Cour d'Appel — 9 mars 2016

Ch. civile A 

ARRET No 

du 09 MARS 2016 

R. G : 14/ 00821 MBE-R 

Décision déférée à la Cour : 
Jugement Au fond, origine Tribunal d'Instance de bastia, décision attaquée en date du 08 Septembre 2014, enregistrée sous le no 11-13-0003 


X...


C/ 


Y... 


COUR D'APPEL DE BASTIA 

CHAMBRE CIVILE 

ARRET DU 

NEUF MARS DEUX MILLE SEIZE 

APPELANT : 

M. Joseph X... 

né le 01 Juin 1957 à Bastia (20200)

... 

20240 GHISONACCIA 

ayant pour avocat Me Pierre SEMIDEI, avocat au barreau de BASTIA 



INTIMEE : 

Mme Estelle Y... 

née le 11 Juillet 1968 à Vesoul

... 

20243 PRUNELLI DI FIUMORBU 

ayant pour avocat Me Alexandra GOMIS, avocat au barreau de BASTIA 

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2014/ 2998 du 21/ 11/ 2014 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de BASTIA) 



COMPOSITION DE LA COUR : 

L'affaire a été débattue à l'audience publique du 11 janvier 2016, devant la Cour composée de : 

M. François RACHOU, Premier président 
Mme Micheline BENJAMIN, Conseiller 
Mme Marie BART, vice-président placé près M. le premier président 

qui en ont délibéré. 



GREFFIER LORS DES DEBATS : 

Mme Martine COMBET. 

Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aura lieu par mise à disposition au greffe le 09 mars 2016 

ARRET : 

Contradictoire, 

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. 

Signé par M. François RACHOU, Premier président, et par Mme Martine COMBET, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. 

EXPOSE DU LITIGE 



Par un acte sous seing privé en date du 1er septembre 2011, M. Joseph X... a donné en location à Mme Estelle Y..., une maison située à Ghisonaccia,..., à compter du 01 octobre 2011, moyennant un loyer de 690 euros, hors charges. Ce contrat ne précise pas la date de la fin de la location. 



Les parties ont signé un état des lieux portant sur le logement ainsi que sur des meubles et objets mobiliers, qui mentionne en entête, la date du 24 septembre 2011 et avant les signatures, celle du 07 septembre 2011. 



Suivant lettre recommandée avec accusé de réception du 15 mai 2013, M. X... a donné congé à Mme Y... avec un préavis de trois mois. 



Contestant ce congé et arguant de difficultés rencontrées avec son bailleur, M. X..., par acte d'huissier du 2 août 2013, Mme Y... a assigné celui-ci devant le tribunal d'instance de Bastia, aux fins de nullité du congé sus-visé et de paiement de diverses sommes, au titre de remboursement des charges d'eau, d'électricité, d'ordures ménagères depuis son entrée dans les lieux, ainsi que de dommages-intérêts et de l'article 700 du code de procédure civile. 



Par jugement contradictoire du 08 septembre 2014, le tribunal a notamment :

- constaté que les parties s'accordaient pour reconnaître que la demande de nullité du congé était devenue sans objet,

- débouté Mme Y... de sa demande de remboursement des charges antérieures,

- fait droit au surplus de ses demandes,



- condamné M. X... à régler à Mme Y... la somme de 761, 45 euros correspondant à la consommation d'électricité non individualisée,

- condamné M. X... à régler à Mme Y... la somme de 1 000 euros de dommages-intérêts pour privation de jouissance du garage (comprenant la provision sur dommages-intérêts accordés par le juge des référés),

- débouté M. X... de ses demandes reconventionnelles,

- ordonné à M. X... de restituer le dépôt de garantie de 690 euros à Mme Y..., avec intérêts au taux légal à compter de sa décision,

- débouté M. X... de sa demande en paiement de sommes en application de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné M. X... à régler à Mme Y... la somme de 1 200 euros, en application de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'au paiement des entiers dépens. 



Par déclaration reçue le 13 octobre 2014, M. X... a interjeté appel de ce jugement. 



