Cour d'Appel — 18 juin 2015

COUR D'APPEL DE PARIS 

Pôle 4 - Chambre 1 



ARRÊT DU 18 JUIN 2015 



Numéro d'inscription au répertoire général : 14/ 24997 

Décision déférée à la Cour : Jugement du 30 Octobre 2014- Tribunal de Grande Instance de PARIS 01- RG no 14/ 09226 

APPELANTS 

Monsieur Bertrand X..., né le 08 octobre 1952 à SAINT MENARD EN JALLES 33160 
et 
Madame Jeanne X... Martine, née SAULZE, née le 24 avril 1952 à SAINT OUEN 93400 

demeurant 2 bis... et 30...-75014 PARIS 14 

Représentés tous deux par Me Matthieu BOCCON GIBOD de la SELARL LEXAVOUE PARIS-VERSAILLES, avocat au barreau de PARIS, toque : C2477 
Assistés sur l'audience par Me Jean-paul RABITCHOV de la SELARL MIELLET & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : L0281 



Monsieur Patrice Y..., né le 06 mars 1950 à SAINT BRIEUC 22000 
et 
Madame Brigitte Y... Elisabeth, née V..., née le 26 juin 1952 à PARIS 75015 

demeurant 10...-75014 PARIS 14 

Représentés tous deux par Me Matthieu BOCCON GIBOD de la SELARL LEXAVOUE PARIS-VERSAILLES, avocat au barreau de PARIS, toque : C2477 
Assistés sur l'audience par Me Jean-paul RABITCHOV de la SELARL MIELLET & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : L0281 

INTIMÉS 

Monsieur Yves Florent Guy Z..., né le 10 mars 1951 à HYERES 83400 
et 
Madame Catherine Françoise B... EPOUSE Z..., née le 9 février 1951 à LYON 

demeurant 34...-75014 PARIS 14 

Représentés tous deux par Me Alain FISSELIER de la SCP SCP AFG, avocat au barreau de PARIS, toque : L0044 
Assistés sur l'audience par Me Lucile COLLOT, avocat au barreau de PARIS, toque : R049 

Madame Martine C... Claudette, Régine 

demeurant 4,...-75014 PARIS 14 

non représenté 
Ayant reçu signification de la déclaration d'appel en date du 23 janvier 2015 par remise à personne et assignation devant la Cour d'appel de Paris avec signification de conclusions en date du 11 mars 2015 par remise à personne présente à domicile. 

Monsieur Vincent Antoine D... 


demeurant 4,...-75014 PARIS 14 

non représenté 
Ayant reçu signification de la déclaration d'appel en date du 23 janvier 2015 par remise à personne présente à domicile et assignation devant la Cour d'appel de Paris avec signification de conclusions en date du 11 mars 2015 par remise à personne présente à domicile. 

Monsieur Thomas Raphaël, Roger D... 


demeurant 4,...-75014 PARIS 14 

non représenté 
Ayant reçu signification de la déclaration d'appel en date du 23 janvier 2015 par remise à personne présente à domicile et assignation devant la Cour d'appel de Paris avec signification de conclusions en date du 11 mars 2015 par remise à personne présente à domicile. 

Madame Laure Pauline, Marie F... 


demeurant 4,...-75014 PARIS 14 

non représenté 
Ayant reçu signification de la déclaration d'appel en date du 23 janvier 2015 par remise personne présente à domicile et assignation devant la Cour d'appel de Paris avec signification de conclusions en date du 11 mars 2015 par remise à personne présente à domicile. 

Monsieur Pierre Roger, Marie G... 


demeurant 8,...-75014 PARIS 14 

non représenté 
Ayant reçu signification de la déclaration d'appel en date du 29 janvier 2015 par remise à l'étude d'huissier et assignation devant la Cour d'appel de Paris avec signification de conclusions en date du 12 mars 2015 par remise à personne physique. 

Madame Imogen H... 


demeurant 8,...-75014 PARIS 14 

non représenté 
Ayant reçu signification de la déclaration d'appel en date du 29 janvier 2015 par remise à l'étude d'huissier et assignation devant la Cour d'appel de Paris avec signification de conclusions en date du 12 mars 2015 par remise à personne physique. 

Madame Marie-Louise I... Jeanne, épouse J... 


demeurant 10,...-75014 PARIS 14 

non représenté 
Ayant reçu signification de la déclaration d'appel en date du 23 janvier 2015 par remise à l'étude d'huissier et assignation devant la Cour d'appel de Paris avec signification de conclusions en date du 11 mars 2015 par remise à l'étude d'huissier. 

Monsieur Bernard W... 


demeurant 5,...-75014 PARIS 14 

non représenté 
Ayant reçu signification de la déclaration d'appel en date du 23 janvier 2015 par remise personne présente à domicile et assignation devant la Cour d'appel de Paris avec signification de conclusions en date du 11 mars 2015 par remise à personne présenté à domicile. 

Monsieur Olivier Jacques L... 


demeurant 3,...-75014 PARIS 14 

non représenté 
Ayant reçu signification de la déclaration d'appel en date du 23 janvier 2015 par remise à l'étude d'huissier et assignation devant la Cour d'appel de Paris avec signification de conclusions en date du 11 mars 2015 par remise à personne. 

