Cour d'Appel — 17 septembre 2015

Grosses délivrées RÉPUBLIQUE FRANÇAISE 
aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS 




COUR D'APPEL DE PARIS 


Pôle 4- Chambre 1 




ARRÊT DU 17 SEPTEMBRE 2015 


(no, 6 pages) 




Numéro d'inscription au répertoire général : 14/ 08661 


Décision déférée à la Cour : Jugement du 17 Décembre 2013- Tribunal de Grande Instance de CRETEIL-RG no 11/ 06965 






APPELANTS 


Madame Anne X... épouse Y... née le 1er novembre 1970 à PARIS 75017 
et 
Monsieur Jean-Pierre Y... né le 04 juillet 1967 à VERSAILLES 78000 


demeurant... 



Représentés tous deux et assistés sur l'audience par Me Sandra ZEMMOUR KOSKAS, avocat au barreau de PARIS, toque : C1211 






INTIMÉE 


SNC RESIDENCE BOULOGNE prise en la personne de ses représentants légaux, no Siret : 450 863 964 


ayant son siège au 24 avenue Georges V-75008 Paris 


Représentée et assistée sur l'audience par Me Victor CHETRIT, avocat au barreau de PARIS, toque : C0734 














COMPOSITION DE LA COUR : 


L'affaire a été débattue le 18 Juin 2015, en audience publique, devant la Cour composée de : 


Madame Chantal SARDA, Présidente de chambre 
Mme Christine BARBEROT, Conseillère 
Monsieur Fabrice VERT, Conseiller 


qui en ont délibéré 




Greffier lors des débats : Monsieur Christophe DECAIX 








ARRÊT : CONTRADICTOIRE


-rendu par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.


- signé par Madame Chantal SARDA, Présidente, et par Monsieur Christophe DECAIX, greffier auquel la minute de la décision à été remise par le magistrat signataire. 




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Par acte authentique en date du 29 mai 2008, la SNC RESIDENCE BOULOGNE a acquis un ensemble immobilier sis 3, 5 et 7 rue du Président Kennedy à CHARENTON LE PONT (94), comprenant 59 logements, cadastré   :
- section G no 16, no 87, no 88 et no 103 pour une surface totale de 00 ha 35 a 09 ca. 


En janvier 2010, la SNC RESIDENCE BOULOGNE a débuté la commercialisation des logements occupés dans ladite résidence. 


Les époux Y..., locataires d'un appartement de 5 pièces constituant le loi no19 et de deux emplacements de parking, constituant les lots no 110 et 111 ont reçu notification le 07 octobre 2010 d'une offre de préemption concernant ledit appartement. 


Le 06 décembre 2010, les époux Y... et la SNC RESIDENCE BOULOGNE signaient une promesse synallagmatique de vente pour un prix de 540   000 euros. 


Le 14 décembre 2010, les époux Y... adressaient à la SNC RESIDENCE BOULOGNE un courriel interrogeant cette dernière sur la levée de l'option d'acquisition de la famille Z.../ A..., occupant un appartement de 3 pièces (lot no21) mitoyen du leur, et demandant que dans la négative, elle lui adresse une proposition de vente. 


Le 25 janvier 2011, les époux Y... adressaient un courriel à la SNC RESIDENCE BOULOGNE dans lequel ils déclaraient se tenir prêts à régulariser la vente du lot no 21 au prix proposé aux locataires occupants. 


Le 29 mars 2011, les époux Y... précisaient par courrier à la SNC RESIDENCE BOULOGNE leur volonté d'acquérir le logement de 3 pièces mitoyen du leur, au prix de 344   344 euros plus 12   000 euros pour le parking. 


En réponse à ce courrier, la SNC RESIDENCE BOULOGNE écrivait le 30 mars 2011 que le prix de vente du lot no21 était de 412   000 euros, emplacement de parking inclus (lot no127). 


Par acte authentique en date du 31 mars 2011, les époux Y... ont acquis l'appartement dont ils étaient locataires (lot no19), ainsi que les deux emplacements de parking (lots no110 et 111). 




C'est dans ces conditions que, par jugement du 17 décembre 2013, le Tribunal de Grande Instance de CRETEIL a   :


- Constaté l'accord des partis sur la vente du lot no 21 pour la somme de 400   000 euros et du lot no 127 situé dans la résidence sise ..., selon les conditions du projet de promesse synallagmatique de vente adressé le 6 mai 2011 par la SC RESIDENCE BOULOGNE aux époux Y..., au prix de 400   000 euros pour le lot 21 et 12   000 euros pour le lot no127 et sous conditions suspensive d'obtention d'un prêt notamment   ;


- Ordonné à la SNC RESIDENCE BOULOGNE de procéder à la signataire de ladite promesse de vente dans les 30 jours de la signification de la décision après y avoir été sommée et ce, sous astreinte de 100 euros par jour de retard, à compter du jour fixé pour la réitération et pendant un mois   ;


- Débouté les parties de toutes leurs autres prétentions   ;


- Dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civiles. 




