Cour d'Appel — 9 février 2012

R. G : 09/ 06422 

COUR D'APPEL DE LYON 

1ère chambre civile A 

ARRET DU 09 Février 2012 



Décision du tribunal de grande instance de Lyon 
Au fond du 17 septembre 2009 

1ère chambre-section 1- cabinet A-
RG : 08/ 06103 

APPELANTS : 

Jacques Emmanuel Marie Pierre Y... 

né le 30 Avril 1929 à LYON 2EME (RHONE)

... 

69003 LYON 

représenté par la SCP LAFFLY-WICKY 

assisté de Maître Loïc DROUIN, avocat au barreau de LYON 



Anne Marie A... épouse Y... 

née le 20 Octobre 1921 à VIENNE (ISERE)

... 

69003 LYON 

représentée par la SCP LAFFLY-WICKY 

assistée de Maître Loïc DROUIN, avocat au barreau de LYON 

INTIMEES : 

Maître Nathalie B..., notaire 

...

69006 LYON 

représentée par la SCP BRONDEL TUDELA 

assistée de la SCP BAULIEUX-BOHE-MUGNIER-RINCK, avocats au barreau de LYON 



SCP ALCAIX & ASSOCIES, titulaire d'un Office Notarial 
91 cours Lafayette 
69006 LYON 

représentée par la SCP BRONDEL TUDELA 

assistée de la SCP BAULIEUX-BOHE-MUGNIER-RINCK, avocats au barreau de LYON, 

* * * * * * 

Date de clôture de l'instruction : 08 Mars 2011 

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 16 Novembre 2011 

Date de mise à disposition : 09 Février 2012 
Composition de la Cour lors des débats et du délibéré :
- Michel GAGET, président
-François MARTIN, conseiller
-Philippe SEMERIVA, conseiller 

assistés pendant les débats de Joëlle POITOUX, greffier 

A l'audience, François MARTIN a fait le rapport, conformément à l'article 785 du code de procédure civile. 

Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d'appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, 

Signé par Michel GAGET, président, et par Joëlle POITOUX, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire. 

* * * * 

Par acte sous seing privé en date du 21 septembre 2006 rédigé par les soins de Maître B... notaire, les époux Y... ont vendu à Monsieur C..., sous les conditions suspensives de l'obtention d'un prêt et d'un permis de construire un immeuble collectif d'une SHON minimale de 455 m ², sur la commune d'YZERON, lieu-dit les bruyères deux parcelles de terrains à bâtir à prendre pour 784 m ² sur une parcelle plus grande cadastrée AC 225 et pour 56 m ² sur une parcelle plus grande cadastrée AC 231 soit une superficie totale de 840 m ² moyennant le prix de 174 000 euros. 

L'acquéreur n'a pu obtenir le permis de construire sollicité. 

Par un nouvel acte sous seing privé en date du 16 janvier 2007 rédigé par les soins de Maître B... notaire, les époux Y... ont vendu à Monsieur C... sous conditions suspensives de :

- l'obtention d'un prêt et d'un permis de construire valant division pour trois maisons individuelles d'une SHON minimale de 300 m ²
- la purge du pacte de préférence dont bénéficie Monsieur D... sur partie de la parcelle cadastrée section AC numéro 225, 

sur la commune d'YZERON, lieu-dit les bruyères deux parcelles de terrains à bâtir à prendre pour 784 m ² sur une parcelle plus grande cadastrée AC 225 et pour 376 m ² sur une parcelle plus grande cadastrée AC 231 soit une superficie totale de 1160 m ² moyennant le prix de 174 000 euros, étant précisé que la parcelle objet du pacte de préférence avait une valeur de 117 600 euros. 

Par lettre recommandée en date du 30 janvier 2007, Monsieur D... a informé le notaire de son intention d'acquérir la parcelle sur laquelle il bénéficiait du pacte de préférence pour le prix de 117 600 euros. 

Il a par le même courrier avisé le notaire de son accord passé avec les époux Y... aux termes duquel il se rendrait acquéreur, outre de la partie de parcelle sur laquelle il bénéficiait d'un pacte de préférence des parcelles 278, 279 et 281 pour la somme globale de 126 000 euros. 



Cet accord s'est concrétisé par un acte sous seing privé en date des 21 et 22 février 2007 rédigé par les soins de Maître B..., aux termes duquel les époux Y... ont vendu à Monsieur D... deux parcelles de terrains à bâtir à prendre pour 784 m ² sur une parcelle plus grande cadastrée AC 225 et pour 56 m ² sur une parcelle plus grande cadastrée AC 231 soit une superficie totale de 840 m ² moyennant le prix de 126 000 euros. 