Madame Inès M... Denise, Patricia, épouse L... 


demeurant 3,...-75014 PARIS 14 

non représenté 
Ayant reçu signification de la déclaration d'appel en date du 23 janvier 2015 par remise à l'étude d'huissier et assignation devant la Cour d'appel de Paris avec signification de conclusions en date du 11 mars 2015 par remise à personne. 

Madame Catherine Marie, Elisabeth N... 


demeurant 5,...-75014 PARIS 14 

non représenté 
Ayant reçu signification de la déclaration d'appel en date du 23 janvier 2015 par remise à personne et assignation devant la Cour d'appel de Paris avec signification de conclusions en date du 11 mars 2015 par remise à personne. 

Syndicat des copropriétaires 32-34-36... pris en la personne de son syndic en exercice la société ISAMBERT ARAGO GESTION, no Siret : 414 372 706 

ayant son siège au 32-34-36...-75014 PARIS 

Représentée et assistée sur l'audience par Me Denis-clotaire LAURENT, avocat au barreau de PARIS, toque : R010 

PARTIES INTERVENANTES : 

Madame Ghislaine O... notaire retiré de charge 

demeurant...-83330 LE BEAUSSET 

Représentée par Me Thomas RONZEAU de la SCP RONZEAU & ASSOCIES, à la Cour, toque : P0499 
Assistée sur l'audience par Me Sterenn BONNET, avocat au barreau de PONTOISE 

SELARL VANCIA E... ET VIRGINIE K... 


ayant son siège au...-83330 LE BEAUSSET 

Représentée par Me Thomas RONZEAU de la SCP RONZEAU & ASSOCIES, à la Cour, toque : P0499 
Assistée sur l'audience par Me Sterenn BONNET, avocat au barreau de PONTOISE 

COMPOSITION DE LA COUR : 

L'affaire a été débattue le 21 Mai 2015, en audience publique, devant la Cour composée de : 

Madame Chantal SARDA, Présidente de chambre 
Mme Christine BARBEROT, Conseillère 
Monsieur Fabrice VERT, Conseiller 

qui en ont délibéré 



Greffier lors des débats : Monsieur Christophe DECAIX 



ARRÊT : DÉFAUT

-rendu par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par Madame Chantal SARDA, président et par Monsieur Christophe DECAIX, greffier auquel la minute de la décision à été remise par le magistrat signataire. 



* 

* * 

Suivant acte authentique reçu le 12 février 1983 par M. Edmond O..., notaire, Mme Béatrice Q... a vendu à M. Yves Z... les lots no 17 et 12 de l'état de division d'un ensemble immobilier en copropriété sis 32-34... et 2... à Paris 14e arrondissement, soit un appartement au rez-de-chaussée en façade sur cour et une cave. Suivant acte authentique reçu le 10 mai 1996 par M. Jean-Claude R..., notaire, M. Michel S... a vendu à M. Yves Z... et Mme Catherine B..., épouse Z... (les époux Z...), les lots no 19 et 9 dans le même ensemble immobilier, soit un appartement au premier étage et une cave. Suivant acte authentique reçu le 29 novembre 2001 par Mme Ghyslaine O..., notaire, le syndicat des copropriétaires du même immeuble a vendu à M. Z... dans l'immeuble sis 32-34-36... et 2..., le lot no 40, soit : " la propriété exclusive et particulière dans la cour située coté..., du débarras et le droit de jouissance exclusif et particulier de ladite partie de cour ". Suivant acte authentique reçu le 6 décembre 2004 par M. Jean-François T..., notaire, ce même syndicat des copropriétaires a vendu aux époux Z... dans le même immeuble, le lot no 38, soit un appartement au rez-de-chaussée, et le lot no 39, soit : " le droit de jouissance exclusif et particulier d'une partie de la cour, située côté... et... ". Par acte d'huissier de justice du 4 septembre 2013, M. Bertrand X..., Mme Martine U..., épouse X... (les époux X...), demeurant 2 bis..., Mme Martine C..., épouse D..., MM. Vincent et Thomas D..., Mme Laure F..., demeurant 4..., M. Pierre G..., Mme Imogène H..., épouse G..., demeurant 8..., Mme Jeanne I..., épouse J..., M. Patrice Y... et Mme Elisabeth V..., épouse Y..., demeurant 10..., M. Bernard 
W... 
et Mme Elisabeth N..., épouse W..., demeurant 5..., M. Olivier L..., Mme Patricia M..., épouse L..., demeurant 3..., agissant solidairement en qualité de co-indivisaires de la..., ont notifié au syndicat des copropriétaires de l'immeuble... (le syndicat des copropriétaires) et au époux Z... qu'ils étaient propriétaires de la cour située à l'angle de la... et de la..., les sommant de délaisser cette cour. Par acte du 26 mai 2014, les époux Z... ont assigné à jour fixe les personnes précitées et le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier sis 32-34-36... et 2... pour qu'il fût jugé qu'ils étaient propriétaires du droit de jouissance sur le lot 39. Le syndicat des copropriétaires a appelé en intervention forcée Mme Ghislaine O... et la SEARL Vancia E... et Virginie K... son successeur. 

