Cour d'Appel — 15 avril 2016

Grosses délivréesRÉPUBLIQUE FRANÇAISE 
aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS 




COUR D'APPEL DE PARIS 
Pôle 4- Chambre 1 




ARRÊT DU 15 AVRIL 2016 


(no, 6 pages) 




Numéro d'inscription au répertoire général : 15/ 00167 


Décision déférée à la Cour : Jugement du 19 Décembre 2014- Tribunal de Grande Instance de Paris-RG no 12/ 14448 




APPELANTE 


SAS CONSULTANTS IMMOBILIER agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège, no Siret : 397 657 941 


ayant son siège au 54, rue Jouffroy d'Abbans-75017 PARIS 


Représentée par Me Thierry SERRA de l'AARPI SERRA ABOUZEID ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : E0280 




INTIMÉS 


Monsieur Fabrice Georges Pascal X... né le 16 Mars 1950 à NEUILLY-SUR-SEINE (92100) 
et 
Madame Françoise Gisèle Claire Yvonne Y... épouse X... née le 05 Décembre 1948 à PARIS 12 (75012) 


demeurant ...



Représentés tous deux par Me Audrey HINOUX, avocat au barreau de PARIS, toque : D0049 
Assistés sur l'audience par Me Thomas ANDRE, avocat au barreau de PARIS, toque : B0920 


Madame Sabine, Marie-Anne Z... née le 27 Novembre 1959 à ORLEANS (45000) 


demeurant ...



Représentée et assistée sur l'audience par Me Patricia MADJORA de la SCP LHOMME MADJORA, avocat au barreau de PARIS, toque : P0118, substitué sur l'audience par Me Sophie BEAUFILS, avocat au barreau de PARIS, toque : E1889 


SA BANQUE PALATINE prise en la personne de ses représentants légaux No SIRET : 542 10 4 2 45 


42 rue d'Anjou-75008 Paris 


Représentée par Me Bertrand CHAMBREUIL, avocat au barreau de PARIS, toque : B0230 
Assistée sur l'audience par Me Emmanuelle LECRENAIS, avocat au barreau de PARIS, toque : G1186 


SCP CAUSSE & CHAPRON-JAQUETTE Notaires Associés, prise en la personne de ses représentants légaux 


ayant son siège au 4 rue Louis d'Orléans-60350 PIERREFONDS 


Représentée et assistée sur l'audience par Me Herve-bernard KUHN de la SCP KUHN, avocat au barreau de PARIS, toque : P0090, substitué sur l'audience par Me Raphaël ABITBOL, avocat au barreau de PARIS, toque : P90 










COMPOSITION DE LA COUR : 


En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 16 Mars 2016, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant Mme Christine BARBEROT, Conseillère, chargée du rapport. 


Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : 
Madame Chantal SARDA, Présidente 
Madame Christine BARBEROT, Conseillère 
Monsieur Fabrice VERT, Conseiller 


qui en ont délibéré 




Greffier lors des débats : Monsieur Christophe DECAIX 






ARRÊT : CONTRADICTOIRE


-rendu par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.


- signé par Madame Chantal SARDA, Présidente, et par Monsieur Christophe DECAIX, greffier auquel la minute de la décision à été remise par le magistrat signataire. 






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* * 




Par acte sous seing privé du 21 novembre 2011 conclu avec le concours de la SAS Consultants immobilier, M. Fabrice X... et Mme Françoise Y..., épouse X... (les époux X...), ont vendu à Mme Sabine Z... les lots no 24 et 287 de l'état de division d'un ensemble immobilier sis 135-137 rue Félix Faure à Paris, 15e arrondissement, soit un appartement et une cave au prix de 474 000 €, l'acquéreur ayant déclaré dans l'acte ne recourir à aucun prêt pour financer l'acquisition. La réitération de la vente par acte authentique était fixée le 25 janvier 2012. La somme de 33 180 € a été versée par l'acquéreur, à titre d'indemnité et de séquestre, entre les mains du notaire, M. Jean-Michel A.... Par lettre recommandée avec avis de réception du 20 janvier 2012, Mme Z... a informé les vendeurs de sa renonciation à l'acquisition, la banque, qui devait lui prêter les fonds, « ne la suivant plus dans le projet ». Le 24 janvier 2012, les époux X... ont mis en demeure Mme Z... de réitérer la vente. Par acte du 25 septembre 2012, les époux X... ont assigné Mme Z... et M. A... en paiement par l'acquéreur de la somme de 33 180 € à titre d'indemnité et de celle de 47 400 € à titre de clause pénale, le notaire étant tenu de leur verser la somme séquestrée. Le 14 janvier 2013, la société Consultants immobilier et la SAS Banque palatine ont été appelées en garantie par Mme Z.... 




