Cour d'Appel — 27 avril 2012

ARRET No

R.G : 09/00122



L'EURL BLAISE IMMOBILIER



C/

LA SCI LE RAISINIER
LA SOCIETE D'EXPLOITATION AGRICOLE DU GALION

COUR D'APPEL DE FORT DE FRANCE

CHAMBRE CIVILE

ARRET DU 27 AVRIL 2012



Décision déférée à la cour : Jugement du Tribunal de Grande Instance de Fort-de-France, en date du 16 décembre 2008, enregistréà sous le no 06/03213.



APPELANTE :

L'EURL BLAISE IMMOBILIER, représenté par son gérant en exercice
Quartier Défort
97220 LA TRINITE
représentée par Me Joseph-Mathieu SAINTE-LUCE, avocat au barreau de MARTINIQUE



INTIMEES :

LA SCI LE RAISINIER, prise en la personne de son représentant légal
C/o Madame X...

La Colline
97220 LA TRINITE
représentée par Me Raymond AUTEVILLE, avocat au barreau de MARTINIQUE



LA SOCIETE D'EXPLOITATION AGRICOLE DU GALION, prise en la personne de son représentant légal
Habitation du Galion
97220 LA TRINITE
représentée par Me Marlène SALOMON, avocat au barreau de MARTINIQUE



COMPOSITION DE LA COUR :

Les parties ont été autorisées à déposer leur dossier le 17 février 2012 conformément aux dispositions de l'article 779 alinéa 3 du code de procédure civile et informées en application de l'article 786-1 du même code du nom des magistrats amenés à délibérer soit :

Présidente : Mme DERYCKERE, Conseillère
Assesseur : Mme BELLOUARD-ZAND, Conseillère
Assesseur : Mme TRIOL, Conseillère chargé du rapport

et de la date du prononcé de l'arrêt fixée au 27 AVRIL 2012



Greffier : lors des débats : Mme SOUNDOROM,



ARRET : contradictoire
prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte authentique du 21 octobre 1996, la SCI EXPLOITATION AGRICOLE DU GALION a vendu à la SCI LE RAISINIER une parcelle de terre sise à Trinité (Martinique), lieudit Desmarinières Est, cadastrée section 1 no 317, pour une contenance de 1 hectare, 62 ares et 54 centiares en vue de la réalisation d'un lotissement.

Par arrêté du 19 septembre 1997, le maire de la commune a autorisé la division du terrain en 15 lots et leur vente par anticipation.
La SCI LE RAISINIER a donc cédé à l'EURL BLAISE IMMOBILIER deux parcelles, constituant les lots no 8 et 9 du lotissement, par acte notarié du 12 juin 1998.

Le 9 juillet 1999, le certificat de conformité du lotissement a été délivré, avec réserves pour les lots 7 à 10, à raison de la découverte d'une canalisation d'eau potable les traversant.

Saisi par l'EURL BLAISE IMMOBILIER, le tribunal de grande instance de Fort de France a, par jugement avant dire droit du 11 mars 2003, ordonné une expertise.

Suite au dépôt du rapport d'expertise, la même juridiction a, par jugement contradictoire du 16 décembre 2008, prononcé la résolution judiciaire de la vente des lots no8 et 9, condamné la SCI LE RAISINIER à payer à l'EURL BLAISE IMMOBILIER la somme de 131 106,15 euros au titre du prix du terrain et celle de 4 695,59 euros, représentant les frais de notaire, dit que les intérêts sur ces sommes au taux légal seront dus à compter de la date de l'assignation, débouté l'EURL de ses autres demandes à l'encontre de la même SCI, prononcé la résolution partielle de la vente consentie par la SCI EXPLOITATION AGRICOLE DU GALION à la SCI LE RAISINIER en ce qu'elle porte sur ces deux mêmes parcelles, condamné la première à verser à la seconde la somme de 42 050,57 euros, outre intérêts au taux légal à compter de l'assignation, débouté la SCI LE RAISINIER de ses demandes plus amples ou contraire et la SCI EXPLOITATION AGRICOLE DU GALION de ses demandes reconventionnelles, condamné la SCI LE RAISINIER à verser à l'EURL BLAISE IMMOBILIER la somme de 1 800,00 euros, en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et la SCI EXPLOITATION AGRICOLE DU GALION à payer à la SCI LE RAISINIER la somme de 1800,00 euros sur le même fondement.



