Cour d'Appel — 2 mars 2016

Ch. civile A 

ARRET No 

du 02 MARS 2016 

R. G : 14/ 00264 MBA-R 

Décision déférée à la Cour : 
Ordonnance Référé, origine Tribunal d'Instance de BASTIA, décision attaquée en date du 17 Juin 2013, enregistrée sous le no 12-13-41 


X... 


C/ 


Y...


COUR D'APPEL DE BASTIA 

CHAMBRE CIVILE 

ARRET DU 

DEUX MARS DEUX MILLE SEIZE 

APPELANT : 

M. Marc X... 

né le 19 Novembre 1957 à Lyon (Rhône) (69002)

... 

20200 SANTA MARIA DI LOTA 

ayant pour avocat Me Jean Michel ALBERTINI, avocat au barreau de BASTIA 



INTIMEE : 

Mme Madeleine Y... 

née le 18 Février 1949 à Bastia

...


... 

20600 BASTIA 

ayant pour avocat Me Frédérique GENISSIEUX de la SCP CABINET RETALI & ASSOCIES, avocat au barreau de BASTIA 



COMPOSITION DE LA COUR : 

L'affaire a été débattue à l'audience publique du 11 janvier 2016, devant la Cour composée de : 

M. François RACHOU, Premier président 
Mme Micheline BENJAMIN, Conseiller 
Mme Marie BART, vice-président placé près M. le premier président 

qui en ont délibéré. 



GREFFIER LORS DES DEBATS : 

Mme Martine COMBET. 

Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aura lieu par mise à disposition au greffe le 02 mars 2016 

ARRET : 

Contradictoire, 

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. 

Signé par M. François RACHOU, Premier président, et par Mme Martine COMBET, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. 

Par acte sous seing privé du 6 avril 2011, Mme Madeleine Y... a donné en location à M. Marc X... un logement sis à Bastia (Haute-Corse), route supérieure de Cardo moyennant un loyer de 1 290 euros par mois avec effet au 1er mai 2011, le dernier loyer s'élevant à 1 317, 17 euros. 



Le 10 octobre 2012, Mme Madeleine Y... a délivré à M. Marc X... commandement de payer la somme de 10 288, 78 euros. 



Par acte du 14 février 2013, Mme Madeleine Y... a assigné en expulsion M. Marc X.... 



Par ordonnance du 17 juin 2013, le juge des référés du tribunal d'instance de BASTIA a :

- condamné M. Marc X... à payer à Mme Madeleine Y... en deniers ou quittances valables et à titre provisionnel la somme de 19 322, 04 euros à valoir sur les mensualités échues à la date du 1er mai 2013,

- constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire ont été réunies le 10 décembre 2012,

- dit qu'à défaut par Marc X... d'avoir libéré les lieux sis Villa Pierlène-route supérieure de Cardo à Bastia trois mois après la notification de la décision, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l'assistance de la force publique et au transport des meubles laissés dans les lieux au frais des expulsés, dans tel garde meubles ou local approprié,

- fixé l'indemnité d'occupation due à Mme Madeleine Y... par M. Marc X... jusqu'au départ effectif des lieux à la somme de 1 317, 17 euros par mois,

- condamné M. Marc X... à payer à Mme Madeleine Y... une somme de 300 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,



- condamné M. Marc X... aux dépens. 



M. Marc X... a relevé appel de l'ordonnance du 17 juin 2013 par déclaration déposée au greffe le 28 mars 2014. 



En ses dernières conclusions déposées par la voie électronique le 1er septembre 2014 auxquelles il convient de se référer pour plus ample exposé de ses moyens et prétentions, M. Marc X... demande à la cour de :

- se déclarer incompétent en raison de nombreuses contestations sérieuses tenant aux inexécutions contractuelles du bailleur et aux circonstances de la libération des locaux loués, 

subsidiairement,

- infirmer la décision entreprise en toutes ses dispositions,

- prononcer la nullité du contrat de bail en date du 6 avril 2011 avec effet au 1er mai 2011,

- condamner Mme Y... à lui restituer la somme de 16 770, 00 euros reçue au titre des loyers de mai 2011 à avril 2012,

- dire et juger qu'il devra régler à Mme Y... une indemnité mensuelle d'occupation au titre de la période courant du 1er mai 2011 au 30 avril 2012,

- ordonner la compensation des créances réciproques entre les parties jusqu'à concurrence de leurs quotités respectives, 

à titre infiniment subsidiaire,

- infirmer la décision entreprise en toutes ses dispositions,

- constater qu'il n'a aucune dette locative à l'endroit de Mme Y...,

- le décharger des condamnations prononcées contre lui en principal, intérêts, frais et accessoires, 

reconventionnellement,

- condamner Mme Y... à lui payer les sommes suivantes : 

9 600 euros au titre du préjudice de jouissance éprouvé du 1er mai 2011 au 30 avril 2012, 

3 000 euros au titre du préjudice moral éprouvé en raison des nombreux soucis rencontré dans la location, 



dans tous les cas,

- condamner Mme Y... à lui payer la somme de 3 000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner Mme Y... en tous les dépens. 



