Cour d'Appel — 18 novembre 2015

Ch. civile A 

ARRET No 

du 18 NOVEMBRE 2015 

R. G : 14/ 00286 C 

Décision déférée à la Cour : 
Jugement Au fond, origine Tribunal de Grande Instance d'AJACCIO, décision attaquée en date du 06 Mars 2014, enregistrée sous le no 13/ 00188 


X...


C/ 

SARL BPGA 

COUR D'APPEL DE BASTIA 

CHAMBRE CIVILE 

ARRET DU 

DIX HUIT NOVEMBRE DEUX MILLE QUINZE 

APPELANTE : 

Mme Maryse X... épouse Y...

née le 31 Mars 1933 à ALGER 

...


...

06000 NICE 

ayant pour avocat Me Joseph SAVELLI, avocat au barreau d'AJACCIO 



INTIMEE : 

SARL BPGA 
prise en la personne de son représentant légal, François Z...


...

20000 AJACCIO 

ayant pour avocat Me Marie Madeleine AUDISIO-ORNANO, avocat au barreau d'AJACCIO, Me Philippe GAILLOT-BARTOLI, avocat au barreau d'AJACCIO 



COMPOSITION DE LA COUR : 

L'affaire a été débattue à l'audience publique du 12 octobre 2015, devant la Cour composée de : 

Mme Gisèle BAETSLE, Président de chambre 
Mme Emmanuelle BESSONE, Conseiller 
Mme Marie BART, vice-président placé près M. le premier président 

qui en ont délibéré. 



GREFFIER LORS DES DEBATS : 

Mme Martine COMBET. 

Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aura lieu par mise à disposition au greffe le 18 novembre 2015. 



ARRET : 

Contradictoire, 

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. 

Signé par Mme Gisèle BAETSLE, Président de chambre, et par Mme Martine COMBET, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. 



FAITS, PROCEDURE, PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES 



Mme Maryse X... épouse Y...est propriétaire à Ajaccio, ..., au premier étage, d'un local de 7 pièces comportant 4 chambres, un cabinet médical, une salle d'attente, une cuisine, un WC, un dégagement et un débarras. 
Le 19 janvier 1987, elle a consenti un bail commercial sur la totalité de ce local à M. André D.... 

Par acte sous seing privé du 5 octobre 2001, M. André D...a donné à bail à la SARL BPGA, deux pièces de ce local outre un W. C. sur le pallier, avec la destination suivante : " vêtement, alimentaire, bureau " moyennant un loyer de " 2 000 francs par mois jusqu'en décembre 2005, et 1 000 francs par mois à compter du 1er janvier 2006 ". 

M. André D...est décédé en 2005. 

Par exploit d'huissier du 25 janvier 2013, Mme Maryse X... épouse Y..., a fait citer la SARL BPGA devant le tribunal de grande instance d'Ajaccio, afin de voir expulser sous astreinte la défenderesse. 
La SARL BPGA s'y est opposée au motif que même si Mme Y...n'avait pas consenti à la sous-location conclue avec M. D..., un contrat de bail verbal s'était formé entre les parties, et avait été exécuté par celles-ci. 



Par jugement du 6 mars 2014, le tribunal de grande instance d'Ajaccio, considérant qu'un bail verbal existait entre les parties, a débouté Mme X... Maryse épouse Y...de ses demandes, et laissé les dépens à sa charge, sans faire application de l'article 700 du code de procédure civile à son encontre. 



Par déclaration du 2 avril 2014, Mme X... Maryse épouse Y...a interjeté appel de cette décision. 



Par conclusions récapitulatives du 7 octobre 2014, elle demande à la cour de :

- réformer le jugement du 6 mars 2014 en toutes ses dispositions,

- dire et juger qu'il n'existe pas de bail verbal,

- dire et juger que la SARL BPGA est occupante sans droit ni titre,

- homologuer le projet de bail tel qu'indiqué en pièces jointes dans toutes ses dispositions,

- subsidiairement, constater le refus de la SARL BPGA de conclure le bail,

- ordonner l'expulsion de la SARL BPGA du local concerné, avec si nécessaire le concours de la force publique, et sous astreinte de 500 euros par jour de retard, à compter de la signification de la décision à intervenir,

- condamner la SARL BPGA à lui payer la somme de 15 000 euros à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive, et celle de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. 

Elle fait valoir que le bail conclu entre la SARL BPGA et M. D..., dont elle n'a jamais été informée avant le décès de ce dernier en 2005, constitue un démembrement du bail initial, et lui est inopposable, en application de l'article 1690 du code civil. 

Elle conteste l'existence d'un bail verbal, aux motifs qu'il n'a jamais été fait état dans les courriers échangés par les parties à compter de 2010, qu'aucun montant de loyer n'a été convenu, qu'aucune quittance n'a jamais été remise, qu'elle n'a accepté le versement d'une somme de 305 euros par mois qu'à titre d'indemnité d'occupation précaire et temporaire, cette somme ne correspondant d'ailleurs pas au prix de la location d'une surface de 40 m2 cours Napoléon à Ajaccio. 