C'est dans ces conditions que, par jugement du 30 octobre 2014, le Tribunal de grande instance de Paris a :

- dit l'assignation régulière et recevable,
- dit n'y avoir lieu à écarter des débats la lettre de M. XX... du 30 septembre 2012,
- dit que le syndicat des copropriétaires du 32-34-36... et 2... à Paris 14e avait acquis la propriété de la surface constituant le lot 39 de la copropriété par prescription acquisitive,
- en conséquence, dit que les époux Z... avaient acquis valablement de ce syndicat des copropriétaires un droit de jouissance exclusive sur le lot 39,
- dit n'y avoir lieu de faire droit à la sommation de restituer du 4 septembre 2013 délivrée par les indivisaires X... et consorts, dit ceux-ci mal fondés et leurs demandes, les en a déboutés,
- condamné solidairement les époux X..., les consorts D...- F..., les consorts I...- Y..., les époux L... et les époux G... à payer aux époux Z... la somme de 5 000 ¿ de dommages-intérêts pour perte de chance et 5 000 ¿ de dommages-intérêts pour préjudice moral, outre 3 000 ¿ en vertu de l'article 700 du Code de Procédure Civile,
- les a condamnés sous la même solidarité à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3 000 ¿ en vertu de l'article 700 du Code de Procédure Civile,
- dit sans objet l'appel en garantie des notaires,
- condamné les indivisaires X... et consorts aux dépens,
- vu l'article 462 du Code de Procédure Civile,
- ordonner, dans la circonstance d'une confirmation du jugement entrepris, la rectification des erreurs matérielles suivantes : p. 1, Mme Martine U..., p. 2, Mme Laure F... et Mme Patricia M.... 

Les époux X... et les époux Y... ont interjeté appel de ce jugement à l'encontre des époux Z..., du syndicat des copropriétaires précité et des riverains de la... précités. 

Les époux Z..., intimés, ont été autorisés à assigner à jour fixe les parties précitées. Le syndicat des copropriétaires a été autorisé à assigner à jour fixe les notaires précités. 



Par dernières conclusions du 19 mai 2015, les époux X... et les époux Y... demandent à la Cour de :

- vu les articles 711, 2258, 2261, 2262 et 2272 du Code Civil, 30 du décret du 4 janvier 1955,
- à titre principal, juger que la parcelle située à l'angle de la... et au no 36 de la... à Paris 14e, cadastrée 1 403 BR 15, demeure la propriété indivise de l'ensemble des riverains de la...,
- condamner in solidum le syndicat des copropriétaires du 32-34... et 2... et les époux Z..., sous astreinte de 200 ¿ par jour de retard passé un mois à compter de la signification de la décision à intervenir, à :
. restituer la jouissance de la cour litigieuse, propriété commune des riverains de la...,
. la remettre en état conformément au plan annexé au règlement de copropriété du 12 mai 1968 avec grille séparative et portillon métallique sur le 2...,
- à titre subsidiaire, au visa de l'article 646 du Code Civil, nommer un géomètre-expert aux fins de délimiter les parcelles cadastrées section 1403 BR 15 et section 1403 BR 16,
- vu l'article 815-3 du Code Civil,
- annuler l'acte modificatif de l'état descriptif de division créant le lot no 39 du 29 novembre 2001 et l'acte de cession du droit de jouissance du 6 décembre 2004,
- vu les articles 815-9 et 1382 du Code Civil,
- condamner in solidum les époux Z... et le syndicat des copropriétaires à leur payer la somme de 5 500 ¿,
- vu l'article 700 du Code de Procédure Civile,
- condamner in solidum les époux Z... et le syndicat des copropriétaires à leur payer la somme de 30 000 ¿ au titre de la première instance et de l'instance d'appel, dépens en sus,
- rejeter l'ensemble des demandes des époux Z... et du syndicat des copropriétaires,
- vu l'article 462 du Code de Procédure Civile, en cas de confirmation du jugement entrepris, rectifier les erreurs matérielles l'affectant. 



Par dernières conclusions du 20 mai 2015, les époux Z... prient la Cour de :

