Cour d'Appel — 20 janvier 2016

Ch. civile A 

ARRET No 

du 20 JANVIER 2016 

R. G : 13/ 00612 JD-C 

Décision déférée à la Cour : 
Jugement Au fond, origine Tribunal de Grande Instance de BASTIA, décision attaquée en date du 25 Juin 2013, enregistrée sous le no 11/ 01477 

SCI PETRONI IMMOBILIER CORSE 

C/ 


Y...


C...


Z...


A...
B...

SARL BASTIA IMMOBILIER 
Syndicat copropriétaires 33 bis César Campinchi 
SARL GF CONSTRUCTION 
SA MMA IARD 
Compagnie d'assurances AXA FRANCE IARD 

COUR D'APPEL DE BASTIA 

CHAMBRE CIVILE 

ARRET DU 

VINGT JANVIER DEUX MILLE SEIZE 

APPELANTE : 

SCI PETRONI IMMOBILIER CORSE 
agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié es-qualité audit siège 
33 Bis Rue César Campinchi 
20200 BASTIA 

assistée de Me Philippe JOBIN de la SCP SCP RENÉ JOBIN PHILIPPE JOBIN, avocat au barreau de BASTIA, Me Claude THIBAUDEAU, avocat au barreau de BASTIA 



INTIMES : 

Mme Annette Y...

née le 02 Juin 1960 à BASTIA 

...

20200 BASTIA 

assistée de Me Jacques VACCAREZZA de la SCP TOMASI-SANTINI-
VACCAREZZA-BRONZINI DE CARAFFA-TABOUREAU, avocat au barreau de BASTIA 



Mme Catherine C... épouse 
D...


née le 08 Août 1970 à BASTIA 

...
...


...

20600 BASTIA 

assistée de Me Jacques VACCAREZZA de la SCP TOMASI-SANTINI-
VACCAREZZA-BRONZINI DE CARAFFA-TABOUREAU, avocat au barreau de BASTIA 



M. Claude Z...

né le 27 Octobre 1955 à BASTIA (Haute Corse) 

...

20200 BASTIA 

assisté de Me Jacques VACCAREZZA de la SCP TOMASI-SANTINI-
VACCAREZZA-BRONZINI DE CARAFFA-TABOUREAU, avocat au barreau de BASTIA 



Mme Sabina A...
B...

née le 26 Mars 1941 à GORIZIA (italie) 

...

20200 Bastia 

assistée de Me Sébastien SEBASTIANI, avocat au barreau de BASTIA 



SARL BASTIA IMMOBILIER 
prise en la personne de son représentant légal en exercice demeurant et domicilié ès qualités au dit siège 
45 Boulevard Paoli 
20200 BASTIA 

assistée de Me Jean-Pierre RIBAUT-PASQUALINI de la SCP RIBAUT-PASQUALINI, avocat au barreau de BASTIA, de la SCP SCAPEL GRAIL BONNAUD, avocat au barreau de MARSEILLE 



Syndicat des Copropriétaires du 33 BIS CESAR CAMPINCHI 
représenté par son syndic en exercice 
la SARL EXIMMO 
elle-même prise en la personne de son représentant légal 
6 Boulevard Paoli 
20200 BASTIA 

assistée de Me Jean-Paul EON, avocat au barreau de BASTIA 



SARL GF CONSTRUCTION 
prise en la personne de son représentant légal domicilié es-qualités audit siège 
Route de l'Aéroport 
Lieudit Petrabu 
20290 Lucciana 

défaillante 



SA MMA IARD RCS LE MANS 
prise en la personne de son représentant légal 
14 Boulevard Marie et Alexandre Oyon 
72030 LE MANS 

assistée de Me Jean Louis SEATELLI de l'ASSOCIATION SEATELLI-GASQUET, avocat au barreau de BASTIA 

Compagnie d'assurances AXA FRANCE IARD 
prise en la personne de son représentant légal en exercice, demeurant 
es-qualité audit siège 
313 Terrasse de l'Arche 
92000 NANTERRE 

assistée de Me Jean Jacques CANARELLI, avocat au barreau de BASTIA, Me Josette CASABIANCA CROCE, avocat au barreau de BASTIA substituée par Me Nathalie SABIANI, avocat au barreau de BASTIA 

COMPOSITION DE LA COUR : 

L'affaire a été débattue à l'audience publique du 19 novembre 2015, devant la Cour composée de : 

Mme Françoise LUCIANI, Conseiller, magistrat du siège présent le plus ancien dans l'ordre des nominations à la Cour, faisant fonction de président de chambre, 
Mme Judith DELTOUR, Conseiller 
Mme Emmanuelle BESSONE, Conseiller 

qui en ont délibéré. 



GREFFIER LORS DES DEBATS : 

Mme Martine COMBET. 

Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aura lieu par mise à disposition au greffe le 20 janvier 2016. 



ARRET : 

Réputé contradictoire, 

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. 

Signé par Mme Françoise LUCIANI, Conseiller, et par Mme Martine COMBET, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. 

FAITS ET PROCÉDURE 

La S. C. I. PETRONI Immobilier Corse a acquis les combles de l'immeuble du 33 bis rue César Campinchi à Bastia. Suivant marché du 14 avril 2008 et autorisation du syndicat des copropriétaires représenté 

par son syndic la S. A. R. L. Bastia Immobilier, elle a confié à la S. A. R. L. GF Construction la pose de velux sur la toiture, causant des infiltrations. 

Par ordonnance de référé du 30 juin 2010, elle a sollicité une expertise. Le rapport a été déposé le 29 juin 2011. 

Par acte du 11 août 2011, Mmes Annette Y..., Catherine C... épouse D... et M. Claude Z..., copropriétaires, ont assigné la S. C. I. PETRONI Immobilier Corse devant le Tribunal de grande instance de Bastia pour obtenir sa condamnation à procéder à la réfection de la toiture en lauzes, à supprimer les velux non autorisés par l'administration, à refermer les ouvertures en façade, à remettre en état l'entrée principale de l'appartement et à procéder au retrait des gaines VMC et autres sorties en toiture, situées au droit de son lot. 

