Cour d'Appel — 6 juillet 2012

ARRET No 

R. G : 10/ 00150 



LA SOCIETE DE TRANSACTIONS IMMOBILIERES MARTINIQUAISES DITE SOTRIMA 



C/ 


X... 


X... 


X... 


X... 


X... 


X... 


X... 

CAISSE REGIONALE DE CREDIT AGRICOLE DE LA MARTINIQUE 

COUR D'APPEL DE FORT DE FRANCE 

CHAMBRE CIVILE 

ARRET DU 06 JUILLET 2012 

Décision déférée à la cour : Jugement du Tribunal de Grande Instance de FORT-DE-FRANCE, en date du 17 Novembre 2009, enregistré sous le no 02/ 01000 



APPELANTE : 

LA SOCIETE DE TRANSACTIONS IMMOBILIERES MARTINIQUAISES DITE SOTRIMA 
Z. I de la Lézarde 
Immeuble Clerc 
97232 LE LAMENTIN 

représentée par Me Béatrice DUFRESNE, avocat au barreau de MARTINIQUE 



INTIMES : 

Monsieur Georges François X... 


...

97217 LES ANSES D'ARLET 

Représenté par Me Claudette DUHAMEL, avocat au barreau de MARTINIQUE 

Monsieur Georges X... 


...

Lotissement Les Harmonies Appt no5 
97200 FORT-DE-FRANCE 

Représenté par Me Claudette DUHAMEL, avocat au barreau de MARTINIQUE 

Mademoiselle Josette Augustin X... 


......


97217 LES ANSES D'ARLET 

Représenté par Me Claudette DUHAMEL, avocat au barreau de MARTINIQUE 

Monsieur Charles Béatrice X... 


...


...

97200 FORT-DE-FRANCE 

Représenté par Me Claudette DUHAMEL, avocat au barreau de MARTINIQUE 

Monsieur Jean Pierre Pascal X... 


...

97217 LES ANSES D'ARLET 

Représenté par Me Claudette DUHAMEL, avocat au barreau de MARTINIQUE 



Madame Emilienne Marie Chantal X... épouse Y...


...

97200 FORT-DE-FRANCE 

Représentée par Me Claudette DUHAMEL, avocat au barreau de MARTINIQUE 

Mademoiselle Parfaite Dominique X... 


......


97217 LES ANSES D ARLET 

Représentée par Me Claudette DUHAMEL, avocat au barreau de MARTINIQUE 



CAISSE REGIONALE DE CREDIT AGRICOLE DE LA MARTINIQUE, représentée par ses dirigeants légaux 
Place d'Armes 
Rue Case Nègre 
97232 LE LAMENTIN 

Représenté Me Michel BOCALY, avocat, au barreau de MARTINIQUE 

COMPOSITION DE LA COUR : 

En application des dispositions des articles 786 et 910 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 11 Mai 2012, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme DERYCKERE, Conseillère, chargée du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : 



Présidente : Mme DERYCKERE, Conseillère 
Assesseur : Mme SUBIETA-FORONDA, Conseillère 
Assesseur : Mme TRIOL, Conseillère 

Les parties ont été avisées de la date du prononcé de l'arrêt fixée au 6 Juillet 2012 ; 



GREFFIER, lors des débats : Mme RIBAL, Greffier, 



ARRET : Contradictoire 
prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ; 



FAITS, PROCÉDURE, MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES : 

Par jugement du 17 novembre 2009, le tribunal de grande instance de Fort de France a :

- fait droit aux revendications des consorts X... contre la société SOTRIMA, portant sur deux parcelles sises aux Anses d'Arlets, la première au profit de M Georges X... cadastrée D30, et la seconde de 4 ha 15 a 00 ca à délimiter suivant les points ABCDEFA déterminés par l'expert, dans une parcelle plus grande cadastrée D37, dont la SOTRIMA n'a acquis par adjudication le 24 juillet 1973 que 10 ha, devant être délimités suivant les points BONRGCB,
- ordonné la rectification en conséquence des documents cadastraux concernés,
- dit que les délimitations se feront à frais partagés par les propriétaires des parcelles à partager,- rejeté la demande de dommages-intérêts des consorts X...,
- dit non fondée l'action en responsabilité exercée à l'encontre des consorts X... à raison de la perte de 1ha 28 a 50 ca dont la cession concomitante n'a pas été indiquée à l'acte de prêt hypothécaire ayant fondé la vente par adjudication,
- dit prescrite l'action en responsabilité exercée à l'encontre de la Caisse Régionale de Crédit Agricole, en sa qualité de créancier hypothécaire,

- ordonné d'office l'exécution provisoire,
- condamné la SOTRIMA à payer aux consorts X... la somme de 1200 € en application de l'article 700 du code de procédure civile,
- rejeté les autres demandes,
- condamné la SOTRIMA aux dépens. 



