Cour d'Appel — 17 octobre 2013

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COUR D'APPEL DE MONTPELLIER 

1o Chambre Section AO1 

ARRÊT DU 17 OCTOBRE 2013 

Numéro d'inscription au répertoire général : 11/ 03479 

Décision déférée à la Cour : Jugement du 15 MARS 2011 
TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE PERPIGNAN 
No RG 08/ 4349 

APPELANT : 

Monsieur Marc X...

né le 27 Août 1961 à PERPIGNAN (66000) 
de nationalité française 

...

66350 TOULOUGES 
représenté par la SCP Gilles ARGELLIES, Emily APOLLIS-avocats associés, avocat postulant au barreau de MONTPELLIER, 
assisté de Me Dominique FALANDRY, avocat plaidant de la SCP RAYNAUD et associés au barreau des Pyrénées-Orientales 



INTIMES : 

Monsieur Daniel Z...

né le 17 Novembre 1945 à RUEIL MALMAISON (92500) 
de nationalité française 

...

66300 PONTEILLA 
représenté par Me Laure BENHAFESSA avocat de la SELARL ABMD, avocat postulant au barreau de MONTPELLIER, 
assisté de Me Alain CLERGERIE, avocat plaidant de la SELARL CLERGERI-SEMMEL, avocat au barreau de TARASCON 

Madame Anita B...épouse Z...

née le 7 Février 1951 à LE MANS (72000) 
de nationalité française 

...

66300 PONTEILLA 
représentée par Me Laure BENHAFESSA avocat de la SELARL ABMD, avocat au barreau de MONTPELLIER, 
assistée de Me Alain CLERGERIE, avocat plaidant de la SELARL CLERGERI-SEMMEL, avocat au barreau de TARASCON 



ORDONNANCE de CLOTURE du 27 AOÛT 2013 



COMPOSITION DE LA COUR : 

L'affaire a été débattue le MARDI 17 SEPTEMBRE 2013 à 8h45 en audience publique, Madame Anne BESSON, Président ayant fait le rapport prescrit par l'article 785 du Code de Procédure Civile, devant la Cour composée de : 

Madame Anne BESSON, Président de Chambre 
Madame Caroline CHICLET, Conseiller 
Monsieur Bruno BERTRAND, Conseiller 
qui en ont délibéré. 

Greffier, lors des débats : Marie-Françoise COMTE 



ARRÊT :

- CONTRADICTOIRE

-prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile ;

- signé par Madame Anne BESSON, Président de Chambre, et par Marie-Françoise COMTE, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. 

* * * 

FAITS ET PROCEDURE 

Par acte authentique du 15 octobre 2005, Monsieur Marc X...a vendu à Monsieur et Madame Z...une maison ...pour le prix de 353 000 ¿ ; 
Alléguant d'infiltrations qui ont révélé l'existence de travaux succincts réalisés sur la toiture en 2002 ainsi que de fissures infiltrantes dues à des poussées structurelles déjà révélées par un précédent rapport d'expertise dans le) cadre d'une procédure ayant opposé Monsieur X...à l'entrepreneur, les époux Z...ont assigné le 26 septembre 2008 Monsieur X...en résolution de la vente sur le fondement des articles 1641 et 1644 du code civil et restitution du prix de vente et paiement de dommages et intérêts, sur la base d'un rapport d'expertise judiciaire de Monsieur C..., désigné par ordonnance de référé du 16 novembre 2006 et déposé le 7 février 2008. 

Par jugement du 16 mai 2011, le tribunal de grande instance de Perpignan a :

- jugé que l'immeuble acquis par les époux Z...était affecté lors de la vente de vices cachés graves, le rendant impropre à l'usage auquel il était destiné et que les acquéreurs n'ont pu se rendre compte de cette situation et n'ont pas été en mesure de négocier les conditions de la vente ou même de la refuser,
- jugé que Monsieur X...vendeur de mauvaise foi doit garantir les acquéreurs des vices cachés,
- annulé la vente reçue par Maître D...le 14 octobre 2005,
- dit que l'immeuble sera restitué à Monsieur X...,
- condamné Monsieur X...à payer Monsieur et Madame Z...les sommes de : 
* 353 000 ¿ en remboursement du prix de vente 
* 17 262 ¿ au titre des frais d'acte de vente 
* 49 097, 53 ¿ au titre des travaux d'embellissement réalisés par les époux Z...