Par acte des 14, 15 et 19 décembre 2011, la S. C. I. PETRONI Immobilier Corse a fait assigner en intervention forcée et en garantie la S. A. R. L. GF Construction, AXA France IARD, son assureur et les Mutuelles du Mans Assurances, son propre assureur de responsabilité. Le syndicat des copropriétaires du 33 bis rue César Campinchi à Bastia représenté par son syndic la S. A. R. L. Eximmo est intervenu à l'instance. 



Par jugement du 25 juin 2013, le tribunal de grande instance de Bastia a

-dit n'y avoir lieu à rabat de l'ordonnance de clôture,

- ordonné le rejet des conclusions déposées le 15 mai 2013 pour Mme Sabina A...
B..., tardives au regard de la date de la clôture et celles déposées en réplique le 21 mai 20l3 pour la S. A. R. L. Bastia Immobilier,

- condamné la S. C. I. PETRONI Immobilier Corse à procéder ou à faire procéder dans un délai de deux mois suivant la signification du jugement à la suppression et au déplacement des velux qui ne sont pas positionnés conformément à l'autorisation donnée le 20 juin 2008 par l'assemblée des copropriétaires et au permis de construire, à supprimer les ouvertures créées sans autorisation sur la façade ouest de l'immeuble et dans la salle de bains, à la remise en état de la porte d'entrée selon ses dimensions originelles, en veillant à reconstituer les structures porteuses partiellement démolies, à supprimer la sortie de VMC et des gaines et sorties en toiture,

- dit qu'à l'expiration de ce délai, elle sera redevable d'une astreinte de 100 euros par jour de retard à l'égard du syndicat des copropriétaires,

- condamné la S. C. I. PETRONI Immobilier Corse à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble 33 bis rue César Campinchi la somme de 19. 700 euros au titre des travaux à réaliser en toiture, somme qui sera réévaluée selon l'évolution de l'indice BT 01 entre le 29 juin 2011, date de dépôt du rapport d'expertise et le prononcé du jugement et qui produira intérêts au taux légal à compter de la décision,



- condamné la société GF Construction et la compagnie AXA France IARD à relever et garantir la SCI PETRONI Immobilier Corse de cette condamnation,

- condamné la S. A. R. L. Bastia Immobilier à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé 33 bis rue César Campinchi à Bastia la somme de 10. 000 euros à titre de dommages-intérêts,

- débouté la S. C. I. PETRONI Immobilier Corse de ses demandes à l'encontre des Mutuelles du Mans Assurances,

- condamné la S. C. I. PETRONI Immobilier Corse à payer, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, la somme de 1. 000 euros à la compagnie Mutuelles du Mans Assurances,

- condamné in solidum la S. C. I. PETRONI Immobilier Corse et la S. A. R. L. Bastia Immobilier à payer sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, la somme de 1. 000 euros au syndicat des copropriétaires de l'immeuble 33 bis rue César Campinchi à Bastia, la somme de 1. 000 euros à Mmes Annette Y..., Catherine C... et M. Claude Z..., ensemble, la somme de 800 euros à Mme Sabine A...,

- débouté les parties du surplus de leurs demandes et notamment de leurs demandes complémentaires de dommages-intérêts,

- ordonné l'exécution provisoire,

- fait masse des frais et dépens, en ce compris les dépens de référé et les frais d'expertise judiciaire et condamné la S. C. I. PETRONI Immobilier Corse d'une part, la S. A. R. L. GF Construction et la compagnie AXA France IARD, d'autre part et enfin la S. A. R. L. Bastia Immobilier, à supporter chacune le tiers. 



La S. C. I. PETRONI Immobilier a interjeté appel par déclaration reçue le 18 juillet 2013. 



Par dernières conclusions communiquées le 25 août 2014, auxquelles il convient de se référer pour plus ample exposé, la S. C. I. PETRONI Immobilier demande, au visa des articles 1134, 1147, 1382, 1792 du code civil et de l'article 9 de la Loi du 10 juillet 1965, 

Sur " les travaux réalisés sans autorisation " :

- sur l'aménagement des pièces mansardées, de constater que la copropriété lui a donné, par l'assemblée générale du 20 juin 2008 l'autorisation d'effectuer des " travaux d'aménagement appartement 6ème étage (avec) autorisation pour la création de velux ", que cette résolution No13 de l'assemblée générale de la copropriété n'a pas été contestée, l'absence de règlement de copropriété et que les travaux d'aménagement des combles en habitation n'ont pas porté atteinte à la destination de l'immeuble, de dire qu'elle a été valablement autorisée à modifier la destination des combles et à créer un appartement, de réformer en conséquence le dispositif,

- sur l'atteinte aux parties communes, s'agissant de l'entrée principale, de constater qu'elle n'a pas porté atteinte à cette partie commune de l'immeuble et n'a commis aucune destruction, s'agissant des fenêtres des chambres façade Ouest, de constater que les deux ouvertures existaient, qu'elle n'a pas créé d'ouverture ni porté atteinte aux parties communes de l'immeuble en recréant ces ouvertures, s'agissant de la salle de bains, de constater que cette ouverture existait et qu'elle ne l'a pas créée ni porté atteinte aux parties communes en la recréant,

- d'infirmer le jugement,

- de débouter Mmes Annette Y..., Catherine C..., Sabina A...
B..., M. Claude Z...et le syndicat des copropriétaires de l'ensemble de leurs demandes de remise en état des lieux,

- sur les dommages par les lanterneaux, de constater que les désordres relevant de la pose des lanterneaux n'ont causé aucun dommage aux parties communes,

- d'infirmer le jugement,

- de débouter Mmes Annette Y..., Catherine C..., Sabina A...
B..., M. Claude Z...et le syndicat des copropriétaires de l'ensemble de leurs demandes de remise en état des lieux, 

Sur les " dommages occasionnés à la toiture ",

- de constater qu'avant les travaux réalisés par GF Constructions pour son compte, la toiture présentait un état de délabrement et de vétusté, de constater que les travaux de GF Construction ont occasionné des dommages mais pas de désordres,

- de débouter Mmes Annette Y..., Catherine C..., Sabina A...
B..., M. Claude Z...et le syndicat des copropriétaires de l'ensemble de leurs demandes de remise en état totale de la toiture,

- de confirmer le jugement en ce qu'il a déclaré la S. A. R. L. GF Construction responsable et l'a condamnée à réparer les conséquences dommageables sous la garantie d'AXA France IARD,