Vu l'appel interjeté de cette décision par les époux Y..., et leurs dernières conclusions en date du 27 mai 2015 par lesquelles il est demandé à la Cour de   :


- Infirmer la décision entreprise en ce qu'elle n'a pas reconnu l'accord des parties sur la vente des lots no21 et 127 et sur le prix de vente intervenu le 6 décembre 2010   ;


- Débouter les époux Y... de leur demande de dommages et intérêts. 


Statuant à nouveau,


- Constater que l'accord des parties sur la vente des lots no21 et 127 de la copropriété du ... et l'accord sur le prix de vente sous condition d'obtention d'un prêt notamment, sont intervenus dès le 6 décembre 2010   ;


- Dire que le prix de vente de l'appartement et du parking précédemment occupés par les consorts Z.../ A... (lots no21 et 127) est de :
-344 344 euros pour le lot no21,
-12 000 euros pour le lot no127.


- Ordonner à la SNC RESIDENCE BOULOGNE d'établir une nouvelle promesse synallagmatique de vente modifiée uniquement en ce que le prix de vente desdits lots est de :
-344. 344 euros pour le lot no21,
-12. 000 euros pour le lot no127, 
et ce, dès le lendemain de la signification de la décision à intervenir avec astreinte de 150 euros par jour de retard à compter du lendemain de la signification de la décision.
- Ordonner à la SNC RESIDENCE BOULOGNE de procéder à la signature de ladite promesse de vente modifiée dans les huit jours de la signification de la décision à intervenir et ce, sous astreinte de 150 euros par jours de retard à compter du neuvième jour de la signification de la décision. 


Subsidiairement,


- Si par extraordinaire la Cour considérait que l'accord des parties sur la vente des lots no21 et 127 de la copropriété du ... n'était pas intervenu dès le 6 décembre 2010,


- Constater que la vente interviendra pour 400 000 euros pour le lot 21 et 12 000 euros pour le lot no127, selon les conditions de la promesse synallagmatique établie et transmise par la SNC RESIDENCE BOULOGNE le 6 mai 2011 et sous condition suspensive d'obtention d'un prêt   ;


- Dire que le silence gardé par la SNC RESIDENCE BOULOGNE à la contreproposition des époux Y... résultant de leur LRAR du 11 mai 2011 vaut acceptation. 


En conséquence,


- Ordonner à la SNC RESIDENCE BOULOGNE de procéder à la signature de ladite promesse de vente dans les huit jours de la signification de la décision à intervenir et ce, sous astreinte de 150 euros par jours de retard à compter du neuvième jour de la signification de la décision   ;


- Condamner la SNC RESIDENCE BOULOGNE au paiement de la somme de 50 000 euros correspondant au préjudice subi par les époux Y...   ;


- Débouter La SNC RESIDENCE BOULOGNE de l'ensemble de ses demandes   ;


- Condamner la SNC RESIDENCE BOULOGNE au paiement de la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civiles. 




Vu les dernières conclusions de la SNC RESIDENCE BOULOGNE en date du 5 février 2015 par lesquelles il est demandé à la Cour de   :


- Déclarer irrecevable et mal fondé l'appel principal formé par Monsieur et Madame Y... ;


- Les débouter   ;


- Déclarer recevable et fondé l'appel incident formé par la société RESIDENCE BOULOGNE. 


Y faisant droit,


- Infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a :
- Constate l'accord des parties sur la vente du lot no21 pour la somme de 400 000 ¿ et du lot no127 situé dans la résidence sise ..., selon les conditions du projet de promesse synallagmatique de vente adressé le 6 mai 2011 par la SNC RESIDENCE BOULOGNE aux époux Y..., au prix de 400 000 euros pour le lot 21 et 12 000 euros pour le lot no127 et sous condition suspensive d'obtention d'un prêt notamment,
- Débouté la Société RESIDENCE BOULOGNE de sa demande de dommages et intérêts et d'article 700 du Code de Procédure Civiles, 
Confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a :
- Constaté que les époux Y... ne rapportait pas la preuve d'un accord entre les parties sur la vente de l'appartement au prix de 344 444 euros plus 12 000 euros. 


Statuant à nouveau,


- Constater qu'aucun accord sur le prix de vente de l'appartement autrefois occupé par les consorts Z.../ A... ne fut convenu entre les parties que ce soit pour la somme de 344 344 euros plus 12 000 euros ou pour la somme de 400 000 euros plus 12 000 euros ;


- Débouter en conséquence les époux Y... de toutes leurs demandes, fins et conclusions, ces derniers ne rapportant pas la preuve dont ils ont la charge ;


- Condamner les époux Y... à verser à la SNC RESIDENCE BOULOGNE à compter du 31 octobre 2012 jusqu'à la signification de la présente décision, la somme de 1 574, 25 euros TTC par mois, au titre du blocage de la vente de l'appartement litigieux ;


- Condamner les époux Y... à verser à la SNC RESIDENCE BOULOGNE la somme de 20 000 euros à titre de dommages et intérêts ;


- Condamner conjointement et solidairement Monsieur et Madame Y... à payer à la SNC RESIDENCE BOULOGNE la somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civiles. 




