Cour d'Appel — 19 décembre 2013

COUR D'APPEL DE NOUMÉA

332



Arrêt du 19 Décembre 2013



Chambre Civile







Numéro R.G. : 12/00270



Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 04 Juin 2012 par le Tribunal de première instance de NOUMEA (RG no :10/708)



Saisine de la cour : 11 Juillet 2012





APPELANT



LA SARL CAP 51, prise en la personne de son représentant légal en exercice

demeurant Village de TONTOUTA - BP. 527 - 98840 TONTOUTA



Représentée par Me Séverine BEAUMEL de la SELARL TEHIO-BEAUMEL, avocat au barreau de NOUMEA





INTIMÉ



LA SCI AUTO GARE, prise en la personne de son représentant légal en exercice

demeurant Lot no 32 - Lotissement Joseph - 98840 TONTOUTA



Représentée par Me John LOUZIER de la SELARL LOUZIER-FAUCHE-CAUCHOIS, avocat au barreau de NOUMEA







COMPOSITION DE LA COUR :



L'affaire a été débattue le 05 Décembre 2013, en audience publique, devant la cour composée de :



M. Yves ROLLAND, Président de Chambre, président,

M. Christian MESIERE, Conseiller,

M. François BILLON, Conseiller,

qui en ont délibéré, sur le rapport de M. François BILLON.



Greffier lors des débats: Mme Cécile KNOCKAERT









ARRÊT :

- contradictoire,

- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 451 du code de procédure civile de la Nouvelle-Calédonie,

- signé par M. Yves ROLLAND, président, et par Mme Cécile KNOCKAERT, greffier, auquel la minute de la décision a été transmise par le magistrat signataire.



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PROCÉDURE DE PREMIÈRE INSTANCE



Par acte sous seing privé en date à Nouméa du 10 février 1997, la SCI Auto Gare a donné à bail à usage mixte de commerce et d'habitation aux consorts X..., partie d'un immeuble sis à Tontouta, commune de PAÏTA, lot no 32 du lotissement Joseph désigné ainsi qu'il suit :



- Parcelle A : une station- service exploitée sous la marque « TOTAL » et un bâtiment à usage mixte de commerce et d'habitation de 1400 m² environ ;



- Parcelle B : un terrain nu situé à l'arrière de la parcelle A d'une superficie approximative de 16 ares 53 ca. 



Le bail a été consenti pour une durée de trois, six ou neuf années, entières et consécutives, qui a commencé à courir à compter du 1er janvier 1997, moyennant un loyer mensuel de 220 000 F CFP hors charges. 



La SARL CAP 51 s'est substituée en qualité de preneur aux consorts X....



Le bail, arrivé à expiration le 31 décembre 2005, s'est poursuivi par tacite reconduction. 



Par exploit d'huissier de justice en date du 26 février 2009, la SCI Auto Gare a délivré congé au locataire pour le 30 septembre 2009, avec offre de renouvellement du bail moyennant un loyer mensuel de 600 000 F CFP à compter du 1er octobre 2009.



Par courrier recommandé présenté le 15 février 2010, la SCI Auto Gare a notifié à la SARL CAP 51 un mémoire afin de fixation du loyer du bail renouvelé. 



Par exploit d'huissier de justice en date du 02 avril 2010, la SCI Auto Gare, dûment autorisée par ordonnance en date du 25 mars 2010, a fait assigner à jour fixe la SARL CAP 51 devant le juge des loyers commerciaux du tribunal de première instance de Nouméa aux fins d'obtenir, à titre principal, la fixation du loyer du bail à renouveler à la somme mensuelle de 600 000 francs CFP à compter du 1er octobre 2009, majorée des intérêts au taux légal à compter de cette date, et à titre subsidiaire, la fixation d'un loyer provisionnel d'un montant équivalent pour le cas où une mesure d'instruction serait ordonnée. 



