Cour d'Appel — 25 septembre 2013

ARRET N. 

RG N : 10/ 00017 

AFFAIRE : 

Philippe X..., Philippe Y..., en qualité de représentant des créanciers du redressement judiciaire de M. X... 

C/ 
SCP IENA 



COUR D'APPEL DE LIMOGES 

CHAMBRE CIVILE

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ARRÊT DU 25 SEPTEMBRE 2013

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Le vingt cinq Septembre deux mille treize la Chambre civile de la cour d'appel de LIMOGES a rendu l'arrêt dont la teneur suit par la mise à disposition du public au greffe : 

ENTRE : 

Monsieur Philippe X... 

de nationalité Française 
né le 10 Septembre 1979 à LIMOGES (87000) 
Profession : Opticien (ne), demeurant ...


représenté par Me Olivier PECAUD, avocat au barreau de LIMOGES substitué à l'audience par Me SIMON, avocat. 

Maître Philippe Y..., en qualité de représentant des créanciers du redressement judiciaire de M. X... 

de nationalité Française 
demeurant ...


représenté par Me Olivier PECAUD, avocat au barreau de LIMOGES substitué à l'audience par Me SIMON, avocat. 

APPELANTS d'un jugement rendu le 25 NOVEMBRE 2009 par le juge des loyers commerciaux du TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE LIMOGES 

ET : 

SCP IENA 
dont le siège social est 1 allée Saint Gilles-92420 VAUCRESSON 

représentée par Me Dominique PLEINEVERT, avocat au barreau de LIMOGES 

INTIMEE

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L'affaire a été fixée à l'audience du 21 Mai 2013, après ordonnance de clôture rendue le 10 avril 2013. 

Conformément aux dispositions de l'article 786 du Code de Procédure Civile, Monsieur Gérard SOURY, Conseiller, magistrat rapporteur, assisté de Madame Marie-Christine MANAUD, Greffier, a tenu seul l'audience au cours de laquelle, Monsieur Gérard SOURY, Conseiller a été entendu en son rapport, Maître SIMON et PLEINEVERT, avocats, sont intervenus au soutien des intérêts de leurs clients et ont donné leur accord à l'adoption de cette procédure. 

Après quoi, Monsieur Gérard SOURY, Conseiller, a donné avis aux parties que la décision serait rendue le 28 juin 2013 par mise à disposition au greffe de la cour, après en avoir délibéré conformément à la loi. A cette date, le délibéré a été prorogé au 25 septembre 2013, les parties en ayant été avisées. 



Au cours de ce délibéré, Monsieur Gérard SOURY, Conseiller, a rendu compte à la Cour, composée de Monsieur Gérard SOURY, Conseiller, de Monsieur Didier BALUZE, Conseiller faisant fonction de Président et de Monsieur Pierre-Louis PUGNET, Conseiller. A l'issue de leur délibéré commun, à la date fixée, l'arrêt dont la teneur suit a été mis à disposition au greffe.

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LA COUR
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FAITS et PROCÉDURE 

Le 19 juillet 2005, M. Philippe X..., opticien, a acquis le fonds de commerce de la société Afflelou ainsi que le droit au bail de locaux situés dans le centre commercial de Corgnac à Limoges appartenant à la société civile de patrimoine Iena (la société Iena). 

A compter de sa dernière révision notifiée le 21 décembre 2008, le loyer s'est élevé à la somme annuelle de 63 973, 29 euros. 

Soutenant que ce loyer était excessif et se prévalant des dispositions des articles L. 145-38 et L. 145-39 du code de commerce, M. X... a saisi le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Limoges pour voir fixer le loyer du bail révisé au montant annuel de 36 000 euros HT à compter du 1er janvier 2009 et, subsidiairement, obtenir la désignation d'un expert. 

Par jugement du 15 juillet 2009, le juge des loyers commerciaux a ordonné la réouverture des débats pour permettre à M. X... de répondre au moyen du bailleur soutenant que l'on est en présence d'un bail à loyer variable qui échappe au statut des baux commerciaux et qui n'est régi que par la convention des parties. 