C'est dans ces conditions que, par jugement du 19 décembre 2014, le Tribunal de grande instance de Paris a :


- condamné Mme Z... à payer aux époux X... la somme de 33 180 € au titre de l'indemnité représentant 7 % du prix de vente séquestrée entre les mains du notaire,
- dit que la SCP Jean-Michel A... et Audrey Chapron-Jacquette devrait verser les fonds séquestrés dès la signification du jugement,
- condamné Mme Z... à payer aux époux X... la somme de 1 000 € au titre de la clause pénale,
- condamné la société Consultants immobilier à garantir Mme Z... du paiement de ces sommes,
- condamné la société Consultants immobilier à payer aux époux X..., à Mme Z... et à la Banque palatine, chacun la somme de 2 500 €,
- ordonné l'exécution provisoire,
- condamné la société Consultants immobilier aux dépens. 




Par dernières conclusions du 16 juillet 2015, la société Consultants immobilier, appelante, demande à la Cour de :


- vu les articles 1134 et suivants, 1382 du Code Civil, L. 312-17 et suivants du Code de la consommation,
- infirmer en toutes ses dispositions le jugement entrepris,
- débouter Mme Z..., les époux X... et la Banque palatine de toutes leurs demandes formées contre elle,
- débouter Mme Z..., les époux X... et la Banque palatine de leur appel incident contre elle,
- à titre subsidiaire, condamner la Banque palatine à la relever et la garantir de toute condamnation qui serait prononcée contre elle,
- condamner les succombants à lui payer la somme de 6 000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, dépens en sus. 




Par dernières conclusions du 8 juillet 2015, les époux X... prient la Cour de :


- vu les articles 1134 et suivants, 1153, 1226, 1147, 1382 du Code civil, L. 312-15 et suivants du Code civil, la loi no 2000-1208 du 13 décembre 2000, la loi de finances rectificative pour 2011, no 2011-1117 du 19 septembre 2011,
- à titre principal :
- confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a condamné Mme Z... à leur payer la somme de 33 180 €,
- réformer le jugement entrepris en ce qu'il a réduit la condamnation de Mme Z... au titre de la clause pénale à la somme de 1 000 €,
- condamner Mme Z... à leur payer la somme de 47 400 € à ce titre,
- condamner la société Consultants immobilier à garantir Mme Z... du paiement de ces sommes,
- à titre subsidiaire :
- condamner la société Consultants immobilier à leur payer la somme de 80 580 € sur le fondement de l'article 1147 du Code Civil,
- en tout état de cause,
- confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a condamné la société Consultants immobilier à leur payer la somme de 2 500 € en vertu de l'article 700 du Code de Procédure Civile,
- condamner touts succombants à leur payer la somme de 4 000 € au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile, dépens en sus. 




Par dernières conclusions du 17 juillet 2015, Mme Z... demande à la Cour de :


- vu la loi du 13 juillet 1979 et l'article 1382 du Code Civil,
- à titre principal :
- infirmer le jugement entrepris en ce qu'il l'a condamnée à payer aux époux X... les sommes de 33 180 € et de 1 000 €,
- débouter les époux X... de leurs demandes,
- les condamner à lui restituer la somme de 33 180 €,
- débouter les époux X... de leur demande au titre de la clause pénale,
- à défaut, la réduire à 1 €,
- dire que la clause qualifié de " indemnité séquestre " doit s'analyser en une clause pénale,
- dire que toute somme mise à sa charge s'imputera sur celle de 33 180 €,
- condamner les époux X... à lui verser la somme de 3 000 € en vertu de l'article 700 du Code de procédure civile, dépens en sus,
- à titre subsidiaire,
- confirmer le jugement entrepris en tous points,
- débouter la société Consultants immobilier de ses demandes,
- la condamner à la garantir de toutes sommes supplémentaires mises à sa charge,
- en tout état de cause :
- condamner la société Consultants immobilier à lui verser la somme de 3 000 € en vertu de l'article 700 du Code de Procédure Civile, dépens en sus,
- à titre infiniment subsidiaire :
- infirmer le jugement entrepris en ce qu'il l'a déboutée de son appel en garantie contre la Banque palatine,
- condamner la Banque palatine à la garantir de toutes condamnations prononcées contre elle,
- la condamner à lui payer la somme de 3 000 € en vertu de l'article 700 du Code de Procédure Civile, dépens en sus. 




