Cour d'Appel — 16 mars 2012

ARRET No 

R. G : 10/ 00119 




X... 




C/ 


Y... 


COUR D'APPEL DE FORT DE FRANCE 

CHAMBRE CIVILE 

ARRET DU 16 MARS 2012 



Décision déférée à la cour : Jugement du Tribunal de Grande Instance de Fort-de-France, en date du 24 Novembre 2009, enregistré sous le no 0803145. 



APPELANT : 

Monsieur Guy Pierre X... 


...


...

97200 FORT-DE-FRANCE 

représenté par Me Seydou DIARRA, avocat au barreau de MARTINIQUE 



INTIMEE : 

Madame Marie Jacqueline Y... 


...


...

97233 SCHOELCHER 

représentée par Me Lucien ALEXANDRINE, avocat au barreau de MARTINIQUE 



COMPOSITION DE LA COUR : 

En application des dispositions des articles 786 et 910 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 20 Janvier 2012, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme TRIOL conseillère, chargée du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : 

Présidente : Mme DERYCKERE, conseillère 
Assesseur : Mme SUBIETA-FORONDA, conseillère 
Assesseur : Mme TRIOL, conseillère 

Les parties ont été avisées de la date du prononcé de l'arrêt fixée au 16 MARS 2012. 

GREFFIER, lors des débats : Mme SINITAMBIRIVOUTIN, adjointe administratif, faisant fonction. 

ARRET : contradictoire 
prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ; 



EXPOSE DU LITIGE : 

Par acte notarié du 26 mars 2007, M. Pierre X... consenti à Mme Marie Y... une promesse de vente portant sur un immeuble à usage d'habitation sis à Schoelcher, rue du Saudragon, au prix de 130 000, 00 euros. La vente a ensuite été signée, suivant acte authentique du 2 juillet 2007. 

Saisi par l'acheteuse sollicitant la réduction du prix de vente au motif de l'existence de vices cachés, le tribunal de grande instance a, par jugement du 24 novembre 2009, prononcé la nullité de la clause d'exclusion de la garantie des vices cachés relative à l'état parasitaire de l'immeuble reprise dans l'acte de vente et déclaré recevable son action en réduction de prix. La juridiction a, dans la même décision, avant dire droit, ordonné une expertise aux fins d'évaluer la valeur de l'immeuble au vu de l'état parasitaire du 22 mars 2007 et de l'éventuelle absence de diligence jusqu'au 2 juillet 2007 par le vendeur et d'éventuels défauts d'entretien ou de mesures prises par l'acquéreur. 

Par déclaration enregistrée au greffe le 19 février 2010, M. Guy X... a relevé appel de ce jugement. 

Par de dernières conclusions déposées au greffe le 6 septembre 2011, l'appelant a demandé à la cour d'infirmer le jugement en toutes ses dispositions, de dire que la durée de validité de l'état termite est de six mois, que la clause exclusive de garantie est valable, que le consentement de Mme Y... n'a pas été altéré, que le prix et les conditions de vente ne sauraient être remis en cause en raison de leur caractère intangible et de condamner l'intimée à lui verser la somme de 3 000, 00 euros, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. 

Au soutien de ses prétentions, M. X... expose que le premier juge a prononcé, à tort, la nullité de la clause d'exclusion de garantie en se fondant sur les termes de l'article 8 de la loi du 9 juin 1999, aujourd'hui abrogée. Il rappelle avoir argué de la validité de ladite clause en première instance et soutient ne soumettre à la cour aucune prétention nouvelle. Il affirme également que la juridiction saisie est incompétente pour statuer sur l'éventuelle illégalité de l'article R 271-5 du code de la construction et de l'habitation. Il expose ensuite que la promesse de vente est intervenue le 26 mars 2007 alors que son acheteuse se trouvait en pleine possession de ses capacités physiques et intellectuelles, qu'elle n'a pas exercé le délai de rétractation de sept jours dont elle disposait et que la vente s'en est donc logiquement suivie. 

