Cour d'Appel — 24 mars 2016

COUR D'APPEL DE LIMOGES 
CHAMBRE CIVILE
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ARRET DU 24 MARS 2016
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ARRET N. 

RG N : 15/ 00101 

AFFAIRE : 

SCI DE LA XAINTRIE D'AURIAC prise en la personne de son gérant en exercice 

C/ 

M. Jean Paul X..., Mme Monique Y...épouse Z..., M. Gabriel A..., SA SAFER MARCHE LIMOUSIN 

Grosse délivrée à 
Me MARKARIAN et SELARL DAURIAC et ASSOCIES, avocats 

Le VINGT QUATRE MARS DEUX MILLE SEIZE la CHAMBRE CIVILE a rendu l'arrêt dont la teneur suit par mise à la disposition du public au greffe : 

ENTRE : 

SCI DE LA XAINTRIE D'AURIAC 
société civile immobilière prise en la personne de son gérant en exercice, ayant son siège social à LE BOURG-19220 AURIAC 

représentée par Me Philippe CHABAUD de la SELARL MAURY CHAGNAUD CHABAUD, avocat au barreau de LIMOGES, Me Carine CHAIX de la SELARL VOVAN & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS 

APPELANTE d'un jugement rendu le 19 DECEMBRE 2014 par le TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE BRIVE 

ET : 

Monsieur Jean Paul X...

de nationalité Française, né le 02 Mai 1952, demeurant ...-30220 SAINT LAURENT D'AIGOUZE 

représenté par Me Elsa MARKARIAN, avocat au barreau de CORREZE, Me Jacques VIGNAL, avocat au barreau de CORREZE 

Madame Monique Y...épouse Z...

de nationalité Française, demeurant ...-19220 SAINT-JULIEN-AUX-BOIS 

n'ayant pas constitué avocat bien que régulièrement assignée à personne 

Monsieur Gabriel A...

de nationalité Française, Notaire, demeurant ...-19220 SAINT PRIVAT 

représenté par Me Laëtitia DAURIAC de la SELARL DAURIAC & ASSOCIES, avocat au barreau de LIMOGES 

SA SAFER MARCHE LIMOUSIN 
dont le siège social est Les Coreix-87430 VERNEUIL SUR VIENNE 

représentée par Me Philippe PASTAUD de la SCP PASTAUD VALIERE-VIALEIX, avocat au barreau de LIMOGES 

INTIMES

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Le dossier de la procédure a été communiqué au Ministère Public le 19 janvier 2016 et visa de celui-ci a été donné le 22 janvier 2016. 

Selon calendrier de procédure du Conseiller de la Mise en Etat, l'affaire a été fixée à l'audience du 04 Février 2016 pour plaidoirie avec arrêt rendu le 3 Mars 2016. L'ordonnance de clôture a été rendue le 6 janvier 2016. 

A l'audience de plaidoirie du 04 Février 2016, la Cour étant composée de Monsieur Jean-Claude SABRON, Président de chambre, de Monsieur Didier BALUZE et de Monsieur Gérard SOURY, Conseillers assistés de Madame Marie-Christine MANAUD, Greffier, Monsieur le Président a été entendu en son rapport, les avocats des parties sont intervenus au soutien des intérêts de leurs clients. 

Puis Monsieur Jean-Claude SABRON, Président de chambre, a donné avis aux parties que la décision serait rendue le 24 Mars 2016 par mise à disposition au greffe de la cour, après en avoir délibéré conformément à la loi.

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LA COUR
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Selon un acte reçu le 12 décembre 2008 par Maître A..., notaire à SAINT PRIVAT, la SCI DE LA XAINTRIE d'AURIAC a acquis de M. Jean Paul X..., par substitution à la SAFER avec laquelle celui-ci avait signé le 25 juin 2008 une promesse de vente, une propriété située sur la commune d'AURIAC, connue sous le nom de domaine de Vialore, d'une superficie d'environ 130 hectares et composée d'un château, mentionné dans l'acte comme étant « du XIIIème siècle » et de diverses parcelles en nature de prairies et forêts. 

Le prix de vente était fixé à 1 348 000 ¿, soit, aux termes de l'acte, 810 000 ¿ pour le bâti et 538 000 ¿ pour le non bâti. 