Par ses conclusions reçues le 06 janvier 2015, l'appelant demande à la cour d'infirmer dans toutes ses dispositions le jugement querellé, de débouter purement et simplement Mme Y... de l'ensemble de ses prétentions et de la condamner à lui payer les sommes suivantes :

- à titre reconventionnel, 533, 41 euros, correspondant aux arriérés qui lui sont dus,

-5 402, 78 euros, au titre de son préjudice matériel, après déduction de la caution,

-1 200 euros, au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens. 



Par ses conclusions reçues le 26 février 2015, Mme Y... demande à la cour de :

- confirmer le jugement querellé en ce qu'il a condamné M. X... à lui régler la somme de 761, 45 euros correspondant à la consommation d'électricité non individualisée, ordonné à M. X... de lui restituer la somme de 690 euros avec intérêts au taux légal à compter du jugement au titre du dépôt de garantie, condamné M. X... à lui régler la somme de 1 200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et en ce qu'il a débouté M. X... de l'ensemble de ses demandes reconventionnelles, 

y ajoutant,

- condamner M. X... à lui rembourser les sommes acquittées par elle, au titre des charges d'eau et d'électricité ainsi que toutes les charges non justifiées depuis son entrée dans les lieux,

- condamner M. X... à lui payer la somme de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts,

- condamner M. X... à lui à régler la somme de 2 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner M. X... aux entiers dépens, dont distraction au profit de Me Alexandra Gomis. 



L'ordonnance de clôture a été rendue le 01 juillet 2015. 



Pour une plus ample exposé des faits, prétentions et moyens des parties, la cour se réfère à leurs conclusions sus-visées et au jugement querellé. 



MOTIFS DE LA DÉCISION 



Sur les charges locatives 



Le tribunal a considéré, au vu des pièces versées aux débats, que la consommation individualisée par la locataire, tant de l'électricité que de l'eau, n'était pas possible. 



En ce qui concerne l'électricité, il a retenu que les relevés proprement dits du compteur électrique et du sous compteur, n'étaient pas produits aux débats, mais seulement les quittances de loyer faisant apparaître le report des sommes, lesquelles ne pouvaient suffire à permettre l'individualisation de l'électricité réelle consommée par le preneur. 



Il a aussi relevé, d'une part, que les deux parties consommaient indifféremment de l'électricité dans le même garage et, d'autre part, que M. X... avait obtenu d'EDF que le compteur soit placé à son nom à partir de juin, ce qui a perduré jusqu'au départ de la locataire le 31 octobre 2013. 



S'agissant de l'eau, le tribunal a retenu qu'il n'existait pas de compteur individuel au nom de Mme Y... et que la consommation était uniquement facturée à M. X.... 

Sur la demande de remboursement des charges sollicitée par la locataire à l'encontre du bailleur, le tribunal a considéré que pour la période antérieure, en dépit des imperfections de leur imputabilité, Mme Y... les a réglées, justifiant ainsi de son accord sur les montants réclamés, et a fait droit à cette demande que pour la dernière la dernière facture EDF de 761, 45 euros. 



Sur la demande reconventionnelle de régularisation de charges formulée par M. Y..., le tribunal a estimé, pour le même motif de défaut d'individualisation, qu'elle ne pouvait prospérer. 



Devant la cour, M. X... reprend ses mêmes prétentions moyens et arguments de première instance, il s'oppose au remboursement des sommes réclamées par Mme Y... et réclame à nouveau à l'intimée la somme de 533, 41 euros. 



L'appelant expose que les constructions étant relativement anciennes il avait conservé un compteur commun équipé d'un défalqueur, tant pour l'eau que l'électricité et qu'ainsi le décompte de la consommation de chacun est précisément établi pour chacun des deux logements. 



Il souligne que ces compteurs étaient accessibles aux locataires qui pouvaient à tout moment venir les vérifier. 



M. X... fait valoir qu'il n'a jamais été saisi de la moindre contestation quant aux relevés figurant sur les quittances de loyers, que les consommations d'eau et d'électricité étaient retranscrites sur celles-ci de façon parfaitement claire et détaillée. 



