Cour d'Appel — 6 mars 2015

ARRET N. 

RG N : 14/ 00338 

AFFAIRE : 

SAS OPTIMHOME 
C/ 
Marie-Louise X... épouse Y..., Serge, Jean-Marie Y... 




P-L. P/ E. A 



Demande relative à l'exécution d'une promesse unilatérale de vente ou d'un pacte de préférence ou d'un compromis de vente 

Grosse délivrée à 
Me DEBERNARD DAURIAC 

COUR D'APPEL DE LIMOGES 

CHAMBRE CIVILE

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ARRÊT DU 06 MARS 2015

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Le six Mars deux mille quinze la Chambre civile de la cour d'appel de LIMOGES a rendu l'arrêt dont la teneur suit par mise à disposition du public au greffe : 

ENTRE : 

SAS OPTIMHOME 
dont le siège sociale est 400 AVENUE ROUMANILLE-06410 BIOT 
représentée par Me DEBERNARD-DAURIAC de la SELARL LEXAVOUE, avocat au barreau de LIMOGES, Me DAURIAC, avocat au barreau de LIMOGES 

APPELANTE d'un jugement rendu le 15 JANVIER 2014 par le TRIBUNAL D'INSTANCE DE LIMOGES 

ET : 

Madame Marie-Louise X... épouse Y... 

de nationalité Française 
née le 03 Février 1934 à ETAGNAC, demeurant...-87420 SAINT VICTURNIEN 
représentée par Me PICHON, avocat au barreau de LIMOGES 



Monsieur Serge, Jean-Marie Y... 

de nationalité Française 
né le 25 Octobre 1934 à SAILLAT, demeurant...-87420 SAINT VICTURNIEN 
représenté par Me PICHON, avocat au barreau de LIMOGES 
(bénéficie d'une aide juridictionnelle Partielle numéro 14/ 2889 du 26/ 06/ 2014 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de Limoges) 



INTIMES

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L'affaire a été fixée à l'audience du 04 février 2015, par application des dispositions de l'article 905 du code de procédure civile. 

Conformément aux dispositions de l'article 786 du Code de Procédure Civile, Monsieur PUGNET, Conseiller, magistrat rapporteur, assisté de Madame AZEVEDO, Greffier, a tenu seul l'audience au cours de laquelle, Monsieur PUGNET a été entendu en son rapport, les avocats sont intervenus au soutien des intérêts de leurs clients et ont donné leur accord à l'adoption de cette procédure. 

Après quoi, Monsieur PUGNET, Conseiller, a donné avis aux parties que la décision serait rendue le 06 mars 2015 par mise à disposition au greffe de la cour, après en avoir délibéré conformément à la loi. 
Au cours de ce délibéré, Monsieur PUGNET, Conseiller, a rendu compte à la Cour, composée de Monsieur PUGNET, Conseiller, de Monsieur BALUZE, Conseiller faisant fonction de Président et de Monsieur SOURY, Conseiller. A l'issue de leur délibéré commun, à la date fixée, l'arrêt dont la teneur suit a été mis à disposition au greffe.

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LA COUR
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Faits, procédure : 

Le 15 novembre 2010 les époux Y... ont donné mandats exclusifs à la SAS OPTIMHOME de vendre deux terrains constructibles au prix minimum net vendeur de 39 000 euros chacun moyennant une commission de 4 000 euros. 

Par lettre du 18 avril 2011 les époux Y... ont résilié ces deux mandats. 

Considérant que l'acquisition de ces biens par les consorts Z...- A... le 1er octobre 2012 avait été effectuée dans le délai d'exclusivité et dans l'irrespect des dispositions contractuelles qui interdisaient aux époux Y... de vendre hors son concours à un acquéreur présenté par ses soins, par acte du 5 novembre 2013 la SAS OPTIMHOME les a fait assigner en paiement de l'indemnité de 4 000 euros devant le Tribunal d'instance de Limoges, lequel, par jugement du 15 janvier 2014, l'a déboutée de toutes ses demandes, au motif que la signature de l'acte de vente n'avait pas eu lieu durant la période d'interdiction de vendre sans son concours qui expirait le 3 mai 2012. 

Vu l'appel interjeté par la SAS OPTIMHOME le 20 mars 2014 ; 

Vu les conclusions transmises par courriel au greffe le 2 février 2015 pour la société OPTIMHOME laquelle demande principalement à la Cour d'infirmer le jugement déféré et de condamner solidairement les époux Y... à lui verser la somme de 4 000 euros au titre de l'indemnité forfaire due outre une indemnité de 1 000 euros au titre à sa résistance abusive ; 

Vu les conclusions transmises par courriel au greffe le 26 janvier 2015 pour les époux Serge Y... lesquels demandent principalement à la Cour de confirmer le jugement déféré dans toutes ses dispositions ; 

Considérant que l'affaire a été fixée à l'audience du 4 février 2015 par application des dispositions de l'article 905 du code de procédure civile ; 

Discussion : 

Attendu qu'il est établi par les pièces produites et les écritures déposées par les parties que les époux Y..., qui avaient résilié les contrats de mandat conclus avec la société OPTIMHOME le 18 avril 2011, restaient soumis à l'interdiction de vendre à un acquéreur présenté par cette dernière, sans son concours, jusqu'au 3 mai 2012 ; 

