Cour d'Appel — 11 mars 2016

Grosses délivrées RÉPUBLIQUE FRANÇAISE 
aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS 




COUR D'APPEL DE PARIS 


Pôle 4- Chambre 1 




ARRÊT DU 11 MARS 2016 


(no, 5 pages) 




Numéro d'inscription au répertoire général : 14/ 20536 


Décision déférée à la Cour : Jugement du 18 Mars 2014- Tribunal de Grande Instance de Créteil-RG no 10/ 12504 




APPELANTS 


Madame Marcelle Pauline X...VEUVE Y... née le 07 Avril 1918 à PARIS (75020) 
et 
Monsieur Jean-Marc Y... né le 01 Juin 1953 à ST MAUR DES FOSSES (94100) 


demeurant... 



Représentée et assistée sur l'audience par Me Bernard MANDEVILLE de la SEP SEP LACHAUD MANDEVILLE COUTADEUR & Associés, avocat au barreau de PARIS, toque : W06, substitué sur l'audience par Me Florian DE MASCUREAU, avocat au barreau de PARIS, toque : W06 


Mademoiselle Thérèse Suzanne Paulette Y... née le 31 Octobre 1949 à ST MAUR DES FOSSES (94100) 


demeurant... 



Représentée et assistée sur l'audience par Me Bernard MANDEVILLE de la SEP SEP LACHAUD MANDEVILLE COUTADEUR & Associés, avocat au barreau de PARIS, toque : W06, substitué sur l'audience par Me Florian DE MASCUREAU, avocat au barreau de PARIS, toque : W06 




INTIMÉS 


Monsieur Grégory Pierre Jean Z...Pacsé avec Madame Julia A...né le 12 Octobre 1975 à NOGENT-SUR-MARNE (94130) 


demeurant... 



Représenté et assistée sur l'audience par Me Laurent COURTECUISSE de l'AARPI NMCG AARPI, avocat au barreau de PARIS, toque : L0007 


Madame Julia A...Pacsée avec Monsieur Grégory Pierre Jean Z...née le 19 Septembre 1975 à PARIS (75014) 


demeurant... 



Représentée et assistée sur l'audience par Me Laurent COURTECUISSE de l'AARPI NMCG AARPI, avocat au barreau de PARIS, toque : L0007 


SARL AGAPE SM Prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège No SIRET : 453 539 033 


ayant son siège au 50 avenue du Bac-94210 LA VARENNE SAINT-HILAIRE 


Représentée et assistée sur l'audience par Me Laurent COURTECUISSE de l'AARPI NMCG AARPI, avocat au barreau de PARIS, toque : L0007 
















COMPOSITION DE LA COUR : 


L'affaire a été débattue le 04 Février 2016, en audience publique, devant la Cour composée de : 


Madame Chantal SARDA, Présidente de chambre 
Mme Christine BARBEROT, Conseillère 
M. Fabrice VERT, Conseiller 


qui en ont délibéré 




Greffier lors des débats : Monsieur Christophe DECAIX 






ARRÊT : CONTRADICTOIRE


-rendu par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.


- signé par Madame Chantal SARDA, Présidente, et par Monsieur Christophe DECAIX, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. 






* 


* * 




M. Jacques X...et Madame Paulette X...étaient propriétaires d'un bien immobilier situé au ... à La Varenne-Saint-Hilaire (94210). Suivant testament en date du 30 mars 2005, Mme Paulette X...a institué ses neveux, Mme Thèrese Y... et M. Jean-Marc Y..., en tant que légataires universels. Après le décès de Jacques X..., le 27 août 2002 sans descendance et celui de Mme Paulette X..., le 7 mars 2008, l'ensemble des bien immobiliers ont fait partie d'une indivision successorale entre Mme Thérèse Y... et M. Jean-Marc Y... et leur mère, Mme Marcelle X...veuve Y..., soeur des de cujus. 


Par acte authentique en date du 22 juillet 2008, reçu par M Stéphane MARC, notaire à Saint-Maur-Dès-Fosssés, réitérant la promesse synallagmatique de vente conclue le 3 avril 2008, M. Jean-Marc Y..., Mme Thérèse Y... et Mme X...d'une part, ont vendu à M. Grégory Z...et Mme Julia A...d'autre part, le bien immobilier situé au ... à La Varenne-Saint-Hilaine (94210) pour une prix de 280. 000 euros. 


Le bien avait été estimé le 27 avril 2007 par la société à responsabilité limitée AGAPE IMMOBILIER dont M. Grégory Z...est le gérant, à 245. 000 euros. 