- sur les non-conformités aux autorisations d'urbanisme et de la copropriété, de lui donner acte de son engagement à se conformer à l'autorisation d'urbanisme et de celle de la copropriété s'agissant de la pose et du nombre de velux, de constater que les travaux qu'elle a entrepris n'ont causé aucune atteinte aux parties communes des murs de façades et linteaux, de constater que les ouvertures de fenêtres en façade étaient préexistantes, 

Sur la garantie des Mutuelles du Mans Assurances,

- de constater qu'elle était son assureur de responsabilité civile pour des dommages survenus après la souscription de l'assurance de responsabilité civile,

- d'infirmer le jugement en ce qu'il a exclu sa garantie et l'a condamnée à lui payer 1. 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,

- de dire que les Mutuelles du Mans Assurances la garantiront de sa responsabilité encourue à l'égard du syndicat des copropriétaires, 

Sur les dommages et préjudices subis,

- de confirmer le jugement en ce qu'il a déclaré la S. A. R. L. GF Construction responsable à son égard des vices, non-conformités des travaux et des malfaçons,

- de confirmer le jugement en ce qu'il a condamné la S. A. R. L. GF Construction sous la garantie d'AXA France IARD à l'indemniser à hauteur de 19. 700 euros,

- d'infirmer le jugement en ce qu'il l'a déboutée de sa perte locative, des frais de relogement du locataire et des dommages et intérêts du fait de l'action de copropriétaires,

- de condamner la S. A. R. L. GF Construction, sous la garantie d'AXA France IARD à lui payer : 300 euros au titre de la perte locative pendant les travaux, 1. 500 euros au titre des frais de relogement du locataire pendant les travaux, 3. 000 euros à titre de dommages-intérêts pour le préjudice moral subi du fait de l'action des copropriétaires, 

Sur la répartition de la condamnation aux travaux,

- d'infirmer le jugement en ce qu'il l'a condamnée à payer au syndicat des copropriétaires 19. 700 euros, 

Statuant à nouveau, et dans l'hypothèse où le jugement serait confirmé sur la remise en état des parties communes, de-dire qu'elle ne sera condamnée que pour les désordres en toiture et la reprise des enduits de façades à payer à la copropriété à payer au syndicat des copropriétaires, les sommes de 5. 000 euros HT au titre des dépose et remaniement des lauzes, 1. 000 euros HT au titre des finitions, enduits façades ouest et est, 3. 000 euros HT pour le nettoyage des lauzes soit 9. 000 euros HT,

- dire qu'elle conservera pour la reprise de ses dommages, sur l'indemnité à laquelle AXA France IARD a été condamnée, les sommes de 700 euros HT pour l'étanchéité gaine VMC, 4. 000 euros HT pour la dépose et repose des lanterneaux, 500 euros HT pour la révision des chevêtres, 500 euros HT pour le cadre de renfort pour rehaussement, 750 euros HT pour le nettoyage et la repose des velux, 550 euros HT pour les protections intérieures, 1. 200 euros HT pour la dépose et la repose d'un faux plafond, 500 euros HT pour le nettoyage général intérieur et 2. 000 euros HT pour le cahier des charges, soit 10. 500 euros HT,

- dire que la TVA au taux en vigueur est due en sus par GF Construction sous la garantie d'AXA France IARD,

- constater qu'AXA France IARD a exécuté le jugement et réglé au syndicat des copropriétaires la totalité de l'indemnisation,

- condamner le syndicat des copropriétaires à lui rembourser la somme de 10. 500 euros augmentée de la TVA au taux en vigueur, 

Sur les demandes incidentes en appel,

- de confirmer le jugement en ce qu'il a rejeté les demandes de dommages et intérêts de Mmes Annette Y..., Catherine C..., Sabina A...
B...et de M. Claude Z...,

- de confirmer le jugement en ce qu'il a retenu, pour réparer les dommages en toiture les sommes de 5. 000 euros HT pour les dépose et remaniement des lauzes, de 1. 000 euros HT pour la finition des enduits de façades ouest et est, 3. 000 euros HT pour le nettoyage des lauzes, qui doivent revenir à la copropriété pour les travaux sur parties communes qu'elle doit entreprendre, 

Sur les condamnations accessoires,

- d'infirmer le jugement en ce qu'il a alloué des sommes à ce titre à Mmes Annette Y..., Catherine C..., Sabina A...
B...et M. Claude Z...,

- de condamner la S. A. R. L. GF Constructions, sous la garantie d'AXA France IARD à lui payer 6. 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,

- de débouter Mmes Annette Y..., Catherine C..., Sabina A...
B...et de M. Claude Z...et le syndicat des copropriétaires de leurs demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel,

- de réformer le jugement sur les dépens et de condamner in solidum la S. A. R. L. GF Construction et AXA France IARD au paiement des dépens de référé, des frais d'expertise des procédures de première instance et d'appel. 

Elle fait valoir notamment qu'elle a remis un projet de procès verbal d'assemblée générale qui ne constitue pas l'exemplaire falsifié évoqué par le tribunal, que le permis de construire a reçu l'avis favorable de l'architecte des bâtiments de France, qu'elle a été autorisée à réaliser les travaux litigieux, notamment par Mme Y...et M. Z...et qu'en absence de règlement de copropriété pouvant restreindre l'usage des locaux privatifs, elle pouvait modifier l'usage de son lot, les copropriétaires devant bénéficier d'une nouvelle répartition des millièmes. Elle ajoute qu'il n'y a pas eu démolition mais réduction du linteau, que les anciens linteaux existaient et qu'il n'y a pas eu de création d'ouvertures et donc pas d'atteinte aux parties communes des murs de façade, que la motivation est erronée. Elle ajoute que seul son lot a subi des dégradations et infiltrations, que le tribunal a suivi " les divagations " de l'expert, omettant la vétusté de la toiture et l'existence d'infiltrations et qu'elle a fait supprimer les velux surnuméraires. Elle estime qu'elle doit, le cas échéant, être garantie par son assureur, qu'elle a subi les désordres résultant des travaux réalisés par la S. A. R. L. GF Constructions et ne pouvait pas être déboutée de ses demandes au titre des préjudices consécutifs, qu'AXA France IARD doit sa garantie. 