Par jugement du 25 novembre 2009, le juge des loyers commerciaux a :
- dit que le loyer demeure régi par les dispositions du bail du 18 mai 2004 ;
- en conséquence, débouté M. X... de ses demandes. 

Le 16 décembre 2009, M. X... a été mis en redressement judiciaire, Me Philippe Y... étant désigné représentant des créanciers. 

M. X... et Me Y... ont relevé appel de la décision du juge des loyers commerciaux. 

Par arrêt du 11 janvier 2011, la cour d'appel a notamment :
- confirmé le jugement rendu par le juge des loyers commerciaux le 25 novembre 2009, mais seulement en ce qu'il a dit que le loyer dû par M. Philippe X... est régi par les dispositions du contrat de bail du 18 mai 2004,
- l'a réformé pour le surplus et, statuant à nouveau, a dit que le loyer de base de M. Philippe X..., d'un montant annuel de 45 500 euros HT, n'avait pas à être actualisé et ne pouvait être soumis qu'à l'indexation convenue dans le contrat de bail du 18 mai 2004,
- ordonné la réouverture des débats et invité les parties à s'expliquer sur le montant du loyer dû par M. X... calculé sur la base : 
*d'un loyer fixe annuel d'un montant de 45 500 euros HT soumis à l'indexation convenue dans le contrat de bail, 
*d'un loyer variable égal à 7 % HT calculé sur le chiffre d'affaires annuel hors taxes du preneur. 

MOYENS et PRÉTENTIONS 

M. X... demande la fixation du loyer fixe indexé aux montants HT annuels suivants :
-2006 : 45 500 euros,
-2007 : 48 685 euros,
-2008 : 49 658, 70 euros,
-2009 : 53 674, 42 euros,
-2010 : 53 882, 55 euros,
-2011 : 54 061, 80 euros. 

Il demande, en conséquence, la condamnation de la société Iena à lui rembourser les trop versés ainsi que le dépôt de garantie et à lui adresser, sous astreinte, des factures rectifiées des loyers échus. Il réclame enfin 10 000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de son préjudice économique en soutenant que l'attitude de la société bailleresse est à l'origine de son dépôt de bilan. 

La société Iena demande la fixation du loyer fixe indexé aux montants HT annuels suivants :
-2006 : 45 500 euros,
-2007 : 48 939, 37 euros,
-2008 : 51 411, 41 euros,
-2009 : 55 961, 41 euros,
-2010 : 55 961, 41 euros,
-2011 : 55 961, 41 euros,
-2012 : 57 072, 04 euros. 
Elle conclut au rejet des autres demandes de M. X.... 

Lors de l'audience, la cour d'appel a fait observer aux parties que les attributions du juge des loyers commerciaux se limitent à la seule fixation du prix des loyers en litige. 
Les parties n'ont pas demandé à faire valoir des observations sur cette question. 

MOTIFS 

Attendu que les parties sont en litige sur la fixation du prix annuel HT du loyer fixe indexé pour les années 2007 à 2012 incluses ; qu'en effet, en ce qui concerne l'année 2006, les parties s'accordent pour voir le loyer annuel fixé au montant annuel HT de 45 500 euros. 

Attendu que les parties sont liées par un contrat de bail signé le 18 mai 2004 dont l'article 22 stipule notamment que le loyer actualisé " sera indexé le premier janvier de chaque année et pour la première fois le 1er janvier qui suivra l'ouverture des locaux au public selon la formule suivante : 
LM 2 = LM 1 X INSEE 1 
INSEE 0 
que dans cette formule :
- LM 2 = loyer annuel indexé HT de l'année considérée,
- LM 1 = loyer actualisé pour le calcul de la première indexation et loyer indexé de l'année précédente pour le calcul des indexations suivantes,
- INSEE 1 = indice national INSEE du coût de la construction publié au 1er janvier de l'année civile considérée,
- INSEE 0 = indice national INSEE du coût de la construction publié à la date d'ouverture du centre commercial pour le calcul de la première indexation et indice appliqué à l'indexation de l'année précédente pour le calcul des indexations suivantes. 
La première indexation sera effectuée le 1er janvier de l'année civile qui suivra la date d'ouverture des locaux au public ". 