Par jugement en date du 6 septembre 2010, le tribunal de première instance a statué ainsi qu'il suit :



- CONSTATE que le loyer du bail renouvelé n'est plus soumis au plafonnement et que le nouveau bail ayant commencé à courir le 1er octobre 2009 est soumis aux dispositions du décret du 30 septembre 1953,



- ORDONNE une expertise sur la valeur locative des locaux,



- FIXE à la somme mensuelle de 340 000 F CFP le loyer provisionnel dû à compter du 1er octobre 2009.



L'expert a déposé son rapport le 21 février 2011 et ainsi évalué la valeur locative à la somme de 499 000 F CFP.



Au vu de ce rapport, le juge de la mise en état a délivré des avis et injonctions de conclure au bailleur qui a déposé un mémoire le 30 mai 2011, proposant une tentative de conciliation pour la signature d'un bail renouvelé.



Par conclusions des 22 août et 24 novembre 2011, la société CAP 51 a fait savoir qu'aucun accord n'était possible, puis a conclu à l'extinction définitive de l'instance en fixation du loyer, celle-ci n'ayant pas été régulièrement introduite par un mémoire après expertise et a sollicité qu'il soit dit que le bail s'était renouvelé suivant l'acte du 2 février 2009 pour une durée de 9 ans. Elle demandait, en outre, le versement d'une somme de 520 000 F CFP au titre des frais irrépétibles.



Par ordonnance du 6 février 2012, le juge de la mise en état saisi à la requête de la SCI Auto Gare a, au vu de la délibération du 8 août 2000 relative à la révision des baux commerciaux, constaté qu'il était intervenu dans le suivi du litige par erreur le 2 mars 2011 en accordant un délai pour conclure à la SCI Auto Gare, et a dit que le secrétariat-greffe devait notifier aux parties la date à laquelle l'affaire sera reprise et celle à laquelle les mémoires devront être échangés.



Cette notification a été réalisée par acte du greffe en date du 13 mars 2012.



La SCI Auto Gare a déposé au greffe un mémoire le 26 mars 2012, notifié à la société CAP 51 par lettre recommandée avec accusé de réception du 28 mars 2012, au terme duquel elle a sollicité que le prix du nouveau bail soit fixé à la somme de 487 000 F CFP.

Elle demandait qu'une clause interdisant toute modification, extension des locaux ou construction sans le consentement du bailleur soit incluse dans le nouveau bail.



La société CAP 51, par mémoire de du 16 avril 2012, a conclu à l'extinction de l'instance en fixation du loyer, au motif que sa reprise n'ayant pas été faite par mémoire, l'ordonnance du 6 février 2012 devait être déclarée nulle, et a demandé au juge de se déclarer incompétent pour statuer sur le statut du bail commercial renouvelé, le bail conclu entre les parties s'étant renouvelé suivant l'acte du 2 février 2009 pour une durée de 9 ans.



Par jugement du 4 juin 2012, le juge des loyers commerciaux du tribunal de première instance a statué, ainsi qu'il suit :



DÉCLARE régulière la procédure engagée par la SCI Auto Gare en fixation du prix du bail commercial conclu le 10 février 1997 entre elle et les époux X..., aux droits desquels se trouve aujourd'hui la société CAP 51 et concernant les locaux situés à PAÏTA, Tontouta, lot 32 du lotissement Joseph ;



SE DÉCLARE incompétent pour statuer sur le contenu des clauses du bail ;



FIXE le prix du bail renouvelé à la somme mensuelle de QUATRE CENT QUATRE VINGT SEPT MILLE (487 000) F à compter du 1er octobre 2009 ;



DÉBOUTE les parties de leurs autres demandes ;



FAIT masse des dépens qui comprendront les frais d'expertise ;



DIT qu'ils seront supportés par moitié par chacune des parties ;



ACCORDE à la SELARL TEHIO le bénéfice des dispositions de l'article 699 du Code de Procédure Civile de la NOUVELLE CALÉDONIE. 



PROCÉDURE D'APPEL



Par acte enregistré au greffe le 11 juillet 2012, la S.A.R.L. CAP 51, a interjeté appel de cette décision qui lui avait été signifiée le 15 juin 2012.