- vu les articles 710-1, 1582 et suivants, 9, 2258, 2261, 2272, 2274, 1147, 1382, 1383 du Code Civil, 700 du Code de Procédure Civile,
- infirmer le jugement entrepris et statuant à nouveau, écarter la pièce no 16 produite par les appelants,
- à titre principal,
- dire qu'eux-mêmes sont propriétaires du droit de jouissance portant sur le lot no 39 cadastré section 1403 BR no 16 suivant acte authentique du 6 décembre 2004,
- condamner les appelants à leur payer la somme de 565 000 ¿ de dommages-intérêts compensant leur perte de chance de vendre leur bien et celle de 42 500 ¿ compensant la perte de valeur de leur bien,
- à titre subsidiaire, dire que le syndicat des copropriétaires du 32-34-36 et 2... a acquis la propriété du lot no 39 par l'effet de la prescription acquisitive et qu'eux-mêmes sont propriétaires du droit de jouissance sur ce lot,
- à titre plus subsidiaire, constater que le droit de jouissance exclusif qu'ils ont acquis sur le lot no 39 ne peut être remis en cause par l'effet d'une quelconque revendication du fait de l'application de la théorie de l'apparence,
- à titre infiniment subsidiaire, en cas d'annulation des droits de jouissance portant sur le lot no 39,
- condamner le syndicat des copropriétaires à leur restituer la somme de 26 412, 40 ¿ avec intérêts au taux légal capitalisés à compter de la vente du 6 décembre 2004,
- condamner in solidum ou solidairement le syndicat des copropriétaires, Mme O... et la société Vancia E... et Virginie K... à leur verser la somme de 170 000 ¿ à titre de dommages-intérêts en réparation de leur préjudice,
- condamner à les relever et garantir de toute condamnation en ce compris l'article 700 du Code de Procédure Civile,
- en tout état de cause, condamner solidairement les co-indivisaires à leur verser la somme de 25 000 ¿ de dommages-intérêts compensant leur préjudice moral et celle de 25 000 ¿ en vertu de l'article 700 du Code de Procédure Civile, dépens en sus. 



Par dernières conclusions du 19 mai 2015 le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier sis 32-34-36... et 2... à Paris 14e arrondissement, demande à la Cour de :

- vu les articles 815 et suivants, 1315, 2258 et suivants, 1382 du Code Civil, 9 du Code de Procédure Civile, et acte authentique du 29 novembre 2001 portant modification au règlement de copropriété,
- dire recevable son appel provoqué,
- confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,
- en cas d'infirmation de ce jugement,
- constater que les appelants n'ont pas qualité pour former des demandes de restitution de la surface revendiquée comprise dans la parcelle cadastrée 1403 BR no 16 en ce qu'ils ne démontrent pas être titulaires d'un quelconque droit de propriété sur ladite surface,
- les débouter de leurs demandes dirigées contre lui,
- à titre principal,
- constater que les appelants ne déterminent ni la superficie ni l'assiette ni la quote-part de leurs prétendus droits indivis et les débouter de l'ensemble de leurs demandes contre lui,
- à titre subsidiaire, constater qu'il exerce une possession continue, non interrompue, paisible, publique, non équivoque et à titre de propriétaire depuis plus de trente ans sur la surface revendiquée et débouter les appelants de leurs demandes,
- à titre infiniment subsidiaire,
- débouter les époux Z... et les appelants de l'ensemble de leurs demandes contre lui,
- condamner Mme Ghislaine O... et la société Vancia E... et Virginie K... à le relever et garantir de toute condamnation qui pourrait être mise à sa charge et dont le montant excéderait le prix de vente de la surface revendiquée,
- et en tout état de cause,
- condamner les époux X..., les époux Y..., Mme Ghislaine O... et la société Vancia E... et Virginie K... à lui payer la somme de 25 000 ¿ en vertu de l'article 700 du Code de Procédure Civile, dépens en sus. 



Par conclusions du 19 mai 2015, Mme Ghislaine O... et la société Vancia E... et Virginie K... (les notaires) prient la Cour de :

- vu l'article 1382 du Code Civil,
- déclarer irrecevables l'action et les demandes en cause d'appel des époux Z... en tant que dirigées contre elles,
- confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,
- débouter les appelants, les époux Z..., le syndicat des copropriétaires, de toutes leurs demandes dirigées contre elles,
- prononcer leur mise hors de cause,,
- condamner tout succombant à leur payer la somme de 2 000 ¿ en vertu de l'article 700 du Code de Procédure Civile, dépens en sus. 

Mme Martine C..., épouse D..., MM. Vincent et Thomas D..., Mme Laure F..., M. Pierre G..., Mme Imogène H... épouse G..., Mme Jeanne I..., épouse J..., M. Bernard W... et Mme Elisabeth N..., épouse W..., M. Olivier L..., Mme Patricia M..., épouse L..., bien qu'assignés, n'ont pas constitué avocat. 



SUR CE 
LA COUR 



Considérant que les notaires invoquent l'irrecevabilité des demandes des époux Z... formées contre eux au seul motif que ces derniers ne les ont pas assignés à jour fixe ; mais que, les notaires ont été attraits dans la procédure d'appel par le syndicat des copropriétaires sur autorisation du président de cette chambre ; 

Que les époux Z..., intimés, recevables à former un appel provoqué et des demandes incidentes contre un autre intimé, sont recevables en leur action et demandes contre les notaires ; 

Considérant que la qualité à agir des appelants est contestée par le syndicat des copropriétaires au seul motif qu'ils ne disposeraient d'aucun droit de propriété sur le bien litigieux ; qu'il va être répondu à ce moyen de fond avec l'examen des titres relatifs à ce bien ; 

Considérant que les époux Z... n'établissent pas que la pièce no10 des appelants (lettre de M. XX... du 30 septembre 2012) aurait été obtenue de manière déloyale et illicite ; qu'à bon droit le Tribunal a dit que cette pièce ne devait pas être écartée des débats ; 