Il conteste encore l'estimation immobilière de l'immeuble 
réalisée le 5 septembre 2008 en raison de son caractère unilatéral, de sa réalisation plus d'un an après la vente et de l'état d'abandon dans lequel l'acheteuse a laissé le bien acquis. Il expose enfin que, selon les termes clairs et non équivoques de l'acte authentique de vente, Mme Y... a fait son affaire du traitement des parasites et se trouve mal fondée tant en son action rédhibitoire, portant restitution du prix de vente, qu'en son action subsidiaire estimatoire. 

Par de dernières conclusions déposées au greffe le 7 juin 2011, l'intimée a demandé à la cour de débouter M. X... de l'ensemble de ses prétentions, d'annuler la vente sur le fondement des dispositions de l'article 1644 du code civil, subsidiairement de faire application de l'action estimatoire, de condamner l'appelant à lui payer la somme de 30 000, 00 euros à titre de dommages intérêts et celle de 3 000, 00 euros, en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. 

Au soutien de ses prétentions, elle expose que l'appelant n'a pas soulevé l'inapplicabilité de l'article 8 de la loi du 8 juin 1999 en première instance et qu'en se référant expressément à ce texte, les parties ont entendu déroger au délai de validité de six mois de l'article R 271-5 du code de la construction et de l'habitation. Elle soutient ensuite que l'expertise judiciaire a été ordonnée au vu de l'état parasitaire mais aussi au vu de l'incidence possible d'éventuels défauts d'entretien. Elle excipe également de l'illégalité de l'article R 271-5, l'estimant dépourvu de base légale et entaché d'une erreur manifeste d'appréciation. Elle affirme en outre que, compte tenu de ses graves difficultés de santé présentes dès le début de l'année 2007, son consentement a été troublé, au sens des termes de l'article 1109 du code civil, dès la signature de la promesse de vente, et qu'elle est donc recevable et bien fondée en son action en nullité ou en rescision de l'acte de vente. Elle expose encore que l'action par elle intentée sur le fondement des dispositions de l'article 1644 du code civil est également recevable et fondée puisqu'elle démontre l'existence dans l'immeuble vendu de défauts qui le rendent impropre à l'usage auquel elle le destinait ou qui en diminue tellement l'usage qu'elle ne l'aurait pas acquis ou à un moindre prix si elle les avait connus. Elle se fonde ainsi sur l'expertise établie à sa demande en septembre 2008 et sur l'attestation rédigée par M. A..., locataire de M. X... pour démontrer que l'appelant avait connaissance des vices affectant l'immeuble. Elle rappelle qu'elle a consenti à la vente au vu des déclarations de son vendeur selon lesquelles l'immeuble n'était pas insalubre et ne faisait l'objet d'aucune injonction de travaux. 

Elle justifie ensuite sa demande en dommages intérêts par la connaissance de M. X... des vices affectant l'immeuble, conformément à l'article 1645 du code civil. Elle soutient enfin qu'en application des termes de l'article 1384 du même code, et en s'abstenant de prendre toutes dispositions afin d'éradiquer l'infestation des termites, alors qu'il savait l'urgence du traitement requis, le vendeur a engagé sa responsabilité. 

L'ordonnance de clôture est intervenue le 13 octobre 2011. 

MOTIFS DE L'ARRET : 

Sur la validité de la clause d'exclusion de garantie. 

Aux termes de l'article 1642 du code civil, le vendeur n'est pas 
tenu des vices apparents et dont l'acheteur a pu se convaincre lui-même. 
Selon les dispositions de l'article 1643 du même code, il est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n'ait stipulé qu'il ne sera obligé à aucune garantie. 

Aux termes de l'article R 271-5 du code de la construction et de l'habitation, par rapport à la date de la promesse de vente ou à la date de l'acte authentique de vente de tout ou partie d'un immeuble bâti, les documents prévus aux 1o, 3o, 4o et 6o du I de l'article L 271-4 doivent avoir été établis depuis) … (moins de six mois pour l'état du bâtiment relatif à la présence de termites. 

En l'espèce, la promesse de vente signée des parties le 26 mars 2007 comportait, en annexe, le contrôle parasitaire du 20 mars 2007, attestant la présence de termites dans la cuisine, le salon, les chambres et la terrasse et informant de « la nécessité de prendre le plus rapidement toutes les dispositions afin d'éradiquer cette infestation en faisant effectuer un traitement curatif de l'ensemble du bâti ». 

