Cour d'Appel — 17 décembre 2015

ARRET N. 

RG N : 14/ 00614 

AFFAIRE : 

Mme Liliane Monique Marie X... 


C/ 

M. Philippe D...Es qualité de « Mandataire liquidateur » de la « SARO Exerçant sous l'enseigne ORSAY IMMOBILIER »,, SA ALLIANZ IARD 



DB/ MCM 



DEMANDE RELATIVE A L'EXECUTION D'UNE VENTE 

Grosse délivrée à 
Me GAILLARD, avocat 

COUR D'APPEL DE LIMOGES 
CHAMBRE CIVILE
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ARRET DU 17 DECEMBRE 2015
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Le DIX SEPT DECEMBRE DEUX MILLE QUINZE la CHAMBRE CIVILE a rendu l'arrêt dont la teneur suit par mise à la disposition du public au greffe : 

ENTRE : 

Madame Liliane Monique Marie X... 

de nationalité Française, née le 03 Février 1947 à Luchapt (86430), demeurant ...


représentée par Me Luc GAILLARD, avocat au barreau de CORREZE 

APPELANTE d'un jugement rendu le 13 MARS 2014 par le TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE LIMOGES 

ET : 

Monsieur Philippe D...ès qualité de « Mandataire liquidateur » de la « SARL SARO Exerçant sous l'enseigne ORSAY IMMOBILIER » 
Mandataire judiciaire, demeurant 2 Place Winston Churchill-87000 LIMOGES 

représenté par Me Raphaël SOLTNER, avocat au barreau de LIMOGES 

SA ALLIANZ IARD 
dont le siège social est 87 rue de Richelieu-75002 PARIS 

représentée par Me Mathieu PLAS, avocat au barreau de LIMOGES, Me DAUMAS de la SCP DAUMAS, avocat au barreau de TOULOUSE substitué par Me BERGES, avocat au barreau de TOULOUSE, 

INTIMES

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Selon avis de fixation du Conseiller de la Mise en Etat, l'affaire a été fixée à l'audience du 03 Novembre 2015 pour plaidoirie avec arrêt rendu le 1er Décembre 2015. L'ordonnance de clôture a été rendue le 23 septembre 2015. 

A l'audience de plaidoirie du 03 Novembre 2015, la Cour étant composée de Monsieur Jean-Claude SABRON, Président de chambre, de Monsieur Didier BALUZE et de Monsieur Pierre-Louis PUGNET, Conseillers assistés de Madame Marie-Christine MANAUD, Greffier, Monsieur le Conseiller BALUZE a été entendu en son rapport, les avocats des parties sont intervenus au soutien des intérêts de leurs clients. 

Puis Monsieur Jean-Claude SABRON, Président de chambre, a donné avis aux parties que la décision serait rendue le 17 Décembre 2015 par mise à disposition au greffe de la cour, après en avoir délibéré conformément à la loi.

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LA COUR
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Résumé du Litige 

Mme Liliane X... divorcée Y... a donné un mandat de vente d'une maison d'habitation située 101 avenue du Général Leclerc à Limoges à la SARL SARO exerçant à l'enseigne Orsay Immobilier. 

Le bien a été vendu à Mme Élise Z... selon compromis du 25 février 2011 et acte notarié du 8 juin 2011. 

Peu après, Madame Z... s'est plainte de désordres et elle a diligenté un référé expertise. 

L'expert désigné, M. A..., a établi un rapport le 21 novembre 2012. 

Il indique notamment que la maison présente des dégradations importantes au niveau du sol de la cuisine et du mur d'entrée dues à des infiltrations d'eau par le jardin surplombant le niveau de la cuisine de l'entrée, et au fait que le plancher de la cuisine repose depuis sa construction sur de la terre végétale. 

La SARL SARO a fait l'objet d'une liquidation judiciaire selon jugement du 12/ 09/ 2012 
et Me D...a été désigné comme liquidateur. 

Ensuite, Mme Z... a engagé une action au fond dans le cadre de laquelle elle a notamment assigné la société Vespieren comme assureur de la SARL SARO. Mais, il s'agissait d'un courtier et la compagnie Allianz Assurance, susceptible d'être l'assureur, est intervenue volontairement. 

Par jugement du 13 mars 2014, le tribunal de grande instance de Limoges a retenu la responsabilité de Mme X... envers Mme Z... sur le fondement de la garantie des vices cachés, il a également retenu l'action en garantie de Mme X... à l'encontre de son agent immobilier à concurrence de moitié, il a considéré aussi que la compagnie Allianz était tenue de garantir ce sinistre. 

Le tribunal a statué pour l'essentiel ainsi :

- condamne Mme X... 
Y... à payer à Mme Z... 16 597, 61 euros en réparation du préjudice matériel et 8 000 ¿ pour préjudice de jouissance (soit au total 24 597, 61 euros) avec intérêts,

- déclare la SARL SARO responsable in solidum avec Mme X... 
Y... du préjudice subi par Madame Z...,

- constate la créance de Mme Z... au passif de la liquidation judiciaire de la SARL SARO et fixe son montant (à celui des condamnations prononcées),

- déclare la SARL SARO tenue de relever indemne Mme X... 
Y... à concurrence de la moitié des sommes dont celle-ci est redevable envers Mme Z...,

- dit n'y avoir lieu à constater une créance et à fixer son montant au passif de la liquidation judiciaire de la SARL SARO, Mme X... 
Y... ne justifiant d'aucune déclaration de créance,

...