Attendu qu'il sera en premier lieu constaté que l'interdiction ne portait pas expressément sur la signature de l'acte de vente mais sur la vente elle-même laquelle doit s'entendre de l'accord des parties sur la chose et le prix, selon le principe du consensualisme qui régit la matière ; 

Que par ailleurs les conventions doivent être exécutées de bonne foi (article 1134 du code civil) et obligent non seulement à ce qui y est exprimé, mais encore à toutes les suites que l'équité, l'usage ou la loi donnent à l'obligation d'après sa nature (article 1135 du même code) ; 

Attendu que s'il est exact que les consorts Z...- A... ont signé, au demeurant et de manière atypique en l'absence de tout avant-contrat, l'acte authentique de vente de l'un des deux biens, objet du mandat, le 1er octobre 2012, soit postérieurement à la période d'applicabilité de l'interdiction qui était faite aux époux Y... de vendre hors le concours de la société OPTIMHOME à un acquéreur présenté par ses soins et qui expirait le 3 mai 2012, il doit être constaté que c'est durant cette période d'exclusivité que la société OPTIMHOME avait présenté Mme Z... aux vendeurs comme l'atteste le courrier du 7 mars 2011 selon lequel elle informe les époux Y... qu'elle a fait visiter leur bien le 14 février 2011, leur communique le nom de Marie-Elise Z... ainsi que son adresse postale mais aussi son numéro de téléphone et l'adresse de messagerie internet qui correspond d'ailleurs à celle de son compagnon acquéreur ultérieurement du bien en indivision avec Mme Z..., Sylvain A... ; 

Que l'agence immobilière leur rappelait également à cette occasion l'interdiction de vente directe à des personnes qu'elle leur aurait présentées ; 

Attendu que les termes de cette lettre démontrent que la société OPTIMHOME avait présenté Mme Z... aux époux Y... et rempli sa mission contractuelle qui consistait pour elle à rechercher des personnes susceptibles d'acquérir le bien objet du mandat, à le faire visiter et à informer les époux Y..., sans que ces derniers puissent efficacement lui reprocher une absence de présentation physique de Mme Z... alors qu'il ne s'agissait pas d'une prestation contractuellement due, le terme présentation devant s'entendre de la communication des coordonnées des personnes intéressées par l'acquisition du bien ; 

Qu'il est donc sans importance que Mme Z... n'eut rencontré les époux Y... pour la première fois que chez le notaire dès lors qu'il s'agissait d'une personne qui avait visité le bien par l'intermédiaire de la société OPTIMHOME comme l'attestait le bon de visite qui leur avait été envoyé par cette agence ; 

Attendu qu'il sera en outre constaté que les époux Y... ont procédé à la résiliation du contrat de mandat par courrier du 18 avril 2011 soit très peu de temps après avoir été informés de l'intérêt que portait Mme Z... à leur bien et que dès le 3 novembre 2011 M. Y... avait déposé à la Mairie de Saint Victorien une demande dite de Déclaration préalable relative à une division parcellaire afin de créer deux terrains destinés à la construction disposant d'un accès direct sur la rue de la Traverse, et que le 4 avril 2012, soit avant l'expiration de la période d'interdiction de vendre sans le concours de l'agence à des personnes présentées par elle, les époux Y... avaient signé et transmis à la Direction Générale de l'Urbanisme, de l'Habitat et de la Construction une déclaration d'intention d'aliéner le bien en question à Sylvain A..., lequel en outre a, dès le 23 avril 2012, toujours dans la période d'applicabilité de ladite clause interdisant la vente directe, déposé une demande de permis de construire une maison individuelle ; 

Attendu qu'il résulte de l'ensemble de ces éléments que la décision des époux Y... de vendre le terrain en cause à Mme Z... et à son compagnon et l'acceptation par ces derniers de cette transaction immobilière était acquises avant le 3 mai 2012, que la vente était conclue au plus tard le 23 avril 2012, ce qui imposait aux vendeurs de faire intervenir la société OPTIMHOME et que faute de l'avoir fait ils sont redevables de l'indemnité forfaitaire contractuellement fixée à la somme de 4 000 euros ; 

Attendu que les époux Y... ont obtenu satisfaction en première instance et leur résistance ne peut être qualifiée d'abusive ce qui justifie de débouter la société OPTIMHOME de sa demande en paiement de la somme de 1 000 euros présentée de ce chef ;



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PAR CES MOTIFS
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LA COUR, 

Statuant par arrêt Contradictoire, mis à disposition au greffe, en dernier ressort et après en avoir délibéré conformément à la loi ; 



INFIRME dans toutes ses dispositions le jugement entrepris rendu le 15 janvier 2014 par le Tribunal d'instance de Limoges ; 

Y ajoutant ; 

CONDAMNE solidairement Serge Y... et son épouse Marie-Louise X... à verser à la société OPTIMHOME la somme de 4 000 euros au titre de l'indemnité forfaitaire contractuelle ; 

CONDAMNE solidairement Serge Y... et son épouse Marie-Louise X... aux dépens de première instance et d'appel ; 

Vu l'article 700 du code de procédure civile CONDAMNE solidairement les époux Y... à verser à la société OPTIMHOME une indemnité de 1 500 euros ; 

LE GREFFIER, LE CONSEILLER, 



E. AZEVEDO. P-L. PUGNET. 



En l'empêchement légitime du Président, l'arrêt est signé par Monsieur PUGNET, Conseiller qui a siégé à l'audience de plaidoirie et participé au délibéré.