Par déclaration du 4 mars 2010, la société SOTRIMA a formé appel du jugement en toutes ses dispositions. 

Aux termes de ses dernières conclusions déposées le 28 janvier 2011, la société SOTRIMA fait valoir que suivant cahier des charges établi le 1er mars 1973, la saisie immobilière pratiquée par le Crédit Agricole au préjudice de M et Mme Georges François X... a porté sur une parcelle D 37 et une parcelle de D 30 représentant une contenance totale de 15 ha 94 a et 35 ca telle que cela résulte selon elle de la désignation des parcelles, et elle a été déclarée adjudicataire pour le tout. Elle admet que la parcelle D30 a été incluse à tort dans le lot, et demande à la cour de lui donner acte de ce qu'elle ne s'oppose pas à la revendication. En revanche, elle soutient qu'elle a été déclarée adjudicataire de l'intégralité de la parcelle D 37, soit un solde de 13 ha 47 a 75 ca. L'expert ayant constaté que la partie de la parcelle D 37 provenant de la vente du 27 janvier 1956 pour « 10 hectares environ » est en réalité d'une contenance supérieure à 10 hectares, de sorte qu'il n'y a eu aucune mauvaise foi ou négligence de sa part à ne pas s'interroger sur la partie de la parcelle D 37 issue d'une acquisition du 12 février 1951 d'une contenance de « 5 hectares environ » en réalité 4 ha 15 a. Elle s'est bien comportée en véritable propriétaire pendant plus de 30 ans de la parcelle D 37 y compris la portion provenant de la vente de 1951, dont elle a payé les impôts fonciers afférents et qu'elle a elle-même donnée en garantie à sa propre banque. Elle conclut donc à l'infirmation du jugement sur ce point et demande à la cour de juger qu'elle est seule et incommutable propriétaire de la parcelle D 37 dans son intégralité, tant en vertu du jugement d'adjudication que de la prescription acquisitive, qu'elle soit trentenaire ou abrégée. Elle demande en outre l'expulsion des consorts X... ou tous occupants de leur chef, et la démolition de toute construction qui y serait édifiée. Subsidiairement, elle poursuit la responsabilité des consorts X... dont la faute consiste à avoir donné en garantie de leur prêt un terrain d'environ 10 hectares, sans révéler que le jour même et devant le même notaire, ils en vendaient une partie aux époux Z..., et la responsabilité du créancier hypothécaire qui n'a pas vérifié les informations nécessaires pour donner son plein effet à la saisie immobilière, et a fait publier un cahier des charges erroné. Elle se défend de l'exception de prescription de son action contre la banque fondée sur l'article 2270-1 du code civil qui a été abrogé par la réforme de 2008, en précisant qu'en tout état de cause elle n'a été mise en mesure de s'apercevoir de la tromperie dont elle a été victime que par l'assignation de 2003, de sorte que son action ne serait pas prescrite. Elle demande la condamnation solidaire des consorts X... et de la banque à lui payer une somme de 900 000 € au titre de son préjudice économique du fait de la privation de terrains pour 10 ha 15 a 85 ca. Elle demande également le remboursement au prorata des impôts fonciers réglés par elle indûment, que les frais de délimitation des parcelles ne reposent que sur les consorts X..., et une indemnité de 5000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. 

Les consorts X..., dans leurs écritures déposées le 12 mai 2011, concluent à la confirmation du jugement en toutes ses dispositions et demandent la condamnation de la SOTRIMA à leur verser 10. 000 € pour procédure abusive outre 3000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Ils font valoir qu'il est incontestable que seule la portion de la parcelle D 37 acquise en 1956 a été donnée en garantie à la banque et a pu faire l'objet de la vente par adjudication, alors qu'ils sont restés propriétaires de la portion initiale acquise en 1951, qu'ils ont toujours occupée. Sur un relevé de propriété, ils se sont aperçus que la SOTRIMA a fait inscrire à son nom la totalité de la parcelle D 37, alors qu'elle aurait dû demander une inscription spécifique correspondant à la seule propriété dont les délimitations sont décrites dans l'acte de 1956. La prescription abrégée ne peut être invoquée à défaut de juste titre, l'adjudication n'ayant porté que sur la parcelle acquise en 1956, et la prescription trentenaire non plus, le terrain litigieux ayant toujours été occupé par la famille X... qui justifie d'une possession conforme à son titre de 1951. Ils opposent à l'argument relatif aux impôts fonciers, le fait que la SOTRIMA n'a réglé l'impôt relatif à son accaparement que postérieurement à leur assignation en revendication. En ce qui concerne la vente aux époux Z..., qui n'est pas signalée dans l'acte de prêt hypothécaire, l'erreur n'est imputable qu'au notaire, qui n'a pas été attrait par la SOTRIMA. Et compte tenu de la description du terrain de 10 hectares dont elle a été déclarée adjudicataire, bordée notamment par la propriété de M et Mme Z..., aucune confusion n'était possible, et elle reste très exactement propriétaire de cette parcelle dont elle a été déclarée adjudicataire. Les concluants ne comprennent pas la démarche de l'appelante qui s'acharne à discuter la propriété du terrain litigieux après avoir accepté la décision concernant la parcelle D 30, alors que la problématique est la même, relativement au caractère erroné du cahier des charges. 