Considérant, sur le titre de propriété du bien litigieux (emplacement de l'ancienne loge du portier de la...) sis à l'entrée de la..., à l'angle de celle-ci et de la..., actuellement 36..., que, selon le cahier des charges dressé le 26 septembre 1834 à la suite de la division d'un grand terrain dit " Le Clos des Catacombes " au " Petit Montrouge près Paris " par les consorts CC..., ces derniers allaient y créer un " square ", composé de maisons bourgeoises avec jardins, fermé par des grilles donnant sur l'avenue de la Santé (actuellement...), desservi par un passage pour piétons, le passage des voitures étant réservé à l'usage des personnes habitant le square (article 8), et comportant deux petits bâtiments dont l'un était destiné à servir de loge au portier du square, le plan annexé au cahier des charges montrant que cette loge était à l'angle du passage desservant le " square " (actuellement...) et de l'avenue de la Santé (actuellement..., no 36) ; 

Qu'il s'en déduit que le passage débouchant sur l'avenue et la loge du gardien à l'entrée du square sont des équipements communs aux riverains de celui-ci ; 

Que l'acte authentique du 6 octobre 2003, aux termes duquel les époux X... ont acquis des consorts DD... un pavillon d'habitation sis 30... et 2 bis..., fait référence au cahier des charges précité pour les droits et obligations des propriétaires des maisons du square ; 

Que, l'acte authentique du 26 décembre 1888, aux termes duquel les époux EE... ont vendu à Camille A... la propriété immobilière sise 32 et 34..., énonce clairement que la loge du concierge de l'impasse " établie à l'encoignure de la maison vendue, ayant façade et sur l'impasse et sur la... " n'est pas comprise dans la vente qui inclut " la propriété commune pour un quart de la portion qui peut rester aux vendeurs de l'impasse se trouvant dans le fond de ladite propriété, du puits qui se trouve dans l'impasse, de la grille de ladite impasse, et de la loge de concierge de cette impasse ", l'acte précisant que l'acquéreur devait contribuer aux gages du portier de l'impasse pour la nomination duquel il devait " s'entendre avec les propriétaires de cette impasse ", ainsi qu'aux " frais d'entretien de l'impasse, de la loge, de la grille et de l'éclairage de cette impasse " ; 

Que l'acte authentique du 6 juillet 1923 aux termes duquel les époux FF..., qui détenaient le bien de Camille A..., ont vendu la propriété immobilière sise 32, 34 " et 36 "... à Léon GG... et à son épouse, précise que " les murs séparatifs de la construction formant la loge du concierge de l'impasse (qui n'est pas comprise dans la présente vente ainsi qu'il est dit plus haut) avec le jardin de la maison présentement vendue la... et l'impasse, font partie en entier de la loge sans mitoyenneté avec la maison présentement vendue " ; que l'acte du 6 juillet 1923 ajoute que " dans la présente vente est compris le droit à la jouissance et à la propriété de la portion restant de la cour commune du square entre les onze maisons de ce square ainsi que la propriété commune pour un quart de la portion qui peut rester aux vendeurs de l'impasse se trouvant dans le fond de la propriété, du puits qui se trouve dans l'impasse, de la grille de ladite impasse et de la loge du concierge de cette impasse se trouvant établie à l'encoignure de la maison vendue et ayant façade et sur l'a... observation faite que les construction existant alors ont été démolie et remplacées par celles actuelles " ; que cet acte mentionne aux titres des charges de l'acquéreur, les mêmes stipulation que celles précitées de l'acte de 1888 concernant les gages du portier du square et l'entretien de l'impasse et de la loge ; 

Qu'ainsi l'assiette de l'ancienne loge du portier de la..., actuellement démolie, située au 36..., a été expressément exclue des ventes en 1888 et en 1923 de l'ensemble immobilier sis 32-34-36..., cette assiette étant restée, conformément au cahier des charges précité, la propriété commune ou indivise des riverains de la..., au nombre desquels les propriétaires successifs de l'ensemble immobilier sis 32-34-36..., puis, à compter de 1968, du syndicat des copropriétaires qui leur a succédé ; 

Que, sur l'injonction du 17 mai 1952 du préfet de police de Paris adressé au propriétaire de l'immeuble sis 36..., les riverains de la..., se dénommant " Co-propriétaires de la... ", se sont réunis le 20 mai 1952, les époux I..., M. DD..., M. HH..., M. II... étant présents, M. JJ..., le docteur GG... et M. KK..., absents, M. LL... ayant donné ses instructions par lettre ; que lors de cette réunions, les " Co-propriétaires présents " ont décidé l'aménagement aux frais de M. DD... de " l'emplacement du petit bâtiment en ruines " en y conservant " un local pour y entreposer les poubelles tout en améliorant l'aspect général de l'entrée de la Villa par un embellissement floral et verdoyant " ; que, par lettre du 18 juin 1952, le docteur GG..., propriétaire de l'immeuble sis 32-34..., tout en manifestant son accord a exigé que l'emplacement aménagé soit exactement de la superficie du bâtiment en ruines et qu'une séparation fût faite entre la partie aménagée et la cour lui appartenant, témoignant, ainsi, du caractère commun ou indivis de l'emplacement aménagé ; 