Par déclaration enregistrée au greffe le 12 mars 2009, l'EURL BLAISE IMMOBILIER a partiellement relevé appel du jugement en ce qu'elle a été déboutée de ses demandes en paiement de la somme de 36 871,25 euros, montant des honoraires d'architecte outre intérêts au taux légal, celle de 12 222,15 euros, à titre de dommages intérêts par année outre intérêts au taux de 9 % l'an à compter de la date de l'acte authentique et celle de 500 000,00 euros à titre de dommages intérêts du fait de l'impossibilité de mener à bien le projet immobilier.

Par acte d'huissier de justice du 2 septembre 2009, l'appelante a fait assigner la SCI LE RAISINIER devant la présente cour.

Par des dernières conclusions déposées au greffe le 19 octobre 2010, l'EURL BLAISE IMMOBILIER a demandé à la cour de lui donner acte de ce que son appel est limité et ses demandes fondées sur les pièces soumises à l'appréciation des premiers juges, d'infirmer le jugement déféré en ce que ses demandes au titre des honoraires d'architecte et de dommages intérêts ont été rejetés, de condamner la SCI LE RAISINIER à lui verser la somme de 36 871,25 euros, montant des honoraires d'architecte outre intérêts au taux légal, celle de 12 222,15 euros, à titre de dommages intérêts par année outre intérêts au taux de 9 % l'an à compter de la date de l'acte authentique et celle de 500 000,00 euros à titre de dommages intérêts du fait de l'impossibilité de mener à bien le projet immobilier.

A titre subsidiaire, elle a réclamé la condamnation de l'intimée à lui verser la somme de 500 000,000 euros, pour la perte d'une chance.
Elle a enfin sollicité la somme de 10 000,00 euros, en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

A l'appui de ses prétentions, elle expose que la SCI LE RAISINIER connaissait l'existence des canalisations présentes sur les parcelles qu'elle lui a vendues et constituant des vices de la chose vendue et rappelle la qualité de vendeur professionnel de sa contradictrice mettant à sa charge une présomption irréfragable de connaissance des vices même non apparents.

Par conclusions déposées au greffe le 23 avril 2010, la SCI EXPLOITATION AGRICOLE DU GALION a demandé à la cour de constater que l'appel n'est dirigé que contre la SCI LE RAISINIER, de la dire non concernée par le débat et de condamner l'EURL BLAISE IMMOBILIER à lui verser la somme de 2 500,00 euros, en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

Par conclusions déposées au greffe le 23 novembre 2010, la SCI LE RAISINIER a demandé à la cour de donner acte, à l'appelant, de ce que son appel est limité et, à la SCI EXPLOITATION AGRICOLE DU GALION, de ce qu'elle ne s'estime pas concernée par le débat et de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il l'a estimée vendeur de bonne foi, ignorant les vices de la chose vendue à L'eurl.



Au cas où une demande de l'appelante devait triompher, elle a sollicité la garantie de la SCI EXPLOITATION AGRICOLE DU GALION de toute condamnation prononcée à son encontre au bénéfice de l'EURL. Dans le cas du prononcé de la résolution de la vente au profit de l'EURL, elle a réclamé le prononcé de la résolution partielle de celle intervenue entre elle et son propre vendeur et portant sur les mêmes parcelles et, dans ce cas, condamner la SCI EXPLOITATION AGRICOLE DU GALION à lui restituer le prix des terrains fié à la somme de 131 106,15 euros, outre intérêts à compter de la vente initiale, à lui payer la somme de 500 000,00 euros de dommages intérêts pour trouble dans les conditions d'existence et tracas divers occasionnés par l'action de l'EURL BLAISE IMMOBILIER et celle de 15 000,00 euros, au titre des frais irrépétibles de première instance et 10 000,00 euros pour la procédure d'appel.

