Cour d'Appel — 26 février 2014

Ch. civile B 

ARRET No 

du 26 FEVRIER 2014 

R. G : 12/ 00649 R-PL 

Décision déférée à la Cour : 
Jugement Au fond, origine Tribunal de Grande Instance d'AJACCIO, décision attaquée en date du 09 Juillet 2012, enregistrée sous le no 11/ 00781 

SCI AGULA MARINA 

C/ 


Y...


COUR D'APPEL DE BASTIA 

CHAMBRE CIVILE 

ARRET DU 

VINGT SIX FEVRIER DEUX MILLE QUATORZE 

APPELANTE : 

SCI AGULA MARINA 
poursuites et diligences de son représentant légal, demeurant et domicilié es-qualité audit siège 
50, Cours Napoléon 
20000 AJACCIO 

ayant pour avocat Me Philippe JOBIN de la SCP JOBIN, avocat au barreau de BASTIA 



INTIMEE : 

Melle Elodie Y...


...

20117 ECCICA SUARELLA 

ayant pour avocat Me Jean-Pierre BATTAGLINI de la SCP RIBAUT-BATTAGLINI, avocat au barreau de BASTIA 



COMPOSITION DE LA COUR : 

L'affaire a été débattue à l'audience publique du 19 décembre 2013, devant la Cour composée de : 

M. Pierre LAVIGNE, Président de chambre 
Mme Marie-Paule ALZEARI, Conseiller 
Mme Françoise LUCIANI, Conseiller 

qui en ont délibéré. 



GREFFIER LORS DES DEBATS : 

Mme Marie-Jeanne ORSINI. 

Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aura lieu par mise à disposition au greffe le 26 février 2014 

ARRET : 

Contradictoire, 

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. 

Signé par M. Pierre LAVIGNE, Président de chambre, et par Mme Johanna SAUDAN, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. 

EXPOSÉ DU LITIGE 



Par acte authentique de vente en l'état futur d'achèvement en date du 27 août 2010, Mme Elodie Y...a acquis de la SCI Agula Marina, pour le prix de 410 000 euros, un appartement et un garage, dans un immeuble dénommé Agula Marina sis sur le territoire de la commune d'Albitreccia. 



Saisie par une assignation délivrée par Mme Y..., le tribunal de grande instance d'Ajaccio, statuant au contradictoire des parties par un jugement en date du 9 juillet 2012 assorti de l'exécution provisoire, a ordonné la nullité de cette vente, pour absence dans l'acte d'une mention légale requise en cas de garantie intrinsèque, a ordonné la restitution par le vendeur des sommes reçues de l'acquéreur, a condamné la société Agula Marina à payer à Mme Y...la somme de 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. 



Par déclaration reçue au greffe de la cour le 2 août 2012, la société Agula Marina a relevé appel de cette décision. 



En ses dernières conclusions déposées le 5 février 2013, l'appelante sollicite l'infirmation du jugement déféré en toutes ses dispositions, la condamnation de Mme Y...au paiement de la somme de 143 500 euros correspondant au montant restant à devoir eu égard au niveau de construction réalisé, de la somme de 10 000 euros de dommages-intérêts, de la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. 



En ses dernières conclusions déposées le 13 mai 2013, l'intimée demande à la cour, au principal, de confirmer la décision déférée en toutes ses dispositions, au subsidiaire, de prononcer la caducité de la vente et, à titre infiniment subsidiaire, de l'autoriser à verser les sommes réclamées par voie d'appel de fonds sur un compte séquestre et au vu d'une attestation d'un expert sur l'état d'avancement des travaux. Mme Y...sollicite, dans tous les cas, l'allocation de la somme de 3 000 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. 



L'instruction a été clôturée par une ordonnance du 11 septembre 2013, fixant l'audience de plaidoiries au 19 décembre 2013. 



SUR QUOI, LA COUR 



La cour se réfère à la décision entreprise et aux conclusions récapitulatives susdites pour plus ample exposé des faits, prétentions et moyens des parties. 



Pour annuler l'acte de vente le tribunal, accueillant le moyen principal invoqué par Mme Y..., a relevé que la mention prescrite par l'article R 261-20 du code de la construction et de l'habitation, à savoir que le vendeur tient à la disposition de l'acheteur justification de la garantie intrinsèque, ne figurait pas dans l'acte et a considéré que ce défaut portait atteinte au droit d'information ainsi qu'à la protection de l'acquéreur. 



Pour prétendre à l'infirmation de cette décision, la société Agula Marina soutient que l'acte de vente contient l'ensemble des mentions prescrites par les articles L 261-11 et R 261-20 du code de la construction et de l'habitation ; que la réalisation de la condition suspensive liée à la garantie intrinsèque a été constatée par le notaire dans une attestation du 28 juillet 2011 adressée à l'acquéreur ; qu'en toute hypothèse, l'existence de la garantie intrinsèque est avérée. 



Aux termes de l'article 7 de loi no 67-3 du 3 janvier 1967 modifiée, le contrat de vente en l'état futur d'achèvement doit préciser notamment, à peine de nullité, la garantie d'achèvement de l'immeuble ou du remboursement des versements effectués en cas de résolution du contrat à défaut d'achèvement. 



