Cour d'Appel — 13 janvier 2017

Grosses délivréesRÉPUBLIQUE FRANÇAISE 
aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS 



COUR D'APPEL DE PARIS 
Pôle 4- Chambre 1 



ARRÊT DU 13 JANVIER 2017 

(no, 7 pages) 



Numéro d'inscription au répertoire général : 15/ 13624 

Décision déférée à la Cour : Jugement du 27 Mai 2015- Tribunal de Grande Instance de Paris-RG no 14/ 05370 

APPELANTS 

Monsieur Olivier Daniel X... né le 23 novembre 1969 aux SABLES D'OLONNE (85) 

demeurant... 


Représenté et assisté sur l'audience par Me Alexandre SUAY de l'AARPI Delvolvé Poniatowski Suay Associés, avocat au barreau de PARIS, toque : C0542 

Madame Véronique Juliette Y... née le 13 juin 1970 à PARIS 

demeurant... 


Représentée et assistée sur l'audience par Me Alexandre SUAY de l'AARPI Delvolvé Poniatowski Suay Associés, avocat au barreau de PARIS, toque : C0542 

INTIMÉS 

Monsieur Thierry Z... né le 31 octobre 1963 à NANCY (54) 

demeurant... 


Représenté et assisté sur l'audience par Me Jérôme FABRE, avocat au barreau de PARIS, toque : A0043 

Madame Catherine A... née le 18 janvier 1965 à NEUILLY SUR SEINE (92) 

demeurant... 


Représentée et assistée sur l'audience par Me Jérôme FABRE, avocat au barreau de PARIS, toque : A0043 



COMPOSITION DE LA COUR : 

En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 02 Décembre 2016, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant Madame Dominique DOS REIS, Présidente de chambre, chargée du rapport. 

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : 
Madame Dominique DOS REIS, Présidente 
Madame Christine BARBEROT, Conseillère 
Monsieur Fabrice VERT, Conseiller 

qui en ont délibéré 

Greffier lors des débats : Monsieur Christophe DECAIX 



ARRÊT : CONTRADICTOIRE

-rendu par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par Madame Dominique DOS REIS, Présidente, et par Monsieur Christophe DECAIX, greffier auquel la minute de la décision à été remise par le magistrat signataire. 

* 

* * 

Selon acte sous seing privé du 23 février 2013, M. Thierry Z... et Mme Catherine A... ont vendu à M. et Mme X..., sous conditions suspensives d'usage, une maison située à Saint-Germain-en-Laye (78), ..., sur un terrain cadastré section AS no 2171, 2172 et 2174, moyennant le prix de 1. 000. 000 € dont 15. 000 € de biens mobiliers. L'acte de vente prévoyait une clause pénale de 100. 000 € pour le cas où, toutes les conditions suspensives étant réalisées, une des parties refuserait de réitérer la vente en la forme authentique, et les acquéreurs ont versé à la signature une dépôt de garantie de 26. 000 €. 

Le jour prévu pour la réitération de la vente, le notaire rédacteur a alerté vendeurs et acquéreurs sur deux difficultés, l'une relative à la contenance du terrain objet de la vente, l'autre sur l'éventualité d'un empiétement de la construction sur la parcelle voisine. Les parties sont alors convenues de désigner un géomètre-expert, le cabinet Trocelli, afin de déterminer les limites de propriété. Au vu du rapport déposé par ce cabinet, avérant qu'une partie du jardin, à savoir une bande de terrain située au droit de la maison, permettant d'accéder à la partie arrière du jardin, appartenait à des parcelles tierces et que la maison était partiellement construite sur une parcelle cadastrée AS 2173 exclue de la vente, M. et Mme X... ont refusé de réitérer la vente et, suivant acte extra-judiciaire du 21 mars 2014, ils ont assigné les consorts Z... 
A... afin de voir prononcer la nullité du compromis de vente du 23 février 2013, soutenant que leur consentement avait été vicié par une erreur sur les limites de propriété de la maison. 



Par jugement du 27 mai 2015, le tribunal de grande instance de Paris a :

- débouté M. et Mme X... de leurs demandes,
- les a condamnés à payer aux consorts Z... 
A... la somme de 50. 000 € au titre de la clause pénale,
- débouté les consorts Z... 
A... de leurs demandes au titre des intérêts et sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- ordonné l'exécution provisoire,
- condamné M. et Mme X... aux dépens. 