* 4 000 ¿ au titre des préjudices moral et de jouissance,
- débouté les époux Z...de leur demande supplémentaire de dommages et intérêts relative aux prêts relais, aux frais de déplacement et aux frais d'hypothèque ;
- jugé que Monsieur X..., dont la mauvaise foi est retenue, n'est fondé ni à solliciter une indemnité d'occupation, ni à demander aux époux Z...de remettre l'immeuble en état ;
- condamné Monsieur X...aux dépens et au paiement de la somme de 4 784 ¿ au titre de l'article 700 du code de procédure civile. 

Monsieur X...a régulièrement interjeté appel le 16 mai 2011. 

Vu les conclusions du 11 février 2013 de Monsieur X..., tendant à réformer le jugement en ce qu'il l'a jugé de mauvaise foi et a fait droit à la demande de dommages et intérêts des époux Z...au titre des travaux ; dire n'y avoir lieu à dommages et intérêts à ce titre ; constater que la restitution du bien et la restitution du prix sont intervenues le 19 août 2011 ; débouter les intimés de leur appel incident et de toutes leurs demandes et les condamner à lui payer la somme de 3. 000 ¿ sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile et aux dépens ; 

Vu les conclusions du 7 mars 2013 des époux Z..., appelants à titre incident, tendant à débouter Monsieur X...des fins de son appel ; confirmer le jugement en ce qu'il l'a condamné à leur payer la somme de 17. 262 ¿ au titre des frais d'acte ; le réformer pour le surplus et le condamner à leur verser les sommes de 178. 057, 65 ¿ en réparation de leur préjudice et de 28. 112 ¿, sauf à parfaire, sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile et aux entiers dépens ; 

Vu l'ordonnance de clôture du 27 août 2013 ; 



M O T I V A T I O N 

Par acte notarié du 19 août 2011 il a été procédé à la restitution de l'immeuble et du prix de vente avec un constat d'état des lieux. 
Monsieur X...accepte le jugement en ce qu'il a prononcé l'annulation de la vente pour vice caché, mais il demande sa réformation du chef de la mauvaise foi et des dommages et intérêts alloués aux intimés. 

Sur la connaissance des vices par le vendeur 

Il résulte des dispositions des articles 1645 et 1646 du Code Civil que le vendeur qui connaissait les vices de la chose est tenu, non seulement de restituer le prix et rembourser les frais occasionnés par la vente, mais également de tous dommages et intérêts envers l'acquéreur. 

A l'appui de son appel, Monsieur X...fait valoir qu'il n'était pas de mauvaise foi ainsi qu'il résulte du rapport C... ; qu'en effet celui-ci a constaté que les travaux de peinture avaient été effectués lors de la construction du 2ème garage et de la transformation du 1er garage en chambre et non pas pour maquiller les fissures ; que le montant des travaux estimés par Monsieur E...expert désigné dans le conflit l'ayant opposé à son entrepreneur s'élevait à la somme de 39 294 ¿ et que ces travaux de reprise ont été réalisés ; que les époux Z...ont pris possession de l'immeuble avant la signature de l'acte authentique. 
Dans le cadre d'une précédente instance ayant opposé Monsieur X...au constructeur Curto, un jugement du 6 novembre 2000 avait constaté au vu du rapport de l'expert E...que l'immeuble présentait de graves désordres et en particulier des fissurations infiltrantes en façade, dues à des poussées structurelles entre les parties du bâtiment. Il avait fixé le coût total de remise en état à la somme de 39. 294, 26 ¿ hors taxes inscrite au passif de la liquidation judiciaire de l'entreprise Curto. 