- condamne la SA Allianz Assurance, in solidum avec Mme X... 
Y..., à payer à Mme Z... la somme de 24. 597, 61 euros avec intérêts,

- déclare la SA Allianz Assurances tenue de garantir son assurée la SARL SARO à concurrence de la moitié des sommes dont Mme X... 
Y... est redevable envers Mme Z...,

- dit en conséquence que dans leurs rapports respectifs la SA Allianz Assurance et Madame X... 
Y... sont tenues chacune pour moitié des sommes qu'elles sont condamnées in solidum à payer à Mme Z.... 

* 

Mme X... a interjeté un appel partiel visant Me D...ès qualités de liquidateur de l'agent immobilier et la SA ALLIANZ. 

Elle fait valoir qu'elle avait confié la vente à cet agent immobilier en l'informant des désordres liés à l'humidité mais que la SARL SARO a manqué ensuite à ses obligations d'information et de conseil tant à l'égard de l'acquéreur que d'elle-même. 

Mme X... demande de réformer le jugement quant au partage des condamnations et en ce qu'il a dit que la société ALLIANZ et Mme X... étaient tenues chacune pour moitié des condamnations in solidum. 

Elle demande que la société ALLIANZ la relève indemne de la totalité des sommes dues. 

* 

Me D...ès qualités fait valoir qu'il n'est pas prouvé que Mme X... avait avisé l'agent immobilier des désordres litigieux non apparents et que celui-ci qui n'est pas un professionnel de la construction ne pouvait les découvrir 

Il sollicite la mise hors de cause de la SARL SARO. 

* 

La SA Allianz Assurances fait valoir qu'il n'est produit aucun contrat d'assurance, qu'elle n'en trouve pas trace et qu'en conséquence sa garantie ne peut être retenue. 

À toutes fins sur le fond, elle soutient que l'origine de la situation est imputable avant tout à la mauvaise foi de Mme X... et que celle-ci ne subit pas en définitive de préjudice. 

Elle sollicite donc d'abord sa mise hors de cause. 

Sinon, elle demande de réformer le jugement en ce qu'il a partagé la charge des condamnations entre Mme X... et la SARL SARO et de dire que Mme X... doit supporter l'intégralité de la charge desdites condamnations. 

* 

Il est renvoyé aux conclusions des parties déposées par Mme X... le 12 août 2014, par Me D...ès qualités le 30 septembre 2014 et par la compagnie Allianz Assurance le 14 janvier 2015. 

L'affaire a été fixée et retenue à l'audience du 3 novembre 2015. 

La SA Allianz a fait indiquer qu'elle ne discutait plus être l'assureur de la SARL SARO. 

Elle a été invitée à communiquer une note en délibéré à ce sujet, ce qu'elle a fait par note du 5/ 11/ 2015 à laquelle il est également renvoyé. 

Elle y indique en substance qu'elle a réussi à identifier le contrat garantissant la SARL SARO, qu'elle renonce à solliciter sa mise hors de cause, sa garantie étant acquise sous les conditions, limites et franchises applicables. Elle reprend ses autres demandes. 



Motifs 

Si le mandat convenu entre Mme X... et la SARL SARO n'est pas produit, l'agent immobilier-mandataire intervenu pour la vente est cette SARL SARO Agence Orsay Immobilier ainsi que cela ressort du compromis et de l'acte notarié (même si un agent commercial-M. B...-lié à la SARL Saro a participé à l'opération, ce qui concernait les relations entre SARL SARO-M. B...). 

M. A... expose notamment dans son rapport : 

Au vu des photos produites avant la vente, il apparaît que les dégradations, apparentes après déménagement, ne pouvaient pas être constatées par un oeil profane. Toutefois, après une visite du vide sanitaire de l'entrée, principale observation à faire avant la vente, tout professionnel de la vente aurait dû constater que le plancher sous l'escalier était totalement dégradé et que le mur présentait une humidité importante. Après cette constatation, il n'était pas possible de mentionner « excellent état » sur la publicité de vente. 

M. A... ne fait pas référence ici à un professionnel de la construction mais, à juste titre, à un professionnel de la vente, un agent immobilier. Il note qu'un examen sommaire de la part de celui-ci, ce qui relève de son rôle, aurait pu lui permettre de se rendre compte de la situation. 

L'annonce mentionne " très bon état " et " excellent état ", ce dont il se déduit que l'état de la maison a été vérifié par l'agent immobilier qui a estimé pouvoir le qualifier comme tel. 

De toute façon, il ressort aussi de quelques éléments que la SARL SARO avait été informée et connaissait en substance l'existence d'un problème d'humidité affectant cette maison. 