La réitération de l'acte authentique est intervenue le 5 avril 2007 par devant Maître E... notaire à Saint-Martin-en Haut. 

Par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 6 juillet 2007, les époux Y... ont fait valoir auprès de Maître B... qu'une erreur avait été commise dès lors que l'évaluation de la parcelle sur laquelle Monsieur D... bénéficiait d'un pacte de préférence avait été réalisée sur la base du compromis numéro 2 et non du compromis numéro un ce qui leur occasionnait un préjudice de 48 000 euros. 

Par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 16 juillet 2007, Maître B... les a informés qu'elle ne pouvait donner une suite favorable à leur réclamation dès lors :

- d'une part que le pacte de préférence qu'ils avaient omis de lui révéler avait été purgé aux conditions prévues au compromis numéro 2 et qu'il ne pouvait en être autrement
-d'autre part que l'acte de vente était intervenu sur la base des accords scellés directement entre eux et le bénéficiaire du pacte de préférence. 

Par jugement en date du 17 septembre 2009, le tribunal de grande instance de Lyon, première chambre a débouté les époux Y... de l'intégralité de leurs demandes qui tendaient à faire juger que le notaire aurait manqué à son devoir de conseil en n'effectuant pas les démarches nécessaires permettant la révélation du pacte de préférence avant la rédaction du premier compromis, pacte qu'au surplus le notaire devait connaître puisqu'il avait été reçu par son prédécesseur et les a condamnés à verser à Maître B... et la SCP ALCAIX et Associés titulaire d'un office notarial la somme globale de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et les entiers dépens. 

Appel de cette décision en a été interjeté le 15 octobre 2009 par les époux Y.... 

Aux termes de leurs dernières conclusions en date du 7 janvier 2011, reprochant à Maître B... ses manquements à son devoir de conseil, à la fois pour la recherche du pacte de préférence et aussi pour ne pas les avoir incités à renoncer à la cession en raison des conséquences préjudiciables de ce pacte à leur égard, les époux Y... demandent à la cour d'infirmer en toutes ses dispositions le jugement déféré et de :

- dire que la responsabilité délictuelle de Maître B... et de la SCP ALCAIX est engagée
-constater l'existence du préjudice subi par les époux Y...

- constater le lien de causalité existant entre le préjudice subi par les époux Y... et la mise en jeu la responsabilité de Maître B... et de la SCP ALCAIX 

en conséquence

-condamner in solidum Maître B... et la SCP ALCAIX à payer aux époux Y... la somme de 48 000 euros en réparation de leur préjudice outre intérêts au taux légal à compter de la date de l'acte introductif d'instance
-condamner in solidum Maître B... et la SCP ALCAIX à payer aux époux Y... la somme de 4 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive outre 3 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile et les entiers dépens de première instance et d'appel, ces derniers avec droit de recouvrement direct au profit de la SCP LAFFLY VICKY avoué. 

Aux termes de leurs dernières conclusions en date du 30 juillet 2010, contestant tout manquement à leurs obligations, Maître B... et la SCP ALCAIX concluent à la confirmation du jugement déféré et à la condamnation des époux Y... in solidum à leur payer à chacun la somme de 1 500 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral causé par cette action volontairement vexatoire outre 3 000 euros à chacun en application de l'article 700 du code de procédure civile et les entiers dépens de première instance et d'appel, ces derniers avec droit de recouvrement direct au profit de la SCP BRONDEL et TUDELA avoués. 

La clôture de l'instruction est intervenue le 8 mars 2011. 



MOTIFS DE LA DECISION 

Sur les fautes commises par Maître B... 


Les époux Y... reprochent tout d'abord à Maître B... de ne pas les avoir informés, avant la rédaction du premier compromis, que la parcelle AC 225 était l'objet d'un pacte de préférence au bénéfice de Monsieur D..., alors même que l'acte lui ayant conféré ce droit avait été reçu le 13 avril 1988 par son prédécesseur. 

Il appartient seulement au notaire chargé de la rédaction d'une promesse synallagmatique de vente de s'assurer préalablement des droits de propriété du vendeur en se faisant communiquer son titre de propriété. 