Que, d'ailleurs, le règlement de copropriété de l'ensemble immobilier sis 32-34... et 2..., dressé le 12 mars 1968 par M. Alain MM..., notaire, reprend les énonciations précitées de la vente du 6 juillet 1923 en excluant de cette copropriété l'assiette de l'ancienne loge du portier du square, ce que confirme, le plan établi par les géomètres-experts P... annexé à ce règlement et sur lequel figure, à l'angle de la... et de la..., l'existence d'une " Cour appartenant aux copropriétaires de la... " qui jouxte une autre cour dépendant, elle, de la copropriété de l'ensemble immobilier sis 32-34... et 2..., décrite comme suit dans ce règlement : " derrière, avec entrée... no 2, cour commune sans accès au bâtiment, dans laquelle existe une fontaine-Débarras commun au fond de la cour " ; 

Qu'il résulte du cahier des charges du 26 septembre 1934, du titre de propriété du 6 octobre 2003 des époux X... et des autres documents qui viennent d'être analysés que l'assiette de l'ancienne loge du portier du square est la propriété indivise des riverains de la... ; qu'ainsi, ne repose sur aucun titre de propriété, la modification, suivant acte authentique reçu le 29 novembre 2001 par Mme O..., notaire, du règlement et de l'état descriptif de division de la copropriété de l'ensemble immobilier sis 32-34... et 2..., qui porte création d'un nouveau lot no 39 correspondant au droit de jouissance exclusif et particulier d'une partie de la cour située côté... et..., de sorte que c'est à bon droit que le jugement entrepris a recherché si le syndicat des copropriétaires n'avait pas acquis par usucapion la propriété de cette partie de la cour ; 

Considérant, sur l'acquisition de la propriété de cette partie de la cour par usucapion, qu'il vient d'être dit que l'ancienne loge du portier du square a été détruite en 1952 et que l'assiette de celle-ci est restée la propriété des riverains de la..., M. GG..., propriétaire de la l'immeuble non encore divisé sis 32-34..., ayant exigé une séparation entre sa propriété et le terrain litigieux ; que, lors de l'établissement du règlement de copropriété de l'ensemble immobilier sis 32-34... et 2..., le 12 mars 1968, la propriété indivise des riverains de la... a été expressément reconnue comme en témoigne la mention figurant sur le plan qui y est annexé qui précise que cet emplacement est une " Cour appartenant aux copropriétaires de la... " ; 

Qu'il ne peut être tiré aucune conséquence de l'utilisation de la partie litigieuse de la cour par la copropriété de l'ensemble immobilier sis 32-34... et 2..., laquelle, en tant que riverain de Villa, dispose sur elle d'un droit de jouissance indivis, les actes de possession invoqués, qu'un indivisaire pouvait accomplir, ayant un caractère équivoque, de sorte que les attestations versées aux débats par les époux Z... et le syndicat des copropriétaires, d'ailleurs contredites par celles produites par les appelants, n'ont pas de force probante ; 

Que ce n'est que postérieurement au 22 avril 1997 que le premier acte d'appropriation exclusif, au vu et au su des riverains de la..., a été accompli par les copropriétaires de l'ensemble immobilier sis 32-34... et 2..., en assemblée générale présidée par M. Z..., qui " acceptent la remise en état du mur " Bahut " comprenant la suppression de la porte " piéton ", côté Villa " ; que cette délibération atteste qu'une porte d'accès à cette partie de la cour existait côté..., ce qui est, d'ailleurs, confirmé par le règlement de copropriété du 12 mars 1968 et le plan qui y est annexé ; 

Qu'ainsi, ni les époux Z... ni le syndicat des copropriétaires n'établissent l'existence d'une possession trentenaire sur la partie litigieuse de la cour ; 

Considérant, sur l'erreur commune et l'apparence, que les époux Z..., copropriétaires depuis le 12 février 1983 dans l'ensemble immobilier sis 32-34... et 2..., en connaissance du règlement de copropriété du 12 mars 1968 décrivant le statut de cette partie de cour, se la sont appropriée en supprimant, postérieurement au 22 avril 1997, la porte d'accès au passage... ; que M. Daniel J..., demeurant 10... depuis 1951, relate : " en rentrant de vacances un été, j'ai constaté la fermeture du portillon de la courette et les poubelles alignées à l'entrée de l'impasse le long du mur extérieur de cette courette. Un samedi, en partant faire mes courses, je vois M. Z... s'affairer dans la courette ; je lui ai fait observer que les riverains de la Villa avaient des droits sur cet espace. Il m'a répondu qu'il n'en avait rien à faire, sur un ton plus que déterminé " ; 

Qu'il ressort de ces éléments que les époux Z... n'établissent pas l'existence d'une erreur commune, le syndicat des copropriétaires, vendeur, n'ayant pas la qualité de propriétaire apparent lors de leur acquisition du lot no 39 le 6 décembre 2004, de sorte qu'ils ne sont pas des tiers de bonne foi ; 

Considérant que le jugement entrepris doit être infirmé en ce qu'il y a dit que le syndicat des copropriétaires avait acquis par usucapion la propriété de la surface constituant le lot no 39 et que les époux Z... avaient valablement acquis un droit de jouissance exclusive sur ce lot ; 