Le 7 juillet 2010, les consorts Y... ont mis en demeure M. Grégory Z...de leur verser un complément de prix d'un montant de 280. 000 euros. M. Grégory Z...a refusé. 




C'est dans ces conditions que, par jugement du 18 mars 2014, le Tribunal de Grande Instance de Créteil a   :


- Débouté M. Jean-Marc Y..., Mme Thérèse Y..., et Mme Marcelle X...de leurs demandes ;
- Condamné M. Jean-Marc Y..., Mme Thérèse Y..., et Mme Marcelle X...à payer à M. Grégory Z..., à Mme Julia A..., à la société AGAPE SM la somme de 3. 000 euros au titre de irréptibles ;
- Dit n'y avoir lieu à exécution provisoire. 




Vu l'appel interjeté de cette décision par Mme Thérèse Y..., M. Jean-Marc Y..., et Mme Marcelle X...veuve Y...et leurs dernières conclusions en date du 24 novembre 2015 par lesquelles il est demandé à la Cour de   :


- Confirmer le jugement uniquement en ce qu'il a reconnu l'existence d'un mandat de vente consenti par Mme Paulette X...et Mme Marcelle X...veuve Y... au profit de l'agence AGAPE, daté du 22 septembre 2007 ;
- Infirmer le jugement en toutes ses autres dispositions ; 
Statuant à nouveau, 
A titre principal,
- Prononcer l'annulation de la vente conclue par acte authentique reçu par Me Stéphane MARC, le 22 juillet 2008, entre Mme Marcelle X...veuve Y..., Mlle Thérèse Y... et M. Jean-Marc Y... d'une part en qualité de vendeurs, et M. Grégory Z...et Mme Julia A...d'autre part en qualité d'acquéreurs, portant sur un pavillon situé au ... à Saint-Maur-Des-Fosses (94), cadastré section BN no131 pour une contenance totale de 2 a 78 ca ;
- Dire et juger que l'arrêt à intervenir sera publié au fichier immobilier aux frais des intimés ;
- Condamner solidairement M. Grégory Z...et Mme Julia A...au paiement de tous droits, taxes, frais et honoraires de toute nature des formalités afférentes à cette annulation, et notamment aux frais de publication de la présente assignation et de l'arrêt à intervenir au fichier immobilier ;
- Donner acte à Mme Marcelle X...veuve Y..., Mlle Thérèse Y... et M. Jean-Marc Y... de leur offre de restitution du prix de cession, en contrepartie de l'annulation de ladite vente, sous déduction de tous droits, taxes, frais et honoraires de toute nature des formalités afférentes à cette annulation, et de toutes condamnations mises à leur charge par l'arrêt à intervenir ; 
Subsidiairement,
- Condamner solidairement M. Grégory Z..., Mme Julia A...et la SARL AGAPE SM à payer à Mme Marcelle X...veuve Y..., Mlle Thérèse Y... et M. Jean-Marc Y... la somme de 404. 000 euros à titre de dommages et intérêts, correspondant à la différence entre le prix de vente du pavillon et le prix réel, avec intérêts au taux légal à compter du 22 juillet 2008, date de la vente litigieuse ; 
Très subsidiairement,
- Désigner tel expert qu'il plaira à la Cour avec pour mission :
- Se rendre sur les lieux au 4bis rue Marceau à SAINT-MAUR-DES-FOSSES, les visiter et entendre les parties en leurs explications,
- Prendre connaissance des travaux réalisés sur la maison depuis le 22 juillet 2008, et indiquer leur valeur,
- Estimer le bien à sa valeur au 22 juillet 2008 dans l'état dans lequel il se trouvait avant les travaux,
- Fixer le montant de la provision à valoir sur la rémunération de l'expert à telle somme qu'il plaira à la Cour ; 
En tout état de cause,
- Condamner solidairement M. Grégory Z..., Mme Julia A...et la SARL AGAPE SM à payer à Mme Marcelle X...veuve Y..., Mlle Thérèse Y... et M. Jean-Marc Y... la somme de 30. 000 euros en réparation de leur préjudice moral ;
- Condamner la SARL AGAPE SM à payer à Mme Marcelle X...veuve Y..., Mlle Thérèse Y... et M. Jean-Marc Y... la somme de 30. 000 euros en réparation du préjudice subi du fait de ses manquements à ses obligations de conseil et de loyauté ;
- Ordonner la capitalisation de ces intérêts en application de l'article 1154 du Code Civil ;
- Condamner solidairement M. Grégory Z..., Mme Julia A...et la SARL AGAPE SM à payer à Mme Marcelle X...veuve Y..., Mlle Thérèse Y... et M. Jean-Marc Y... la somme de 7. 000 euros au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile. 