Par mémoire ampliatif déposé le 21 septembre 2012 et des conclusions des 29 avril et 11 septembre 2013, la S.A.R.L. CAP 51 fait valoir, pour l'essentiel :



- qu'il est patent, de l'aveu même de la SCI Auto Gare, que la procédure légale en matière de révision du loyer commercial n'a pas été respectée et que l'intimée ne saurait se dédouaner et s'exonérer de la procédure légale sous couvert d'une méprise du greffe du tribunal ;

- qu'ainsi, l'ordonnance du juge de la mise en état du 3 mars 2011 qui a orienté les parties vers la voie des procédures ordinaires et non vers le juge des loyers commerciaux et a sollicité le dépôt de conclusions après le dépôt du rapport d'expertise, a pour effet de rendre irrégulière la procédure de sorte que la juridiction n'a jamais été saisie ;



- que l'ordonnance du juge de la mise en état du 6 février 2012, intervenue à la demande de la SCI Auto Gare afin de constater l'irrégularité de l'ordonnance du 3 mars 2011, aurait dû conduire le magistrat à se déporter et à constater son incompétence ; que le jugement entrepris doit donc être annulé ;



- que la SCI Auto Gare n'est pas fondée à exciper des articles 114, 115 et 121 du code de procédure civile relatifs aux nullités de forme lesquelles peuvent effectivement être couvertes en cas de régularisation de l'irrégularité initiale avant que le juge ne statue, alors qu'il s'agit d'une nullité de fond ; qu'en effet, en l'espèce, le mémoire prévu par la délibération no094 du 8 août 2000 relative à la délibération des loyers des baux d'immeubles ou de locaux à usage commercial, constitue l'acte fondateur de la procédure de fixation de loyer et que son irrégularité emporte défaut de saisine de la juridiction et entraîne l'extinction définitive de la procédure, les conclusions déposées après expertise à la place du mémoire étant affectées d'une nullité de fond (Cass. 04 fév. 2009) ; qu'en tout état de cause, à titre complémentaire, il convient de souligner que les dispositions de l'article R.145- 28 du Code de commerce imposant la voie de l'assignation à jour fixe n'ont pas non plus été respectées et qu'aucune assignation n'a jamais été délivrée pour une audience du juge des loyers ;



- que le congé est en date du 26 février 2009 suivi d'un mémoire du 15 février 2010 et que le mémoire dont se prévaut le bailleur pour faire revivre la procédure est du 20 février 2012 selon ses déclarations ; qu'ainsi la prescription biennale est acquise en tout état de cause ;

- qu'à titre subsidiaire, il convient de souligner la description erronée des locaux par l'expert qui doit conduire la cour à ne pas retenir la valeur locative de 487 000 F CFP retenu par l'expert mais celle de 346 000 F CFP ;



- qu'en tout état de cause, le bailleur qui n'avait formé en première instance qu'une demande de loyer révisé à la somme de 487 000 F CFP ne saurait solliciter en appel une somme de 539 000 F CFP, qui est une demande nouvelle laquelle est irrecevable.

 En conséquence, la S.A.R.L. CAP 51 demande à la cour de statuer ainsi qu'il suit : 



Vu les articles R.145-23 à R.145-31 du Code de commerce, 



 Vu l'article 561 et suivants du Code de procédure civile, 



DIRE l'appel recevable ;



CONSTATER le dépôt d'une requête de reprise d'instance par le bailleur après dépôt du rapport d'expertise le 30 mai 2011 ; 



PRONONCER la nullité de ladite requête ;



DIRE ET JUGER l'instance éteinte pour irrégularité de la saisine du juge des loyers ; 



ANNULER l'ordonnance du juge de la mise en état en date du 06 février 2012 ; 



ANNULER le jugement du 04 juin 2012 du juge des loyers en toutes ses dispositions ; 

Subsidiairement :



DIRE ET JUGER les demandes incidentes de la SCI Auto Gare irrecevables en cause d'appel comme constituant des prétentions nouvelles ; 



DÉBOUTER la SCI Auto Gare de ses demandes, fins et conclusions ; 



FIXER le loyer du bail renouvelé à la somme de 346 000 F CFP ; 



CONDAMNER la SCI AUTOGARE à payer la somme de 315 000 F CFP, au titre de l'article 700 du Code de procédure Civile en Nouvelle Calédonie ; 



CONDAMNER la SCI Auto Gare aux dépens de Première Instance et d'appel, avec distraction au profit de la SELARL Tehio - Beaumel, Société d'Avocats, aux offres de droit.