Considérant, sur les demandes des époux X... et des époux Y... qui sont recevables, tout propriétaire indivis étant individuellement recevable à faire reconnaître en justice, à l'égard de tiers, son droit de propriété indivise, qu'il y a lieu de dire que la portion de cour située à l'angle de la... et de la..., no 36, à Paris 14e, telle qu'elle est décrite sur le plan dressé par les géomètres-experts P... annexé au règlement de copropriété de l'ensemble immobilier sis 32-34... et 2... du 12 mars 1968, mentionnant la " Cour appartenant aux copropriétaires de la... ", est la propriété indivise de l'ensemble des riverains de la... ; 

Considérant qu'il convient d'annuler l'acte modificatif de l'état descriptif de division créant le lot no 39 du 29 novembre 2001 et l'acte authentique du 6 décembre 2004 en ce qu'aux termes de ce dernier acte, le syndicat des copropriétaires a vendu aux époux Z... ce même lot, soit : " le droit de jouissance exclusif et particulier d'une partie de la cour, située côté... et... " ; 

Considérant qu'il y a lieu d'ordonner au syndicat des copropriétaires du 32-34... et 2... et aux époux Z..., sous astreinte de 100 ¿ par jour de retard passé le délai de deux mois à compter de la signification du présent arrêt, de restituer aux riverains de la..., la jouissance de la cour litigieuse et de la remettre en état en rétablissant la grille la séparant du reste de la cour, ainsi que le portillon métallique donnant sur la... ; 

Considérant que les époux X... et les époux Y... ne sont pas en droit de réclamer le paiement à leur profit d'une indemnité d'occupation, s'agissant d'une créance de l'indivision qu'ils ne représentent pas ; 

Qu'ils doivent donc être déboutés de cette demande ; 

Considérant, sur les demandes des époux Z... à l'encontre du syndicat des copropriétaires, que la vente du lot no 39 étant annulée, le syndicat des copropriétaires doit restituer le prix aux acquéreurs ; qu'aux termes de l'acte de vente du 6 décembre 2004, les lots no 38, soit un appartement au rez-de-chaussée d'une superficie de 21, 10 m2, et no 39, soit : " le droit de jouissance exclusif et particulier d'une partie de la cour, située côté... et..., ont été vendus au prix global de 70 001 ¿ sur lequel les époux Z... réclament la restitution de la somme de 26 412, 40 ¿ ; que le syndicat des copropriétaires conteste ce montant au motif que la surface dont les époux Z... sont évincés seraient plus restreinte que celle du lot 39 ; qu'il s'en déduit que le prix du lot 39 est bien celui réclamé par les époux Z... ; que ces derniers sont évincés de ce lot et que le vendeur doit restituer le prix du bien dont l'acquéreur est évincé ; 

Qu'en conséquence, il y a lieu de condamner le syndicat des copropriétaires à restituer aux époux Z... la somme de 26 412, 40 ¿ avec intérêts au taux légal à compter du présent arrêt constitutif du droit à restitution ; 

Que les époux NN... sont contraints de restituer le droit de jouissance d'une faible partie de la cour, étant propriétaires de la partie la plus importante de celle-ci ; que la partie dont ils perdent la jouissance peut être isolée de celle dont ils sont propriétaires, ce qui avait d'ailleurs été le cas originairement ; qu'ainsi, le préjudice qu'ils invoquent doit être évalué à la somme de 20 000 ¿ au paiement de laquelle, il convient de condamner le syndicat des copropriétaires ; 

Considérant, sur les demandes du syndicat des copropriétaires et des époux NN... à l'encontre des notaires, que Mme Ghyslaine O..., qui a rédigé l'acte du 29 novembre 2001 modifiant l'état descriptif de division de l'immeuble sis 32-34... et 2... en créant le lot no 39, disposait, par les énonciations du règlement de copropriété du 12 mars 1968 ainsi qu'il a été dit ci-dessus, des éléments lui permettant de constater que la partie de la cour constituant l'assiette du droit de jouissance privatif qu'elle créait n'était pas la propriété exclusive de la copropriété ; 

Qu'en ne procédant pas à cette vérification et en s'en remettant aux plans établis par le géomètre-expert Lanquetin pour la création du lot litigieux lesquels étaient en contradiction avec les termes du règlement de copropriété du 12 mars 1968 et le plan dressé par les géomètres-experts P... qui y était annexé, Mme O... a manqué à son obligation d'assurer la perfection de l'acte qu'elle rédigeait et qui vient d'être annulé sur ce point ; que ce manquement est à l'origine de l'annulation de la vente du lot no 39 par le syndicat des copropriétaires au profit des époux Z... ; 

Qu'il y a donc lieu de faire droit à la demande des époux Z... en condamnant Mme O... et son successeur à leur payer in solidum avec le syndicat des copropriétaires la somme de 20 000 ¿ de dommages-intérêts et de condamner les notaires à garantir le syndicat des copropriétaires de cette condamnation ; 

Considérant que l'issue donnée au litige implique le rejet des demandes au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile des époux Z..., du syndicat des copropriétaires et des notaires ; 

Considérant que l'équité commande qu'il soit fait droit à la demande des époux X... et des époux Y..., sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile, comme il est dit dans le dispositif du présent arrêt ; 

Considérant que les notaires, à l'origine du litige, devront garantir les époux Z... et le syndicat des copropriétaires des condamnations prononcées contre eux au titre des dépens et de l'article 700 du Code de Procédure Civile. 