Il soutient que lors de l'état des lieux d'entrée, Mme Y... lui a donné l'assurance qu'elle remédierait aux nombreux dysfonctionnements constatés, ce qu'elle n'a pas fait malgré ses demandes tendant à lui délivrer un logement en conformité. Il indique que le logement est devenu inhabitable à la suite d'une infiltration en eau au rez-de chaussée et d'une panne de la chaudière et qu'il a dû régler une surconsommation d'eau en raison d'une fuite d'eau sur la canalisation, après compteur. 



Il explique avoir souhaité résilier le bail à compter du 30 avril 2012 et avoir envoyé un courrier recommandé le 16 février 2012 au mandataire de Mme Y..., Azur Immobilier, pour qu'il se rende sur place pour établir un état des lieux de sortie. En l'absence du mandataire, il indique avoir quitté les lieux en abandonnant les clés dans la boîte aux lettres. 



Il en déduit que les contestations sérieuses tenant aux inexécutions contractuelles du bailleur et aux circonstances de la libération des locaux loués rendent incompétent le juge des référés pour connaître des demandes formées par Mme Y.... Il ajoute avoir été troublé dans la jouissance du local par Mme Y... qui ne lui a pas délivré un bien en conformité avec les exigences de la loi de 1989 et du décret de 2002. 



Il soutient encore que la bailleresse a présenté le bien loué comme étant équipé d'une chaudière en parfait état de marche et d'entretien alors qu'elle savait que cette chaudière n'avait jamais fait l'objet d'un entretien régulier. Il en déduit que Mme Y... a adopté un comportement justifiant l'annulation du contrat de bail pour dol. 



Il affirme qu'à la date de sa sortie des lieux, il n'était redevable d'aucune somme au titre des loyers. 



En ses dernières conclusions déposées par la voie électronique le 19 mai 2015 auxquelles il convient de se référer pour plus ample exposé de ses moyens et prétentions, Mme Madeleine Y... demande à la cour de :

- confirmer purement et simplement la décision dont appel,

- constater et au besoin dire et juger que M. X... est bien redevable d'un arriéré locatif,

- constater et au besoin dire et juger que le dol invoqué par M. X... n'est ni démontré ni caractérisé,

- débouter M. X... de sa demande de restitution formulée à ce titre comme étant radicalement infondée,

- dire et juger que le congé donné par M. X... n'est pas justifié et ne peut être retenu comme valide pas plus que la remise des clefs dans la boite aux lettres sans l'accord de la bailleresse,

- dire et juger en conséquence que M. X... est redevable des loyers jusqu'à complète libération des lieux,

- dire et juger la demande reconventionnelle formée par M. X... radicalement irrecevable comme constituant une prétention nouvelle conformément aux dispositions de l'article 564 du code de procédure civile,

- dire et juger la demande reconventionnelle infondée, la bailleresse n'ayant commis aucune faute et les griefs allégués au titre des prétendus dysfonctionnements relevant en réalité des obligations d'entretien à la charge du locataire conformément aux dispositions des conditions générales du bail conclu entre les parties,

- débouter M. X... de l'intégralité de ses demandes en ce compris sa demande reconventionnelle aux fins de condamnation à des dommages et intérêts,

- constater et au besoin dire et juger que la mauvaise foi de M. X... est parfaitement avérée,

- condamner M. X... à lui payer la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive et injustifiée,

- condamner M. X... à lui verser la somme de 3 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens. 



Elle soutient que le juge des référés est compétent au motif que le locataire s'est soustrait à son obligation de payer ses loyers et ce dés l'entrée dans les lieux. 



Elle conteste avoir donné son accord pour que M. X... quitte les lieux le 30 avril 2012 et en déduit qu'il est redevable des loyers jusqu'à la complète libération des lieux. 



Elle conteste avoir reçu le courrier par lequel M. X... lui délivrait congé en faisant observer qu'il ne mentionne aucune date. 