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Par des conclusions en réplique récapitulatives du 1er juillet 2013, la SCI Auto Gare fait valoir, pour l'essentiel :



- qu'on ne saurait imputer au bailleur le fait que, suite au dépôt du rapport de l'expert au greffe du tribunal de première instance, la reprise d'instance en renouvellement et en fixation du prix du loyer du nouveau bail ait été orientée sur le circuit des procédures ordinaires empruntant l'activité du juge de la mise en état, avec injonction de conclure, plutôt que celui du juge des loyers commerciaux avec convocation et échange de mémoire ;



- que quand bien même une nullité aurait été commise, et pour autant qu'elle ne serait pas une nullité pour vice de forme justiciable des articles 114 et 115 du code de procédure civile, mais une nullité de fond, il y a lieu de constater que cette nullité était susceptible d'être couverte ; qu'elle a ainsi été effectivement couverte avant que le juge ne statue au fond, et qu'il y a lieu d'appliquer par voie de conséquence les dispositions de l'article 121 du code de procédure civile qui disposent que lorsque la nullité est susceptible d'être couverte, la nullité ne sera pas prononcée si sa cause a disparu au moment où le juge statue ;



 - que s'il est bien vrai que l'échange de mémoire constitue l'acte fondateur de la procédure en fixation des clauses et conditions du bail renouvelé, et qu'à défaut d'échange une nullité de fond peut être constatée par un jugement statuant au fond, il n'en est pas moins vrai que cet échange de mémoire est bien intervenu entre les parties avant que n'intervienne un jugement sur le fond ou qu'une quelconque prescription tirée de l'article L 145-60 du code de commerce soit alléguée ; 



- que le mémoire du bailleur, après le dépôt du rapport de l'expert et après le dessaisissement du juge de la mise en état du 6 février 2012, est en date du 14 février 2012, a été expédié au locataire par lettre recommandée du 15 février 2012, le locataire en ayant accusé réception le 20 février 2012 ; que la jurisprudence a admis que l'assignation initialement délivrée (en l'espèce le 2 avril 2010), interrompt le délai de prescription pour toute la durée de l'instance, dès lors que la bailleresse a notifié un mémoire régulier ( en l'espèce le 30 mai 2011), avant que la juridiction ne statue, et que l'action en fixation du loyer de bail renouvelé est par conséquent recevable ;



- que le preneur n'est pas fondé à soutenir que l'expertise est erronée : qu'en effet, le rapport démontre bien, notamment en ses pages 20 et 21, que les griefs qui lui sont faits ne sont pas pertinents, l'expert ayant notamment veillé à ne pas prendre en compte les aménagements réalisés par le preneur et à retenir un coefficient de vétusté de 10% sur la valeur locative des ouvrages ; 



- que par son appel incident, le bailleur entend que la parcelle B donné à bail soit prise en compte pour 16 ares et non pour 600 m2 et qu'ainsi le loyer mensuel de cette parcelle soit porté à 100 000 F CFP soit une somme mensuelle totale pour le bail de 539 000 F CFP à compter du 1er octobre 2009, date du bail renouvelé. 



 En conséquence, la SCI Auto Gare demande à la cour de statuer ainsi qu'il suit :

Statuant sur l'appel principal de la SARL CAP 51 :



REJETER le moyen de nullité ;



REJETER le moyen de réformation subsidiaire ;



Statuant sur l'appel incident de la SCI AUTOGARE : 



 FIXER à 539 000 F CFP le prix du loyer mensuel à compter du 1er octobre 2009 ; 

 CONDAMNER la SARL CAP 51 à payer à la SCI Auto Gare la somme de 250 000 F CFP au titre de l'article 700 du Code de procédure Civile en Nouvelle Calédonie ;



LA CONDAMNER aux entiers dépens d'instance et d'appel.