M. A..., dans la partie de son rapport où il relate les explications des parties (page 8) indique notamment : la SARL SARO reconnaît que Mme X... leur avait fait part des problèmes d'humidité liés au sol de la cuisine, dont elle avait donné les informations à Mlle Z... avant la vente. 

Il peut être signalé que dans sa conclusion, il précise : les dégradations étaient connues de Mme Y... 
X... depuis 2009 qui en avait informé la SARL SARO avant la vente, au vu des pièces produites. Aucune pièce n'atteste du fait que Mademoiselle Z... avait été mis au courant du problème. 

Dans un courriel du 15/ 09/ 2011, Mme Jennifer C...- agenced'Orsay (le jugement précise qu'il s'agit de la gérante de la SARL, l'annonce la vise en tant que " contact ", le rapport d'expertise la mentionne comme responsable de la SARL SARO) écrit notamment : de plus Mme Y... a réponse à toutes les questions que nos clients ont posées en toute honnêteté. Elle nous a donné les détails du sol de la cuisine, ainsi que les tests qu'elle avait effectués. 

Compte tenu de ces éléments desquels il ressort que l'agent immobilier aurait dû connaître et connaissait d'ailleurs l'existence d'un problème sérieux d'humidité affectant la maison, la SARL SARO a manqué à ses obligations d'information, de diligences utiles et de conseils en omettant d'informer l'acquéreur de cette situation, mais aussi envers sa mandante-venderesse, en lui faisant ou laissant conclure une vente manifestement susceptible de contestations sérieuses. 

Cela étant, Mme X... qui connaissait bien sûr et en premier lieu la réalité de la situation, et ceci de manière la plus concrète puisqu'elle avait vécu dans cette maison, n'en a pas avisé elle-même l'acquéreur. 

A cet égard, il a été jugé définitivement du bien fondé de l'action en garantie pour vice caché de la part de Mme Z..., ce qui suppose notamment qu'elle ne connaissait pas le vice et n'en avait pas été informée. 

Les actes ont été conclus entre Mme X... et Mme Z.... Ils ne font pas état dans la désignation ou description du bien des désordres qui conduiront au litige. Mme X... n'a pas pu ignorer elle-même, notamment en fonction de ces contrats, que les informations à ce sujet n'étaient pas fournies à sa co-contractante. 

La faute de l'agent immobilier n'exonère par Mme X... de sa propre carence à n'avoir pas révélé elle-même à Mme Z... une situation cachée pour celle-ci et de sa responsabilité personnelle au titre de la garantie pour vice caché qui suppose qu'elle n'a pas informé elle-même l'acquéreur de la réalité de l'état du bien vendu. 

En raison de l'ensemble de ces éléments, le Tribunal a estimé de manière adaptée que dans leur rapport entre eux, Mme X... et la SARL Saro devaient supporter chacune la moitié des condamnations. 

La SA Allianz IARD ne discute plus le principe de sa garantie. 

Il convient de préciser qu'il ne peut être statué que les garanties sont acquises sous les conditions, limites et franchises applicables sans connaître lesdites conditions, limites et franchises, ce qui serait statuer en quelque sorte in abstracto. 

Il ne peut être considéré que Mme X... n'a pas subi elle-même de préjudice du chef de la situation litigieuse. 

Il y a eu des procédures judiciaires (référé puis au fond) et des condamnations à des dommages intérêts pour préjudice de jouissance, à une indemnité au titre de l'article 700 du Code de procédure civile et aux dépens (dont le coût d'une expertise). Tous ces aspects ne sont pas concernés par une éventuelle réfaction de prix en cas d'information loyale au candidat acquéreur. 

A cet égard, l'importance de la diminution de prix qu'il aurait pu y avoir en ce cas reste assez aléatoire. Il n'est pas certain qu'elle aurait été équivalente au montant des réparations telles qu'évaluées par un expert judiciaire. Elle aurait été conditionnée par les négociations possibles en ce cas. 

Il ne s'agit pas de la situation qui s'est réalisée du fait des fautes conjuguées de la SARL SARO et de Mme X..., il est préférable de s'en tenir aux conséquences qui se sont effectivement réalisées. 

Dans ces conditions, il convient d'admettre le recours de Mme X... contre l'assureur de la SARL SARO à concurrence de la moitié des condamnations effectivement prononcées. 

Compte tenu de l'ensemble de ces éléments, le jugement sera donc confirmé. 

Il n'apparaît pas inéquitable de laisser à la charge des parties leurs frais irrépétibles d'appel. Leurs demandes de ce chef ne seront donc pas admises.

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PAR CES MOTIFS
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LA COUR 

Statuant par décision Contradictoire, rendue par mise à disposition au greffe, en dernier ressort et après en avoir délibéré conformément à la loi ; 

Confirme le jugement, 

Rejette les demandes contraires et celles au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, 

Condamne Mme Liliane X... et la SA Allianz Assurances chacune à la moitié des dépens d'appel. 



LE GREFFIER, LE PRESIDENT, 

Marie-Christine MANAUD. Jean-Claude SABRON.