Elle fait observer que l'état des lieux d'entrée mentionne que la chaudière est en parfait état ; que le locataire devra souscrire un contrat d'entretien et en assurer l'entretien et que le chauffage central devra être vérifié. M. X... ne démontrant pas avoir respecté ses obligations à ce titre, il ne peut selon elle prétendre à l'existence d'un dol. 



Quant au trouble de jouissance au motif qu'il n'aurait pas reçu un logement décent remplissant les conditions légales d'habitabilité, elle estime que la demande est irrecevable pour ne pas avoir été soulevée en première instance. Elle ajoute qu'elle est infondée, M. X... ayant refusé de recevoir l'entreprise chargée de reprendre les petits défauts et n'ayant pas entretenu les locaux. S'agissant de la facture d'eau et de la prétendue surconsommation consécutive à une fuite sur une alimentation enterrée, elle indique que son mandataire n'a reçu aucun justificatif que la facture avait bien été réglée. Elle ajoute que M. X... n'a pas changé le titulaire du compteur contrairement à son engagement. 



L'ordonnance de clôture a été rendue le 1er juillet 2015 et l'affaire renvoyée pour être plaidée au 11 janvier 2016. 



MOTIFS DE LA DECISION : 



1- sur la compétence du juge des référés pour statuer sur la demande principale : 



L'article 848 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d'urgence, le juge du tribunal d'instance peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. 



L'obligation de paiement des loyers constitue la principale obligation du contrat de bail. Il entre donc dans la compétence du juge des référés du tribunal d'instance de statuer sur le défaut de paiement incombant au locataire, en l'absence de contestation sérieuse. 



Pour demander la nullité du bail, M. Marc X... se fonde sur l'article 1116 du code civil qui dispose que le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les manoeuvres pratiquées par l'une des partie sont telles, qu'il est évident que, sans ces manoeuvres, l'autre partie n'aurait pas contracté. Il ne se présume pas et doit être prouvé. 



L'état des lieux établi contradictoirement le 1er mai 2011 fait état d'un chauffage central non vérifié. Il en résulte que contrairement à ce que prétend M. X..., aucune manoeuvre ne peut être imputée à la bailleresse qui l'a informé dés le début du bail que le chauffage était à 



vérifier. Le contrat de bail ne peut donc pas être annulé sur le fondement du dol. 



L'article 2. 10. 1 du bail liant les parties stipule que le locataire peut résilier le bail avec préavis d'un mois à condition de justifier du motif invoqué. 



M. X... considère que la fin du bail est intervenue le 30 avril 2012. 



Il produit en original un courrier daté du 16 février 2012 par lequel il donne son congé " pour la fin du mois d'avril 2012 " en raison d'une mesure de licenciement à effet à la fin du mois de mars 2012 ainsi qu'un avis de réception no 1A 062 819 6676 9 signé par L'EARL Azur Immobilier. 



La cour constate que le congé délivré par M. Marc X... ne comporte pas de date déterminée de sorte qu'il n'est pas valable. 



M. X... affirme avoir quitté les lieux fin avril 2012 et avoir laissé les clés dans la boîte aux lettres de la location. 



Dans son courrier du 16 février 2012, il demande à la bailleresse d'être présente à l'état des lieux de sortie fin avril 2012 sans donner ni de jour ni d'heure précis. En l'état d'imprécision de l'invitation, il ne peut être soutenu que la bailleresse a refusé de se rendre à l'état des lieux de sortie d'autant que la simple remise des clés ne vaut ni congé ni libération effective des lieux. 



Il en résulte que M. X... ne justifie pas avoir quitté les lieux et qu'il est effectivement redevable de sommes au titre des loyers et charges. En l'absence de contestation sérieuse sur le manquement de M. X... à ses obligations de locataire, la compétence du juge des référés du tribunal d'instance de Bastia pour statuer sur l'action intentée par la bailleresse ne peut pas être discutée. 



C'est donc à juste titre que le premier juge a constaté que la clause résolutoire était acquise au 10 décembre 2012 et que M. X... était redevable à titre provisionnel de la somme de 19 332, 04 euros à valoir sur les mensualités échues à la date du 1er mai 2013. Le premier juge a également à juste titre tiré les conséquences de la résiliation du bail en ordonnant l'expulsion de M. Marc X..., en fixant l'indemnité d'occupation à la somme de 1 317, 17 euros par mois et en prévoyant qu'elle serait due jusqu'au départ effectif des lieux. 