L'acte authentique de vente du 2 juillet 2007 se référait, en son titre II-état sanitaire du bien, état parasitaire, à ce rapport délivré par la compagnie européenne d'experts et mentionnait : « l'acquéreur déclare en avoir une parfaite connaissance et en faire ainsi son affaire personnelle ». 

Conformément à la règlementation en vigueur, ce contrôle parasitaire effectué, d'une validité de moins de six mois, et non de trois mois comme indiqué à tort par le premier juge, a permis à Mme Y..., qui ne peut sérieusement soutenir que les parties ont entendu déroger au délai de validité de six mois du contrôle parasitaire, de connaître l'infestation de l'immeuble acquis. La clause insérée dans l'acte notarié de vente ne contrevient à aucun texte d'ordre public ; elle est donc parfaitement valable puisqu'acceptée par les deux parties signataires. 

Le jugement déféré doit être infirmé sur ce point. 

Sur l'action en annulation de la vente ou en rescision : 

Sur l'action fondée sur les dispositions de l'article 1644 du code civil : 

Aux termes de l'article 1644 du code civil, dans le cas des 
articles 1641 et 1643, l'acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix, telle qu'elle sera arbitrée par experts. 

Il ressort du développement précédent, que l'infestation de l'immeuble objet de la vente par les termites, loin de constituer un vice caché, était parfaitement connue de l'acheteuse, la rendant irrecevable en sa demande en annulation ou en rescision fondée sur les termes de l'article 1644 du code civil sus rappelé. 

Le jugement déféré en ce qu'il a déclaré l'action en réduction de prix de Mme Y... recevable doit en conséquence être infirmé. 

Sur l'action fondée sur les dispositions de l'article 1117 du code civil : 

Aux termes de cet article de loi, la convention contractée par erreur, violence ou dol n'est point nulle de plein droit ; elle donne lieu à action en nullité ou en rescision) … (. 

Même si ce n'est pas une demande reprise formellement au dispositif des écritures de l'intimée, Mme Y... expose qu'en raison de son état de santé défaillant, son consentement à la vente s'est trouvé altéré et qu'elle est donc recevable, sur le fondement légal précité, à solliciter l'annulation du contrat. 

Cependant, les pièces médicales et attestations produites aux débats ne suffisent pas à démontrer que l'intimée se trouvait dans un état physique et psychologique tels que son consentement à la vente en a été vicié. En effet, elle a signé, le 26 mars 2007, la promesse de vente, puis a ratifié l'acte notarié près de quatre mois plus tard, le 2 juillet 2007, sans faiblir dans sa volonté d'acquérir le bien objet de la convention, devant un notaire qui n'a relevé aucun signe de défaillance de sa part. 

Dans ces conditions, la cour considère que Mme Y... qui ne démontre pas en quoi son consentement aurait été vicié l'est pas fondée à poursuivre la nullité de la vente. 

Sur la demande en dommages intérêts : 

Il ressort de ce qui précède que cette demande doit être rejetée. 

Sur les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile : 

L'équité justifie la condamnation de Mme Y... à 
verser à M. X... la somme de 2 000, 00 euros, au titre des frais irrépétibles. 

Mme Y... supportera les dépens. 

PAR CES MOTIFS : 

Infirme le jugement déféré en toutes ses dispositions ; 

Et statuant à nouveau ; 



Déclare la clause d'exclusion de garantie des risques parasitaires valable ; 

Déclare Mme Marie Y... irrecevable en sa demande en annulation ou en rescision de la vente sur le fondement des termes de l'article 1644 du code civil ; 

Rejette sa demande en nullité fondé sur l'article 1117 du code civil ; 

Déboute Mme Marie Y... de sa demande en dommages intérêts ; 

Condamne Mme Marie Y... à payer à M. Pierre X... la somme de 2 000, 00 euros, sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; 

Condamne Mme Marie Y... aux dépens. 



Signé par Mme DERYCKERE, présidente, et Mme SOUNDOROM, greffier, lors du prononcé auquel la minute a été remise 



LE GREFFIER, LA PRESIDENTE,