La SCI s'est en outre acquittée des sommes suivantes :

-170 000 ¿ au profit au titre des indemnités versées aux fermiers à raison de la résiliation anticipée de leurs baux ;

-96 761,12 ¿ au titre des honoraires de négociation revenant à la SAFER, laquelle intervenait à l'acte ;

-60 030,96 ¿ au titre des frais d'acte notarié ; 

La SCI DE LA XAINTRIE D'AURIAC avait été constituée par la société SOTHYS qui exerce son activité dans les domaines des produits cosmétiques, soins esthétiques, instituts de beauté et SPAS et qui avait conçu le projet de réaliser dans la propriété acquise de M. X...un SPA hôtelier et à la ferme, en complément d'un complexe touristique dénommé « Les Jardins de SOTHYS » qu'elle possédait déjà sur la commune d'AURIAC, berceau de la famille de son créateur. 

Des mines d'uranium ont été exploitées sur le sol de ladite commune de 1957 à 1994, principalement sur le site dit de la Besse. 

Pour cette raison, il était mentionné à la page 32 de l'acte de vente, au titre « Pollution des sols » : 

« l'acquéreur est parfaitement informé de l'ancienne exploitation d'un gisement d'uranium à proximité du bien vendu et déclare faire son affaire personnelle des nuisances que cette exploitation aurait pu entraîner au regard du bien vendu ». 

Par acte du 3 novembre 2011, près de trois ans après la vente, la SCI DE LA XAINTRIE D'AURIAC a fait assigner devant le tribunal de grande instance de BRIVE M. Jean Paul X..., Maître Gabriel A..., et la SAFER MARCHE LIMOUSIN pour que soit prononcée la résolution de la vente sur le fondement de l'article L 75-2 (devenu L 154-2) du code minier au motif qu'il avait été porté à sa connaissance que des parcelles d'une superficie totale d'environ 2 hectares 30 ares situées à l'extrémité Sud Est de la propriété et cadastrées D 274, 545, 544, 543, 348 et 540 avaient fait l'objet de l'exploitation d'une mine à ciel ouvert (MCO) et/ ou avaient été utilisées comme verses à stériles. 

A titre subsidiaire, elle fondait sa demande sur la garantie des vices cachés en exposant que la révélation d'un fort marquage radiologique l'avait contrainte, avec celle de l'exploitation d'une mine et de la présence de verses, à abandonner son projet. 

Outre la restitution de la somme de 1 681 344,80 ¿ versée au titre du prix de vente et de ses accessoires, il était demandé de condamner solidairement M. X..., le notaire et la SAFER au paiement des sommes, notamment :

- de 696 281,27 ¿ en remboursement des dépenses engagées ;

- de 1 620 000 ¿ en réparation de la perte de chance de percevoir un loyer. 

Le tribunal a par jugement du 19 décembre 2014 :

- débouté la SCI DE LA XAINTRIE de ses demandes ;

- dit sans objet les appels en garantie formés par M. X...et la SAFER ;

- condamné la SCI DE LA XAINTRIE à payer sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile :

- à M. X...une indemnité de 8 000 ¿ ;

- à Maître A...une indemnité de 8 000 ¿ ;

- à la SAFER une indemnité de 5 000 ¿. 

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La SCI DE LA XAINTRIE D'AURIAC a relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 27 janvier 2015. 

Dans ses dernières conclusions qui ont été déposées le 23 avril 2015, elle demande à la cour :

- de constater qu'il résulte des pièces produites, et notamment d'un courriel d'AREVA du 7 septembre 2011 confirmé par une lettre du 4 mars 2015, qu'une mine à ciel ouvert a été exploitée sur le tréfonds du terrain acquis de M. X...relevant de l'article L 154-2 (ou 75-2 ancien) du code minier et qu'il s'y trouve par ailleurs des verses à stériles ;

- de constater que ce terrain est atteint d'un fort marquage radiologique ;

- de dire que l'acte a été conclu en violation de l'obligation d'information prescrite par le texte précité ou, subsidiairement, que le terrain acquis de M. X...est atteint de vices cachés dont ce dernier et la SAFER ne pouvaient ignorer l'existence ;

- de dire que la SAFER a engagé sa responsabilité de vendeur professionnel ;

- de dire non avenue la clause de non garantie stipulée dans l'acte de vente ;

- de dire que Maître A...qui connaissait l'existence de l'exploitation de la mine a manqué à son devoir d'information et de conseil, ce qui constitue une faute qui lui est imputable en sa qualité de rédacteur de l'acte authentique de vente ;

- de prononcer la résolution de la vente du 12 décembre 2008 ;

- de condamner solidairement M. X...et la SAFER à lui payer la somme de 1 681 344, 80 ¿ au titre de la restitution du prix et de ses accessoires, outre les intérêts au taux légal à compter de la date de l'acte de vente et capitalisation de ces intérêts ;

- de condamner Maître A...à la garantir de cette somme et des intérêts ;