Par dernières conclusions du 19 mai 2015, la société Banque palatine prie la Cour de :


- confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,
- débouter Mme Z... et les époux X... de toutes leurs demandes dirigées contre elle,
- à titre subsidiaire :
- débouter la société Consultants immobilier de ses demandes dirigées contre elle,
- condamner la société Consultants immobilier à la garantir de toutes les condamnations qui pourraient être prononcées contre elle,
- en toute hypothèse :
- condamner tout succombant à lui payer la somme de 5 000 € en vertu de l'article 700 du Code de Procédure Civile, dépens en sus. 


Par dernières conclusions du, M. Jean-Michel A... demande à la Cour de lui donner acte de ce qu'aucune demande n'est formée contre elle, de ce qu'elle s'en remet à justice sur l'opposabilité à son égard du " jugement " à intervenir, et de condamner la société Consultants immobilier aux dépens. 




SUR CE 
LA COUR 




Considérant qu'il ressort des conclusions des époux X... devant cette Cour que, souhaitant pour des raisons fiscales que la vente de leur bien intervînt avant le 1er février 2012, ils recherchaient un acquéreur qui ne recourût pas à un prêt " afin d'éviter toute condition suspensive empêchant la réalisation de la vente " ; 


Considérant que, par acte sous seing privé du 5 novembre 2011, rédigé sur papier à l'en-tête de la société Consultants immobilier, mandataire des époux X..., Mme Z... a proposé d'acquérir l'appartement situé 137 avenue Félix Faure à Paris, 15e arrondissement, au prix de 490 000 €, frais d'agence inclus en précisant " il y a un financement à 60 % d'apport personnel " ; que, par lettre électronique du 14 novembre 2011, Mme Z... a demandé à la Banque palatine " d'envoyer à l'agence Consultants immobilier un mail de façon à rassurer le vendeur qui doit donner sa réponse car il a peur que je n'obtienne pas mon prêt. Il a annulé la promesse de vente que nous devions signer mercredi dernier " ; que, par lettre électronique du 17 novembre 2011 à 9 h, l'agent immobilier écrivait à la banque : " Mme Z... m'a fait part de votre accord quant au financement. Pouvez-vous me confirmer par mail que Mme Z... pourra disposer de 490 000 € avant le 25 janvier 2012. Dès que j'aurai ce mail, je le transférerai au vendeur et nous signerons un compromis de vente sans condition suspensive de prêt " ; que le même jour à 9 h 08, Mme Z... écrivait à la banque par le même truchement, que l'agent immobilier " attend dans la matinée, un mail de votre part lui confirmant que j'obtiendrai bien la disponibilité des fonds pour acheter l'appartement 490 000 €, prix accepté par le vendeur avec la signature définitive de l'acte, au plus tard le 25 janvier 2012, sans condition suspensive " ; que, par lettre électronique du 17 novembre 2011, 9 h 35, la banque répondait à l'agent immobilier : " Je vous confirme que Mme Z... pourra disposer des fonds avant cette date dans la mesure où je suis en possession le plus rapidement possible du compromis ", puis, le même jour à 11 h 40 : " Mme Z... aura à sa disposition la somme de 490 000 € avant le 25 janvier 2012 " ; que, par lettre électronique du même jour à 11 h 57, l'agent immobilier écrivait à son mandant, M. X... : " Cher Maître : je vous prie de bien vouloir trouver ci-joint comme convenu lors de notre entretien téléphonique hier l'accord de la banque concernant le financement de notre cliente. Sachez que la banquière se tient à votre disposition si nécessaire pour plus de précisions " ; que l'avant-contrat de vente était signé le 21 novembre 2011, Mme Z... ayant apposé, à la rubrique " Financement de l'acquisition sans emprunt ", la formule manuscrite suivante : " Je, soussignée Sabine Z... l'acquéreur de la présente promesse, déclare effectuer cette acquisition sans recourir à un prêt. Je reconnais avoir été informée que si, néanmoins, je souhaitais solliciter un emprunt, je ne pourrais plus me prévaloir de la condition suspensive de son obtention prévue au chapitre indemnité d'immobilisation du livre III du Code de la consommation " ; 


