Cour d'Appel — 15 janvier 2015

Grosses délivrées RÉPUBLIQUE FRANÇAISE 
aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS 



COUR D'APPEL DE PARIS 
Pôle 4- Chambre 1 



ARRÊT DU 15 JANVIER 2015 

(no, 7 pages) 



Numéro d'inscription au répertoire général : 13/ 16052 

Décision déférée à la Cour : Jugement du 28 Juin 2013- Tribunal de Grande Instance de PARIS-RG no 11/ 09146 

APPELANTE 

SARL EDITIONS KIME prise en la personne de ses représentants légaux no Siret : B 351 184 429 

ayant son siège au 2 Impasse des Peintres-75002 PARIS 

Représentée par Me Frédéric LALLEMENT de la SCP SCP BOLLING-DURAND-LALLEMENT, avocat au barreau de PARIS, toque : P0480 
Assistée sur l'audience par Me Josué BENSIMON, avocat au barreau de PARIS, toque : C1561 

INTIMÉS 

Monsieur Gilbert X..., notaire, 

demeurant...-75017 PARIS 

Non représenté 
Signification de la de la déclaration d'appel en date du 12 septembre 2013 par remise à personne et assignation devant la Cour d'appel de Paris avec signification de conclusions en date du 5 novembre 2013 par remise à personne présente au domicile. 



SCI JORO prise en la personne de ses représentants légaux no Siret : D 504 121 344 

ayant son siège au 10, rue des Maltotiers-45000 ORLEANS 

Représentée et assistée sur l'audience par Me Olivier OHAYON, avocat au barreau de PARIS, toque : A0004 

SARL FORTIS IMMO exerçant sous l'enseigne CENTURY 21 prise en la personne de ses représentants légaux no Siret : B 352 594 790 

ayant son siège au 18, rue Moliere-75001 PARIS 

Représentée par Me Emilie DECHEZLEPRETRE DESROUSSEAUX de la SELARL CABINET DECHEZLEPRETRE, avocat au barreau de PARIS, toque : E1155 
Assistée sur l'audience par Me Benoît DE LAPASSE, avocat au barreau de PARIS, toque : E1155 



COMPOSITION DE LA COUR : 

En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 21 Novembre 2014, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant Madame Chantal SARDA, Présidente de chambre, chargée du rapport. 

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : 
Madame Chantal SARDA, Présidente 
Madame Christine BARBEROT, Conseillère 
Monsieur Fabrice VERT, Conseiller 

qui en ont délibéré 

Greffier lors des débats : Monsieur Christophe DECAIX 



ARRÊT : RÉPUTÉ CONTRADICTOIRE



-rendu par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par Madame Chantal SARDA, Présidente et par Monsieur Christophe DECAIX, greffier présent lors du prononcé. 



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* * 



La SCI JORO est propriétaire d'un ensemble immobilier situé 64 Bd de Sébastopol à Paris 3ème. 

Selon acte sous seing privé en date du 26 novembre 2010 rédigé par l'intermédiaire de l'agence immobilière FORTIS IMMO, la SCI JORO a consenti à la société EDITIONS KIME la vente des lots 102 et 105 dudit bien immobilier sous diverses conditions suspensives moyennant le prix net vendeur de 585. 000 euros, sur une durée de 15 ans, au taux nominal d'intérêt de 4, 5 % l'an. 

L'acquéreur s'est également obligé à déposer ses demandes de prêt auprès d'au moins deux banques dans un délai de trente jours à compter de la signature de l'acte, et à en justifier à première demande du vendeur. 

Les parties ont enfin convenu au titre de l'acte de vente :

- le versement par l'acquéreur d'un dépôt de garantie d'un montant de 58. 500 euros, dont la moitié, soit la somme de 29. 250 euros, a été versée entre les mains de Maître X..., notaire désigné en qualité de séquestre, le jour même de la signature de la promesse,

- la réalisation de la condition suspensive d'obtention de prêt et sa justification auprès du vendeur au plus tard le 11 janvier 2011,

- la réitération de la vente selon acte authentique le 18 février 2011 au plus tard, reçu par Maître Y..., notaire à Paris, assisté de Maître X..., notaire à Paris. 

Par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 3 janvier 2011, le mandataire de la SCI JORO rappelait à la société EDITIONS KIME ses obligations contractuelles et notamment son engagement de notifier tout éventuel refus de prêt avant le 11 janvier 2011. 

Par télécopie du 7 janvier 2011 la société EDITIONS KIME adressait au mandataire du vendeur copie de l'accord de principe du Crédit du Nord pour l'octroi d'un prêt. 

A la date du 11 janvier 2011, il n'était justifié par l'acquéreur au vendeur d'aucun refus de prêt ni d'aucune offre définitive. 

Par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 14 février 2011, soit plus d'un mois après l'expiration du délai de réalisation de la condition suspensive, la société EDITIONS KIME transmettait directement à la SCI JORO copie d'un refus de financement de prêt reçu du Crédit du Nord le 19 février 2011. Elle en déduisait l'impossibilité de réitérer la vente par acte authentique. 