Commis par le premier juge pour vérifier la réalisation de ces travaux l'expert C... est formel : aucun des travaux prescrits par Monsieur E...n'a été effectué par le vendeur. Quelques mois avant de mettre sa maison en vente, il s'est borné à faire procéder à des reprises sommaires et superficielles de peinture, rattrapage et rebouchage n'ayant apparemment d'autre finalité que de dissimuler les fissures plutôt que de faire réaliser les travaux indispensables préconisés par l'expert, tels que pose de chaînages et raidisseurs façades, traitement des fissures avec un matériau imperméable, reprise de la partie basse des solins infiltrants de la tour. 
Ces constatations précises et déterminantes, qu'aucun élément objectif ne permet de remettre en cause, établissent formellement que le vendeur qui n'ignorait rien de ces vices s'est délibérément abstenu de les faire réparer et d'en informer loyalement les acquéreurs. 
La mauvaise foi de Monsieur X...étant ainsi pleinement caractérisée, c'est à bon droit que le premier juge l'a déclaré tenu, outre le remboursement du prix de vente et des frais d'acte (17. 262 ¿) que l'appelant ne remet pas en cause, à la réparation intégrale du préjudice subi par les époux Z...et résultant directement de l'anéantissement du contrat. 

Sur les demandes des époux Z...


Frais financiers (56 671, 82 ¿) 
Les époux Z...demandent le remboursement des frais bancaires et intérêts intercalaires qu'ils ont dû supporter dans le cadre de deux prêts relais successifs obtenus auprès du Crédit Agricole et qui ont représenté un coût total de 50. 857, 42 ¿. 
Le premier, souscrit le 13 septembre 2005, résulte de leur choix d'acheter un nouveau bien immobilier avant d'avoir vendu leur villa d'Aramon. Ils ont donc accepté ce surcoût important en pleine connaissance du risque inhérent à ce type de prêt. En outre, ainsi que le premier juge l'observe, ils n'en ont pas sollicité l'annulation par les effets de celle du contrat de vente. 
Le second, contracté le 18 septembre 2007, procède selon leurs dires de leur décision de retirer de la vente leur villa d'Aramon afin de pouvoir y habiter dans le cas où il serait fait droit à leur demande d'annulation de la vente de l'immeuble acquis à Ponteilla. Là encore, il s'agit d'un choix qui leur est personnel parmi différentes options. Ils étaient parfaitement à même d'en apprécier les conséquences financières. 

Dans l'un et l'autre cas, ils ne rapportent pas la preuve d'un lien direct entre leur préjudice et la faute du vendeur qui est à l'origine de l'annulation du contrat. 
Par voie de conséquence, il en est de même des frais de l'hypothèque judiciaire provisoire prise le 8 octobre 2009 par le Crédit Agricole sur leur villa d'Aramon du fait du non remboursement du second prêt relais. 
Leur rejet de leur demande de ce chef doit donc être confirmé. 

Frais de déplacement (13 516, 80 ¿) 
Les époux Z...sollicitent le remboursement de frais de déplacement qu'ils auraient exposés du 23 juin 2005 au 26 mai 2007 entre leur maison d'Aramon dans le Gard et la villa de Ponteilla. Ils font état au total de 118 trajets (36 avec un fourgon Fiat Ducato et 82 avec une Renault Laguna), ce qui représente environ un aller et retour par semaine. 

Or d'une part ils ne fournissent aucune explication qui démontre la nécessité de déplacements d'une telle fréquence et leur lien de causalité direct avec la faute du vendeur. 

D'autre part et surtout ils ne produisent qu'un récapitulatif établi par eux-mêmes, ce qui ne saurait leur tenir lieu de preuve de leur préjudice. 
Dès lors, c'est à bon droit que le premier juge a écarté ce poste. 



Préjudices moral et de jouissance (15 000 ¿) 
Ainsi que le premier juge l'observe, ces préjudices sont certains et découlent directement de la tromperie de Monsieur X...et des vices affectant l'immeuble. Il les a exactement évalués à la somme de 4. 000 ¿ et le jugement est donc confirmé sur ce point. 