Attendu qu'à la date d'ouverture du centre commercial, le 19 juillet 2005, le dernier indice du coût de la construction publié était celui du 1er trimestre 2005, soit 1 270 ; que les parties en conviennent. 

Attendu, en revanche, que les parties s'opposent sur le choix de l'indice INSEE 1 défini par le contrat de bail comme étant l'indice national INSEE du coût de la construction publié au 1er janvier de l'année civile considérée ; qu'il convient de retenir le dernier indice publié à la date la plus proche du 1er janvier de l'année considérée ; que la société bailleresse retient dans ses calculs l'indice du 2ème trimestre de l'année précédant le 1er janvier alors que M. X... se fonde sur celui du 1er trimestre de la même année ; qu'il convient d'opérer un choix entre ces deux solutions en retenant l'indice du 2ème trimestre qui est celui le plus proche du 1er janvier de l'année suivante considérée. 

Attendu, sur la base de ces éléments, que l'application de la formule contractuelle d'indexation précitée conduit à fixer le loyer fixe annuel HT comme suit :

- année 2007 : 45 500 X 1 366 = 48 939, 37 euros 
1 270

- année 2008 : 48 939, 37 X 1 435 = 51 411, 41 euros 
1 366

- année 2009 : 51 411, 41 X 1 562 = 55 961, 41 euros 
1 435

- année 2010 : 55 961, 41 X 1 498 = 53 668, 49 euros 
1 562 
que les conditions générales du contrat de bail stipulant en leur article 22-3 que le loyer ainsi indexé ne pourra être, en aucun cas, inférieur au dernier loyer, le loyer de l'année 2010 sera fixé au montant de 55 961, 41 euros.

- année 2011 : 53 668, 49 X 1 517 = 54 349, 19 euros 
1 498 
que les conditions générales du contrat de bail stipulant en leur article 22-3 que le loyer ainsi indexé ne pourra être, en aucun cas, inférieur au dernier loyer, le loyer de l'année 2011 sera fixé au montant de 55 961, 41 euros.

- année 2012 : 54 349, 19 X 1 593 = 57 072, 02 euros 
1 517 

Attendu que les attributions du juge des loyers commerciaux se limitent à la seule fixation du prix des loyers en litige ; que les demandes de M. X... aux fins de restitution des trop versés, de remise sous astreinte de factures de loyer rectifiées et de paiement de dommages-intérêts en réparation de son préjudice économique excèdent les attributions du juge des loyers commerciaux. 

Attendu que l'équité ne justifie pas l'application de l'article 700 du code de procédure civile.

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PAR CES MOTIFS
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LA COUR, 

Statuant par arrêt contradictoire, mis à disposition au greffe, en dernier ressort et après en avoir délibéré conformément à la loi ; 

Vu l'arrêt rendu par la cour d'appel le 11 janvier 2011 ; 

FIXE comme suit le prix hors taxes du loyer annuel fixe dû par M. Philippe X... à la société Iena :
- année 2006 : 45 500 euros,
- année 2007 : 48 939, 37 euros,
- année 2008 : 51 411, 41 euros,
- année 2009 : 55 961, 41 euros,
- année 2010 : 55 961, 41 euros,
- année 2011 : 55 961, 41 euros,
- année 2012 : 57 072, 02 euros ; 

CONSTATE que les demandes de M. Philippe X... aux fins de restitution des trop versés, de remise sous astreinte de factures de loyer rectifiées et de paiement de dommages-intérêts en réparation de son préjudice économique excèdent les attributions du juge des loyers commerciaux ; 



DIT n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile ; 

Fait masse des dépens d'appel qui seront supportés par moitié entre les parties. 



LE GREFFIER, LE CONSEILLER, 

Marie-Christine MANAUD. Gérard SOURY. 

En l'empêchement légitime du Président, cet arrêt est signé par Monsieur Gérard SOURY, Conseiller qui a siégé à l'audience de plaidoirie et participé au délibéré.