Cour d'Appel — 15 février 2012

ARRÊT DU 
15 Février 2012 

DN/ NC

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RG N : 11/ 00783
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Jean-Bernard X... 




C/ 



Anita Y...




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Aide juridictionnelle



ARRÊT no 264-12 



COUR D'APPEL D'AGEN 

Chambre Civile 



Prononcé par mise à disposition au greffe conformément au second alinéa de l'article 450 et 453 du Code de procédure civile le quinze Février deux mille douze, par Bernard BOUTIE, Président de Chambre, assisté de Nathalie CAILHETON, Greffier 

LA COUR D'APPEL D'AGEN, 1ère Chambre dans l'affaire, 



ENTRE : 

Monsieur Jean-Bernard X... 

né le 21 Août 1952 à MONT DE MARSAN (40000) 
de nationalité française, infirmier 
demeurant :... 

47140 AURADOU 

représenté par la SCP TESTON-LLAMAS, avoués 
assisté de la SCP VEYSSIERE AVOCATS, avocats 



APPELANT d'un jugement rendu par le Tribunal d'Instance de VILLENEUVE SUR LOT en date du 04 Mars 2011 

D'une part, 

ET : 

Madame Anita Y... 

née le 23 Juillet 1958 à COLOGNE (ALLEMAGNE) 
de nationalité française 
demeurant :... 

47140 AURADOU 

représentée par la SCP NARRAN GUY, avoués 

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2011/ 002618 du 31/ 05/ 2011 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle d'AGEN) 



INTIMÉE 
D'autre part, 

a rendu l'arrêt contradictoire suivant après que la cause ait été débattue et plaidée en audience publique, le 14 Décembre 2011, devant Bernard BOUTIE, Président de Chambre, Dominique NOLET, Conseiller (laquelle, désignée par le Président de Chambre, a fait un rapport oral préalable) et Anne Claire BOURDON, Vice président placé, assistés de Nathalie CAILHETON, Greffier, et qu'il en ait été délibéré par les magistrats du siège ayant assisté aux débats, les parties ayant été avisées par le Président, à l'issue des débats, que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe à la date qu'il indique. Par jugement du 4 mars 2011, le tribunal d'instance de VILLENEUVE SUR LOT a notamment :

- rejeté les demandes avant-dire-droit d'audition de Maître A..., notaire, et de transport sur les lieux,

- ordonné le bornage des parcelles 382 et 383 appartenant à Monsieur et Madame X... et 396 et 397 appartenant à Madame Y... conformément au plan dressé par Monsieur B.... 



Par déclaration du 6 mai 2011 dont la régularité n'est pas contestée, Monsieur Jean-Bernard X... relevait appel de cette décision. Il conclut à la réformation de ce jugement et demande à la cour qu'il soit procédé au bornage conformément au plan dressé par Monsieur C..., avant-dire-droit il demande que soit ordonnée l'audition du notaire Maître A... et que la cour se transporte sur les lieux. Il demande également que soit ordonnée une nouvelle consultation. Il réclame encore la somme de 2. 500 € en application de l'article 700 du Code de Procédure Civile. 

Son adversaire sollicite la confirmation du jugement entrepris. 

Vu les dernières conclusions de l'appelant en date du 8 novembre 2011 ; 

Vu les dernières conclusions de l'intimée en date du 29 septembre 2011 ; 

SUR QUOI 

Les époux X... ont acquis de Monsieur D..., par acte de Maître A... en date du 22 janvier 2007 une propriété sise.... Cette propriété comprend notamment les parcelles 382 et 383. 

Ces parcelles appartenaient jusqu'en 2002 à un ensemble plus vaste, propriété de Monsieur E... qui à cette époque a procédé à la division de ses terres et les a cédées pour partie à Madame Y... le 10 août 2002 et pour partie à Monsieur D.... 

Les parcelles 382 et 383 appartenant aux époux X... sont donc contiguës aux parcelles 696 et 697 appartenant à Madame Y.... Ces deux parcelles supportant deux bâtisses la bâtisse Sud était une grange, la bâtisse Nord était une ancienne maison d'habitation. 