Par conclusions communiquées le 6 mars 2015, la S. A. R. L. Bastia Immobilier demande au visa du rapport d'expertise,

- de constater qu'elle n'a commis aucun manquement,

- de constater que le montant total des travaux de remise en état a été évalué par l'expert à 19. 700 euros,

- de constater que l'expert a indiqué qu'il n'était pas nécessaire de procéder à la réfection de toute la toiture,

- de constater l'absence de lien de causalité entre les désordres et l'exécution de son mandat de syndic,

- de constater l'absence de préjudice subi par le syndicat des copropriétaires et par Mmes Annette Y..., Catherine C..., Sabina A...
B...et M. Claude Z...,

- de débouter Mmes Annette Y..., Catherine C..., Sabina A...
B...et M. Claude Z...de leurs demandes à son encontre,

- d'infirmer le jugement qui l'a condamnée à payer la somme de 10. 000 euros en réparation du préjudice subi par les copropriétaires,

- de dire qu'elle n'a commis aucun manquement ayant généré un préjudice pour le syndicat des copropriétaires,

- de débouter le syndicat des copropriétaires de ses demandes à son encontre, 

A titre subsidiaire,

- de condamner la S. C. I. PETRONI Immobilier à la relever et garantir de toute condamnation qui viendrait à être mise à sa charge, 

En toute hypothèse,

- de confirmer le jugement dans ses autres dispositions sauf en ce qu'il la condamne au paiement des dépens et de sommes au titre de l'article 700 du code de procédure civile,



- de condamner tout succombant au paiement des dépens avec distraction et de 2. 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile. 

Elle expose qu'elle a exécuté le jugement assorti de l'exécution provisoire, qu'elle n'a commis aucune faute, que les copropriétaires doivent démontrer l'existence d'un préjudice personnel, qu'elle a rempli les obligations découlant de son mandat, ainsi qu'établi par le procès verbal d'assemblée générale du 20 juin 2008, qui n'a pas réclamé la désignation d'un maître d'oeuvre que la S. C. I., maître d'ouvrage, avait seule qualité pour désigner. Elle fait valoir qu'elle n'est pas juge de l'opportunité des décisions de l'assemblée générale, n'ayant aucune compétence pour apprécier les travaux et leurs conséquences d'autant qu'ils n'étaient pas visibles de l'extérieur. Elle ajoute qu'elle a informé le 12 février 2009, la S. C. I. des dégâts susceptibles d'être occasionnés par les travaux et que l'expert n'a retenu aucune faute. Elle considère qu'il n'existe pas de lien de causalité entre les préjudices allégués, puisque les désordres ne concernent que le lot de la S. C. I., qu'il n'existe pas de préjudice du syndicat des copropriétaires s'agissant des parties communes puisque la S. C. I. a pris en charge les travaux, la totalité des dysfonctionnements trouvant leur origine dans la mauvaise réalisation des ouvrages ni des copropriétaires. Elle ajoute que la réfection totale n'est pas nécessaire et que la confection d'un faux procès-verbal d'assemblée générale n'est pas prouvée. 



Par dernières conclusions communiquées le 1er décembre 2014, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du 33 bis rue César Campinchi représenté par son syndic, M. Yoan E...exerçant sous l'enseigne EXXIMO demande, au visa de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965, des articles 1382, 1134 et 1992 du code civil,

- confirmant le jugement entrepris,

. de condamner la S. C. I. PETRONI Immobilier à remettre les façades en état en rebouchant les fenêtres ouvertes en façade ouest et dans la salle de bain, à remettre en son état antérieur la porte d'entrée des combles, à supprimer les gaines et sorties en toiture ainsi que les moteurs de climatisation, à supprimer les deux velux non autorisés côté est, à déplacer le velux situé au-dessus de la cuisine pour le placer là où le prévoit le permis de construire, déplacer le velux côté sud pour l'aligner sur l'ouverture en façade conformément au permis de construire,

. de dire que la S. A. R. L. Bastia Immobilier a été défaillante dans sa gestion en n'exécutant pas les décisions de l'assemblée générale et en ne veillant pas à la conservation de l'immeuble,

. de la condamner à lui payer la somme de 10. 000 euros de dommages et intérêts,

- complétant et réformant le jugement déféré,

. de condamner la S. C. I. PETRONI Immobilier à lui payer 52. 902 euros au titre de la réfection totale de la partie de la toiture touchée par les travaux,

. dire que les travaux de réfection de la toiture et de remise en place des quatre velux autorisés seront effectués sous le contrôle d'un maître d'oeuvre,

. dire que les honoraires du maître d'oeuvre seront à la charge de la S. C. I. PETRONI ,

- de condamner la S. C. I. PETRONI au paiement des dépens et de 5. 000 euros en applciation de l'article 700 du code de procédure civile. 

Il rappelle que le permis de construire a été obtenu sur la base d'un faux procès verbal d'assemblée générale, obtenu grâce au concours d'un salarié de la S. A. R. L. Bastia Immobilier, que les premiers juges n'ont pas répondu sur la sous évaluation des travaux de reprise de la toiture et que la condamnation n'a été que partiellement exécutée, le retrait des velux sans précaution ayant causé de nouveaux désordres dans les appartements. Il ajoute que les travaux de remise en état doivent être réalisés en tenant compte de l'existant et du fait qu'aucune entreprise n'accepte d'engager sa responsabilité sur la base du prix de 19. 700 euros donné HT, que sa demande ne porte que sur la portion dégradée par la S. C. I. PETRONI et non sur l'intégralité de la toiture. Il soutient que l'existence de fuites avant les travaux n'est pas démontrée. Il ajoute que la S. A. R. L. Bastia Immobilier a, de manière délibérée, manqué à ses obligations à l'égard des copropriétaires, en fournissant un faux procès verbal, en n'exigeant pas un maître d'oeuvre, en n'interrompant pas les travaux, en ne veillant pas au respect de la décision d'assemblée générale du 20 juin 2008, par sa bienveillance coupable à l'égard de la S. C. I., caractérisant un lien de causalité entre ses fautes et le préjudice qu'il subit, étant la principale victime de ses agissements et de leurs conséquences. 