En outre, il affirme, qu'au jour de son départ Mme Y... lui était redevable de la somme de 533, 41 euros, selon décompte dûment justifié en date du 1er octobre 2013. 



De son côté, devant la cour, Mme Y... conteste à nouveau le montant des charges d'eau et d'électricité qui lui ont été facturées par M. X..., et se prévaut des dispositions de l'article 23 de la loi du 06 juillet 1989. 



L'intimée fait valoir que les pièces produites par le bailleur, ne démontrent pas la réalité de sa consommation d'eau et d'électricité. 



Elle relève, notamment, que l'appelant ne s'explique pas sur sa propre consommation en eau et en électricité, alors que ce dernier a toujours conservé pour partie l'usage du garage jusqu'en mai 2013 puis pour son seul usage après en avoir indûment récupéré la jouissance exclusive, ce qu'il ne conteste nullement. 



Mme Y... expose qu'elle a demandé à EDF de bénéficier d'un compteur individuel en 2012 et a mis en place un échéancier avec cet organisme à compter de janvier 2012, réglant ainsi la somme mensuelle provisionnelle de 50 euros. 



* 

* * 



En l'espèce, la location porte sur un logement meublé constituant la résidence principale du locataire. 



Il convient donc, en vertu de l'article 2 de la loi no 89-462 du 06 juillet 1989, de faire application des dispositions du titre Ier bis de ladite loi, et, plus précisément de l'article 25-10 de ce titre, consacré aux charges locatives. 



Ce texte dispose que " les charges locatives accessoires au loyer principal sont récupérées par le bailleur au choix des parties et tel que prévu par le contrat de bail :

- 1o Soit dans les conditions prévues à l'article 23, lorsqu'il s'agit de provisions pour charges,

- 2o Soit sous la forme d'un forfait versé simultanément au loyer, dont le montant et la périodicité de versement sont définies dans le contrat et qui ne peut donner lieu à complément ou à régularisation ultérieure (...) ". 



Le contrat de location en date du 01 septembre 2011, signé par les parties stipule " Le loyer sera réglé en début de mois et les charges électricité et eau seront calcules à la fin de chaque mois en fonction de la consommation (du) des locataires ". 



Au regard de la rédaction de cette clause, ce contrat ne mentionne aucune des deux formes prévues par l'article 25-10 précité, à savoir une somme soit à titre de provision soit forfaitaire. 



Dans ces conditions, d'une part, l'intimée ne peut valablement faire référence à l'article 23 de la loi sus-visée, et, d'autre part, il doit être fait application des dispositions contractuelles ainsi que des règles de preuve, conformément aux dispositions légales. 



A défaut d'éléments et de pièces nouvelles, la cour estime que les premiers juges ont fait une juste appréciation des faits de la cause et du droit des parties. 



En effet, les seules quittances de loyers, avec un décompte effectué pour l'eau et l'électricité, ne peuvent permettre l'établissement de la consommation réelle par Mme Y... pour les lieux loués par M. X... et donc de déterminer avec exactitude les charges devant être supportées par cette dernière. 



Par ailleurs, une juridiction ne peut se prononcer que sur une demande de paiement chiffrée ou dont le montant est déterminable. 



Or, il résulte du dispositif des conclusions de Mme Y... que sa demande en sus de la confirmation du jugement querellée, tendant à la condamnation de l'appelant à lui " rembourser les sommes acquittées par elle, au titre des charges d'eau et d'électricité ainsi que toutes les charges non justifiées depuis son entrée dans les lieux ", n'est pas chiffrée. 



La cour ne peut donc se prononce sur cette demande de l'intimée. 

Dans ces conditions, il y a lieu de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a :

- débouté Mme Estelle Y... de sa demande de remboursement des charges antérieures,

- fait droit au surplus de ses demandes,

- condamné M. Joseph X... à régler à Mme Estelle Y... la somme de 761, 45 euros correspondant à la consommation d'électricité non individualisée. 