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Les ordonnances de clôture et de fixation de la date de l'audience ont été rendue le 30 septembre 2013.



 MOTIFS DE LA DÉCISION



De la fin de non recevoir portant extinction de la procédure



Attendu qu'il est établi :



- que la décision du 6 septembre 2010 a renvoyé le dossier devant le juge de la mise en état compte tenu de l'expertise par ailleurs ordonnée et qu'à la suite du dépôt du rapport, ce juge a poursuivi la procédure en adressant des injonctions de conclure auxquelles la S.A.R.L. CAP 51 a répondu en déposant des conclusions les 22 août et 24 novembre 2011,



- que la SCI Auto Gare a, par ailleurs, déposé dès le 30 mai 2011, un mémoire après dépôt du rapport d'expertise aux fins de voir fixer une audience de tentative de conciliation pour la signature d'un bail qui a été notifiée le 27 juin 2011 à la S.A.R.L. CAP 51 pour répliques,



- que la SCI Auto Gare a ainsi saisi le juge de la mise en état afin que l'affaire ne reprenne le cours procédural résultant de l'article 18 alinéa 5 de la délibération no 094 du 8 août 2000 relative à la révision des loyers des baux d'immeubles ou de locaux à usage commercial, industriel ou artisanal,



- que par ordonnance du 6 février 2012, le juge de la mise en état a répondu à cette saisine, en relevant que le juge de la mise en état était intervenu par erreur dans le suivi du présent litige et qu'il convenait, compte-tenu du mémoire du 30 mai 2011, de dire que le secrétariat-greffe devait notifier aux conseils des parties la date à laquelle les mémoires devront être échangés, en application de l'article 18 alinéa 5 de la délibération précitée,



 - que cette notification a été effectuée par le greffe le 13 mars 2012 et la SCI Auto Gare a déposé et communiqué son mémoire le 28 mars 2012, auquel la S.A.R.L. CAP 51 a répondu le 18 avril 2012 ;



Attendu que la jurisprudence a pu relever que "la notification préalable à la saisine du juge du mémoire du demandeur ou du défendeur, ne peut être remplacée par aucun acte même extra-judiciaire et que les conclusions déposées devant le juge des loyers commerciaux ne peuvent suppléer l'absence de mémoire, la cour d'appel a, à bon droit, déclaré les conclusions déposées inopérantes et dit que ces conclusions étaient affectées d'une nullité de fond entraînant l'extinction définitive de la procédure en fixation du loyer du bail renouvelé" (Cass.3ème Civ., 4 févr.2009) ;



Attendu cependant que la jurisprudence a également affirmé que "dès lors que le bailleur a notifié un mémoire après expertise conformément aux dispositions de l'article 29-1 du décret du 30 septembre 1953 avant que le juge ne statue et alors que le délai de la prescription biennale de l'article L. 145-60 du code de commerce a été interrompu pour toute la durée de l'instance par l'assignation initiale, l'action en fixation du loyer du bail renouvelé est recevable ; qu'ainsi est recevable l'action en fixation du loyer renouvelé présentée par le bailleur qui, après expertise, a notifié un mémoire conformément à l'article 29-1 du décret du 30 septembre 1953 avant que le juge n'ait statué" (Cass. Com. 17 sept.2008) ;



Attendu qu'il est ainsi établi que l'assignation initialement délivrée par le bailleur le 2 avril 2010, qui a interrompu le délai de prescription pour toute la durée de l'instance, a bien été suivi d'un mémoire régulièrement déposé le 30 mai 2011, intervenu avant que la juridiction ne statue ; que le non-respect des dispositions de l'article R.145- 28 du Code de commerce imposant la voie de l'assignation à jour fixe, invoquées à titre complémentaire par la S.A.R.L. CAP 51, est un argument d'autant moins pertinent pour remettre en cause la recevabilité de l'action, que ces dispositions n'ont pas été étendues à la Nouvelle-Calédonie ; 

