Cour d'Appel — 23 octobre 2015

BP 

MINUTE No 15/ 613 



Copie exécutoire à

-Me Anne CROVISIER
-la SCP CAHN G./ CAHN T./ BORGHI
-Me SENGELEN 

Le 23. 10. 15 

Le Greffier 
REPUBLIQUE FRANCAISE 
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS 

COUR D'APPEL DE COLMAR 
DEUXIEME CHAMBRE CIVILE-SECTION A 

ARRET DU 23 Octobre 2015 



Numéro d'inscription au répertoire général : 2 A 14/ 00469 

Décision déférée à la Cour : 21 Janvier 2014 par le TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE STRASBOURG 

APPELANTE : demanderesse 
Société FINANCIERE VALIM 
17 Rue du Vieux Marché aux Grains 
67000 STRASBOURG 
représenté par Me CROVISIER, avocat à la Cour 
plaidant Me BRAUN, avocat à Strasbourg 

INTIMES :
- défenderesse 
EUROMETROPOLE DE STRASBOURG, EPCI à fiscalité propre issu de la transformation de la COMMUNAUTE URBAINE DE STRASBOURG 
1, Parc de l'Etoile 
67076 STRASBOURG 
représentée par Me SENGELEN, avocat à la Cour

-intervenants volontaires 
Monsieur René X...


...

67000 STRASBOURG 
SCI VOX 
16 rue du 22 Novembre 
67000 STRASBOURG 
représentés par la SCP CAHN G./ CAHN T./ BORGHI, avocat à la Cour 
plaidant Me FRIEDERICH, avocat à Strasbourg 

COMPOSITION DE LA COUR : 
L'affaire a été débattue le 04 Septembre 2015, en audience publique, devant la Cour composée de : 
M. POLLET, Président 
M. DAESCHLER, Conseiller 
Mme BLIND, Conseiller 
qui en ont délibéré. 

Greffier ad hoc, lors des débats : Mme DOLLE, 

ARRET Contradictoire
-prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile.
- signé par M. Bernard POLLET, président et Mme Astrid DOLLE, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. 

FAITS, PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES 

Le 18 décembre 2003, la société Cine Vox, propriétaire d'un immeuble dans lequel était exploité un cinéma, situé à l'angle des rues des Francs Bourgeois et du Vieux Seigle à Strasbourg, a notifié à la Communauté urbaine de Strasbourg (CUS) son intention de vendre le dit immeuble, moyennant un prix de 2 134 286, 24 euros, à la société Financière Valim. 

Par courrier du 4 février 2004, la CUS, déclarant agir dans le but d'assurer la sauvegarde de l'immeuble à usage de cinéma, a exercé son droit de préemption, en offrant un prix de 763 000 euros. 

Ce prix n'ayant pas été accepté par le vendeur, une procédure a été engagée devant le juge de l'expropriation, qui s'est terminée par un désistement de la CUS, un accord ayant été trouvé entre les parties sur un prix de 1 480 000 euros. L'immeuble a donc été acquis par la CUS, pour ce prix, par acte notarié du 12 octobre 2005. 

Par délibération en date du 25 juin 2010, le conseil de la CUS a autorisé la revente de l'immeuble, au prix de 1 350 000 euros, à M. X...ou à toute personne morale qui se substituerait à elle. En exécution de cette délibération, l'immeuble a été vendu, par acte notarié du 26 mai 2011, à la SCI Vox. 

Entre-temps, par acte d'huissier du 10 janvier 2001, la société Financière Valim avait fait assigner la CUS devant le tribunal de grande instance de Strasbourg, pour obtenir des dommages et intérêts sur le fondement des articles L. 213-11 et L. 213-12 du code de l'urbanisme, en faisant valoir que la revente de l'immeuble, en ce qu'elle prévoyait notamment que l'acquéreur pourrait ouvrir des magasins dans l'immeuble, ne correspondait pas aux motifs pour lesquels la CUS avait exercé son droit de préemption. 

M. X...et la SCI Vox sont intervenus volontairement à l'instance devant le tribunal de grande instance de Strasbourg. 

Par jugement en date du 21 janvier 2014, le tribunal de grande instance de Strasbourg a rejeté la demande principale de la société Financière Valim et condamné celle-ci à payer, en application de l'article 700 du code de procédure civile, une somme de 1 500 euros à la CUS et une somme globale de même montant à M. X...et à la SCI Vox. 