Elle a réclamé en outre la condamnation de l'appelante à lui payer la somme de 8 000,00 euros, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile pour la procédure de première instance et celle de 10 000,00 euros, sur le même fondement, pour la procédure d'appel.

Au cas où la cour la débouterait de sa demande en garantie, elle a demandé le débouté de l'ensemble des demandes de l'appelante et sa condamnation à lui verser la somme de 5 000,00 euros de dommages intérêts pour procédure abusive.

Au soutien de ses prétentions, elle expose qu'elle n'a appris l'existence de la canalisation que début août 1998, soit postérieurement à la vente, et qu'elle a vainement fait des démarches pour son enlèvement alors que cette conduite, ignorée de tous les services compétents )mairie, DDST, SME, SICSM(, ne pouvait être que désaffectée. Elle souligne que l'expert judiciaire a confirmé qu'elle ignorait l'existence de cette canalisation avant la vente avec l'EURL et que le géomètre chargé d'établir le parcellaire du lotissement n'en avait pas non plus connaissance. Elle rappelle que la mauvaise foi se prouve et qu'elle a démontré sa parfaite loyauté tant au moment de la vente, qu'ensuite puisqu'elle a entrepris les démarches destinées à déplacer cette conduite d'eau.

Elle affirme ensuite que par application des clauses de l'acte de vente conclu entre elle-même et la SCI EXPLOITATION AGRICOLE DU GALION, cette dernière lui doit sa garantie et qu'en sa qualité de vendeur initial, elle est tenue d'une obligation positive de protéger son acheteur contre toute réclamation d'un tiers acquéreur et portant sur la jouissance de la chose vendue.

Elle soutient enfin que l'action de l'EURL est irrecevable, en application des dispositions de l'article 1648 du code civil enfermant l'action en garantie des vices cachés dans un bref délai. Elle indique, par ailleurs, que les lots acquis par l'EURL ne sont pas inconstructibles mais que, l'un d'entre eux, est simplement soumis à une servitude, et que l'acquéreur n'a pas déposé de permis de construire.



Par ordonnance du 8 septembre 2011, le conseiller de la mise en état, statuant sur incident, a déclaré l'appel incident de la SCI LE RAISINIER recevable, débouté l'EURL BLAISE IMMOBILIER de sa demande tendant à obtenir l'exécution provisoire du jugement, déclaré sans objet les autres demandes.

L'ordonnance de clôture est intervenue le 10 novembre 2011.

MOTIFS DE L'ARRET :

Sur la demande de la SCI EXPLOITATION AGRICOLE DU GALION tendant à voir dire qu'elle n'est pas concernée par le débat :

La déclaration d'appel de l'EURL BLAISE IMMOBILIER, enregistrée le 12 mars 2009, vise non seulement la SCI LE RAISINIER, mais aussi la SCI EXPLOITATION AGRICOLE DU GALION. Certes, l'appelante n'a pas formulé de demandes directes à l'encontre de cette dernière. Cependant, il est évident que si la cour déclare les prétentions de l'EURL à l'encontre de son vendeur bien fondées, elle aura inévitablement à considérer la demande en garantie formulée par ce dernier à l'encontre de son propre vendeur.

La cour ne saurait dès lors décider que la SCI EXPLOITATION AGRICOLE DU GALION n'est pas concernée par le débat.

Sur la demande principale de l'EURL BLAISE IMMOBILIER:

Aux termes de l'article 1646 du code civil, si le vendeur ignorait les vices de la chose, il ne sera tenu qu'à la restitution du prix, et, à rembourser à l'acquéreur les frais occasionnés par la vente.