Par dernières conclusions déposées le 1er mars 2011, la Caisse Régionale de Crédit Agricole oppose aux demandes de la SOTRIMA contre elle la prescription résultant de l'ancien article 2270-1 du code civil, qui demeure applicable aux instances introduites avant l'entrée en vigueur de la loi du 17 juin 2008, laquelle au surplus n'aurait pas pu avoir d'effet sur les prescriptions déjà acquises au jour de son entrée en vigueur. Elle fait valoir que tous les événements susceptibles de faire courir la prescription (inscription d'hypothèque, adjudication, relevé de la matrice cadastrale, jugement du 3 juillet 1990) sont antérieurs de plus de 10 ans à l'assignation de mise en cause qu'elle a reçue le 18 juillet 2003. Elle ajoute que la réclamation des consorts X... ne peut pas faire courir ce délai, puisque bien avant, la SOTRIMA, professionnelle de l'immobilier, qui n'a acquis le terrain qu'en vue d'une opération de promotion immobilière, nécessitant un bornage préalable de sa parcelle, était à même de constater l'éventuelle négligence du créancier saisissant, de sorte que l'action est prescrite. Subsidiairement, elle soutient que la SOTRIMA a fait publier son jugement d'adjudication sous sa seule responsabilité, qu'il lui appartenait à ce moment-là, de reprendre les limites indiquées à l'acte de 1956, que si le cahier des charges mentionne 3 parcelles non numérotées pour une contenance totale de 15 ha 94 a 35 ca, seul est vendu le terrain de « 10 hectares environ » dans les limites définies par l'acte d'affectation hypothécaire, et qu'enfin, SOTRIMA ne peut avoir plus de droits que ceux décrits dans la sentence d'adjudication. Cette sentence met fin au rôle du créancier hypothécaire, et il incombait ensuite à l'adjudicataire de faire borner son terrain. Elle se défend donc d'avoir commis la moindre faute à l'égard de l'adjudicataire. Elle demande la confirmation du jugement en ce qui la concerne et sollicite 5000 € à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive, et 3000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. 



MOTIFS 

Il sera observé au préalable que plus aucune discussion n'a trait à la parcelle D 30 appartenant à M Georges X.... Le jugement sera confirmé en ce qui la concerne. 

Par ailleurs, il est parfaitement établi et indiscutable que la parcelle D 37 litigieuse qui apparaît au cadastre comme la propriété de la SOTRIMA provient de deux acquisitions successives par les époux Georges-François X..., la première d'une contenance d'environ 5 ha, le 12 février 1951, et la seconde d'environ 10 ha le 27 janvier 1956. L'acte de 1956, dûment publié à la conservation des hypothèques fait la description du bien acquis, qui a été très exactement reprise dans l'acte de prêt hypothécaire des 25 février et 7 mars 1966, sans confusion possible avec la parcelle contiguë acquise en 1951. 

Le cahier des charges publié à l'occasion de la saisie immobilière du bien affecté en hypothèque au paiement du prêt consenti en 1966 par le Crédit Agricole, reprend in extenso en son premier paragraphe la même description et rappelle in fine l'origine de la propriété tenant à l'acte du 27 janvier 1956. 

Quant au jugement d'adjudication du 24 juillet 1973, il reprend la désignation du même bien, sa contenance de 10 ha environ, issue du titre de 1956 avec l'ensemble des références de publicité foncière, rappelle la description du bien qui en a été faite préalablement aux opérations de vente à la bougie qui est en tous points identique, et finit par déclarer adjudicataire du bien tel qu'à nouveau décrit, Me D...qui dans le délai prescrit par la loi a formalisé sa déclaration de command pour le compte de la SOTRIMA. 