En l'espèce, il s'agissait d'un acte de partage reçu en 1976, qui ne pouvait contenir mention du droit de préférence concédé à Monsieur D... puisque ce droit lui a été conféré postérieurement, aux termes d'un acte reçu le 7 novembre 1988. 

Ce droit ne résultait pas d'un acte reçu par Maître B... ou par l'étude à laquelle elle appartenait située à Lyon 6ème arrondissement mais par l'un de ses associés, Maître F..., à une époque où il exerçait séparément à Sainte Colombe les Vienne, de sorte qu'il ne saurait être reproché à Maître B... de l'avoir ignoré lors de la signature du compromis du 21 septembre 2006. 

Ce droit a été révélé à Maître B... lorsque celle-ci, comme il lui incombe, a recueilli seulement après la signature de ce compromis pour ne pas engager de frais inutiles, les renseignements nécessaires auprès des services de la conservation des hypothèques préalablement à la réitération de l'acte authentique. 

Cela lui a d'ailleurs permis, après que ce premier compromis soit devenu caduc en raison de la non acquisition d'une condition suspensive d'urbanisme, d'insérer la purge de ce droit de préférence à titre de condition suspensive dans le second compromis en date du 16 janvier 2007. 

La preuve d'une faute commise dans l'accomplissement de sa mission avant la réception du compromis du 21 septembre 2006 n'est donc pas rapportée. 

Les époux Y... reprochent ensuite à Maître B... de ne pas leur avoir conseillé de mettre un terme à leur deuxième projet de vente, compte-tenu des conséquences financières qui découleraient de l'application de ce droit de préférence puisqu'ils ont du vendre leur bien en dessous de sa valeur réelle. 

Les termes du deuxième compromis sont parfaitement clairs : la contenance des parcelles cédées, leur prix global, la contenance de la parcelle objet du droit de préférence et son prix spécifique sont indiqués. 

Les époux Y... ne peuvent dès lors sérieusement prétendre qu'il appartenait à Maître B..., à raison du droit de préférence dont disposait Monsieur D..., d'attirer leur attention sur le fait qu'en cédant à Monsieur C..., aux termes de ce deuxième compromis, des parcelles d'une contenance totale de 1160 m ² moyennant un prix total équivalent à celui qu'ils avaient obtenus de lui auparavant pour des parcelles d'une contenance de 840 m ², ils cédaient leurs biens pour un prix au m ² inférieur, le caractère défavorable de cette deuxième transaction n'étant pas lié à l'exercice éventuel par Monsieur D... de son droit de préférence mais comme objectent Maître B... et la SCP ALCAIX aux nouvelles conditions obtenues par Monsieur C... et acceptées par les époux Y.... 

La preuve d'une faute commise par Maître B... avant ou lors de la réception du second compromis n'est pas rapportée. 

Le jugement déféré ayant rejeté la demande de dommages et intérêts des époux Y... est confirmé. 

Sur la demande de dommages et intérêts de Maître B... 

et de la SCP ALCAIX et Associés 

Le caractère abusif et vexatoire de l'instance engagée par les époux Y... ne saurait se déduire uniquement du fait que l'existence des fautes reprochées à maître B... n'a pas été retenue par cette Cour. 

Leur demande de dommages et intérêts pour préjudice moral est rejetée. 



Sur les frais irrépétibles 

Il serait inéquitable que Maître B... et la SCP ALCAIX et associés conservent à leur charge les frais irrépétibles qu'ils ont du exposer à hauteur d'appel. 

Les époux Y... sont condamnés à leur payer à ce titre chacun la somme de 1750 euros. 



Sur les dépens 

Les époux Y... qui succombent les supportent. 



PAR CES MOTIFS 

La Cour, 

Confirme le jugement déféré en toutes se dispositions, 

Y ajoutant 

Déboute Maître B... et la SCP ALCAIX et Associés de leurs demandes de dommages et intérêts au titre de leur préjudice moral 

Condamnent solidairement Monsieur et Madame Jacques Y... à payer en application de l'article 700 du code de procédure civile :

- à Maître B... la somme de MILLE SEPT CENT CINQUANTE euros (1 750 euros)

- à la SCP ALCAIX et associés la somme de MILLE SEPT CENT CINQUANTE euros (1 750 euros) 

Condamnent solidairement Monsieur et Madame Jacques Y... aux entiers dépens avec droit de recouvrement direct, pour ceux d'appel au profit des mandataires des parties qui en ont fait la demande. 

LE GREFFIER LE PRESIDENT 

Joëlle POITOUX Michel GAGET