L'ordonnance querellée sera confirmée sur ce point. 



2- sur la demande reconventionnelle du locataire : 



L'article 567 du code de procédure civile dispose que les demandes reconventionnelles sont également recevables en appel. 



M. Marc X... n'a pas comparu devant le premier juge et soulève en cause d'appel une demande reconventionnelle qui se rattache aux prétentions originaires par un lien suffisant puisqu'elle trouve son fondement dans l'exécution du contrat de bail. La fin de non recevoir soulevée par l'intimée sera rejetée. 



L'article 849 du code de procédure civile donne pouvoir au juge des référés du tribunal d'instance d'accorder une provision au créancier dans le cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable. 



En l'espèce, M. X... prétend avoir subi un trouble dans la jouissance du bien loué et reproche à la bailleresse son inertie pour lui remettre un logement en conformité avec les exigences de la loi du 6 juillet 1989 et le décret du 30 janvier 2002. 



La cour constate que l'état des lieux dressé contradictoirement le 1er mai 2011 ne mentionne aucun désordre. En effet, il y est mentionné avec sincérité que le chauffage central n'a pas été vérifié et que le ramonage de la chaudière doit être effectué. 



Le bail prévoyant que le contrat d'entretien du chauffage et de la production d'eau chaude est à la charge du locataire, M. X... est mal fondé à soutenir que cette obligation est imputable à la bailleresse. 



Dans un courrier du 9 août 2011 adressé à Azur Immobilier, M. X... se plaint d'infiltrations d'eaux dans la partie inférieure de la villa et dans un courrier du 9 novembre 2011 d'une panne de la chaudière. 



La bailleresse produit la réponse apportée à M. X... le 10 août 2011 et le 20 février 2012 de laquelle il résulte que le locataire n'a pas laissé l'entreprise chargée de procéder aux travaux nécessaires à l'entretien des locaux. De plus, M. X... ne justifie pas avoir satisfait à son obligation d'entretien de la chaudière et il ne produit pas le contrat d'entretien prévu par le bail en son article 2. 3. 2. M. X... est mal fondé à faire peser sur la bailleresse un manque de diligence alors qu'il n'a pas satisfait à ses propres obligations. 

M. X... se plaint encore d'une fuite sur l'alimentation en eau enterrée entre le compteur et la villa qu'il a signalée à la bailleresse par courrier du 15 février 2012. Mais, il ne produit aucunement la facture de 316, 17 euros dont il prétend s'être acquitté, ce qui ne permet pas à la cour d'apprécier la période de facturation et le désordre invoqué par le locataire. 



Au vu de l'ensemble de ces éléments, il apparaît que M. X... échoue à démontrer que la jouissance du bien loué aurait été troublée par le comportement de la bailleresse et il sera débouté de ses prétentions de ce chef. 



3- sur les autres demandes : 



L'appréciation inexacte que M. Marc X... a fait de ses droits n'étant pas en l'espèce constitutive d'une légèreté blâmable susceptible de mettre à sa charge des dommages-intérêts pour procédure abusive et injustifiée, la demande formée à ce titre par l'intimée devant la cour sera rejetée. 



Il ne paraît pas équitable de laisser à la charge de Mme Madeleine Y... l'intégralité des frais non compris dans les dépens. M. Marc X... sera condamné à payer la somme de 1 500 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et l'ordonnance sera confirmée en ce qu'elle a mis à sa charge une indemnité sur ce fondement. 



Succombant, M. Marc X... sera tenu aux dépens d'instance et d'appel, l'ordonnance querellée sera confirmée sur ce point. 



PAR CES MOTIFS, 

LA COUR : 



Se déclare compétente, 

Déclare non valide le congé délivré par M. Marc X..., 

Confirme l'ordonnance du juge des référés du tribunal d'instance de Bastia prise le 17 juin 2013 en toutes ses dispositions, 

Y ajoutant, 

Rejette la fin de non recevoir de Mme Madeleine Y... concernant la demande reconventionnelle en dommages et intérêts pour trouble de jouissance, 

Déboute M. Marc X... de sa demande en dommages et intérêts pour trouble de jouissance, 

Déboute Mme Madeleine Y... de sa demande en dommages et intérêts pour procédure abusive et injustifiée, 

Condamne M. Marc X... à condamner à Mme Madeleine Y... une indemnité d'un montant de MILLE CINQ CENTS EUROS (1 500 euros) sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, 

Condamne M. Marc X... aux dépens d'appel, 

LE GREFFIERLE PRESIDENT