Par conclusions communiquées le 9 décembre 2013, Mmes Annette Y..., Catherine C... et demandent,

- de déclarer l'action recevable,

- de confirmer le jugement du 25 juin 2013 sauf concernant le montant des travaux relatifs à la zone de la toiture en lauzes défectueuse, 

Statuant à nouveau,

- de dire que le montant des travaux utiles est de 52. 902 euros, 

Y ajoutant,

- de condamner la S. C. I. PETRONI Immobilier Corse et la S. A. R. L. Bastia Immobilier à leur payer à chacun, 5. 000 euros de dommages et intérêts,



- de condamner la S. C. I. PETRONI Immobilier Corse et la S. A. R. L. Bastia Immobilier in solidum à payer les dépens et 3. 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,

- de juger qu'ils n'auront pas à supporter les frais de procédure de la copropriété dans le cadre des frais de cette même copropriété. 

Ils exposent que le gérant de la S. C. I. PETRONI Immobilier a été condamné par le tribunal correctionnel pour des infractions aux règles de l'urbanisme, s'agissant notamment des vélux et des climatiseurs non prévus au permis de construire et que la remise en état n'a pas été ordonnée compte tenu du jugement critiqué. Ils ajoutent que la remise en état n'est pas réalisée, que les travaux nécessaires n'ont pas été correctement évalués par le tribunal, que la S. C. I. a agi sans autorisation pour modifier les combles en appartement, pour modifier l'aspect des façades et modifier les parties communes de son lot, qu'elle a produit un faux procès verbal d'assemblée générale du 30 mai 2006 grâce à une collusion avec le syndic Bastia Immobilier, qu'elle n'a pas fait modifier l'état descriptif de division, qu'ils ont été contraints d'agir pour la sauvegarde de l'immeuble. 



Par conclusions communiquées le 2 décembre 2014, Mme Sabina A...
B...demande,

- de confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions à l'exception de celle concernant sa demande indemnitaire,

- d'infirmer le jugement en ce qu'il a rejeté sa demande de dommages et intérêts,

- de condamner la S. C. I. PETRONI Immobilier et la S. A. R. L. Bastia Immobilier in solidum à lui payer 5. 000 euros,

- de condamner la S. C. I. PETRONI Immobilier et la S. A. R. L. Bastia Immobilier in solidum au paiement des dépens, y compris ceux de référé et d'expertise et de 1. 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile. 

Elle expose qu'elle a découvert l'existence d'un faux procès verbal d'assemblée générale du 30 mai 2006 accordant l'autorisation d'aménager les combles, qu'une autorisation a été donnée pour 4 velux mais que celle fournie en visait 6, qu'elle a intérêt à agir en réparation d'une atteinte aux parties communes qui a été constatée par l'expert, aggravée l'absence d'autorisation des travaux et la collusion avec la S. A. R. L. Bastia Immobilier, qui a fourni le faux procès verbal, retardé la convocation de l'assemblée générale. Elle estime que le syndic n'a jamais répondu à ses demandes, qu'il a manqué à ses obligations, que le nouvel état descriptif de division n'est pas fait, que la S. C. I. PETRONI perçoit des loyers, alors que les copropriétaires supportent des charges excessives. 



Par conclusions communiquées le 18 décembre 2013, les Mutuelles du Mans Assurances IARD demandent de



-constater que les travaux réalisés par la S. A. R. L. GF Construction et les infiltrations subséquentes sont antérieurs à la prise d'effet du contrat,

- confirmer le jugement en ce qu'il a débouté la S. C. I. PETRONI Immobilier de son action en garantie,

- condamner la S. C. I. PETRONI Immobilier au paiement des dépens et de 1. 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile. 

Elles exposent que leur garantie ne peut être retenue considérant la date de prise d'effet du contrat. 



Par conclusions communiquées le 6 novembre 2014, AXA France IARD demande de-débouter la S. C. I. PETRONI Immobilier des fins de son recours et de ses demandes de condamnation solidaire à son encontre au titre de la perte locative pendant les travaux, des frais de relogement du locataire pendant les travaux, des dommages et intérêts pour le préjudice moral subi par le locataire,

- confirmer le jugement en ce qui la concerne,

- rejeter toutes autres demandes à son encontre alors qu'elle a exécuté les termes du jugement, 

Dans l'hypothèse où il serait fait droit à la réclamation de la S. C. I. PETRONI Immobilier, concernant la somme de 10. 500 euros au titre de la réfection de la toiture évaluée à 19. 700 euros,

- dire que le syndicat des copropriétaires qui a encaissé la somme de 19. 700 euros soit 20. 365, 40 euros après indexation, en vertu de l'exécution provisoire, sera condamné à payer à la S. C. I. PETRONI Immobilier la somme de 10. 500 euros,

- condamner l'appelante au paiement des dépens et de 2. 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. 

Elle expose qu'elle garantit la S. A. R. L. GF Construction au titre de la garantie décennale, elle ne conteste pas la responsabilité de son assuré au titre de la responsabilité décennale. Elle estime qu'aucune autre demande ne peut être formulée au titre des préjudices annexes et que la S. C. I. n'a pas qualité pour réclamer des dommages et intérêts pour son locataire. Elle ajoute qu'elle a payé en conséquence de l'exécution provisoire du jugement dont appel et que les dommages qui affectent les parties communes dont la réparation est sollicitée relèvent exclusivement de la S. C. I. PETRONI . Elle estime que cette dernière ne peut lui réclamer un paiement déjà effectué et que l'expert n'a jamais précisé que la somme de 19. 700 euros était exprimée HT tandis qu'elle l'a payée avec la TVA. 



La S. A. R. L. GF Construction été assignée à personne le 24 octobre 2013. 



L'ordonnance de clôture est intervenue le 20 mai 2015. 

L'affaire a été fixée à plaider à l'audience du 19 novembre 2015. 

L'affaire a été mise en délibéré pour être rendue par mise à disposition au greffe le 20 janvier 2016. 



MOTIFS DE LA DÉCISION 



En absence d'intervention à l'instance de la S. A. R. L. GF Construction assignée à personne, l'arrêt sera réputé contradictoire. 

Si la cour est saisie d'un appel total, elle ne peut statuer que sur les demandes des parties, aucune ne sollicitant l'infirmation du jugement. 

