Cour d'Appel — 8 juillet 2015

Ch. civile B


ARRET No


du 08 JUILLET 2015


R.G : 13/00974 R


Décision déférée à la Cour :
Jugement Au fond, origine Tribunal d'Instance d'AJACCIO, décision attaquée en date du 05 Novembre 2013, enregistrée sous le no 11-000667


Syndicat des copropriétaires RÉSIDENCE SAVANA


C/


SCI CO MA EM






COUR D'APPEL DE BASTIA


CHAMBRE CIVILE


ARRET DU


HUIT JUILLET DEUX MILLE QUINZE








APPELANT : 


Syndicat des copropriétaires RÉSIDENCE SAVANA
La Confina à Ajaccio
Représenté par son syndic
SARL Ajaccio Immobilier, elle même représentée par sa gérante Mme X..., y demeurant ès qualités 
Immeuble Tamaris 
10 avenue Impératrice Eugénie 
20000 AJACCIO




assisté de Me Chantal FLORES, avocat au barreau d'AJACCIO




INTIMEE :


SCI COMAEM
prise en la personne de son représentant légal demeurant et domicilié au siège social
Lieu dit Perraccia Terminone 
Plaine de Peri
20167 PERI


ayant pour avocat Me Stéphane RECCHI de la SCP MORELLI MAUREL ET ASSOCIES, avocat au barreau d'AJACCIO




COMPOSITION DE LA COUR :


L'affaire a été débattue à l'audience publique du 11 mai 2015, devant la Cour composée de :


Mme Gisèle BAETSLE, Président de chambre
Mme Laetitia PASCAL, Conseiller
Mme Marie BART, vice-président placé près M. le premier président


qui en ont délibéré.












GREFFIER LORS DES DEBATS :


Mme Martine COMBET.


Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aura lieu par mise à disposition au greffe le 08 juillet 2015 




ARRET : 


Contradictoire, 


Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.


Signé par Mme Gisèle BAETSLE, Président de chambre, et par Mme Martine COMBET, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.


EXPOSE DU LITIGE




La SCI Comaem a acquis auprès de la SARL Le Savana deux lots de copropriété no10 et 53 appartenant à l'ensemble immobilier Le Savana sis à Ajaccio - la Confina, suivant acte notarié de vente d'immeuble à construire en état futur d'achèvement en date du 30 juillet 2003. Le 19 décembre 2011, le syndicat des copropriétaires de la résidence Savana pris en la personne de son Syndic la SARL Ajaccio Immobilier a, par acte d'huissier, assigné la SCI Comaem en paiement des charges de copropriété devant le tribunal d'instance d'Ajaccio.




Par décision en date du 5 novembre 2013 le tribunal d'instance a rejeté la demande de sursis à statuer formé par la SCI Comaem, a débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande principale aux motifs qu'il ne versait aucun élément de preuve confirmant qu'il n'avait comptabilisé que les charges générales liées à la conservation, l'entretien et l'administration des parties communes, a débouté le syndicat des copropriétaires de ses demandes accessoires et l'a condamné à payer à la SCI Comaem la somme de 250 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi que les dépens.




Par déclaration en date du 13 décembre 2013, le syndicat des copropriétaires a interjeté appel de cette décision.




Dans ses dernières conclusions transmises le 10 juin 2014, le syndicat des copropriétaires sollicite de la cour d'appel l'infirmation de la décision attaquée et statuant à nouveau qu'elle condamne la SCI Comaem à lui payer les sommes de 7 826,35 euros au titre des charges impayées 










au cours de l'année 2014 somme augmentée des intérêts de droit depuis la mise en demeure, 1 500 euros à titre de dommages et intérêts sur le fondement de l'article 1382 du code civil et 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi que les entiers dépens y compris les frais exposés par le syndicat en application de l'article 10-1 alinéa 1.




Au soutien de ses écritures, il fait valoir que la demande de sursis à statuer formulée par la SCI Comaem repose sur l'existence d'une procédure qu'elle a engagé à l'encontre du notaire et de l'assureur dommage ouvrage et qui est sans rapport avec la présente instance, qu'il a déjà produit l'ensemble des document attestant de la régularité des convocations, des procès-verbaux des assemblées générales et de leur notifications, que les délais de recours en annulation des résolutions prises en assemblées générales sont dépassés depuis longtemps, que l'article 1131 du code civil est inapplicable en l'espèce puisque sa créance repose non pas sur une convention mais sur la loi de 1965 qui met les charges de copropriété à la charge de l'ensemble des copropriétaires même celui qui est propriétaire d'un lot à construire ou en cours d'achèvement. S'agissant du jugement déféré, il indique que la jurisprudence a récemment jugé que le propriétaire d'un lot transitoire est tenu de payer l'ensemble des dépenses de la copropriété et qu'en tout état de cause, il n'a été mis à la charge de la SCI Comaem que les charges générales à l'exclusion de celles liées à l'utilité des services collectifs et éléments d'équipement commun.




Dans ses dernières écritures déposées le 15 avril 2014, la SCI Comaem demande à la cour d'appel, dans le cas où elle estimerait ne pas devoir prononcer un sursis à statuer, de confirmer le jugement dans l'ensemble de ses dispositions et de débouter le syndicat des copropriétaires de ses demandes et à titre subsidiaire de la décharger du règlement des charges des éléments d'équipement commun ou des services collectifs et enjoindre au syndicat des copropriétaires de produire un nouveau décompte excluant ces charges et justifiant poste par poste les autres charges.