Le tribunal a écarté le moyen invoqué par la CUS selon lequel, celle-ci ayant acquis l'immeuble par un acte de vente de gré à gré, les dispositions des articles L. 213-11 et L. 213-12 du code de l'urbanisme ne seraient pas applicables. Il a considéré que, nonobstant l'autorisation donnée à l'acquéreur d'exercer dans l'immeuble, dans des conditions limitées, certaines activités commerciales, la revente de l'immeuble était conforme à l'objet essentiel de la préemption, qui était d'assurer, au centre ville de Strasbourg, la pérennité d'un bâtiment à usage de cinéma. 

* 

La société Financière Valim a régulièrement interjeté appel de ce jugement par déclaration en date du 28 janvier 2014. 

Elle demande à la cour de condamner la CUS à lui payer une somme de 1 000 000 euros à titre de dommages et intérêts, subsidiairement d'ordonner une expertise pour déterminer la valeur de l'immeuble ainsi que le montant de son préjudice. 



L'appelante fait valoir, en premier lieu, que, contrairement à ce qu'a estimé le premier juge, la simple revente de l'immeuble à un tiers, quelle que soit l'affectation donnée à l'immeuble lors de la revente, obligeait la CUS, en vertu de l'article L. 213-11 du code de l'urbanisme, à proposer la vente à l'acquéreur qui avait été évincé par l'exercice du droit de préemption. 

En second lieu, la société Financière Valim prétend qu'il y a eu changement d'objet de l'immeuble entre l'exercice du droit de préemption, la décision de revente et l'acte du 26 mai 2011 conclu en application de cette décision. Sur ce point, elle fait valoir qu'alors que la préemption était motivée par la volonté de maintenir une activité de cinéma dans l'immeuble, la délibération du conseil de la CUS autorisant la revente de l'immeuble a prévu que l'acquéreur pourrait, à certaines conditions, exercer d'autres activités commerciales liées aux loisirs, et que l'acte du 26 mai 2011 est venu ajouter à cette autorisation des modalités non prévues par la délibération de la CUS. 

L'appelante souligne qu'outre une diminution du prix, des avantages exorbitants et contraires aux motifs de la préemption ont été accordés à l'acquéreur de l'immeuble. 

La société Financière Valim soutient par ailleurs que M. X...et la SCI Vox n'avaient aucun intérêt à intervenir à la présente procédure, qui ne les concernait en rien, et que leur intervention volontaire doit donc être déclarée irrecevable. 

L'appelante réclame une somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. 

* 

La Communauté urbaine de Strasbourg conclut à la confirmation du jugement déféré, au besoin par substitution de motifs. 

A titre principal, elle soutient que les dispositions du code de l'urbanisme invoquées par la société Financière Valim sont inapplicables dès lors que la personne publique est devenue propriétaire de l'immeuble dans le cadre d'une vente amiable. 

A titre subsidiaire, elle conteste que pesait sur elle l'obligation de proposer la vente de l'immeuble à l'acquéreur évincé, cette obligation n'étant prévue par l'article L. 213-11 du code de l'urbanisme que lorsque l'immeuble est aliéné pour un objet non mentionné à l'article L. 210-1 du même code, ce qui n'était pas le cas en l'espèce. Elle ajoute que les concessions faites à l'acquéreur, notamment l'autorisation d'exercer certaines activités commerciales dans des conditions très strictes, n'ont pas eu pour effet de modifier l'affectation de l'immeuble. 

A titre plus subsidiaire, la CUS demande à la cour de constater que l'appelante n'apporte pas la preuve du préjudice qu'elle allègue. 

Elle sollicite une somme de 15 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. 

* 

M. X...et la SCI Vox concluent à la confirmation du jugement déféré et à la condamnation de l'appelante à leur payer une somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. 

Ils prétendent qu'ils avaient intérêt à intervenir à la procédure dès lors que la validité de l'acte par lequel la CUS leur a vendu l'immeuble était contestée par la société Financière Valim. 

* 

Pour l'exposé complet des prétentions et moyens des parties, la cour se réfère à leurs dernières conclusions notifiées et transmises à la cour par voie électronique

-le 7 novembre 2014 pour la société Financière Valim,
- le 4 juin 2014 pour la CUS,
- le 6 juin 2014 pour M. X...et la SCI Vox. 

L'instruction de l'affaire a été clôturée par ordonnance en date du 10 juin 2015. 