A titre liminaire, il y a lieu de rappeler le principe de l'interdiction, pour tout copropriétaire, de réaliser des travaux affectant les parties communes et des travaux sur les parties communes, sauf autorisation de l'assemblée générale qui découle des articles 9, 25 et 26 de la loi no65-557 du 10 juillet 1965. Il convient de préciser que l'absence de règlement de copropriété n'autorise pas un copropriétaire à réaliser des travaux qui matérialisent une emprise sur les parties communes, telle qu'en l'espèce et que les autorisations éventuellement données par l'assemblée générale s'interprètent strictement en ce qu'elles dérogent au principe général de l'interdiction. Il s'impose de rappeler que le juge n'est pas lié par les conclusions du technicien, qu'il peut les faire siennes et apprécier souverainement leur objectivité, leur valeur et leur portée et qu'il lui appartient de statuer en fait au vu des constatations techniques et en droit sur les responsabilités. 

La S. C. I. PETRONI Immobilier a obtenu un permis de construire (pièce 3) pour la création de fenêtres en toiture sans création de logement ni création de bâtiment, créant une surface hors oeuvre nette de 51 m ² avec un avis favorable de l'architecte des bâtiments de France sous certaines réserves expresses et non pour l'aménagement en vue de l'habitation d'une partie de la maison comportant des fenêtres type velux, l'aménagement des combles en habitation, le remplacement des menuiseries existantes et la réouvertures des fenêtres occultées. La comparaison de ce permis de construire et du dossier remis à l'expert met en évidence une différence sur l'aménagement des combles en habitation, pour lequel aucun permis n'a été délivré. 

De même, si l'assemblée générale du 20 juin 2008 lui a donné l'autorisation de créer des velux, cette assemblée générale n'a pas été interrogée sur l'éventuelle autorisation d'aménager un appartement au 6ème étage. L'autorisation a été donnée sous condition de l'établissement d'un acte notarié et sous réserve des autorisations administratives des organismes et collectivités concernées, autrement dit sous réserve du permis de construire, qui porte sur la création de fenêtres en toiture et sous réserve d'un acte notarié qui n'a pas été dressé. Si la pose de velux laissait penser à la création d'un logement, une telle transformation n'a pas été autorisée, ni par l'assemblée générale ni par le permis de construire accordé. Il en résulte que la S. C. I. n'a respecté ni l'autorisation donnée par le permis de construire, ni l'autorisation donnée par l'assemblée générale. Elle ne peut donc arguer de ces autorisations dont elle s'est affranchie pour échapper à sa responsabilité, tout comme l'expert ne peut partir du postulat qu'elle a été autorisée à aménager les combles. 

De surcroît, la S. C. I. ne peut demander de constater que la pose des lanterneaux, n'a causé aucun dommage aux parties communes alors qu'ils ont été installés en dépit des règles de l'art, sur la toiture, partie commune, que les infiltrations qui finissent dans sa partie privative, pénètrent par la toiture et migrent par la charpente, parties communes. Enfin, il est démontré par la pièce 8 produite par le syndicat des copropriétaires, qu'elle avait parfaitement connaissance de l'irrégularité de sa démarche puisqu'elle a versé au dossier de permis de construire un document falsifié intitulé " procès verbal d'assemblée générale " et non " projet " comme soutenu, laissant croire qu'elle était autorisée à y procéder. Ce document prouve sa mauvaise foi. Ses conclusions à ce titre démontrent le caractère audacieux de ses écritures en appel. 

La S. C. I. opère une confusion entre utilisation et destination, faisant valoir qu'en l'absence d'un règlement de copropriété, elle pouvait modifier la destination de son lot. D'une part, cette absence de règlement de copropriété est en contradiction avec l'existence d'un syndic. D'autre part, l'absence de rédaction et de publication d'un règlement de copropriété signifie que l'immeuble est placé sous le régime de la loi du 10 juillet 1965, qui d'ailleurs rend obligatoire un règlement de copropriété et qui indique qu'en cas de silence ou de contradiction des titres, la quote-part des parties communes afférente à chaque lot est proportionnelle à la valeur relative de chaque partie privative par rapport à l'ensemble des valeurs desdites parties, telles que ces valeurs résultent lors de l'établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation. Or, en transformant des combles perdus en logement, la S. C. I. a modifié la consistance de son lot et donc la répartition des millièmes, modifiant la valeur relative de son lot par rapport à l'ensemble. A ce même titre, elle ne peut échapper à son obligation de remise en état au motif qu'elle n'a fait que rouvrir des ouvertures précédemment obturées. 

La distinction qu'elle opère entre dommages en toiture et désordres en toiture et son affirmation selon laquelle la pose des lanterneaux n'a pas causé de dommage aux parties communes ne sont pas fondées juridiquement d'autant que sa responsabilité à l'égard des copropriétaires et du syndicat des copropriétaires à ce titre est fondée sur l'article 1382 du code civil. 

Etant maître d'ouvrage des travaux réalisés par la S. A. R. L. GF Construction, elle a effectivement intérêt à poursuivre cette entreprise. Il n'est pas fait état d'une réception. Le devis du 14 avril 2008 de 59. 886, 86 euros TTC, mentionnant une TVA de 8 % n'a apparemment pas été intégralement réglé, puisqu'il est fait état d'un avoir de 2. 356, 20 euros TTC " suite à votre réclamation " représentant environ 5 % du montant total. Sans évoquer une retenue de garantie, cet élément de fait suffit à écarter l'application des dispositions de l'article 1792 du code civil, visé par l'appelante et retenu par le tribunal et d'examiner les demandes en application des articles 1134 et suivants du code civil également visés par l'appelante. 

En application de l'article 1147 du code civil, l'entreprise est responsable des malfaçons et désordres, à charge pour le maître de l'ouvrage de démontrer sa faute, l'existence d'un préjudice et le lien de causalité. 

S'agissant de l'état antérieur, ni la lettre recommandée avec accusé de réception adressée par les consorts PETRONI à la S. A. R. L. Bastia Immobilier, ni les photos jointes au courrier de l'entreprise ECGS ne sont utiles au débat, s'agissant de pièces unilatéralement établies, d'autant que les photographies jointes ne concordent pas avec les " commentaires " de cette entreprise, seulement chargée du traitement contre les termites. Les déclarations de sinistre datées de septembre 2006 ne sont pas probantes en ce qu'elles font suite à une période d'intempéries et qu'elles sont isolées. 