Attendu en conséquence, que l'action en fixation du loyer de bail renouvelé doit être déclarée recevable ; 

De la demande de fixation du loyer du bail et de l'appel incident



Attendu que le bailleur, par son appel incident, fait grief à l'expert de n'avoir comptabilisé la parcelle B que pour une superficie de 600 m2, alors que le bail précise qu'elle est de 1 600 m2 ; qu'en conséquence, la SCI Auto Gare demande à la Cour de fixer le loyer du bail à la somme de 539 000 F CFP ;



Attendu que la S.A.R.L. CAP 51 demande, à titre subsidiaire, que le loyer soit fixé à la somme de 346 000 F CFP, en raison de la description erronée des locaux faite par l'expert ;



Attendu que la demande de fixation du loyer à la somme de 539 00 F CFP ne saurait être qualifiée de nouvelle par le preneur qui fait observer que la demande de première instance était limitée à la somme de 487 000 F CFP ; qu'en effet, conformément aux dispositions de l'article 565 du code de procédure civile, les prétentions par lesquelles une partie élève le montant de ses réclamations ne sont pas nouvelles, dès lors qu'elles ne diffèrent que par leur ampleur de celles formulées initialement devant le premier juge (Cass., 2ème Civ., 4 mars 2004) ; 



Attendu que la Cour n'est saisie, conformément aux dispositions de l'article 562 du Code de procédure civile de la Nouvelle Calédonie, que des chefs de jugement critiqués expressément ou implicitement et de ceux qui en dépendent ; que les parties ne font ainsi porter leurs griefs que sur les points suivants :



 De l'espace boutique



 Attendu que le preneur fait grief à l'expert de l'avoir pris en compte à hauteur de 40 m2 alors que le local commercial actuel, qui tient lieu de boutique, a été aménagé par ses soins en lieu et place d'un simple hangar ;



Attendu que le bailleur relève que l'espace boutique a été étendu par prélèvement du locataire sur l'espace entrepôt magasin, qui s'en est donc trouvé réduit d'autant ;



Attendu que l'expert, qui a bien rappelé que les extensions réalisées par l'exploitant n'avaient pas à être prises en compte et relevé que ce local à usage commercial était d'une superficie de 98,50 m2 du fait de l'agrandissement par le preneur de 60 m2 réalisé sur la partie arrière du hangar adjacent, était parfaitement fondé à le comptabiliser pour une surface de 40m2, soit pour une valeur locative de 50 000 F CFP (40 x 1 250 F), somme qu'il convient de retenir ;



 Du carport de 50m2



Attendu que le preneur soutient que cette zone dédiée au stationnement des véhicules n'existait pas à l'origine de la prise à bail et a été ainsi entièrement créée par le preneur et qu'il n'y a donc pas lieu de le comptabiliser ;



Attendu que le bailleur ne conteste pas que ce carport ait été construit par le preneur, l'expert précisant simplement qu'il s'agit "ni plus ni moins d'un abri carport spécialement dédié au stationnement/abri de véhicules" ;



Attendu qu'il convient en conséquence de ne pas comptabiliser ce carport qui avait été retenu pour une somme de 25 300 F CFP par l'expert ;



 Du logement 



Attendu que la S.A.R.L. CAP 51 soutient que ce logement ne doit être pris en compte que pour une superficie de 30 m2 qui était sa surface d'origine, et non pour la surface actuelle de 90 m2 résultant des travaux qu'il a réalisés ;



Attendu que l'expert relève que le logement de service est actuellement de "135 m2 et qu'il est constitué de deux parties, l'une de 48,60 m2 constituait à l'origine un abri/entrepôt, que l'exploitant a restauré entièrement, façades, bardage, tôles avec habillage panneaux placo -plâtre à l'intérieur, sol carrelage, faux plafond en PVC" ;