Il est constant, au regard des explications développées et des clauses du contrat de vente en l'état futur d'achèvement signé par les parties le 27 août 2010, que le promoteur-vendeur a entendu commercialiser les locaux avec la garantie intrinsèque d'achèvement prévue par l'article R 261-18 b) du code de la construction et de l'habitation. Précisément en effet, le vendeur s'est engagé dans l'acte à justifier, au plus tard le 28 janvier 2011, que le financement du programme immobilier était assuré à concurrence de 75 pour cent du prix de vente prévu, soit par les fonds propres du vendeur, soit par le montant du prix des ventes déjà conclues, soit par des crédits confirmés. 



L'article R 261-20 du code de la construction et de l'habitation prévoit que pour l'application des dispositions de l'article R 261-18 b), le contrat doit préciser : 

"- que l'acheteur reconnaît être averti de la teneur desdites garanties
-que le vendeur tient à tout moment à la disposition de l'acheteur justification de ces garanties en l'étude du notaire ayant reçu l'acte de vente ". 



Force est de constater, à la lecture des clauses de l'acte de vente, que l'engagement du vendeur de tenir à la disposition de l'acheteur justification de la garantie intrinsèque en l'étude du notaire rédacteur n'est jamais spécifié. 



Certes, dans l'acte, l'acquéreur indique avoir pris connaissance de l'engagement du vendeur à fournir la garantie intrinsèque et à en justifier avant le 28 janvier 2011 ; il déclare également avoir pris connaissance des articles R 261-17, R 261-18 b) et R 261-20 du code de la construction et de l'habitation, dont les dispositions sont intégralement reproduites. 



Toutefois, contrairement à ce que soutient l'appelante, aucune de ces mentions ne saurait valablement suppléer celle formalisant de façon spécifique et non par simple reproduction d'un texte, l'engagement du vendeur à tenir à tout moment à la disposition de l'acquéreur, en l'étude du notaire, justification de la garantie. Cet engagement, destiné à assurer l'information de l'acquéreur sur la justification d'un acte essentiel à la protection de ses droits dans une vente en l'état futur d'achèvement, fait incontestablement défaut dans le contrat. 



Contrairement à ce que soutient l'appelante, aucun acte ultérieur n'a permis de remédier à cette carence. Ainsi, il ressort des productions que la justification de la garantie intrinsèque apportée par le vendeur a été constatée par le notaire dans un acte authentique établi le 27 août 2010 et que le notaire certifie avoir reçu cette justification dans une attestation en date du 28 juillet 2011. Toutefois, il est établi que Mme Y...comme elle le soutient, n'a jamais pu prendre connaissance de la justification reçue, malgré les demandes réitérées qu'elle justifie avoir entreprises à cette fin tant auprès du notaire que du vendeur. Il est acquis en effet que la délivrance d'une injonction par le conseiller en état s'est avérée nécessaire pour que l'acquéreur puisse enfin obtenir communication de l'acte constatant cette justification. L'affirmation de l'appelante selon laquelle le notaire aurait adressé à Mme Y...une attestation afférente à la garantie intrinsèque par un courrier daté du 4 avril 2011 est démentie par la lecture de ce document qui ne vise que l'expédition du titre de vente publié et réclame les frais afférents. 

L'obligation mise à la charge du vendeur par les dispositions précitées de l'article R 261-20 du code de la construction et de l'habitation, qui lui impose de tenir à tout moment à la disposition de l'acheteur la justification de la garantie intrinsèque, crée au profit de ce dernier un accès direct aux pièces justificatives, en tout cas un droit à la communication intégrale de ces pièces, sur simple demande, à condition toutefois que ce droit s'exerce au sein de l'étude du notaire. A cet égard, l'établissement d'une attestation, même notariée, se contentant de certifier que la justification a été donnée devant notaire est insuffisant et il convient de rappeler que l'obligation en cause pèse sur le vendeur et non sur le notaire. 



Il est établi, par les constatations qui précèdent, que non seulement la mention légale destinée à assurer l'information de l'acquéreur sur la justification de la garantie intrinsèque d'achèvement des travaux dont il est censé bénéficier ne figure pas dans l'acte de vente litigieux contrairement aux prescriptions impératives de l'article R 261-20 du code de la construction et de l'habitation mais encore que l'acquéreur, comme il le soutient, a été privé de la possibilité de consulter l'acte apportant cette justification. Dans de telles circonstances, Mme Y...a effectivement été privée d'une protection légale essentielle dans un vente en l'état futur d'achèvement. 



Le manquement commis par le vendeur justifie l'annulation de l'acte de vente. La décision du premier juge prononçant cette annulation avec ses conséquences légales sera en conséquence confirmée. 



L'annulation de la vente rend sans objet la demande en paiement du solde du prix formée par la société Agula Marina ainsi que sa demande en paiement de dommages-intérêts. 



Les dispositions du jugement déféré portant attribution à Mme Y...de 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et relatives aux dépens de première instance seront confirmées. 



La société Agula Marina, qui succombe dans son recours, supportera les dépens de l'appel. Elle ne peut dès lors bénéficier de l'application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. En revanche, il est équitable de la condamner, sur ce fondement juridique, à payer à l'intimée une indemnité de 2 000 euros. 



PAR CES MOTIFS, 

LA COUR : 



Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions, 



Y ajoutant, 

Déboute la SCI Agula Marina de toutes ses demandes, 

La condamne à payer à Mme Elodie Y...la somme de DEUX MILLE EUROS (2 000 euros) sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, 

La condamne aux dépens de l'appel. 



LE GREFFIER LE PRESIDENT