- de condamner solidairement M. X..., la SAFER et Maître A...au paiement des divers sommes réclamées dans l'exploit introductif d'instance en réparation du préjudice subi ;

- de les condamner solidairement à l'indemniser « de l'ensemble des frais engagés pour l'exécution de la mise en demeure de la DDT du 6 octobre 2011, ainsi qu'à la garantir de toutes éventuelles conséquences dommageables découlant du mauvais état du barrage ;

- d'ordonner la reprise par M. X...des actes liés à cette vente, à savoir le bail à ferme conclu le 5 mars 2011 avec Madame Monique Y...épouse Z...ainsi que le commodat conclu le 1er mars 2010 avec la même personne ou, à titre subsidiaire, prononcer la résolution de ces actes ;

- de condamner solidairement M. X..., la SAFER et Maître A...à lui payer une indemnité de 60 000 ¿ sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. 

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Dans ses dernières conclusions qui ont été déposées le 29 juin 2015, M. Jean Paul X...demande à la cour :

- de confirmer le jugement en toutes ses dispositions ;

- subsidiairement, de dire que la résolution ne pourra être encourue que pour les seules parcelles D 274 et D 348, et non pour la totalité des terrains constituant le domaine de VIALORE ;

- de débouter la SCI DE LA XAINTRIE D'AURIAC de toutes autres demandes ;

- de condamner solidairement Maître A...et la SAFER MARCHE LIMOUSIN à le relever indemne de toutes condamnations ;

- de débouter la SAFER de ses demandes subsidiaires dirigées à son encontre ;

- de condamner la SCI DE LA XAINTRIE D'AURIAC à lui verser une indemnité complémentaire de 5 000 ¿ sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. 

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Dans ses dernières conclusions déposées le 29 juin 2015, Maître A...qui expose qu'il n'a commis aucune faute en sa qualité de rédacteur de l'acte, demande à la cour de confirmer le jugement et de condamner l'appelante à lui verser une indemnité complémentaire de 8 000 ¿ sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. 

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La SAFER MARCHE LIMOUSIN a déposé le 26 juin 2015 des conclusions qui ont été déclarées irrecevables par une ordonnance du conseiller de la mise en état du 16 septembre 2015. 

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Madame Monique Y...qui a été appelée en cause en sa qualité de titulaire d'un des baux à ferme résiliés lors de la vente du 12 décembre 2008 n'a pas constitué avocat. 

L'acte d'assignation ayant été délivré à personne, le présent arrêt sera réputé contradictoire 

LES MOTIFS DE LA DECISION 

La SCI DE LA XAINTRIE d'AURIAC se fonde principalement sur les zonages établis par la société AREVA sur le plan cadastral, sur un arrêté préfectoral du 2 avril 1997 pris à la suite de la déclaration d'arrêt définitif d'utilisation d'installations minières de la société MOKTA et sur un courriel de la société AREVA qui vient aux droits des sociétés SMUC et MOKTA en date du 7 septembre 2011. 

Elle reproche en outre aux intimés de ne pas avoir fait état d'une convention conclue le 5 novembre 1980 par Madame B..., ayant droit de M. X..., avec la société SMUC (Société Des Mines d'Uranium du Centre) pour une période de cinq ans, convention renouvelée le 4 novembre 1985 avec, cette fois, la signature de M. X.... 

Elle estime ainsi rapporter la preuve de ce qu'était exploitée sur les parcelles D 274 et D 545 situées à l'extrémité Sud Est du domaine de VIALORE une mine à ciel ouvert dont il incombait à l'acquéreur de déclarer l'existence en application des dispositions de l'article L 75-2 du code minier (devenu l'article L 154-2 dont la rédaction n'a pas été modifiée) à peine de résiliation de la vente, opérant de plein droit. 

Il est exact que la société AREVA qui a confirmé son mail du 7 septembre 2011 par un courrier du 4 mars 2015, produit en appel par la SCI DE LA XAINTRIE d'AURIAC, indique que la mine à ciel ouvert (MCO) dite de « Vialhaure » a bien été exploitée sur les parcelles cadastrées commune d'AURIAC section D no 274 et 545 (dimensions approximatives ; longueur 130 m, largeur 40 m, profondeur 12 m). 

Elle ajoute qu'à la fin de l'exploitation, la MCO a été entièrement remblayée avec des stériles miniers, le réaménagement final du site s'étant terminé en 1995, et que la verse à stériles est localisée uniquement sur les parcelles 348, 274 et 545. 

Les sols « ont pu être remaniés sur la parcelle 543 et probablement en bordure des parcelles 540 et 541 (réaménagement de l'ancien carreau minier) ». 