SUR CE 
LA COUR 




Considérant que c'est par des motifs pertinents et exacts que la cour adopte que le tribunal a considéré que les époux Y... n'avaient pas rapporté la preuve d'un accord sur la chose et sur le prix pour les somme de 344   344 ¿ pour le lot 21 et 12   000 ¿ pour le lot 127 ; 


Qu'en effet, ceux-ci ne procèdent que par allégations corroborées par aucun élément écrit de l'intimée duquel il résulterait que le 6 décembre 2010 ou même à une date ultérieure, celle-ci aurait proposé les lots 21 et 127 aux prix sus indiqués ; 


Que leurs écrits et notamment le mail du 14 décembre 2010 dans lequel on lit : (si les locataires ne se sont pas portés acquéreurs, ruinant ainsi leur thèse d'un accord au 6 décembre), " je vous remercie de m'adresser comme convenu une proposition de vente que nous pourrions régulariser après les fêtes de fin d'année " ne sauraient être créateurs de droits ; 


Que les seuls documents émanant de la SNC indiquent tout le contraire de la thèse soutenue par les appelants ; 


Qu'il est mentionné dans la lettre du 10 février 2011 de la SNC : " pour la vente de l'appartement de vos voisins, je reprendrai contact avec vous dès sa mise en vente (fin février) " ; 


Qu'il se déduit donc de cette lettre qu'à la date du 10 février l'appartement litigieux n'était pas encore en vente ; 


Que la seule offre chiffrée faite par la SNC l'a été, le 30 mars 2011 au prix total de 412   000 ¿ ; 


Qu'elle a été confirmée le 6 mai 2011 par l'envoi d'un projet de promesse aux conditions susvisées avec une signature, au plus tard pour le 13 mai ; 


Que cette offre, contrairement à ce qui a été indiqué par le tribunal n'a pas été acceptée par les époux Y..., le 16 mai 2011 ; (et non le 11 mai 2011, comme manifestement indiqué par erreur dans leurs écritures) ; 


Que ceux-ci ont effectivement mentionné dans ce courrier : 


" A titre conservatoire, dans l'attente d'une décision judiciaire définitive, nous vous informons que nous acceptons votre offre sur la base de 412   000 ¿, conformément à la promesse adressée par mail le 6 mai 2011 " ; 


Qu'il s'agit d'une acceptation conditionnelle et conservatoire ; que seule une acceptation sans réserve de l'offre était susceptible de constituer la rencontre des volontés ; 


Que cette contre-proposition au demeurant dénuée de toute pertinence juridique et qui en tout état de cause, impliquait d'attendre des mois, voire des années n'a jamais été acceptée par la SNC ; 


Qu'il sera observé que si la SNC n'a pas répondu à cette contre-proposition qui en tant que telle n'en appelait aucune à partir du moment où elle était refusée, les circonstances de la cause ne permettent d'aucune façon de donner à ce silence la signification d'une acceptation ; 


Que le jugement qui a constaté l'accord des parties sur la vente des lots 21 et 127 au prix de 412   000 ¿ sera donc infirmé ; 


Que la solution conférée au litige implique le rejet de toutes les demandes des époux Y... ; 


Considérant sur les demandes de dommages-intérêts de la SNC, que celle relative à un préjudice locatif ne saurait prospérer, la SNC ne pouvant invoquer un préjudice de ce chef alors qu'elle avait l'intention de vendre son appartement et non plus de le louer ; 


Qu'en revanche, la procédure mal fondée intentée par les époux Y... qui ne repose que sur des affirmations gratuites étayées par aucun élément probant a eu pour effet de bloquer la vente de l'appartement litigieux, pendant au moins trois ans, la SNC ne pouvant prendre le risque de vendre un appartement, objet d'une procédure judiciaire ; 


Que ce préjudice en lien de causalité directe avec la faute commise sera évalué à la somme de 10   000 ¿ ; 


Considérant que l'équité commande d'allouer à l'intimée, au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civiles, la somme que précise le dispositif. 




PAR CES MOTIFS 




Infirme le jugement, 


Statuant à nouveau, 


Rejette toutes les demandes des époux Y..., 


Les condamne à payer à la SNC Résidence Boulogne les sommes de 10   000 ¿ à titre de dommages-intérêts et de 5000 ¿, en application de l'article 700 du Code de Procédure Civiles, 


Rejette le surplus des demandes de l'intimée, 


Condamne les époux Y... aux dépens de première instance et d'appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de Procédure Civiles. 






Le Greffier, La Présidente,