Monsieur X... soutient tout d'abord que l'acte de vente du 22 janvier 2007 fait état d'un empiètement du bâtiment sud de la maison appartenant à Madame Y... et de son système d'assainissement individuel sur sa parcelle 383. 

Il indique qu'un plan de division et de bornage relatif précisément à la partie sud des terres avait été dressé en avril 2002 par le cabinet d'expertise Z... à la demande de Monsieur D... et de Madame Y..., préalablement à l'acquisition de leurs parcelles faisant état de l'empiètement du bâtiment Y... Sud sur la parcelle 383. 

Ce plan aurait été communiqué à Maître A... lors de la vente de 2007 par Madame Y... elle-même qui souhaitait à cette occasion raviver le projet d'échange concernant la partie haute de la parcelle 383 qui avait été envisagé avec Monsieur D.... 

Ce plan a été annexé à l'acte de vente de 2007. 

Monsieur X... soutient en second lieu qu'à l'occasion de travaux sur le bâtiment Nord Madame Y... a commis un empiètement de un mètre sur la parcelle 383. 

C'est dans ces conditions que Monsieur X... a fait assigner Madame Y... devant le juge d'instance de VILLENEUVE SUR LOT en bornage le 26 novembre 2007. 

Par jugement du 13 juin 2008, une expertise a été ordonnée confiée à Monsieur F... qui a déposé son rapport le 5 novembre 2008. 

Monsieur X... a contesté les conclusions de ce rapport demandant que le bornage soit ordonné conformément au rapport dressé par son propre géomètre, Monsieur C... et a demandé une contre-expertise. Il y a été fait droit et l'expert B... a été désigné par jugement du 20 mai 2009 afin de donner un avis technique sur la méthodologie à retenir entre celle de Monsieur F... et celle de Monsieur C... et d'établir un procès-verbal d'arpentage. 

Monsieur B... a déposé son rapport le 10 mars 2010. 

Monsieur X... en conteste également les conclusions demande l'implantation des bornes conformément au rapport de Monsieur C... et du nouveau géomètre qu'il a commis, Monsieur G.... 



SUR LES DEMANDES AVANT DIRE DROIT 

* L'audition du notaire 

Le notaire serait susceptible de donner à la cour des informations sur les circonstances de la vente, la connaissance par les parties de difficultés concernant l'existence ou non d'un empiétement. 

Mais ces données ne sont pas de nature à influer sur la solution du litige. La cour doit se prononcer non pas sur la connaissance par les parties d'un empiétement, mais sur l'existence ou non de celui-ci au regard des prescriptions légales. 

Seules les constatations des experts géomètres intéressent la cour sur ce point. 

Il n'y a donc pas lieu à auditionner Maître A.... 



* Le transport sur les lieux 

La cour est en possession de quatre rapports de géomètres, d'un constat d'huissier, de multiples planches photographiques son transport sur les lieux serait donc parfaitement inutile compte tenu de la précision des documents qu'elle détient. 



* La nouvelle expertise 

La cour dispose d'un rapport privé requis par le précédent propriétaire, de deux rapports d'expertise judiciaire, d'un autre rapport privé requis par le nouveau propriétaire. 

Elle est donc très largement en possession des éléments techniques lui permettant de trancher le litige. Il n'y a pas lieu à nouvelle consultation. 



LES TITRES 

Initialement les fonds X... et Y... appartenaient à Monsieur E... qui a scindé sa propriété en deux parties l'une vendue à Monsieur D... l'autre à Madame Y.... 

Parallèlement, Monsieur D... a acquis de Madame H... le 10 août 2002 une parcelle voisine pour réaliser un chemin d'accès avec servitude de passage au profit du fonds Y.... 



Il résulte de l'examen des titres de propriété que :

- sur l'acte de vente H.../ D... figure la section cadastrale sur laquelle se situent les parcelles 382 et 383 et aucune partie des actuels bâtiments Y... n'est représentée sur la parcelle 383,

- sur l'acte de vente E.../ D... figure l'information traditionnelle selon laquelle la contenance et les limites cadastrales n'ont qu'une valeur indicative et les biens cédés sont libres de toute occupation

-sur l'acte de vente E.../ Y... figurent les mêmes informations. Un plan est annexé à l'acte, les bâtiments Y... sont figurés sur les parcelles 696 et 697 et non pas sur la parcelle 383. Il n'est fait mention d'aucun empiétement sur la propriété D....