Elle rappelle qu'une instance est actuellement en cours à l'encontre du notaire et de l'assureur dommage ouvrage, laquelle est susceptible d'avoir une influence sur la présente instance. Sur le fond, elle fait valoir que le syndicat des copropriétaires ne produit pas les pièces justifiant de la régularité des convocations, des procès-verbaux d'assemblée générale, des appels de fonds et du budget prévisionnel ainsi que la mise à disposition des pièces justificatives des charges de copropriété, ce qui a pour conséquence d'entacher de nullité les délibérations et de priver de base légale les appels de charges. A titre subsidiaire, elle soutient qu'en l'absence de livraison du bien, les charges de copropriétés qui lui sont réclamées sont dépourvues de cause et qu'elle ne peut donc être tenue de les payer. Enfin, à titre infiniment subsidiaire, elle indique que seules les charges de conservation, d'entretien et d'administration peuvent lui être réclamées, que les charges relatives aux services collectifs et élément 








d'équipements communs ne sont exigibles qu'à compter de la livraison du bien et qu'il appartient au syndicat des copropriétaires de produire un nouveau décompte détaillant les charges de copropriété poste par poste.




L'ordonnance de clôture a été prise le 10 septembre 2014 et a fixé l'audience de plaidoirie au 12 décembre 2014, date à laquelle l'affaire a été renvoyée au 11 mai 2015.




MOTIVATION 




Sur la demande de sursis à statuer




La SCI Comaem sollicite le sursis à statuer au motif qu'est en cours devant cette cour d'appel une procédure RG 13/455 visant à engager la responsabilité du notaire et de l'assureur dommages ouvrage dans le préjudice subi par elle et chiffré par l'expert à hauteur de 132 647,28 euros outre les charges réclamées par la copropriété.




L'arrêt de la cour d'appel dans la procédure RG 13/455 a été rendu le 10 septembre 2014.




La demande de sursis est dès lors devenue sans objet.




Sur la preuve de la créance du syndicat des copropriétaires




L'article 1131 du code civil dispose que l'obligation sans cause, ou sur une fausse cause, ou sur une cause illicite ne peut avoir aucun effet. En l'espèce d'une part la créance du syndicat des copropriétaires ne repose pas sur une convention mais sur l'obligation posée par l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 du copropriétaire de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun proportionnellement aux tantièmes de son lot et d'autre part la qualité de copropriétaire de la SCI et donc de membre du syndicat de la résidence Savana n'est pas contestée.




Le syndicat des copropriétaires verse aux débats les procès-verbaux des assemblées générales des années 2007 à 2014 approuvant, de manière définitive en l'absence de contestation dans les deux mois de la notification, les comptes des exercices précédents et adoptant le budget prévisionnel de l'exercice à venir, les accusés de réception des convocations et des notifications des procès-verbaux adressés à la SCI Comaem, le décompte des charges dues pour les années 2006 à 2013 et pour chaque année l'état des dépenses de la copropriété. Ces deux types de documents permettent de vérifier de façon précise la 










nature des charges qui ont été mises au débit de la SCI Comaem et leur répartition en fonction des tantièmes.




Ces documents ne font l'objet de la part de la SCI Comaem d'aucune critique précise, sachant que le critère d'utilité de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 ne peut être invoqué qu'à l'occasion de la modification de la répartition des tantièmes dans le cahier des charges conformément aux dispositions des article 11 et 12 et que l'allégation selon laquelle le syndic aurait depuis de nombreuses années violé les dispositions de l'article 18-1 de la loi, à savoir l'obligation de mise à disposition des pièces justificatives des charges de copropriété, et empêché la SCI d'exercer son droit sans susciter de sa part la moindre protestation ni la moindre réaction est peu crédible et n'est en toute hypothèse soutenue par aucun élément.




Dès lors, il apparaît que la créance du syndicat des copropriétaires est fondée dans son principe et son quantum. La SCI Comaem sera condamnée à lui payer la somme de 7 826,35 euros arrêtée au 31 décembre 2013 outre les intérêts légaux à compter du commandement de payer du 19 février 2010 sur la somme de 4 429,03 euros.




Les frais énumérés par l'article 10-1 a) et b) de la loi du 10 juillet 1965 devront conformément à cet article être imputés à la SCI Comaem.




Le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve d'un préjudice différent de celui qui sera réparé par la condamnation ci-dessus. Il sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.




Les frais irrépétibles seront in fine supportés par la SCI Comaem en application de l'article 10-1 de la Loi, il n'y a dès lors pas lieu de faire application de l'article 700 du code de procédure civile.




La SCI Comaem qui succombe en appel sera condamnée aux dépens de première instance et d'appel.




PAR CES MOTIFS,


LA COUR :




Infirme le jugement déféré dans toutes ses dispositions,


Statuant à nouveau,


Constate que la demande de sursis à statuer est devenue sans objet,












Condamne la SCI Comaem à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence Savana à Ajaccio la somme de SEPT MILLE HUIT CENT VINGT SIX EUROS ET TRENTE CINQ CENTIMES(7 826,35 euros) arrêtée au 31 décembre 2013 qui portera intérêt au taux légal à compter du 19 février 2010 sur la somme de QUATRE MILLE QUATRE CENT VINGT NEUF EUROS ET TROIS CENTIMES (4 429,03 euros) et à compter de la présente décision pour le surplus,


Condamne la SCI Comaem à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence Savana le montant des frais énumérés par l'article 10-1 a) et b) de la loi du 10 juillet 1965,


Déboute les parties du surplus de leurs demandes,


Condamne la SCI Comaem aux dépens de première instance et d'appel.






LE GREFFIER LE PRESIDENT