Par conséquent, cette dernière disposait depuis l'origine de tous les renseignements et références foncières, pour vérifier la contenance et les contours de la propriété saisie qu'elle se proposait d'acquérir, sans ignorer les règles de garantie propres aux ventes aux enchères publiques dûment rappelées au cahier des charges, à savoir qu'il « prendra la bien dans l'état où il sera au jour de l'adjudication, sans pouvoir prétendre à aucune diminution de prix, ni à aucune garantie ni indemnité contre les poursuivants la partie saisie ou les créanciers pour l'étendue superficielle du bien alors même que la différence excéderai un vingtième, non plus que leur surenchère, dégradations, erreurs dans la désignation ou dans la consistance ». 

Concernant la propriété des Z..., détachée de la parcelle acquise en 1956 concomitamment à l'établissement de l'acte de prêt hypothécaire de 1966 sans mention du notaire sur une éventuelle diminution de surface outre que l'imprécision de l'acte à ce sujet ne peut être imputable qu'au rédacteur de l'acte qui n'a jamais été attrait à la procédure, elle était décelable puisque les actes ont tous été publiés, et que les actes postérieurs y compris le jugement d'adjudication mentionnent parmi les limites de la propriété objet de la saisie, la propriété Z.... 

C'est donc la SOTRIMA qui s'est montrée négligente en ne sollicitant pas le bornage de sa propriété dès son acquisition, et en faisant inscrire au cadastre en son nom une parcelle ne correspondant pas à la lettre de son titre de propriété. 

Sur la prescription, il est démontré que les consorts X... ont toujours eu de la parcelle acquise en 1951 sur laquelle est édifiée la maison familiale une possession conforme à leur titre, qui n'a été troublée par aucun autre acte contraire de la SOTRIMA, laquelle s'est contentée de cette inscription abusive au cadastre, n'a réglé la taxe d'habitation relative à la totalité de la parcelle D 37 que postérieurement à l'assignation en revendication des consorts X..., n'a pas fait borner son terrain ni celui dont elle prétend s'être crue propriétaire, et ne justifie qu'aucun acte de possession positif en qualité de propriétaire sur la parcelle des consorts X.... Le jugement déféré sera donc confirmé en ce qu'il a fait droit à l'action des consorts X.... 

Au vu de cette démonstration, qui ne met en lumière aucune mauvaise foi de la part de M et Mme X... dont le bien affecté en hypothèque a été saisi puis vendu aux enchères, et de la motivation des premiers juges que la cour adopte, aucune faute ne peut leur être reprochée. 

En ce qui concerne l'action en responsabilité contre la banque ayant poursuivi la saisie et la vente par adjudication du bien, l'absence de garantie relevée plus haut, qui a pour conséquence de faire peser le risque sur l'adjudicataire qui l'accepte, a pour effet de faire cesser ses obligations au jour de l'adjudication. Les actions en découlant se prescrivent donc à compter de cette date. Les premiers juges ont donc parfaitement relevé la prescription des demandes de la SOTRIMA contre la Caisse Régionale de Crédit Agricole, étant seulement ajouté que la loi du 17 juin 2008 portant réforme de la prescription est sans effet sur les prescriptions qui étaient déjà acquises au jour de l'introduction de l'action, comme c'est le cas en l'espèce. 

Le jugement déféré sera donc confirmé en toutes ses dispositions. 

Sur les demandes annexes, les consorts X... et la Caisse Régionale de Crédit Agricole ne démontrent pas en quoi l'exercice du droit d'appel par la SOTRIMA aurait dégénéré en abus. Ils ne justifient pas non plus avoir subi un préjudice distinct de celui d'avoir été contraints de défendre à nouveau à la procédure, ce qui entre dans les prévisions de l'article 700 du code de procédure civile. Au titre de leurs frais irrépétibles, l'équité commande de leur allouer respectivement une somme de 1500 € sur ce dernier fondement. 



PAR CES MOTIFS 



Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions, 

Rejette les demandes de dommages-intérêts au titre de la procédure abusive, 

Condamne la société SOTRIMA à payer aux consorts X... une somme de 1500 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, 

Condamne la société SOTRIMA à payer à la Caisse Régionale de Crédit Agricole une somme de 1500 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, 

Condamne la société SOTRIMA aux dépens, 



Autorise Me Michel BOCALY à recouvrer directement ceux des dépens dont il aurait fait l'avance sans en avoir reçu provision. 



Signé par Mme DERYCKERE, Conseillère, et par Mme RIBAL, greffière, auquel la minute a été remise. 



LA GREFFIERE, LA PRESIDENTE,