Toutefois, ces affirmations sont contredites, comme le sont les indications des plans cadastraux, par le contenu des conventions qui ont été conclues les 5 novembre 1980 et 4 novembre 1985 entre les consorts X...et la société SMUC aux droits de laquelle se trouve aujourd'hui la société AREVA. 

En l'absence de constatations faites sur le terrain, ces conventions sont les seules preuves directes de l'omission qui est reprochée aux intimés, et principalement à M. X...qui a signé la convention de renouvellement pour cinq ans, rédigée dans les mêmes termes que la première. 

Lesdites conventions dont les termes sont reproduits dans le jugement, sont exclusives de toute autorisation d'exploitation, que ce soit sous le sol ou à ciel ouvert. 

Elles ne confèrent à la société SMUC qu'un droit d'occupation qui a pour contrepartie le versement d'une indemnité de 27 000 francs pour une période de cinq ans (stipulée payable à l'étude de Maître A...). 

Ces conventions obligeaient la SMUC à clôturer à ses frais les parcelles jusqu'au dernier jour de « l''occupation », date à laquelle cette clôture devrait être retirée. 

Elles lui conféraient la faculté de procéder dans les parcelles « dont s'agit faisant l'objet d'autorisation d'occupation » (541, 543, 545, 348 et 274, pour une superficie totale de 1 ha 33 ares 80 ca) à tous travaux de sondage et au creusement d'une tranchée à l'exclusion de puits ou de galeries d'exploitation, précision faite que, toutefois, elle aurait la faculté d'établir dans lesdites parcelles deux cheminées de retour d'air. 

Enfin, la SMUC s'obligeait « en fin d'occupation » à remettre le sol des parcelles en état, à le niveler et à le laisser libre de tous matériaux. 

Les clauses de ces contrats sous seing privé des 5 novembre 1980 et 4 novembre 1985 ne permettaient pas d'exploiter sur les parcelles concernées une mine, sous quelque forme que ce soit, et il n'y est pas non plus donné l'autorisation à la SMUC qui exploitait la mine d'uranium située sur le site voisin de LA BESSE, comme cela est rappelé dans l'acte de vente, de les utiliser comme verses à stériles. 

Les parcelles D 541, 543, 545, 348 et 274 qui sont concernées par ces conventions et dépendent effectivement de la propriété vendue par M. X...en 2008 à la société appelante n'ont pas fait l'objet d'une exploitation minière et n'étaient destinées qu'à faciliter l'exploitation du site contigu de LA BESSE ou était concentrée l'activité minière de la société SMUC, sur des parcelles dont celle-ci avait acquis la propriété. 

L'arrêté préfectoral du 2 avril 1997 qui prescrit un certain nombre de restrictions d'usage et de contrôles sur les parcelles dont la société MOKTA, successeur de la SMUC, avait déclaré avoir cessé ses travaux d'utilisation minière concerne des parcelles situées sur les communes de SAINT JULIEN et, pour la plupart, d'AURIAC qui avaient toutes été acquises par la SMUC en 1964 et 1976 et qui n'étaient pas, ou qui n'étaient plus pour celles situées à AURIAC, la propriété de M. X...lorsque celui-ci a vendu le 12 décembre 2008 à la SCI DE LA XAINTRIE d'AURIAC le reste des parcelles composant le domaine dit de VIALORE. 

Nonobstant les courriers de la société AREVA, les fiches 332 et 332 b établies par la DREAL ainsi que les cartes qui ont été dressées par AREVA à partir du plan cadastral, il apparaît ainsi établi qu'aucune des parcelles faisant partie du domaine vendu par M. X...n'a jamais été l'objet sur le tréfonds de l'exploitation d'une mine, de telle sorte que les dispositions de l'article L 154-2 du code minier, ou plus exactement l'article L 75-2 dont les termes sont identiques et qui est resté en vigueur jusqu'au 1er mars 2011, ne peuvent pas trouver application. 

Les vendeurs et le notaire rédacteur n'avaient aucune obligation d'aviser l'acquéreur de conventions d'occupation dont l'exécution avait pris fin depuis 18 ans à la date de la signature de l'acte de vente, après que la société SMUC ait exécuté ses obligations de remette les lieux en l'état. 

La SCI DE LA XAINTRIE d'AURIAC n'est pas fondée à poursuivre la résolution de la vente sur la base de ce texte comme l'a retenu à bon droit le premier juge. 

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Les mesurages dont se prévaut la société appelante pour démontrer que le domaine de VIALORE serait affecté par un fort marquage radiologique ne concernent pas de manière spécifique les parcelles constituant ce domaine. 

