Cour d'Appel — 19 mai 2016

COUR D'APPEL DE LIMOGES 
CHAMBRE CIVILE
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ARRET DU 19 MAI 2016
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ARRET N. 

RG N : 15/00628 

AFFAIRE : 

SARL LIM IMMO PRO ENSEIGNE ARTHUR LOYD prise en la personne de son gérant 

C/ 

M. Gilles X..., Mme Sandrine Y... épouse X... 


Grosse délivrée à 
SELARL LEXAVOUE, avocat 

Le DIX NEUF MAI DEUX MILLE SEIZE la CHAMBRE CIVILE a rendu l'arrêt dont la teneur suit par mise à la disposition du public au greffe : 

ENTRE : 

SARL LIM IMMO PRO ENSEIGNE ARTHUR LOYD prise en la personne de son gérant domicilié en cette qualité audit siège sis 29 Place Jourdan-87000 LIMOGES 

représentée par Me Anne DEBERNARD-DAURIAC de la SELARL LEXAVOUE, avocat au barreau de LIMOGES, Me Philippe PAULIAT-DEFAYE de la SCP DAURIAC. PAULIAT-DEFAYE. BOUCHERLE. MAGNE, avocat au barreau de LIMOGES 

APPELANTE d'un jugement rendu le 12 MARS 2015 par le TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE LIMOGES 

ET : 

Monsieur Gilles X... 

de nationalité Française, né le 19 Juin 1977 à Limoges (87), Gérant de Société, demeurant... 


représenté par Me Fabienne COGULET, avocat au barreau de LIMOGES, Me Alexandre BRUGIERE, avocat au barreau de POITIERS 

Madame Sandrine Y... épouse X... 

de nationalité Française, née le 05 Mai 1983 à Watrelos, Gérante de Société, demeurant... 


représentée par Me Fabienne COGULET, avocat au barreau de LIMOGES, Me Alexandre BRUGIERE de la SCP TEN FRANCE, avocat au barreau de POITIERS 

INTIMES

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L'affaire a été fixée à l'audience du 17 Mars 2016 en application des dispositions de l'article 905 du Code de procédure civile, la Cour étant composée de Monsieur Jean-Claude SABRON, Président de chambre, de Monsieur Gérard SOURY et de Monsieur Serge TRASSOUDAINE, Conseillers, assistés de Madame Marie-Christine MANAUD, Greffier. A cette audience, Monsieur le Conseiller TRASSOUDAINE a été entendu en son rapport, les avocats des parties sont intervenus au soutien des intérêts de leurs clients. 

Puis Monsieur Jean-Claude SABRON, Président de chambre, a donné avis aux parties que la décision serait rendue le 19 Mai 2016 par mise à disposition au greffe de la cour, après en avoir délibéré conformément à la loi.

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LA COUR
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Exposé : 

Faisant suite à un mandat de vente du 15 janvier 2013 confié à la société à responsabilité limitée LIM IMMO PRO, agence immobilière exerçant sous l'enseigne Arthur Loyd (la SARL), qui prévoyait une commission de 6 % hors taxe du prix du bien, la société civile immobilière CICEROS CHATENET a signé le 28 février 2013 un compromis portant sur la vente à M. Gilles X... et à son épouse, née Sandrine Y..., de locaux professionnels, sis ... au Palais sur Vienne (87), au prix principal de 630 000 euros net vendeur, sous la condition suspensive de l'obtention d'un prêt de 712 660 euros d'une durée maximum de 15 années et au taux d'intérêt maximum de 3,2 %, devant être réalisée au plus tard le 31 mars 2013. 

Le 16 mai 2013, les époux X... ont informé le notaire chargé de la formalisation de l'acte authentique d'un refus de financement par la Caisse d'épargne et de leur abandon de leur projet d'achat de ce bien. 

Le 12 septembre 2013, estimant que les époux X... étaient à l'origine de la défaillance de la condition suspensive, la SARL les a assignés en paiement de la somme de 41 860 euros, outre intérêts au taux légal à compter d'une mise en demeure du 5 juillet 2013, au titre de son droit à commission sur le fondement de l'article 1178 du code civil ou, subsidiairement, à titre de dommages-intérêts sur le fondement de l'article 1382 du code civil en raison du comportement déloyal et fautif des époux X... qui n'ont pas demandé, dans les délais convenus et en leur nom personnel, un prêt conforme aux prévisions du compromis de vente. 

Par un jugement du 12 mars 2015, le tribunal de grande instance de Limoges a débouté la SARL de ses demandes. 

Vu l'appel interjeté le 20 mai 2015, contre cette décision, par la SARL ; 

Vu les conclusions d'appel de la SARL, reçues au greffe le 10 juillet 2015, tendant, par la réformation du jugement attaqué, à la condamnation des époux X... au paiement de la somme de 41 860 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la lettre recommandée avec avis de réception du 5 juillet 2013, au titre de son droit à commission sur le fondement de l'article 1178 du code civil ou, subsidiairement, à titre de dommages-intérêts sur le fondement de l'article 1382 du code civil, en réparation du préjudice constitué par sa perte de rémunération ; 

Vu les conclusions d'appel des époux X..., reçues au greffe le 9 septembre 2015, tendant à la confirmation du jugement entrepris. 