Sur la demande de M. X... au titre du préjudice matériel 



Les parties reprennent leurs moyens et arguments de première instance. 



L'appelant soutient qu'il a subi un préjudice matériel du fait des détériorations et de la disparition du mobilier qui équipait le logement loué à Mme Y..., couvrant très largement le montant de la caution. 



Il se prévaut de divers document, notamment, l'état des lieux dressé à l'entré des lieux, des photographies, ainsi qu'une attestation émanant de Mme Christine A..., cette dernière l'ayant sollicité pour récupérer cet appartement au lendemain du départ de la locataire. 



Il affirme que l'état des lieux de sortie n'a pu être effectué en raison de l'opposition de Mme Y... et de son compagnon. 



En réplique, l'intimée conteste ces allégations et fait valoir que le logement, lors de sa prise de jouissance, était loin d'être en bon état, qu'un certain nombre d'éléments d'équipement était sales et défectueux, comme il est constaté dans l'état des lieux d'entrée. 



Au vu des pièces versées aux débats, les premiers juges ont, pour des motifs que la cour approuve, rejeté la demande de M. X... au titre de son préjudice matériel, retenant que les pièces produites par ce dernier ne permettaient pas d'imputer des dégradations ou des manquements à Mme Y..., comme le soutient, à juste titre, cette dernière. 



En effet, il résulte notamment de l'état des lieux d'entrée dressé contradictoirement en septembre 2011, entre les parties, que tant l'état généal du logement que certains éléments listés, étaient détériorés, sales ou en mauvais état. 



Par ailleurs, aux termes de son attestation établie le 17 avril 2014, Mme Christine A..., dit être venue pour visiter le logement dont il s'agit, dès lors, celle-ci n'avait pas connaissance de son état ni les éléments d'équipement dont il était garni auparavant. En outre, celle-ci déclare des faits qu'elle n'a pu constater personnellement. 



Au vu de l'ensemble des éléments soumis à l'appréciation de la cour, il y a lieu de confirmer le jugement entrepris sur ce point. 



Sur la demande de dommages-intérêts présentée par Mme Y... 




Le tribunal a retenu que Mme Y... disposait de la jouissance du garage accolé à la maison louée dans lequel se trouvait le compteur électrique et le chauffe-eau électrique et que M. X... avait repris la jouissance physique de ce garage, courant mai 2013, en s'appropriant sous un prétexte la clé du locataire et en enlevant arbitrairement les effets et affaires de la locataire qu'il a placées à l'extérieur sous une bâche. 

En tenant compte de la provision qui avait été accordée à Mme Y..., par le juge des référés, en constatation de cette voie de fait les premiers juges ont indemnisé celle-ci à hauteur d'une somme de 1 000 euros. 



Devant la cour, l'intimée réclame à nouveau la somme de 3 000 euros au titre de son préjudice de jouissance. 



Cependant, en l'absence d'élément nouveau, la cour estime que le montant des dommages et intérêts alloué par le tribunal à Mme Y... correspond à une juste appréciation de la réparation du préjudice allégué par cette dernière. 



Il convient, en conséquence, de confirmer les dispositions du jugement querellé à ce titre, 



Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens 



L'équité commande de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au profit de Mme Y.... 



Le jugement entrepris sera donc confirmé à ce titre et M. X... sera condamné à payer à l'intimée la somme de 1 500 euros sur le fondement du texte sus-visé, pour la procédure d'appel. 



L'appelant, succombant en son recours, supportera les dépens d'appel. 



PAR CES MOTIFS, 

LA COUR : 



Confirme le jugement entrepris en toutes des dispositions, 

Y ajoutant, 

Condamne M. Joseph X... à payer à Mme Estelle Y... la somme de MILLE EUROS (1 000 euros) au titre de l'article 700 du code de procédure civile, pour la procédure d'appel, 

Déboute les parties de tous autres chefs de demandes, 

Condamne M. Joseph X... aux entiers dépens d'appel. 



LE GREFFIERLE PRESIDENT