Elle estime que n'est pas établie sa volonté expresse et non équivoque, d'accepter la défenderesse comme locataire des lieux, puisqu'elle n'a toléré sa présence que parce qu'elle entretenait l'illusion qu'elle signerait un bail. 

Si la situation devait être qualifiée de sous-location, elle rappelle que la disparition du bail principal fait cesser de plein droit la sous-location. 



Par conclusions récapitulatives du 12. 01. 2015, la SARL BPCA sollicite :

- la confirmation du jugement entrepris,

- le rejet de toutes les demandes de Mme X... épouse Y..., et notamment de la demande d'homologation du projet de bail produit par celle-ci, des demandes d'expulsion et de dommages-intérêts,



- l'injonction faite aux parties de poursuivre les relations tacites nées entre elles depuis 2005, dans le respect des règles applicables aux baux commerciaux,

- la condamnation de l'appelante à lui payer la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, et à supporter les dépens. 

La SARL BPGA fait valoir qu'elle exploite une activité de vente de vêtements et de maroquinerie à l'enseigne " Jacqueline RIU ", et que son gérant a signé avec M. André D...un bail commercial pour un local à usage de réserve composé de deux pièces au ... à Ajaccio, pour une durée de 9 années à compter du 5 octobre 2005, moyennant un loyer de 305 euros par mois jusqu'au 31 décembre 2005, puis de 152, 45 euros par mois à compter du 01 janvier 2006. Elle précise avoir également versé un " pas de porte " de 7 622 euros, le jour de la signature du bail. 

Elle ajoute que pendant les 5 années qui ont suivi le décès de M. D..., le bail a continué à être exécuté aux mêmes conditions, le loyer de 305 euros par mois étant payé par virement à Mme Y.... 

Elle s'étonne de ce que 5 ans plus tard, soit le 23 septembre 2010, le cabinet Taboni SA, agence immobilière à Nice, lui ait adressé un courrier, afin de lui soumettre un projet de bail de renouvellement, dont les nouvelles conditions étaient très contraignantes pour elle, et qu'après un début de négociations, Mme Y...ait soudainement décrété que BPGA occupait les lieux sans droit ni titre, et que le bail ne lui était pas opposable. 

L'intimée affirme qu'il s'est formé entre les parties, un bail tacite, verbal, opposable à la propriétaire, dont l'existence ressort de l'occupation continue des lieux, du versement du loyer, et de la remise d'un certain nombre de quittances, par Mme Y..., faisant référence à un " local commercial ". 

Elle rappelle que l'application du statut des baux commerciaux n'est pas subordonnée à la signature d'un écrit. 

Elle considère que les conditions que Mme Y...voudrait lui voir imposer dans le cadre du nouveau bail qu'elle propose, et notamment l'augmentation du loyer de 95 euros par mois, les frais de rédaction d'un bail déjà rédigé par la bailleresse, de 1 440 euros TTC, à la charge du locataire, le paiement de l'impôt foncier par le preneur, sont contraires à la législation sur les baux commerciaux, seule applicable en l'espèce, à l'exclusion des règles relatives aux baux civils, en l'état de son activité commerciale, et de son inscription au Registre du Commerce et des Sociétés. 

Elle conteste l'existence d'une sous-location, dont les conditions légales ne seraient pas au demeurant, celles qui sont décrites par la partie adverse. 

Enfin, selon la SARL BPGA, la bailleresse ne justifie à l'appui de sa demande de dommages-intérêts, ni d'une faute, ni d'un préjudice, ni d'un lien de causalité. 



La clôture de la procédure a été prononcée le 18 mars 2015, et l'affaire fixée pour être plaidée au 12 octobre 2015. 



MOTIFS 



Mme Maryse X... épouse Y...a acquis le 26 mai 1976, un appartement de 7 pièces, situé au premier étage du ..., à Ajaccio, composé de 4 chambres, un cabinet médical, une salle d'attente, une cuisine, un dégagement, un WC, et un débarras, le tout représentant une surface d'environ 180 m2. 

Par contrat de bail commercial du 19 janvier 1987, elle a donné en location cet appartement à M. André D..., marchand de biens, pour une durée de 9 ans, moyennant un loyer annuel de 48 000 francs. Toutes les activités commerciales étaient autorisées dans les lieux par le bailleur. 

Il était stipulé par les parties, à titre de clause particulière, que le bailleur entendait " renoncer à concourir aux actes de sous-location que le preneur serait amené à consentir à ses sous-locataires, et de ce fait, le bailleur renonçait à se prévaloir de l'article 21 du décret du 30 septembre 1953 imposant au locataire d'appeler son bailleur à concourir à l'acte de sous-location ". 