Il s'agit de mesurages effectués à la demande de l'autorité administrative sur la zone d'exploitation du site de LA BESSE dont aucune des parcelles vendues ne font partie. 

Au demeurant, il n'a été procédé sur ces parcelles à aucune expertise technique contradictoire préalable à l'action en résolution de la vente qui est subsidiairement fondée sur le vice caché, ce qui paraît étonnant au regard de l'enjeu des demandes. 

Or l'acte de vente du 12 décembre 2008 qui a été rédigé par Maître A...stipule au titre 203-6 dit « Pollutions des sols » (pages 31 et 32) que « le bien vendu n'est frappé d'aucune pollution susceptible de résulter notamment de l'exploitation actuelle ou passée ou de la proximité d'une installation classée pour la protection de l'environnement autre que celle éventuelle relative à l'ancienne exploitation d'un gisement d'uranium. 

Il est précisé à la suite des déclarations du vendeur « que l'acquéreur est parfaitement informé de l'ancienne exploitation d'un gisement d'uranium à proximité du bien vendu et déclare faire son affaire personnelle des nuisances que cette exploitation aurait pu entraîner au regard du bien vendu ». 

Cette clause prend toute sa portée au regard de la circonstance que l'acquéreur qui connaissait parfaitement l'histoire de sa commune natale et en particulier son passé uranifère avait déjà, à la date des pourparlers de vente, réalisé sur cette commune un complexe touristique connu sous le nom de « Les jardins de SOTHYS ». 

Aucune des parcelles vendues n'a fait l'objet d'une exploitation minière comme cela résulte de l'analyse ci-dessus des conventions d'occupation des 5 novembre 1980 et 4 novembre 1985. 

La société appelante qui n'a fait procéder à aucune investigation contradictoire sur ce point non plus ne démontre pas qu'en violation des conventions précitées qui ne le permettaient pas, les parcelles concernées auraient été utilisées comme verses à stériles. 

Ces parcelles constituent 1 % de la superficie du bien vendu et sont situées à l'extrémité Sud Est du domaine, à 1 km du château qui représente, en terme de prix, le principal élément de valorisation comme cela résulte de la ventilation de ce dernier dans l'acte du 12 décembre 2008. 

Les marquages radiologiques allégués qui ne concernent en réalité que la zone d'extraction d'uranium qui s'étendait sur des parcelles voisines sont à relativiser dans la mesure où elles n'ont donné lieu à aucune interdiction en matière d'exploitation agricole ou de pêche. 

Il résulte de ces observations que la SCI DE LA XAINTRIE D'AURIAC avait été informée par l'acte de vente des risques de pollution de l'environnement que constituait la proximité d'un ancien site d'extraction d'uranium, en particulier en ce qui concernait le fort marquage radiologique susceptible de résulter de la présence sur ce site de verses à stériles. 

Les circonstances qui l'ont conduite à abandonner son projet de création d'un SPA hôtelier sur le domaine de VIALORE, en lui-même exempt de pollution, sont postérieures à la vente et constituent des risques dont, en sa qualité d'investisseur professionnel, elle avait expressément accepté de faire son affaire personnelle après avoir été mise en mesure de les évaluer lors de négociations dans le cadre desquelles elle était représentée par un juriste. 

Les vendeurs (M. X...et la SAFER) n'ont pas manqué à leurs obligations de loyauté et d'information et il résulte également de la lecture de l'acte rédigé par Maître A...que celui-ci n'a pas failli à ses devoirs de notaire rédacteur d'un acte authentique. 

Le jugement qui a débouté à bon droit la société appelante de ses demandes subsidiaires fondées sur les articles 1641 et suivants du code civil relatifs à la garantie des vices cachés de la chose vendue doit être confirmé en toutes ses dispositions. 

M. Jean Paul X...et Maître Gabriel A...sont en droit de réclamer sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile une indemnité qui sera fixée, pour chacun, à la somme de 5 000 ¿.

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PAR CES MOTIFS
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LA COUR 

Statuant par décision réputée contradictoire, rendue par mise à disposition au greffe, en dernier ressort et après en avoir délibéré conformément à la loi ; 

Confirme en toutes ses dispositions le jugement rendu le 19 décembre 2014 par le tribunal de grande instance de BRIVE. 

Y ajoutant, condamne la SCI DE LA XAINTRIE D'AURIAC à verser à M. Jean Paul X...et à Maître Gabriel A..., pour chacun, une indemnité de 5 000 ¿ sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. 

La condamne aux dépens d'appel. 

LE GREFFIER, LE PRESIDENT, 

Marie-Christine MANAUD. Jean-Claude SABRON.