La mauvaise qualité des travaux réalisés par l'entreprise GF Construction résulte non seulement de manière évidente des photographies jointes au constat du 6 mai 2010-7 mois après la facture d'avoir-qui mettent en évidence des lauzes mal positionnées et couvertes de paquets grossiers de mortier, mais également de l'expertise de M. F.... Elle relate l'existence d'infiltrations en plafond au droit d'un lanterneau, des fuites d'eau en provenance de la toiture, un remaniement grossier des lauzes, des fissures et non finitions des fenêtres de façades, des fuites sur 5 lanterneaux, la reprise en sous oeuvre de l'entrée principale par démolition des structures porteuses. Si l'expert considère que la réduction de la portée du linteau a accru sa résistance, cette assertion manifestement illogique, n'est pas démontrée. Il relève des entrées d'eau le long des passages de gaines VMC, la pose des lanterneaux sans considération pour l'état antérieur de la toiture, l'impossibilité d'affirmer que la réalisation des chevêtres est conforme aux règles de l'art. Ces malfaçons créent un dommage au propriétaire de l'espace sous toiture mais également à la copropriété, propriétaire des parties communes notamment la toiture, ce dommage aux parties communes ne peut être contesté. Il porte préjudice à la copropriété, puisqu'il provoque la dégradation et la fragilisation de l'ensemble de la toiture et consécutivement de l'espace sous jacent. 

Il s'en déduit que le jugement doit être confirmé en ce qu'il a condamné la S. C. I. PETRONI Immobilier Corse à procéder ou à faire procéder dans un délai de deux mois suivant la signification du jugement à la suppression et au déplacement des velux qui ne sont pas positionnés conformément à l'autorisation donnée le 20 juin 2008 par l'assemblée des copropriétaires et au permis de construire, à supprimer les ouvertures 

créées sans autorisation sur la façade ouest de l'immeuble et dans la salle de bains, à la remise en état de la porte d'entrée selon ses dimensions originelles, en veillant à reconstituer les structures porteuses partiellement démolies, à supprimer la sortie de VMC et des gaines et sorties en toiture, sous astreinte, étant ajouté pour permettre l'exécution, dans les trente jours de la signification de la décision et pendant six mois. A ce titre, les photographies qu'elle produit ne sont pas probantes s'agissant de la réalisation des travaux à défaut d'être contradictoires. Elle doit être déboutée de sa demande de " donner acte de se conformer aux prescriptions " qui n'est pas créatrice de droit. 

L'expert a chiffré les travaux de réparation à 19. 700 euros, somme retenue par le tribunal de grande instance, sans solliciter de devis. Or, son évaluation est incomplète, puisqu'elle omet la fourniture de lauzes neuves, alors que celles couvertes de mortier et celles cassées devront être remplacées et ne comprend pas le platelage, alors qu'il a été découpé pour la pose des velux. Elle est erronée puisqu'elle indique à la fois " dépose et repose des lanterneaux défectueux " et " nettoyage et repose des vélux ", alors qu'il est évident et confirmé par l'expert lui-même en page 14, qu'il s'agit du même élément. Elle est également critiquable en ce qu'elle envisage la dépose et le remaniement des lauzes sur 50 m ² et le nettoyage des lauzes sur 100 m ² et évalue la réfection intégrale hors le travail sur les velux à 20. 000 euros, soit 200 euros le m ² ce qui signifierait que la toiture entière représente environ 100 m ² et alors que les devis évaluent la surface de couverture à reprendre à 196, 5 et 205 m ². Le calcul est évidemment erroné, ainsi que l'évaluation de la surface concernée. 

A l'inverse de l'expert, le syndicat des copropriétaires produit des devis qui établissent que les travaux qu'il a envisagés sont insuffisants. Ni la S. C. I. ni les assureurs ne démontrent que le métré est erroné. Le syndicat des copropriétaires est donc fondé à réclamer la condamnation de la S. C. I. PETRONI Immobilier à lui payer 52. 902 euros TTC au titre de la réfection de la partie de la toiture touchée par les travaux. La demande de prévision d'un maître d'oeuvre aux frais de la S. C. I. PETRONI , sera rejetée s'agissant d'une amélioration eu égard aux travaux initialement commandés. Cette condamnation doit être prononcée contre la S. C. I. PETRONI Immobilier, sauf son recours contre la S. A. R. L. GF Construction défaillante, recours qui n'est formé qu'à hauteur de 19. 700 euros au terme de ses écritures. La S. C. I. PETRONI Immobilier ne peut pas non plus être garantie par les Mutuelles du Mans Assurances, son assureur multirisques dès lors qu'il est établi que le fait dommageable est antérieur au contrat. Le jugement doit être confirmé en ce qu'il l'a déboutée de son appel en garantie à son encontre. 

Il sera d'ailleurs mentionné que l'entreprise est condamnée au titre des travaux de reprise intérieurs que la S. C. I. ne pouvait pas réaliser et alors qu'en l'état actuel, elle ne justifie toujours pas avoir obtenu les autorisations du syndicat des copropriétaires et des autorités administratives pour réaliser un appartement sous combles et alors que l'assureur a payé au titre de l'exécution provisoire l'ensemble des sommes au syndicat des copropriétaires. Cependant la cour n'est pas saisie de conclusions d'infirmation de ce chef. 

La S. C. I. PETRONI Immobilier qui ne justifie pas d'une " authentique " autorisation donnée par le syndicat des copropriétaires et les autorités administratives, d'aménager les combles perdus en appartement, ne pouvait qu'être déboutée de ses demandes au titre de la perte de loyer, du déménagement du locataire et de son préjudice, qu'elle n'avait de toute façon pas vocation à réclamer. Elle ne justifie d'aucun préjudice consécutif à l'action justifiée des copropriétaires. Le maintien de ces demandes en cause d'appel malgré les motifs retenus par le jugement et alors qu'il a été fait droit aux demandes des copropriétaires, démontre le caractère excessif de ses prétentions. 

AXA France IARD est assureur responsabilité décennale de la S. A. R. L. GF Construction. Comme il l'a été indiqué, la garantie décennale ne pouvait être mobilisée en absence de réception, réception qui ne peut pas être constatée compte tenu de la défaillance de l'entreprise et dont l'existence n'est pas démontrée par les pièces produites. En l'état du dispositif de ses écritures, elle sollicite la confirmation les chefs du jugement qui la concernent directement, elle devra donc garantir la société GF Constructions mais dans la limite de 19. 700 euros. 