Attendu qu'en conséquence, le preneur n'est pas fondé à soutenir que l'expert ne pouvait pas retenir pour la fixation du loyer l'intégralité de la surface du logement actuel comme il l'a fait, alors que l'expert a manifestement déduit des 135 m2 qu'il a relevés, une surface au titre des travaux réalisés par le preneur, pour parvenir aux 90m2 qu'il a justement évalués à une valeur locative de 90 000 F CFP ;



 De prise en compte de la parcelle B



Attendu que le preneur soutient que le terrain annexe est inondable et qu'en conséquence, il n'a aucune valeur locative ;



Attendu que l'expert n'a retenu ce terrain que pour la partie clôturée de 600 m2, pour fixer une valeur locative de 60 000 F CFP ; 



Attendu qu'il est cependant manifeste que le contrat de bail signé par les parties le 10 février 1997 mentionne bien, au titre de la désignation des lieux loués, une parcelle B de 16 ares 53 ca, soit de 1 653 m2 ;



Attendu qu'en conséquence, il y a lieu de prendre en compte cette superficie, quand bien même le preneur n'aurait clôturé qu'une parcelle de 600 m2, et de fixer sa valeur locative à la somme de 100 000 F CFP ; 



 Du coefficient de vétusté



Attendu que le preneur fait grief à l'expert d'avoir limité la vétusté des lieux à un coefficient limité à 10 %, alors que les installations d'origine présentent un taux de vétusté extrêmement important puisque les bétons se désagrègent gravement et éclatent ; qu'il demande qu'un coefficient de 20% soit appliqué ;



Attendu que l'expert a fait une juste analyse de la cause en relevant dans son rapport que : "de la visite détaillée de l'ensemble des locaux nous avons observé que lesdits locaux relativement anciens et de conception résolument simple et économique étaient globalement marqués par les effets de vieillissement accentués par un manque caractérisé d'entretiens"; 



Attendu que le coefficient de vétusté fixé par l'expert à 10% doit être confirmé ;



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Attendu qu'il convient ainsi de retrancher des valeurs locatives retenues par l'expert que la valeur locative du carport de 50 m2 qui avait été fixée à 25 300 F CFP, ce qui porte la valeur locative des locaux, hors terrain annexe, à la somme de 462 500 F CFP, soit après déduction de la vétusté la somme de 416 250 F CFP (462 500 x 0,90), à laquelle il faut ajouter la valeur locative de la parcelle B (100 000 F CFP), ce qui porte la valeur locative totale à la somme de 516 250 F CFP ;





Des autres demandes des parties



Attendu qu'il convient de condamner la SARL CAP 51 à payer à la SCI Auto Gare la somme de 200 000 F CFP au titre de l'article 700 du code de procédure civile de la Nouvelle-Calédonie ;



Attendu que la S.A.R.L. CAP 51 qui succombe, doit être condamnée aux entiers dépens de la procédure d'appel.





 PAR CES MOTIFS





La Cour statuant publiquement, par arrêt contradictoire déposé au greffe ;



Déclare recevable, en la forme, l'appel principal de la S.A.R.L. CAP 51 et l'appel incident de la SCI Auto Gare ; 



Au fond,



Confirme le jugement rendu le 4 juin 2012 par le juge des loyers commerciaux du tribunal de première instance de Nouméa, sauf en sa disposition relative à la fixation du prix du bail renouvelé, et ;



Statuant à nouveau dans cette limite :



 Fixe à la somme de CINQ CENT SEIZE MILLE DEUX CENT CINQUANTE (516 250) F CFP le prix du loyer mensuel à compter du 1er octobre 2009 ; 



Y ajoutant :



Condamne la SARL CAP 51 à payer à la SCI Auto Gare la somme de DEUX CENT MILLE (200 000) F CFP au titre de l'article 700 du code de procédure civile de la Nouvelle-Calédonie ;



Condamne la S.A.R.L. CAP 51 aux entiers dépens de la procédure d'appel.





Le greffier,Le président.