Travaux (84 261, 04 ¿) 
Les époux Z...ont effectué des travaux importants dans la maison achetée afin de la mettre à leur goût. Même s'ils sont de convenance personnelle, il n'en demeure pas moins que du fait de l'anéantissement de la vente ils les ont réalisés en pure perte. 
Ce dommage étant la conséquence directe de l'annulation du contrat due à la faute du vendeur X..., c'est à lui seul qu'il revient d'en supporter la charge. 
L'expert a vérifié les factures présentées. Etablies après la vente de décembre 2005 à décembre 2006, elles concernent des travaux de peinture, carrelage, sanitaire faïence et maçonnerie. L'expert a retenu un montant total de 49. 097, 53 euros. 

Monsieur X...contestant certaines de ces factures, il convient de les examiner. 

Facture no 4 (768, 73 ¿) 
L'installation d'une armoire de toilette dans la maison de Ponteilla n'est pas suffisamment établie. 

Facture no5 (199, 17 ¿) 
Elle ne porte pas le nom des époux Z...et ne peut donc être retenue. 

Facture no 19 (873, 23 ¿) 
Le montant de 1 473, 23 ¿ retenu par l'expert est erroné. Il convient de soustraire la différence, soit 600 ¿. 

Factures no 22 (83, 95 ¿), 27 (32, 91 ¿), 28 (290, 36 ¿) 
Ces factures n'ont pas été délivrées aux époux Z.... 

Factures no 21, 23, 29, 30 
Le seul fait que soit mentionnée sur ces factures leur adresse d'Aramon ne permet pas d'en déduire que ces peintures étaient destinées à cette maison et non à celle de Ponteilla. Cette contestation n'est donc pas justifiée. 

Factures no36 à 43, 88 
Elles concernent des rideaux, tringles et stores. S'il s'agit d'aménagements de pure convenance, ils ont été réalisés spécifiquement pour la maison achetée. Il ne peut être reproché aux époux Z...d'avoir refusé de les reprendre et ils représentent donc bien une perte pour eux. 

Factures no 31, 48, 61, 62, 79 
Ces contestations doivent être rejetées pour les mêmes motifs, s'agissant du remplacement d'éléments existants par d'autres mieux adaptés aux goûts des acquéreurs (dressing, interphone, volets roulants, meubles et vasques de salles de bains), ainsi que de l'achat d'outils pour les besoins des travaux. 

Le total des factures à retenir est en définitive le suivant : 
¿ Montant retenu par l'expert : 49. 097, 53 ¿ 
¿ A déduire : 
768, 73 ¿, 199, 17 ¿, 600 ¿, 83, 95 ¿, 32, 91 ¿, 290, 36 ¿ 
¿ Montant à retenir : 47. 122, 41 ¿. 

Les époux Z...soutiennent en outre avoir réalisé eux-mêmes des travaux très importants concernant essentiellement le garage et la piscine, qu'ils ont fait évaluer par un expert privé, le cabinet Artaud Vidal. 

N'ayant pas constaté l'état de la maison lors de la vente, l'expert judiciaire n'a pu se prononcer à ce sujet. En l'absence de toutes pièces justificatives, cette prétention ne peut pas être retenue et il convient de s'en tenir strictement aux débours justifiés par des factures. 



P A R C E S M O T I F S 



Confirme le jugement déféré, sauf en ce qu'il a évalué à 49. 097, 53 ¿ les travaux d'embellissement réalisés par les époux Z.... 

Le réformant et statuant à nouveau de ce seul chef, condamne Marc X...à leur payer à ce titre la somme de 47. 122, 41 ¿. 

Y ajoutant : 

Condamne Marc X...aux dépens d'appel, qui seront recouvrés conformément à l'article 699 du Code de Procédure Civile, et à payer aux époux Z...une somme complémentaire de 2. 500 ¿ sur le fondement de l'article 700 du même code. 



LE GREFFIER LE PRÉSIDENT 



AB