M. et Mme X... ont relevé appel de ce jugement dont ils poursuivent l'infirmation, demandant à la Cour, par dernières conclusions signifiées le 30 novembre 2016, de :

- dire que leur consentement au compromis de vente du 16 juillet 2013 a été vicié par erreur, de sorte que ce compromis est nul et de nul effet,
- dire qu'ils ont légitimement refusé de réitérer la vente,
- par conséquent, débouter les consorts Z... 
A... de leurs demandes,
- les condamner conjointement et solidairement (sic) à leur payer la somme de 26. 000 € correspondant au dépôt de garantie, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 1er juillet 2013 et capitalisation des intérêts dans les conditions de l'article 1154 du code civil,
- condamner les mêmes, « conjointement et solidairement » à leur payer la somme de 24. 380, 87 € à titre de restitution des sommes saisies le 7 octobre 2015 sur leur compte bancaire à la CRAM, avec intérêts au taux légal à compter du 7 octobre 2015, et capitalisation des intérêts dans les conditions de l'article 1154 du code civil,
- subsidiairement, réduire le montant de la clause pénale à la somme de 1 € au regard de son caractère manifestement excessif,
- condamner « conjointement et solidairement » les consorts Z... 
A... au paiement de la somme de 10. 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, en sus des entiers dépens. 



M. Thierry Z... et Mme Catherine A... prient la Cour, par dernières conclusions signifiées le 30 novembre 2016, de :

- confirmer le jugement en ce qu'il a débouté M. et Mme X... de leurs demandes et, surtout, en ce qu'il a dit non justifié leur refus de signer l'acte authentique de vente et fait application de la clause pénale,
- l'infirmant sur le quantum de la condamnation prononcée au titre de la clause pénale, porter son montant à la somme de 100. 000 € et condamner solidairement les époux X... au paiement de cette somme assortie des intérêts au taux légal à compter du 1er juillet 2013, date de la mise en demeure de payer cette indemnité, avec capitalisation des intérêts dans les conditions de l'article 1154 du code civil,
- condamner solidairement M. et Mme X... à leur payer à chacun la somme de 5. 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, en sus des entiers dépens. 



SUR CE 
LA COUR 

Au soutien de leur appel, M. et Mme X... font valoir que la configuration des lieux n'est pas conforme au plan cadastral dès lors que la propriété objet de la vente s'étend sur les parcelles voisines et empiète partiellement sur l'une d'entre elles, peu important que cet empiétement soit de minime importance, qu'ils n'ont pas été informés de cette particularité, le plan cadastral qui leur a été remis lors de leurs visites étant ambigu et confus, et ils ajoutent que les vendeurs n'ont souffert aucun préjudice en relation avec leur défection puisqu'ils ont revendu leur bien dès le 22 octobre 2013 pour un prix supérieur de 1. 030. 000 € ; 

Les consorts Z... 
A... dénient toute légitimité à l'erreur invoquée en indiquant que l'agence immobilière qui s'est entremise pour la vente a remis aux époux X... un plan cadastral faisant apparaître en jaune les parcelles vendues et en rouge les parcelles exclues de la vente, montrant clairement que la maison colorée en gris sur le plan empiétait sur les parcelles voisines, de sorte qu'ils bénéficiaient de toutes les informations nécessaires pour comprendre que la maison était implantée sur le terrain d'autrui, ce qui ne portait pas à conséquence dès lors que la prescription acquisitive faisant obstacle à toute action en revendication et que la parcelle AS 2173 est en déshérence (parcelle orpheline) ; 

Suivant l'article 1110 du code civil, l'erreur est une cause de nullité de la convention lorsqu'elle porte sur les qualités substantielles de la chose vendue ; cette erreur, lorsqu'elle porte sur l'objet même de la vente est une erreur « obstacle » empêchant l'échange éclairé des consentements ; 

Au cas d'espèce, le notaire rédacteur de l'acte de vente, Mme B..., atteste en ces termes de la difficulté à laquelle se sont heurtées les parties le jour de la signature de l'acte de vente : 