La S. C. I. revendique le paiement à son profit de 10. 500 euros sur les 19. 700 euros mis à sa charge par le tribunal de grande instance, payés par l'assureur au titre de l'exécution provisoire. Comme indiqué, l'expert n'a pas distingué les bénéficiaires des travaux et il existe un double emploi entre " dépose et repose des lanterneaux défectueux " et " nettoyage et repose des vélux " qui exclut qu'elle puisse réclamer 4. 750 euros à ce titre. En tout état de cause, l'exécution provisoire est poursuivie aux risques et périls du demandeur, l'arrêt crée un titre qui justifie de dire n'y avoir lieu de statuer sur la demande de restitution. 

Le syndicat des copropriétaires quant à lui n'a pas repris sa demande de condamnation au titre de la finition des enduits de façade, pourtant comprise dans la condamnation au paiement de 19. 700 euros. L'expert n'a pas précisé si son évaluation était faite hors taxe ou TVA comprise et le tribunal n'a pas précisé si la condamnation était prononcée hors taxe ou TVA comprise. Or, les règles spéciales d'assujettissement des S. C. I. et le silence de l'expert, établissent que son évaluation globale a été faite hors TVA. 

En application de l'article 1992 du code civil, le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu'il commet dans sa gestion ; néanmoins, la responsabilité relative aux fautes est appliquée moins rigoureusement à celui dont le mandat est gratuit qu'à celui qui reçoit un salaire. 

Le syndic est le mandataire du syndicat des copropriétaires qui lui donne mission d'administrer l'immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien, en l'espèce, il est rémunéré pour ce faire. 

Il est démontré par la lecture des conclusions de la S. C. I. PETRONI Immobilier et par les pièces produites par le syndicat des copropriétaires et Mmes Annette Y..., Catherine C..., Sabina A...
B...et M. Claude Z..., que la S. A. R. L. Bastia Immobilier a manqué à ses obligations à l'égard de l'ensemble des copropriétaires. 



En effet, elle n'a pas veillé à la conservation de l'immeuble, en laissant un copropriétaire réaliser des travaux sur les parties communes, elle n'a pas exigé l'intervention d'un maître d'oeuvre pour des travaux qui conduisaient à porter atteinte à la charpente et à la toiture, d'autant qu'il s'agissait d'une toiture ancienne en lauzes, alors qu'elle est un professionnel de l'immobilier. La reconnaissance des liens d'amitié entre le syndic et M. PETRONI au cours de l'assemblée générale du 17 juin 2010, explique sa bienveillance excessive et dommageable, pour les travaux réalisés, son retard à agir, la non diffusion du rapport ECGS du 9 mars 2009 sur l'état de la toiture. De même, si l'assemblée générale avait autorisé la pose de velux, elle l'avait fait sous condition de faire établir un acte notarié et d'obtenir les autorisations administratives et conditions qui n'ont pas été respectées, comme indiqué. Le syndic, professionnel de l'immobilier devait également veiller à la destination des travaux et à leur influence sur la gestion de la copropriété et notamment la répartition des millièmes. Il a manqué à son devoir de conseil à l'égard des copropriétaires. Les écritures d'appel de la S. A. R. L. Bastia Immobilier selon lesquelles, la S. C. I. serait la principale victime des désordres démontrent encore qu'elle privilégie l'intérêt de la S. C. I. sur celui des copropriétaires qui la rémunèrent, comme professionnel de l'immobilier garant de leurs intérêts et de ceux de la copropriété. 

Le jugement doit être confirmé en ce qu'il a retenu sa responsabilité et l'a condamnée au paiement de 10. 000 euros de dommages et intérêts au profit du syndicat des copropriétaires. 

Mmes Annette Y..., Catherine C... et M. Claude Z..., d'une part et Mme Sabina A...
B..., d'autre part, reprennent en appel leur demande de dommages et intérêts complémentaires. Leur préjudice résulte pour les premiers, de l'obligation dans laquelle ils se sont trouvés d'agir, aux lieu et place de la S. A. R. L. Bastia Immobilier, syndic professionnel rémunéré et défaillant, contre la S. C. I. PETRONI Immobilier pour assurer la conservation de l'immeuble. La seconde est intervenue volontairement à la procédure au soutien des autres copropriétaires et a obtenu communication du dossier de permis de construire, mettant en évidence l'existence d'un faux document. Si les frais inhérents à ces procédures sont indemnisés par les sommes fixées au titre de l'article 700 du code de procédure civile, la nécessité d'agir au lieu et place du syndic spécialement rémunéré, caractérise un préjudice financier distinct. De même, la réalisation d'un logement dans les combles perdus sans nouvel état descriptif de division, a causé aux copropriétaires individuellement pris, un préjudice financier distinct puisqu'elle les conduit à supporter des charges de copropriété pour d'autres occupants. 

Il y a lieu de condamner solidairement la S. A. R. L. Bastia Immobilier et la S. C. I. PETRONI Immobilier à payer à chacun des copropriétaires, Mmes Annette Y..., Catherine C..., Sabina A...
B...et M. Claude Z..., une somme de 1. 500 euros de dommages et intérêts. Le jugement sera infirmé en ses dispositions contraires. 

La S. C. I. PETRONI Immobilier succombe en son appel, dont le caractère abusif a déjà été relevé. Cependant en l'état d'une réformation 



partielle, il n'y a pas lieu à condamnation au visa de l'article 559 du code de procédure civile. Elle sera condamnée au paiement des dépens d'appel, le jugement étant confirmé en ce qu'il a statué de ce chef et en application de l'article 700 du code de procédure civile, considérant la demande de confirmation d'AXA France IARD, l'équité et l'équilibre de la décision. 

En application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui à l'issue d'une instance l'opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même sans demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure. 

La S. C. I. PETRONI sera condamnée à payer à AXA Assurances IARD et aux Mutuelles du Mans Assurances chacune, une somme de 1. 000 euros en application de l'article 700 du Code de procédure civile. Elle sera, solidairement avec la S. A. R. L. Bastia Immobilier, condamnée au paiement de cette même somme d'une part à Mmes Annette Y..., Catherine C... et M. Clau