- l'acte de vente X... du 22 février 2007 précise que le vendeur déclare l'existence d'un empiétement d'une partie de la maison voisine ainsi que le système d'assainissement propre à cette maison ainsi qu'il résulte d'un plan annexé à l'acte. L'acquéreur déclare en faire son affaire personnelle. 



L'examen des titres ne peut apporter aucune solution au litige en effet :

- la limite entre les fonds Y... et D... n'a jamais été déterminée,

- l'acte de 2007 comporte des incohérences puisqu'il précise à la fois que le bien est libre de toute occupation et en même temps qu'il y aurait un empiétement. 
Par ailleurs, la preuve de cet empiétement résulterait d'un plan qui est un projet de modification d'une limite avec un autre voisin, Madame H..., qui n'a jamais été suivi d'effet et est donc sans intérêt.

- pour qu'il y ait empiétement, encore faudrait-il que des limites soient fixées et déterminées entre deux parties or aucune limite n'ayant jamais été validée par les propriétaires des deux fonds litigieux aucun empiétement opposable à l'un de ces propriétaires ne peut valablement être mentionné sur un acte. 



La seule déclaration d'une partie n'est pas opposable à l'autre. 



LE CADASTRE 

Il est noté par l'ensemble des parties que le graphisme du plan cadastral est entaché d'erreur. Ceci est fréquent, c'est la raison pour laquelle d'ailleurs les actes authentiques en général, et notamment les titres visés ci-dessus précisent bien que la contenance et les limites cadastrales n'ont qu'une valeur indicative, le cadastre étant un document à caractère fiscal. 



L'expert F..., le géomètre C... relèvent que la limite cadastrale est invisible sur le terrain, que la position des bâtiments X... et Y... ne correspond pas au plan cadastral. 

L'expert B... conclut que le plan cadastral n'est pas seulement imprécis, il est erroné. 

Il propose donc comme méthode de travail, ce qui est au demeurant conforme aux prescriptions légales, de rechercher d'autres éléments d'information permettant de l'interpréter et de proposer une délimitation. 



LA CONFIGURATION DES LIEUX 

Se fondant sur le rapport de Monsieur C..., Monsieur X... argue d'une limite partant d'une part de l'angle Sud-Est (réputé d'origine) de la maison X... qui a été édifiée il y a plus de deux siècles et d'autre part de l'angle Nord-Est (réputé d'origine) de la grange H... ; se calant sur ces deux angles il réalise une application graphique après réduction du plan d'origine de 6 %. 

Le résultat de ce calage fait apparaître les empiétements litigieux. 

Les experts F... et B... contestent tous les deux cette méthode au motif que Monsieur C... a occulté d'autres éléments objectifs trouvés sur les lieux et notamment des limites anciennes parfaitement visibles sur place au niveau des bâtiments de Madame Y... et situées entre 20 et 30 m de sa maison. Il existe entre les parcelles 383 et 695 des vestiges d'un mur en pierres sèches ancien et les deux points A et X correspondent à des départs d'anciennes clôtures. 



Les deux experts ont à juste titre privilégié ce calage pour plusieurs raisons :

- la première, est que les titres de propriété ont toujours fait état de biens libres de toute occupation, le titre de Madame Y... fait figurer les bâtiments sur ses parcelles et la déclaration d'empiétement n'engage que le vendeur de Monsieur X... et non pas son notaire.

- la seconde, indiquée par Monsieur F... est que le résultat proposé par Monsieur C... donne une image qui ne correspond pas à l'extrait de plan joint aux actes et dont pourtant Monsieur X... revendique l'application. 



L'application du plan C... fait apparaître que la moitié du bâtiment sud de Y... se situe sur la parcelle X... ainsi qu'une partie de son bâtiment Nord. 

Or, l ‘ extension d'1m30 figurée au rapport C... n'est pas visible, elle est contestée par les deux experts. 