« Le 31 mai 2013, au cours du rendez-vous qui s'est tenu en l'Étude pour la signature définitive de l'acte de vente, Maître Marc C..., notaire assistant, a présenté aux époux X..., ainsi qu'il est d'usage, un plan cadastral figurant les parcelles 2172, 2171 et 2174. Ce plan a permis de s'apercevoir que la construction semblait empiéter sur la parcelle voisine, o 2173 qui ne faisait pas l'objet de la vente. 
Par précaution et afin de lever toute ambiguïté, nous avons alors conseillé aux époux X... de ne pas signer l'acte de vente et de demander à ce qu'un géomètre puisse se rendre sur place afin de déterminer exactement l'emplacement de la construction. 
Lorsque le géomètre a adressé ledit plan aux parties concernées, il est apparu que l'emplacement de la clôture de la propriété le long de la rue du Colonel Happe se poursuivait jusqu'à la limite extérieure de la parcelle 304, englobant donc celle-ci et laissant donc à penser que cette parcelle pouvait également faire partie de propriété vendue..... Je me suis moi-même rendue rue du Colonel Happe, sans pouvoir entrer dans le jardin mais en restant simplement sur le trottoir et je suis en mesure de confirmer que la configuration des lieux et, notamment, tant l'implantation de la clôture extérieure de la propriété que l'aspect intérieur du jardin (gazon planté uniformément, plantations, etc..) laissent penser que lesdites parcelles 304 et 2173 font partie intégrante de la propriété comme constituant une seule assiette foncière... Il apparaît donc évident que les époux X... n'avaient pas pu se rendre compte de cette situation avent le rendez-vous du 31 mai 2013 et l'établissement du plan du géomètre, pas plus que la conséquence pratique qui pouvait en résulter pour eux à savoir que, si les propriétaires des parcelles 304 et 2173 souhaitaient un jour clôturer leur parcelle respective le long de la limite séparative, l'arrière du jardin se trouverait enclavé et ne pourrait plus être accessible qu'en passant par l'intérieur de la maison » ; 

Il ressort du rapport du géomètre-expert, le cabinet Trocelli, qu'une partie du jardin bordant la propriété objet de la vente, à savoir une bande de terrain située au droit de la maison, permettant d'accéder à la partie arrière du jardin, appartient à des parcelles tierces, et que la maison est partiellement construite sur une parcelle cadastrée AS 2173 exclue de la vente, d'où il suit qu'il convient de rechercher si ces circonstances, essentielles à l'information des acquéreurs, étaient, ou auraient dû être connues des époux X... lors de la vente ; 

Or, il apparaît des documents et photographies produites aux débats que la maison objet de la vente est située au milieu d'un jardin arboré qui fait le tour de la maison, bordé par une haie vive de végétaux et un muret donnant sur la rue, lequel englobe indistinctement les parcelles vendues et les parcelles AS no 2173 et 304 exclues de la vente : aucune information ne figure à l'acte sous seing privé de nature à informer les futurs acquéreurs de ce que :

- la totalité de la bande de jardin longeant la maison sur son côté Est, reliant sa partie arrière à sa partie avant, se trouve sur deux parcelles voisines n'appartenant pas aux vendeurs ; la bande de terrain située à l'est de la maison s'étend sur une parcelle AS 304 qui n'a fait l'objet d'aucun marquage par l'agence immobilière alors qu'elle représente une superficie de 80 m ²,

- la maison empiète partiellement sur une parcelle AS 2173 appartenant à des tiers, 

ces circonstances étant non seulement avérées par le rapport Trocelli et le plan des lieux qu'il a dressé, lequel établit que l'angle A de la construction empiète sur la parcelle voisine d'environ 3 cm et au minimum d'1cm, mais encore parfaitement reconnues par les consorts Z...- A... et, contrairement à ce que soutiennent ces derniers, le plan cadastral remis aux époux X... lors de leur visite sur place ne permettait nullement aux profanes qu'ils étaient de vérifier ces anomalies, ce plan à très petite échelle et difficilement lisible, colorié en rouge et jaune, montrant seulement que la parcelle AS 2172 sur laquelle était édifiée la maison (en zone grisée) était bordée sur son côté Est par trois autres parcelles très minces et en angle extrêmement aigus (de base 1 mètre) ; les limites de propriété étaient difficilement lisibles, dissimulées sous les couleurs et les lignes se chevauchant quasiment, et, en tout état de cause, il importait, dès lors que la configuration du terrain n'était pas en cohérence avec ce plan, d'alerter les acquéreurs sur cette bizarrerie dont les conséquences étaient essentielles à leur consentement éclairé, puisqu'était en cause la vente de la chose d'autrui exposant les acquéreurs à des actions en revendication de la part de tiers ; 

A cet égard, il est indifférent à la solution du litige que l'une des parcelles sur laquelle le jardin s'étend fût « orpheline » ou en déshérence, cette circonstance n'excluant pas totalement l'éventualité d'une éviction ; les consorts Z... 
A... qui affirment à leurs écritures (en page 8) qu'à « aucun moment les époux X... n'ont pu penser qu'ils bénéficieraient d'un passage le long de la maison pour accéder au jardin arrière » confirment par cette assertion péremptoire le caractère incomplet des informations fournies aux acquéreurs auxquels a été donnée à visiter une propriété comportant un jardin entourant la maison sur son côté Est sans qu'il leur soit précisé que cette partie du jardin ne faisait pas partie intégrante du bien vendu, de sorte qu'ils pouvaient légitimement penser, contrairement à ce que prétendent les vendeurs, que le jardin entourant la maison se situait à l'intérieur des limites de propriété et non à l'extérieur de celles-ci ; 