PAR CES MOTIFS 



Déclare recevables les action et demandes formées par M. Yves Z... et Mme Catherine B..., épouse Z..., contre Mme Ghislaine O... et la SELARL Vancia E... et Virginie K... ; 

Confirme le jugement entrepris, mais seulement en ce qu'il a :

- dit l'assignation régulière et recevable,

- dit n'y avoir lieu à écarter des débats la lettre de M. XX... du 30 septembre 2012 ; 

L'infirme pour le surplus ; 

Statuant à nouveau : 

Dit que la portion de cour située à l'angle de la... et de la..., no 36, à Paris 14e, telle qu'elle est décrite sur le plan dressé par les géomètres-experts P... annexé au règlement de copropriété de l'ensemble immobilier sis 32-34... et 2... du 12 mars 1968, mentionnant la " Cour appartenant aux copropriétaires de la... ", est la propriété indivise de l'ensemble des riverains de la... ; 

Annule l'acte authentique reçu le 29 novembre 2001 par Mme Ghyslaine O..., notaire associé de la SCP Ghyslaine O..., modifiant l'état descriptif de division de l'immeuble sis 32-34... et 2... à Paris, 14e arrondissement, reçu le 12 mars 1968 par M. Alain MM..., notaire, publié le 12 avril 1968 au 6e bureau des hypothèques de Paris Volume 7925 numéro 2601, en ce que cet acte modificatif créé le lot no 39 soit : " le droit de jouissance exclusif et particulier d'une partie de la cour, située côté... et... " ; 

Annule l'acte authentique reçu le 6 décembre 2004 par M. Jean-François T..., notaire, publié le 10 janvier 2005 au 6e bureau des hypothèques de Paris Volume 66 numéro 106, aux termes duquel le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis 32-34... et 2... à Paris, 14e arrondissement, a vendu à M. Yves Z... et Mme Catherine B..., épouse Z..., le lot no 39, soit : " le droit de jouissance exclusif et particulier d'une partie de la cour, située côté... et... " ; 

Ordonne au syndicat des copropriétaires du 32-34-36... et 2..., ainsi qu'à M. Yves Z... et Mme Catherine B..., épouse Z..., sous astreinte de 100 ¿ par jour de retard passé le délai de deux mois à compter de la signification du présent arrêt et ce, pendant une durée de deux mois, passé lequel délai il sera à nouveau fait droit, de restituer aux riverains de la..., la jouissance de la partie de cour litigieuse et de la remettre en état en rétablissant la grille la séparant du reste de la cour, ainsi que le portillon métallique donnant sur la... ; 

Rejette la demande en paiement d'une indemnité d'occupation formée par M. Bertrand X..., Mme Martine U..., épouse X..., M. Patrice Y... et Mme Elisabeth V..., épouse Y... ; 

Ordonne la publication du présent arrêt au service de la publicité foncière compétent ; 

Condamne le syndicat des copropriétaires du 32-34-36... et 2... à restituer à M. Yves Z... et Mme Catherine B..., épouse Z..., la somme de 26 412, 40 ¿ avec intérêts au taux légal à compter du présent arrêt, au titre du prix du droit de jouissance exclusif et particulier de la partie de la cour ; 

Condamne in solidum le syndicat des copropriétaires du 32-34-36... et 2..., Mme Ghislaine O... et la SELARL Vancia E... et Virginie K... à payer à M. Yves Z... et Mme Catherine B..., épouse Z..., la somme de 20 000 ¿ de dommages-intérêts ; 

Condamne in solidum Mme Ghislaine O... et la SELARL Vancia E... et Virginie K... à garantir le syndicat des copropriétaires du montant de cette dernière condamnation ; 

Rejette les autres demandes ; 

Condamne in solidum le syndicat des copropriétaires du 32-34-36... et 2..., Mme Ghislaine O... et la SELARL Vancia E... et Virginie K..., son successeur, M. Yves Z... et Mme Catherine B..., épouse Z... aux dépens de première instance et d'appel qui pourront être recouvrés dans les conditions de l'article 699 du Code de Procédure Civile ; 

Condamne in solidum le syndicat des copropriétaires du 32-34-36... et 2..., Mme Ghislaine O... et la SELARL Vancia E... et Virginie K..., M. Yves Z... et Mme Catherine B..., épouse Z..., à payer à M. Bertrand X..., Mme Martine U..., épouse X..., M. Patrice Y... et Mme Elisabeth V..., épouse Y..., la somme de 25 000 ¿ sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile ; 

Condamne in solidum Mme Ghislaine O... et la SEARL Vancia E... et Virginie K..., à garantir le syndicat des copropriétaires du 32-34-36... et 2..., M. Yves Z... et Mme Catherine B..., épouse Z..., du montant des condamnations aux dépens et au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile qui viennent d'être prononcées. 



Le Greffier, La Présidente,