Cette possibilité conférée au locataire de sous-louer librement pouvait s'expliquer par deux circonstances : M. D...était un professionnel de l'immobilier, et l'appartement était particulièrement grand. 

C'est dans ces conditions contractuelles, que M. André D...concluait le 5 octobre 2001, un contrat sous seing privé intitulé " bail commercial " avec la SARL BPGA exploitant à l'enseigne " Jacqueline RIU ", pour une durée de 9 ans à compter du 5 octobre 2001, portant sur deux pièces au premier étage, et un cabinet sur le pallier, moyennant un loyer de 1 000 francs (152, 50 euros) par mois à compter du 1er janvier 2006, et 2. 000 francs par mois jusqu'en décembre 2005. Les activités autorisées étaient ainsi définies : " vêtement-alimentaire-bureau ". 
Un " pas de porte " de 50. 000 francs était payé par le preneur. 

Il appartient au juge de donner aux faits et conventions qui lui sont soumis leur exacte qualification juridique. 

Ce " bail commercial " doit s'analyser en une sous-location partielle, puisque M. D...a loué à une société commerciale une partie des locaux dont il était lui-même locataire principal, et qu'un tel contrat avait été non seulement autorisé par le bailleur de façon expresse, mais encore dispensé pour sa validité, que ce dernier soit appelé à concourir l'acte. 

Cette sous-location dont aucune des clauses ne vient contredire le bail principal, notamment en ce qui concerne les activités autorisées dans les lieux, est donc parfaitement opposable à Mme Y.... 

M. D...décédait en 2005 (aucune des parties ne jugeant utile de fournir la date exacte de ce décès). 

Ce décès mettait fin au contrat de bail principal, en l'absence d'héritier ou de légataire susceptible de le reprendre. 

Cependant, l'article L145-32 du code de commerce permet au sous locataire, lors la résiliation du bail principal, d'exiger du bailleur le renouvellement de son bail, à la condition que la sous-location ait été régulièrement consentie, ce qui est le cas en l'espèce, et qu'il n'y ait pas indivisibilité des locaux. 

Or aucune indivisibilité des lieux loués à M. D...ne résulte des clauses du bail principal, ou de la disposition des lieux, puisqu'il s'agit d'un appartement de 180 m2 environ, qui se divise en plusieurs pièces distinctes. 

Ce droit direct de renouvellement a créé une relation contractuelle directe entre la SARL BPGA et Mme Y.... 

C'est donc à bon droit que la SARL BPGA a continué à payer après le décès de M. D..., un loyer de 305 euros par mois entre 2006 et le 1er octobre 2010, date d'échéance du bail. 

Si le bailleur souhaitait imposer de nouvelles conditions au locataire à compter de cette date, il devait, en application de l'article L145-9 du code de commerce, délivrer à celui-ci un congé avec offre de renouvellement, par acte d'huissier, six mois au moins avant la date d'échéance du bail, c'est-à-dire avant le 1er avril 2010. 

L'envoi à la SARL BPGA, par simple courrier du 23 septembre 2010, d'un " projet de bail " fixant le loyer à 4 800 euros par an (400 euros par mois), limitant l'activité à la vente de vêtements et de maroquinerie, fixant les frais de rédaction d'acte à 1 400 euros TTC, et mettant à la charge du preneur les taxes foncière, ne pouvait en aucun cas suppléer au respect des formes légales impératives du congé. 

Il convient en conséquence de confirmer en toutes ses dispositions le jugement attaqué, qui a débouté Mme Y...de sa demande d'expulsion sous astreinte, et de dommages-intérêts. 

La demande de l'appelante tendant à voir homologuer son projet de bail et ordonner l'expulsion de la société locataire au motif qu'elle refuse de signer ce projet de bail, sera, de la même façon, rejetée.



- Sur les frais et dépens 



Partie perdante, Mme Y...devra supporter les dépens d'appel. 

Il n'est pas inéquitable de condamner l'appelante, partie tenue aux dépens, à payer à la SARL BPGA la somme de 1 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile. 



PAR CES MOTIFS, 

LA COUR :



- CONFIRME le jugement du 6 mars 2014 en toutes ses dispositions ; 

Y ajoutant ;

- DEBOUTE Mme Maryse X... épouse Y...de sa demande tendant à voir homologuer son projet de bail, et de ses demandes consécutives d'expulsion sous astreinte, et de dommages-intérêts ;

- DEBOUTE la SARL BPGA de ses demandes plus amples ou contraires ;

- CONDAMNE Mme Maryse X... épouse Y...à payer à la SARL BPGA la somme de mille cinq cents euros (1 500, 00 euros) en application de l'article 700 du code de procédure civile ;

- CONDAMNE Mme Maryse X... épouse Y...à payer les dépens d'appel. 

LE GREFFIER LE PRESIDENT