Par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 15 mars 2011, le conseil de la SCI JORO rappelait à la société EDITIONS KIME ses manquements contractuels ayant empêché la réalisation de la condition suspensive dans les délais requis. 
Dans le cadre de ce même courrier, le conseil de la SCI JORO mettait en demeure la société EDITIONS KIME de : « réitérer la promesse de vente régularisée avec la SCI JORO le 26 septembre 2010 et à défaut d'exécution dans un délai de huitaine, d'autoriser Me X... à m'adresser la somme de 29. 259 euros remise à titre de dépôt de garantie lors de la signature de ladite promesse et de me faire parvenir en outre, la somme complémentaire de 29. 250 euros en un chèque libellé à l'ordre de la Carpa ». Cette mise en demeure est restée infructueuse. 

Par courrier en date du 21 mars 2011, le conseil de la société EDITIONS KIME a demandé à Me X... la restitution de la somme versée entre ses mains en invoquant la nullité dudit acte. 



C'est dans ces conditions que, par jugement réputé contradictoire du 28 juin 2013 le Tribunal de Grande instance de PARIS a :

- Rejeté la demande de nullité de la promesse synallagmatique de vente en date du 26 novembre 2010 ;

- Dit que la condition suspensive d'obtention de prêt insérée au compromis de vente du 26 novembre 2010 est réputée accomplie du fait du défaut de diligences de la société EDITIONS KIME, et constate la caducité de la promesse synallagmatique de vente du 26 novembre 2010 ;

- Dit le dépôt de garantie de 58. 500 ¿ acquis à la SCI JORO ;

- Dit le jugement opposable à Maître Gilbert X..., notaire, et l'autorise sur présentation d'une copie du jugement, à se libérer au profit de la SCI JORO de la somme de 29. 250 ¿, avec intérêts aux taux légal à compter de la mise en demeure du 15 mars 2011 ;

- Ordonne la capitalisation des intérêts par année entière échues dans les conditions de l'article 1154 du Code Civil ;

- Condamne la société EDITIONS KIME à payer à la SCI JORO et à la société FORTIS IMMO chacune la somme de 3. 000 ¿ en application de l'article 700 du Code de Procédure Civile ;

- Ordonne l'exécution provisoire de la décision ;

- Rejette toutes les autres demandes. 



Vu l'appel interjeté de cette décision par la SARL EDITIONS KIME, et ses dernières conclusions en date du 31 octobre 2014 par lesquelles il est demandé à la Cour de :

- Recevoir la société EDITIONS KIME en son appel et la déclarer bien fondée ; 
Infirmer le jugement entrepris dans l'intégralité de son dispositif. 

Et statuant à nouveau :

- Dire et juger que le document du 26 novembre 2010, intitulé « vente d'immeuble sous conditions suspensives » constitue en réalité une promesse unilatérale de vente, non enregistrée au Service des Impôts. Il est donc nul et de nul effet ;

- Condamner la SCI JORO à restituer à la société EDITIONS KIME la somme de 29. 250 euros qu'elle a reçue de la part du Notaire Maître Gilbert X... ;

- Débouter la société JORO de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

- Condamner la SCI JORO à payer à la société EDITIONS KIME la somme de 5. 000 ¿ en application des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile. 

A titre subsidiaire :

- Condamner l'agence Immobilière FORTIS IMMO à garantir la société EDITIONS KIME de toutes les condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre ;

- Condamner l'agence Immobilière FORTIS IMMO à payer à la société EDITIONS KIME la somme de 5. 000 ¿ au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile. 



Vu les dernières conclusions de la SARL FORTIS IMMO CENTURY 21, en date du 23 décembre 2013, par lesquelles il est demandé à la Cour de :

- Confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a mis hors de cause la société FORTIS IMMO ;

- Infirmer le jugement en ce qu'il a rejeté la demande de la société FORTIS IMMO de condamnation de la société EDITIONS KIME et condamner la société EDITIONS KIME à verser à la société FORTIS IMMO la somme de 10. 000 ¿ en raison de la procédure abusive et des propos infamants tenu dans le cadre de la procédure devant le Tribunal de Grande Instance de PARIS ;

- Condamner les EDITIONS KIME à payer à la société FORTIS IMMO, la somme de 3. 000 ¿ sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile. 

A titre subsidiaire,

- Dire et juger que la promesse synallagmatique de vente rédigée par la société FORTIS IMMO est valide ;

- Constater la caducité du compromis en date du 26 octobre 2010 ;

- Dire et juger que la société FORTIS IMMO a rempli l'ensemble de ses obligations ;

- Constater que la société FORTIS IMMO n'a pas rempli ses obligations contractuelles ;

- Rejeter l'ensemble des demandes, fins et conclusions formulés par la société EDITIONS KIME à l'encontre de la Société FORTIS IMMO ou les ramener à de plus justes proportions ;

- Condamner la société EDITIONS KIME SARL à payer à la société FORTIS IMMO la somme de 10. 000 ¿ au titre des dommages et intérêts pour procédure abusive et infamante ;

- Condamner tout succombant à payer à la société FORTIS IMMO, la somme de 3. 000 ¿ sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile. 