Motifs : 

Attendu que selon l'article 6, alinéa 3, de la loi no 70-9 du 2 janvier 1970, ensemble l'article 74 du décret no 72-678 du 20 juillet 1972, aucune somme d'argent n'est due, à quelque titre que ce soit, à l'agent immobilier avant que l'opération pour laquelle il a reçu un mandat écrit ait été effectivement conclue et constatée dans un seul acte contenant l'engagement des parties ; que lorsque l'engagement des parties contient une condition suspensive, l'opération ne peut être regardée comme effectivement conclue, pour l'application du troisième alinéa de l'article 6 de la loi susvisée, tant que la condition n'est pas réalisée ; 

Attendu qu'aux termes du compromis du 28 février 2013 signé entre la SCI CICEROS CHATENET et les époux X..., qui prévoyait que l'acquéreur sera propriétaire du bien à compter du jour de la réalisation de la vente par acte authentique (p. 4), formellement soumise, " si elle se réalise ", au paiement par l'acquéreur, au plus tard au moment de l'acte authentique de vente, de l'intégralité du prix payable comptant et des frais de réalisation (p. 5), la vente du bien immobilier était subordonnée, sous peine d'entraîner sa caducité, à la réalisation de la condition suspensive tenant à l'obtention d'un ou plusieurs prêts (cf. p. 3, 5 et 6) ; que le compromis précisait, en outre, qu'en cas de réalisation des conditions suspensives stipulées, la signature de l'acte authentique de vente aurait lieu au plus le tard le 31 mai 2013 moyennant versement du prix payable comptant et des frais par virement (p. 14) ; 

Qu'en l'occurrence, la condition suspensive stipulée, tenant précisément à l'obtention d'un ou plusieurs prêts d'un montant de 712 660 euros d'une durée maximum de 15 années au taux d'intérêt maximum de 3,2 %, n'a pas été réalisée, aucune vente n'ayant, dès lors, pu être effectivement conclue et constatée dans un acte contenant l'engagement des parties ; 

Attendu qu'il s'ensuit, comme l'a exactement jugé le tribunal, qu'à défaut de réalisation effective de l'opération de vente, la SARL n'a pas droit au paiement de la commission contractuellement prévue ; 

Attendu, cependant, que les époux X... n'ont pas respecté les obligations auxquelles ils s'étaient obligés dans le compromis de vente (§ I, p. 6) de déposer leurs demandes de prêts au plus tard dans le délai de huit jours du compromis et à justifier au vendeur de ce dépôt par tous moyens utiles : lettre ou attestation, ainsi que d'informer sans retard le vendeur de tout événement provoquant la réalisation ou la défaillance de la condition suspensive, laquelle devait être réalisée au plus tard le 31 mars 2013 ; 

Qu'en outre, au regard du caractère non probant des documents qu'ils produisent (cf. notamment, pièces no 2 à 4), les époux X... ne démontrent pas même avoir formulé, auprès d'un quelconque établissement bancaire, une demande de prêt en leur nom correspondant aux caractéristiques définies dans le compromis de vente, c'est-à-dire d'un montant de 712 660 euros, sur une durée maximum de 15 ans et au taux maximum de 3,2 % ; 

Que les époux X... doivent, dès lors, être condamnés à réparer le préjudice que ce manquement fautif, qui leur est entièrement imputable et qui a empêché la réalisation de la condition suspensive, a occasionné à l'agence immobilière qui justifie avoir rempli son mandat et rempli des diligences en vue de la réalisation de la vente (cf. pièces no 4) ; 

Attendu qu'infirmant sur ce point le jugement déféré, la cour d'appel condamnera, en conséquence, les époux X... à verser à la SARL la somme de 10 000 euros à titre de dommages-intérêts sur le fondement de l'article 1382 du code civil ;

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PAR CES MOTIFS
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LA COUR 

Statuant par décision contradictoire, rendue par mise à disposition au greffe, en dernier ressort et après en avoir délibéré conformément à la loi ; 

Infirme le jugement rendu le 12 mars 2015 par le tribunal de grande instance de Limoges, sauf en ce qu'il a débouté la société à responsabilité limitée LIM IMMO PRO de sa demande de paiement d'une commission d'agence immobilière ; 

Statuant à nouveau, 

Condamne M. Gilles X... et son épouse, née Sandrine Y..., à payer à la société à responsabilité limitée LIM IMMO PRO la somme de 10 000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de son préjudice ; 

Condamne M. Gilles X... et son épouse, née Sandrine Y..., aux dépens de première instance et d'appel ; 

Vu l'article 700 du code de procédure civile, déboute M. Gilles X... et son épouse, née Sandrine Y..., de leur demande de ce chef et les condamne à payer la somme de 2 500 euros à la société à responsabilité limitée LIM IMMO PRO. 

LE GREFFIER, LE PRESIDENT, 

Marie-Christine MANAUD. Jean-Claude SABRON.