L'erreur commise par M. et Mme X... sur les limites réelles de propriété ainsi que sur la consistance exacte du bien objet de la vente est d'autant plus patente que le notaire des consorts Z... 
A..., pour éviter de reproduire une pareille confusion lors de la vente consentie aux époux D...- E..., a pris soin d'indiquer clairement et expressément à l'acte authentique du 16 juillet 2013 que « la vente ne portait pas sur les parcelles cadastrées AS 2173, 304 et 2175, qu'aucune servitude de passage n'existait sur lesdites parcelles au profit du bien vendu et que l'immeuble était partiellement construit sur l'une des parcelles voisines » : or, aucune de ces précisions de nature à parfaire l'information des époux X... ne figurait à l'acte sous seing privé du 23 février 2013 non plus qu'au projet d'acte authentique qui devait être signé par ceux-ci le 31 mai 2013, cette différence corroborant s'il en était besoin, le caractère incomplet et trompeur des informations portées à leur connaissance ; 

Il suit de ces divers éléments qu'aucune précision précise et loyale n'a été donnée aux acquéreurs lors de leurs visites leur permettant de comprendre que la propriété offerte à la vente était implantée et s'étendait partiellement sur le terrain d'autrui, de sorte que l'erreur qu'ils ont commise et qui procède de ce manque d'informations, est légitime et justifie l'annulation de la vente, car, même si le risque d'éviction n'était qu'éventuel et l'empiétement minime, les acquéreurs étaient légitimement en droit de se désister dès lors qu'ils n'entendaient pas encourir ce risque non contractuellement dénoncé avant la vente, de sorte qu'ils sont fondés à se prévaloir de leur erreur pour faire annuler l'acte sous seing privé du 23 février 2013 ; 

Le jugement étant infirmé en toutes ses dispositions, l'acte de vente sous seing privé du 23 février 2013 sera dit nul et de nul effet par suite de l'erreur sur l'objet même de la vente, erreur obstacle empêchant toute rencontre des consentements ; les consorts Z... 
A... seront déboutés de leur demande d'application de la clause pénale contractuelle et condamnés à restituer aux époux X... le dépôt de garantie de 26. 000 €, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 1er juillet 2013 et capitalisation des intérêts dans les conditions de l'article 1154 du code civil ; 

S'agissant de la demande formée par M. et Mme X... et tendant à la condamnation des consorts Z... 
A... à leur restituer la somme de 24. 380, 87 € correspondant aux sommes saisies le 7 octobre 2015 sur leur compte bancaire ouvert à la CRAM, avec intérêts au taux légal à compter du 7 octobre 2015, et capitalisation des intérêts dans les conditions de l'article 1154 du code civil, il convient de rappeler que le présent arrêt infirmatif emporte restitution de toutes sommes perçues en vertu de l'exécution provisoire assortissant le jugement, assorties des intérêts au taux légal à compter de sa signification ; 

En équité, les consorts Z... 
A... seront condamnés in solidum à régler aux époux X... la somme de 8. 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles de première instance et d'appel. 



PAR CES MOTIFS 



Statuant publiquement et contradictoirement, 

Infirme le jugement dont appel, 

Statuant à nouveau, 

Dit que le consentement à la vente des époux X... a été vicié par leur erreur légitime sur les qualités substantielles du bien objet de la vente, 

Dit l'acte de vente sous seing privé du 23 février 2013 nul et de nul effet, 

Ordonne la restitution du dépôt de garantie de 26. 000 € aux époux X..., avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 1er juillet 2013 et capitalisation des intérêts dans les conditions de l'article 1154 du code civil, 

Déboute les consorts Z... 
A... de leur demande de paiement de la clause pénale, 

Rappelle que le présent arrêt infirmatif emporte restitution de toutes sommes perçues en vertu de l'exécution provisoire assortissant le jugement, assorties des intérêts au taux légal à compter de sa signification, 

Condamne in solidum les consorts Z... 
A... à régler aux époux X... la somme de 8. 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile au titre de leurs frais irrépétibles de première instance et d'appel, 

Rejette toute autre demande, 

Condamne les consorts Z... 
A... in solidum aux dépens de première instance et d'appel qui pourront être recouvrés dans les conditions de l'article 699 du code de procédure civile. 

Le Greffier, La Présidente,