Que les courriers électroniques précités, échangés avant tout litige, ont force probante en ce qu'ils révèlent la connaissance qu'avaient le vendeur et l'acquéreur des termes de l'accord matérialisé par l'acte du 21 novembre 2011 ; qu'il en ressort que M. X... a été tenu informé par son mandataire des étapes de la négociation et, notamment, du mode de financement de l'opération, l'agent immobilier ayant proposé à son mandant d'entrer en relation avec la banque de l'acquéreur ; que l'engagement unilatéral pris par Mme Z... le 5 novembre 2011, destiné à prouver au mandant que son mandataire avait trouvé un acquéreur, renseignait le vendeur sur le fait que Mme Z... ne pouvait financer l'achat par des fonds personnels qu'à hauteur de 60 % ; que c'est dans ces conditions que, le vendeur ayant refusé de signer une première promesse de vente, Mme Z... a demandé le 14 novembre 2011à sa banque de le rassurer, ce dernier redoutant qu'elle n'obtienne pas son prêt ; que Mme Z... et l'agent immobilier se sont, alors, employés à obtenir un accord de principe de la banque qui a été donné par lettre électronique du 17 novembre 2011 à 11 h 40 ; que le même jour à 11 h 57, l'agent immobilier a transmis à M. X... « l'accord de la banque concernant le financement » de Mme Z..., lui indiquant que la banque se tenait à sa disposition pour plus de précisions, de sorte qu'il ne peut être soutenu que le mandataire a dissimulé à son mandant le mode de financement ; que l'accord donné par la banque exclut que les vendeurs aient pu se méprendre et croire, comme ils l'invoquent, que le financement dont il était question consistait en un autofinancement de Mme Z... ; 


Qu'ainsi, les vendeur et l'acquéreur savaient, avant le 21 novembre 2011, que l'achat était financé par un prêt qui n'avait pas encore été formellement accordé ; qu'il s'en déduit que les mentions manuscrites de l'acte authentique, conformes à l'article L. 312-17 du Code de la consommation, procèdent d'une fraude à la loi tendant à éluder les dispositions relatives au crédit immobilier, de sorte que la renonciation de Mme Z... au bénéfice des dispositions protectrices de l'acheteur à crédit d'un bien immobilier est sans effet, l'acte devant être considéré comme conclu sous la condition suspensive, non réalisée, de l'obtention d'un prêt ; 


Considérant que les époux X... doivent être déboutés de toutes leurs demandes à l'encontre de Mme Z... qui n'est redevable d'aucune somme au titre de la clause pénale ou à un quelconque autre titre, le jugement entrepris étant infirmé en ce qu'il est entré en voie de condamnation à l'encontre Mme Z... ; 


Considérant que le présent arrêt, infirmatif, constituant le titre ouvrant droit à la restitution des sommes versées en exécution du jugement entrepris, il n'y a pas lieu de statuer sur la demande de Mme Z... en restitution par les époux X... de la somme de 33 180 € séquestrée par elle entre les mains du notaire et versée par ce dernier aux époux X... au titre de l'exécution provisoire attachée au jugement entrepris ; 


Considérant, sur la demande de dommages-intérêts formée par les époux X... contre l'agent immobilier, que l'absence de réitération de la vente étant due à la caducité de l'avant-contrat, faute d'obtention du prêt, le préjudice invoqué par les vendeurs n'a pas de lien direct avec la cause de l'échec de la vente ; qu'en conséquence, les époux X... doivent être déboutés de leur demande de dommages-intérêts ; 


Considérant que l'équité ne commande pas qu'il soit fait application en la cause de l'article 700 du Code de procédure civile au profit d'aucune des parties. 




PAR CES MOTIFS 


Infirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions : 


Statuant à nouveau : 


Déboute M. Fabrice X... et Mme Françoise Y..., épouse X..., de toutes leurs demandes ; 


Dit n'y avoir lieu à statuer sur la demande de restitution de la somme de 33 180 € versée en vertu de l'exécution provisoire attachée au jugement entrepris ; 


Rejette les autres demandes ; 


Condamne in solidum M. Fabrice X... et Mme Françoise Y..., épouse X..., aux dépens de première instance et d'appel qui pourront être recouvrés dans les conditions de l'article 699 du Code de procédure civile. 




Le Greffier, La Présidente,