel l'opération a été effectivement conclue, et cela même si l'acquéreur lui avait été précédemment présenté par un autre agent immobilier, cependant, tel n'est le cas que lorsque les mandats en cause mettent la commission à la charge de la même personne laquelle ne peut être tenue de payer deux fois la commission pour la même opération. 


Au cas d'espèce, le mandat de recherche d'un acquéreur du 16 avril 2008, portant le no 1292 du registre des mandats, donné à M. X..., met la commission à la charge du vendeur, soit M. Y..., tandis que le mandat de vente no 2351 du 7 septembre 2010, en vertu duquel l'opération a été réalisée, met la commission à la charge de l'acquéreur, soit la société Rubis international, de sorte que la commission était susceptible d'être due par deux personnes différentes, notamment, lorsque, comme dans le cas du premier mandat, les parties avaient stipulé que la rémunération serait due " même dans le cas où le Mandant traiterait postérieurement à l'expiration du Mandat avec un Acheteur présenté par le Mandataire pendant la durée du mandat ". 


Il convient donc de rechercher si M. X...ou ses délégataires ont présenté l'acquéreur à M. Y...entre le 16 avril 2008 et le 31 décembre 2010. 


La société Rubis international, qui a succédé à la SCI du Château de Groussay, a pour principal associé M. B.... Le 19 et encore le 26 septembre 2008, M. C..., déclarant agir au nom de la société Expoline limited, immatriculée à Hong-Kong, dont le directeur est M. D..., a formulé auprès de la société Midalimo, des offres d'achat du Château de Groussay. Par lettre du 10 octobre 2018, M. Y...a adressé à M. E..., société Expoline limited, une acceptation de la seconde offre. Ces préliminaires n'ont eu aucune suite. Les appelants n'établissent pas que M. E...détenait le pouvoir de représenter la société Expoline limited, ce qui est contesté par les intimés. Les agents immobiliers, en leur qualité de professionnels de la vente immobilière auxquels il incombait de vérifier les pouvoirs du représentant du candidat acquéreur, ne peuvent se prévaloir du mandat apparent dont leur avait semblé pourvu M. E.... En outre, la mention, dans les statuts du 18 février 2010 de la SCI du Château de Groussay, de la reprise des négociations dans le cadre de l'acquisition de ce château est insuffisante à établir la présentation de cette dernière société au vendeur par les appelants. 


Dès lors, M. X..., les sociétés Midalimo et Philippe Menager succombent dans l'administration de la preuve de la présentation de la société Expoline limited ou de la SCI du Château de Groussay à M. Y...entre le 16 avril 2008 et le 31 décembre 2010. 


Les appelants n'établissent pas davantage que la société de droit suisse Zeromax GmbH, représentée par M. F...en qualité de président du comité de direction, bénéficiaire de deux promesses unilatérales de vente successives consenties par M. Y...par acte authentique du 18 février 2009 et du 11 décembre 2009 conclus par l'intermédiaire des appelants, aurait été substituée dans les droits de la société Expoline limited, ce lien avec la société Expoline limited et, par conséquent, avec la société Rubis international, étant, de surcroît, rendu improbable par le paiement d'une indemnité d'immobilisation d'un montant de 6 550 000 € par la société Zeromax GmbH à M. Y...pour défaut de levée d'option. 


En conséquence, les appelants, qui ne prouvent pas avoir présenté l'acquéreur à M. Y...entre le 16 avril 2008 et le 31 décembre 2010, doivent être déboutés de leurs demandes en paiement sur ce fondement. 


M. X..., les sociétés Midalimo et Philippe Menager n'établissent pas non plus qu'en vendant son bien le 30 juin 2011 à la SCI Rubis international, M. Y...aurait cherché à évincer son mandataire ou aurait manqué de bonne foi en ne l'en informant pas, étant observé que dans le mandat du 16 avril 2008, les parties ont rayé la clause relative à cette obligation d'information. La fraude ou la faute invoquées n'étant pas établies, les demandes des appelants doivent être rejetées. 


Par suite le jugement entrepris sera confirmé en toutes ses dispositions. 


La solution donnée au litige emporte le rejet des demandes sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile de M. X..., ainsi que des sociétés Midalimo et Philippe Menager. 


L'équité ne commande pas qu'il soit fait droit aux demandes de M. Y...et de la société Rubis international sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile en cause d'appel. 




PAR CES MOTIFS 




Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions ; 


Rejette les autres demandes ; 


Condamne in solidum M. Philip X..., la SARL Midalimo et la SARL Philippe Menager aux dépens d'appel qui pourront être recouvrés dans les conditions de l'article 699 du Code de procédure civile. 






Le Greffier, La Présidente,