MOTIFS 

Aux termes de l'article L. 223-11 du code de l'urbanisme, 

Les biens acquis par exercice d'un droit de préemption doivent être utilisés ou aliénés pour l'un des objets mentionnés au premier alinéa de l'article L. 210-1, qui peut être différent de celui mentionné dans la décision de préemption. L'utilisation ou l'aliénation d'un bien au profit d'une personne privée autre que le concessionnaire d'une opération d'aménagement ou qu'une société d'habitations à loyer modéré doit faire l'objet d'une délibération motivée du conseil municipal ou, le cas échéant, d'une décision motivée du délégataire du droit de préemption. 

Si le titulaire du droit de préemption décide d'utiliser ou d'aliéner pour d'autres motifs que ceux mentionnés au premier alinéa de l'article L. 210-1 un bien acquis depuis moins de cinq ans par exercice de ce droit, il doit informer de sa décision les anciens propriétaires ou leurs ayants cause universels ou à titre universel et leur proposer l'acquisition de ce bien en priorité. 

(...) 

Alinéa 6 : 

Dans le cas où les anciens propriétaires ou leurs ayants cause universels ou à titre universel ont renoncé expressément ou tacitement à l'acquisition dans les conditions fixées aux alinéas précédents, le titulaire du droit de préemption doit également proposer l'acquisition à la personne qui avait l'intention d'acquérir le bien. 

L'article L. 213-12 du même code dispose : 

En cas de non-respect des obligations définies au sixième alinéa de l'article L. 213-11 (...), la personne qui avait l'intention d'acquérir ce bien saisit le tribunal de l'ordre judiciaire d'une action en dommages et intérêts contre le titulaire du droit de préemption. 

Sur l'applicabilité à l'espèce des dispositions des articles L. 213-11 et 12 du code de l'urbanisme 

Il est constant que la CUS a exercé son droit de préemption et que, par suite du désaccord entre elle et le vendeur sur le prix de l'immeuble, une procédure a été engagée devant le juge de l'expropriation. 



Si, au cours de cette procédure, un accord entre les parties est intervenu, ayant permis la signature d'un acte de vente de gré à gré, il n'en demeure pas moins que l'acquisition de l'immeuble par la CUS est la conséquence de l'exercice de son droit de préemption. Etant observé que le prix proposé par la CUS ne représentait que 35 % de celui offert par l'acquéreur évincé, elle n'aurait manifestement pas acquis cet immeuble sans faire usage de ses prérogatives de personne publique. 

C'est donc à bon droit que le premier juge a estimé que les dispositions des articles L. 213-11 et 12 du code de l'urbanisme avaient vocation à s'appliquer en l'espèce. 

Sur les cas dans lesquels le titulaire du droit de préemption doit proposer la vente au précédent propriétaire et à l'acquéreur évincé 

Il résulte clairement des dispositions précitées de l'article L. 213-11, alinéa deux, du code de l'urbanisme, que l'obligation, pour la personne publique ayant exercé son droit de préemption, de proposer la vente de l'immeuble au précédent propriétaire, et, en cas de renonciation de celui-ci, à l'acquéreur évincé, n'existe que si les deux conditions suivantes sont réunies :

- les motifs de la revente de l'immeuble sont différents de ceux mentionnés au premier alinéa de l'article L. 210-1,
- le bien a été acquis depuis moins de cinq ans. 

La société Financière Valim soutient donc à tort que la CUS devait, en toute hypothèse, lui proposer la vente de l'immeuble. 

Elle doit démontrer que les deux conditions susvisées étaient remplies. C'était le cas de la seconde condition, la décision de revente de la CUS, en date du 25 juin 2010, étant postérieure de moins de cinq ans à l'acte du 12 octobre 2005 par lequel elle avait acquis le dit immeuble. 

C'est la première condition, concernant les motifs de la vente, qui prête à discussion. 

Sur les motifs de la vente de l'immeuble par la CUS à M. X...


L'article L. 213-11, alinéa premier, du code de l'urbanisme autorise expressément l'aliénation des biens acquis par exercice du droit de préemption pour un motif autre que celui mentionné dans la décision de préemption, pourvu que ce motif soit l'un de ceux mentionnés à l'article L. 210-1. 

Le changement de motif entre l'exercice du droit de préemption et la vente du bien n'est donc pas en lui-même suffisant pour obliger le titulaire du droit de préemption à proposer la vente au précédent propriétaire et à l'acquéreur évincé : il faut que le nouveau motif ne fasse pas partie de ceux prévus à l'article L. 210-1. 

Cet article dispose que le droit de préemption doit être exercé, dans l'intérêt général, en vue de la réalisation des actions ou opérations répondant aux objets définis à l'article L. 300-1. Parmi ces objets figure l'extension ou l'accueil des activités économiques. 