L'appel relevé par l'EURL BLAISE IMMOBILIER ne porte que sur ses demandes de dommages intérêts qui ont été déboutées par les premiers juges, ceux-ci estimant que la SCI LE RAISINIER ignorait les vices de la chose vendue, soit la présence de la canalisation d'eau sur les parcelles vendues à l'appelante. Il appartient donc à celle-ci de démontrer à la cour la connaissance de ce fait par le vendeur antérieurement à la signature de la vente. Or, aucune des pièces produites aux débats ne prouve que la SCI LE RAISINIER savait que les lots no8 et 9 étaient traversés par ladite canalisation d'eau potable susceptible de remettre en cause leur constructibilité. La bonne foi de la SCI se présumant, il convient donc de confirmer le jugement déféré en ce qu'il a rejeté les demandes de dommages intérêts de l'EURL BLAISE IMMOBILIER. 

Sur la demande reconventionnelle de la SCI LE RAISINIER tendant à obtenir la garantie de la SCI EXPLOITATION AGRICOLE DU GALION des condamnations qui viendraient à être prononcées à son encontre :

Au vu du développement précédent, cette demande est sans objet.



Sur la demande subsidiaire de l'EURL BLAISE IMMOBILIER en dommages intérêts au titre de la perte d'une chance :

Aux termes de l'article 1383 du code civil, chacun est responsable du dommage qu'il a causé non seulement par son fait, mais encore par sa négligence ou son imprudence.

L'EURL BLAISE IMMOBILIER fonde sa demande subsidiaire en dommages intérêts sur la perte d'une chance. Cependant, elle ne démontre pas en quoi sa cocontractante aurait commis une faute d'imprudence ou de négligence en lui proposant l'achat des lots no 8 et 9 alors qu'elle avait obtenu un arrêté de lotissement dont le plan annexé ne précisait pas la présence de la canalisation litigieuse et que le géomètre chargé d'établir le parcellaire ne l'avait pas indiqué non plus. 
Il convient donc de débouter l'appelante de cette demande.

Sur les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile :

L'équité justifie le débouté de la demande de la SCI LE RAISINIER s'agissant des frais irrépétibles de première instance. 

Par contre, il y a lieu de condamner l'EURL BLAISE IMMOBILIER à lui verser la somme de 3 000,00 euros, au titre des mêmes frais engendrés par la procédure d'appel et à payer la somme de 1 000,00 euros sur le même fondement à la SCI EXPLOITATION AGRICOLE DU GALION.

L'appelante supportera les dépens, pour le recouvrement desquels distraction sera ordonnée au profit de Maître Raymond AUTEVILLE, en application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

Déboute la SCI EXPLOITATION AGRICOLE DU GALION tendant à voir dire qu'elle n'est pas concernée par le débat,

Confirme le jugement déféré en ce qu'il a débouté l'EURL BLAISE IMMOBILIER de ses demandes en dommages intérêts ;

Confirme, en tant que de besoin, le jugement déféré en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant,

Déclare sans objet la demande de la SCI LE RAISINIER tendant à obtenir la garantie de la SCI EXPLOITATION AGRICOLE DU GALION des condamnations qui viendraient à être prononcées à son encontre ;

Déboute l'EURL BLAISE IMMOBILIER de sa demande subsidiaire en dommages intérêts au titre de la perte d'une chance ;



Déboute la SCI LE RAISINIER de sa demande fondée sur les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure de première instance ;

Condamne l'EURL BLAISE IMMOBILIER à verser à la SCI LE RAISINIER la somme de 3 000,00 euros, sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure d'appel ;

Condamne l'EURL BLAISE IMMOBILIER à verser à la SCI EXPLOITATION AGRICOLE DU GALION la somme de 1 000,00 euros, sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure d'appel ;

Condamne l'EURL BLAISE IMMOBILIER aux dépens, pour le recouvrement desquels distraction sera ordonnée au profit de Maître Raymond AUTEVILLE, en application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.



Signé par Mme DERYCKERE, présidente, et Mme SOUNDOROM greffier, lors du prononcé auquel la minute a été remise.

LE GREFFIER, LA PRESIDENTE,