Vu les dernières conclusions de la SCI JORO, en date du 9 décembre 2013, par lesquelles il est demandé à la Cour de :

- Dire et juger la SCI JORO recevable et bien fondée en ses demandes, fins et conclusions ;

- Confirmer le jugement, en toutes ses dispositions sauf en ce qu'il a débouté la SCI JORO de sa demande de dommages et intérêts. 

En conséquence :

- Condamner la société EDITIONS KIME à payer à la SCI JORO la somme 10. 000 ¿ à titre de dommages intérêts ;

- Condamner la société EDITIONS KIME à payer à la SCI JORO la somme de 3. 000 ¿ en application de l'article 700 du Code de Procédure Civile, en supplément de l'indemnité accordée par le Tribunal de grande instance. 



Maître Gilbert X... a été assigné le 12 septembre 2013 à personne. 



SUR CE 
LA COUR



-Sur la nullité de la promesse du 26 novembre 2010 

Considérant que c'est par des motifs pertinents et exacts que la cour adopte que le tribunal qui après avoir constaté que cette promesse valait vente, au sens de l'article 1589 du Code Civil, la société JORO s'étant engagée à vendre les biens dont s'agit à la société KIME qui a accepté de les acquérir, a débouté la société KIME de ses demandes en nullité ; 

Qu'en ce qui concerne le prêt relais dont il n'est pas justifié que la société KIME ait voulu faire insérer par l'agence une clause de ce chef dans l'acte, il sera seulement observé, à toutes fins utiles, que l'agence FORTIS soutient ce qui n'est pas démenti par la société KIME que le mandat de vente qui lui a été donné sur le bien de la société KIME est postérieur de trois jours à la signature de la promesse synallagmatique litigieuse ;

- Sur la réalisation de la condition suspensive d'obtention de prêt 

Considérant ainsi qu'il a été jugé par le tribunal, la société KIME ne justifie pas d'avoir sollicité un prêt conforme aux caractéristiques définies dans l'acte de vente ; 

Qu'il ressort de la lettre du crédit du Nord du 7 décembre 2011 intitulée : " accord de financement professionnel sous réserve de la promesse de vente signée ainsi que la levée des conditions suspensives d'octroi de prêt pour le local situé au 2 impasse des Peintres Paris 2ème " que la société KIME a sollicité un prêt relais et un crédit long terme dont les taux ne sont d'ailleurs pas mentionnés alors que l'acte ne prévoyait qu'un crédit long terme ; 

Que la lettre de refus de prêt de la banque HSBC du 11 février 2011 ne précise pas davantage les conditions du prêt demandé, relatives notamment au montant, à la durée et au taux d'intérêt de celui-ci ; 

Que la société KIME ayant fait défaillir la condition, le jugement sera confirmé en ce qu'il a tiré toutes les conséquences de cette situation, conformément aux stipulations contractuelles ; 

Considérant que le jugement sera également confirmé en ce qu'il a rejeté la demande de garantie de la société KIME formée à l'encontre de l'agence ; 

Qu'en effet, peu important si une partie des locaux litigieux a été acquise ultérieurement par la gérante de la société FORTIS, à partir du moment où l'agence n'a pas failli à ses obligations professionnelles tant dans la rédaction de l'acte sous-seing privé que dans ses conseils prodigués par courriers des 3 et 27 janvier 2011 où elle rappelait à la société KIME ses engagements notamment quant au respect du délai du 11 janvier 2011 et aux conséquences négatives qui pourraient en être tirées contre elle, en cas de non-respect de celui-ci ; 

Que le courrier du 3 janvier 2011 est, à ce sujet, très explicite ;

- Sur les demandes reconventionnelles 

Considérant que la SCI JORO ne justifie d'aucun préjudice complémentaire que celui déjà réparé par l'attribution du dépôt de garantie ; 

Considérant qu'en ce qui concerne les propos reprochés par l'agence à la société KIME dans ses écritures de première instance pour quelque excessifs qu'ils aient été, ils ne constituent pas des injures caractérisées susceptibles d'entraîner l'allocation de dommages intérêts ; 

Considérant que la solution conférée au litige implique le rejet de toutes les demandes de la société KIME ; 

Qu'en revanche, l'équité commande d'allouer à chacun des intimés, au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile, en cause d'appel, les sommes que précise le dispositif. 



PAR CES MOTIFS 



Confirme le jugement en toutes ses dispositions, 

Y ajoutant, 

Condamne la société Editions KIME à payer à la SCI JORO et à la société FORTISSIMO, chacune, au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile, en cause d'appel, la somme de 2000 ¿, 

Rejette toutes autres demandes, 

Condamne la société KIME aux dépens d'appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. 

Le Greffier, La Présidente,