L'autorisation donnée à l'acquéreur d'ouvrir, à certaines conditions, des commerces dans l'immeuble vendu rentre dans cet objet. Pour cette première raison, la CUS n'avait pas proposer la vente à l'acquéreur évincé. 

Au surplus, cette autorisation, prévue par la délibération du conseil de la CUS du 25 juin 2010, est strictement limitée : elle ne s'applique qu'en cas de difficultés économique de l'acquéreur, uniquement au rez-de-chaussée et au sous-sol de l'immeuble, et pour des activités commerciales liées aux loisirs. Elle n'est pas incompatible avec le motif invoqué lors de l'exercice du droit de préemption, à savoir assurer la sauvegarde d'un immeuble du centre ville de Strasbourg " élément emblématique de l'architecture créé pour le cinéma du XXème siècle ", puisqu'elle permet la poursuite de l'exploitation du cinéma, indissociable de l'aspect extérieur de l'immeuble. Au contraire, elle vise à faciliter le maintien de l'activité de cinéma, imposée à l'exploitant pour une durée de quinze ans, pour le cas où il rencontrerait des difficultés, hypothèse susceptible de survenir compte tenu de la concurrence des salles de cinéma implantées en périphérie de l'agglomération strasbourgeoise. 

En outre, l'acte de vente du 26 mai 2011 est lui-même conforme à la délibération du 25 juin 2010, auquel il n'a rien ajouté, mais apporté des précisions opportunes en définissant la notion de " difficultés " permettant à l'exploitant du cinéma d'ouvrir des commerces " liés aux loisirs ", et en indiquant la nature exacte de ces commerces. 

Ainsi, ni les conditions de revente de l'immeuble prévues dans la décision prise par le conseil de la CUS le 25 juin 2010, ni celles stipulées dans l'acte de vente du 26 mai 2011, ne sont pas contraires aux motifs pour lesquels la CUS avait exercé son droit de préemption. Pour cette seconde raison, la demande de la société Financière Valim n'est pas fondée. 

Le jugement déféré sera donc confirmé en ce qu'il a débouté l'appelante de ses prétentions. 

Sur l'intervention de M. René X...et de la SCI Vox 

La société Financière Valim a introduit son action le 10 janvier 2011, avant même la revente de l'immeuble à la SCI Vox, laquelle est intervenue le 26 mai 2011. M. X..., à qui la CUS devait revendre l'immeuble, et la SCI Vox, qui devait se substituer à M. X..., sont intervenus volontairement à la procédure le 23 mars 2011, alors qu'ils n'étaient pas encore devenus propriétaires de l'immeuble. 

Initialement, l'action de la société Financière Valim tendait à ce que la CUS lui propose d'acquérir l'immeuble. Elle était donc susceptible de faire obstacle à la vente de l'immeuble à M. X...ou à la SCI Vox. 

Par conséquent, à la date de l'intervention de M. X...et de la SCI Vox, où il convient de se placer pour en apprécier la recevabilité, ceux-ci avaient un intérêt certain à intervenir à la procédure pour préserver leurs droits. 

L'appel de la société Financière Valim sera donc rejeté en ce qu'il tend à voir déclarer irrecevables les interventions volontaires de M. X...et de la SCI Vox. 

Sur les frais et dépens 

L'appelante, qui succombe en son recours, sera condamnée aux dépens d'appel, ainsi qu'au paiement d'une somme de 2 500 euros en faveur de la CUS et d'une somme de 1 500 euros en faveur de M. X...et de la SCI Vox, au titre des frais non compris dans les dépens exposés par les intimés en cause d'appel, ces condamnations emportant nécessairement rejet de la propre demande de l'appelante tendant à être indemnisée de ses frais irrépétibles. 

PAR CES MOTIFS 

La cour, statuant contradictoirement, après débats en audience publique, 

CONFIRME en toutes ses dispositions le jugement rendu le 21 janvier 2014 par le tribunal de grande instance de Strasbourg ; 

Ajoutant au dit jugement, 

CONDAMNE la société Financière Valim à payer, au titre des frais non compris dans les dépens exposés en cause d'appel,

- la somme de 2 500 euros à la Communauté urbaine de Strasbourg ;
- la somme de 1 500 euros à M. René X...et à la SCI Vox, ensemble ; 

REJETTE la demande de la société Financière Valim formée en cause d'appel sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; 

CONDAMNE la société Financière Valim aux dépens d'appel. 

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT DE CHAMBRE