Vu les dernières conclusions de M. Grégory Z..., Mme Julia A...et la société AGAPE SM en date du 4 février 2015 par lesquelles il est demandé à la Cour de   :


- Déclarer recevables et bien fondés les cessionnaires en leurs demandes, fins et prétentions ; 
En conséquence, 
A titre principal,
- Débouter les cédants de leurs demandes à l'égard des intimés ;
- Infirmer partiellement le jugement entrepris en ce qu'il a reconnu l'existence d'un mandat de vente entre l'agence immobilière AGAPE et Mesdames Paulette et Marcelle X...;
- Confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a rejeté les prétentions des appelants et les a condamné au paiement de 3. 000 euros au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu'aux entiers dépens ; 
A titre subsidiaire,
- Constater la caducité du mandat de vente conclu entre l'agence AGAPE IMMOBILIER et Mesdames Paulette et Marcelle X...en raison du décès de Madame Paulette X...;
- Débouter les cédants de leurs demandes à l'égard des parties défenderesses à l'instance ; 
En tout état de cause,
- Condamner les cédants à la somme de 15. 000 euros au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile. 




SUR CE 
LA COUR 




Considérant qu'en application des articles 1 et 6 de la loi no 70-9 du 2 janvier 1970, et de l'article 72 du décret no72-678 du 20 juillet 1972 fixant les conditions d'application de la loi no 70-9 du 2 janvier 1970, I que ¿ «   Les conventions conclues avec les personnes visées à l'article 1er ci-dessus et relatives aux opérations qu'il mentionne en ses 1o à 6o, doivent être rédigées par écrit   » et que l'agent immobilier ne peut valablement négocier aucune vente et ne peut prétendre à aucune commission ni indemnité compensatrice en l'absence de mandat écrit, numéroté et enregistré lors de sa signature sur un registre spécial, un exemplaire numéroté devant rester en possession du mandant   ; 


Considérant qu'en l'espèce l'exemplaire du mandat de vente consenti par Mme Paulette X...et Mme Marcelle X...veuve Y... au profit de l'agence AGAPE, daté du 22 septembre 2007 ne comporte pas la signature de l'agent immobilier ni de numéro d'inscription sur le registre exigé par l'article 72 du décret précité ; que ce défaut de contrat écrit, en l'absence de fraude établie de l'agent immobilier, interdit de retenir que celui-ci a reçu mandat de vente, étant observé que les éléments versés aux débats ne permettent pas de caractériser que ce prétendu mandat aurait reçu exécution ; qu'il s'en déduit que les appelants sont mal fondés à demander la nullité de la vente litigieuse sur le fondement des dispositions de l'article 1596 du Code Civil   ; 


Sur le dol 


Considérant qu'il ressort des dispositions de l'article 1116 du Code Civil que " le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les man ¿ uvres pratiquées par l'une des parties sont telles, qu'il est évident que, sans ces man ¿ uvres, l'autre partie n'aurait pas contracté " ; qu'en particulier le dol peut être constitué par le silence d'une partie dissimulant à son cocontractant un fait qui, s'il avait été connu de lui, l'aurait empêché de contracter ; 


Considérant que c'est par des motifs pertinents, que la cour d'appel adopte, que les premiers juges ont débouté les appelants de leurs demandes formées sur le dol, les appelants ne caractérisant aucune manoeuvre dolosive de leurs cocontractants à l'occasion de la vente litigieuse, étant observé qu'il n'est nullement établi que dans son attestation d'évaluation du bien immobilier litigieux, la société Agape ait intentionnellement effectué une évaluation «   très basse   » du bien immobilier litigieux ni même que le bien litigieux aurait été manifestement sous évalué dans cette estimation   ; 


Considérant par ailleurs que les appelants ne caractérisent aucun manquement de l'agence Agape à ses prétendues «   obligations de conseil et de loyauté   », étant rappelé qu'il n'est caractérisé l'existence d'aucun mandat de vente entre les vendeurs et cette agence ; 


Considérant qu'au regard de ces éléments, et des motifs non contraires et pertinents des premiers juges, que la cour adopte, il y de lieu de confirmer le jugement entrepris et de rejeter toutes demandes plus amples ou contraires. 




PAR CES MOTIFS 




Confirme le jugement entrepris. 


Rejette toutes demandes plus amples ou contraires. 


Dit n'y avoir lieu à l'application de l'article 700 du Code de Procédure Civile. 


Condamne les appelants au paiement des dépens de l'appel. 




Le Greffier, La Présidente,