Monsieur F... relève que si Madame Y... avait vu l'image du calage de Monsieur C..., et non l'image de la limite annexée à son acte elle n'aurait évidemment jamais acheté une propriété dont la moitié du bâtiment serait située sur une autre parcelle. 

Enfin, il sera ajouté que sur le plan cadastral de la section B2 les bâtiments du fonds Y... ont toujours figuré exclusivement sur les fonds 696 et 697 même si c'est avec un graphisme sommaire.



- la troisième, c'est qu'alors qu'il s'en prévaut pour l'agrandir Monsieur C... ne respecte pas non plus les limites cadastrales puisque seuls deux angles de bâtiments correspondent au graphisme du cadastre sur une distance de 180 m, aucun autre élément matériel ne lui correspond. Un graphisme erroné ne saura être corrigé de ses anomalies par une simple mise à l'échelle. Le dessin est agrandi ou réduit par homothétie, mais les anomalies sont conservées, quelle que soit l'échelle finale.

- la quatrième raison, c'est qu'en l'absence de précisions fournies par les titres, d'actes de possession caractérisés, d'imprécisions du cadastre il convient de s'en rapporter aux éléments matériels de la situation des lieux or il existe sur les lieux des limites anciennes parfaitement visibles qui sont des vestiges d'un mur en pierres sèches anciens, des départs d'anciennes clôtures qui permettent de déterminer les points A et X et des limites naturelles en pied de talus qui déterminent les points E et D. 



Monsieur X... critique le choix par Monsieur B... de partir du muret en pierres sèches parce qu'il est décalé par rapport à l'alignement naturel des parcelles, que cela ressort des images aériennes produites. Il estime que ce choix est erroné et en veut pour preuve le fait qu'il existe une ruine sur la parcelle 1039 et que l'huissier de justice qu'il a commis le 28 mai 2010 ayant mesuré 6 mètres entre la pointe Est de cette ruine et la bordure Est du chemin du Rivals qui selon lui délimite la limite cadastrale les trois géomètres Z..., F... et B... ont commis au Sud une erreur de calage de 6 m. 

L'expert relève qu'un alignement d'arbre n'a jamais constitué par lui-même une limite. En revanche, il a lui-même appliqué une limite naturelle habituelle, à savoir le pied de talus entre les parcelles 380 et 383 qui a conduit a proposer les sommets E et D. 

S'agissant des photos aériennes, il sera relevé que les données de l'IGN reprenant celles du cadastre comportent nécessairement les mêmes erreurs, par conséquent la photographie de la représentation du cadastre qui est erroné ne prouve rien. 

Enfin, s'agissant de la prétendue erreur de l'expert il sera relevé que Monsieur B... ne commet pas une erreur en se calant sur le muret et non la limite cadastrale, puisque précisément il explique son choix de retenir le muret. 

Monsieur X... conteste les limites proposées en relevant qu'en superposant le plan G... avec le plan B... il y a un écart de 4 m entre le point D de Monsieur B... et le point correspondant sur la plan cadastral. 

Mais ceci n'est pas du tout surprenant puisque l'ensemble des géomètres confirme que le graphisme du plan cadastral est erroné. Par conséquent, la raison pour laquelle le calage est effectué sur les seuls éléments objectifs et non erronés trouvés sur les lieux est judicieuse les indications cadastrales devant être éclairées lorsqu'elles sont erronées, comme tel est le cas à la lueur d'autres informations, les titres et les données présentes sur les lieux (la possession et l'usage ne permettant pas dans notre litige d'apporter d'information utile). 



En définitive il se déduit des titres, de la situation des lieux telle qu'elle est reproduite dans l'annexe 6, de la présence des points d'appuis incontournables représentés aux points A et X représentant les vestiges du mur et le départ d'une ancienne clôture que la limite de propriété ne peut pas traverser la maison de Madame Y..., c'est dès lors à juste titre que le premier juge a ordonné le bornage conformément aux préconisations de l'expert B... figurant à son annexe 11 et selon la limite A B C D E. 

Sa décision sera confirmée. 

PAR CES MOTIFS, 

La Cour, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant par arrêt contradictoire prononcé par mise à disposition au greffe et en dernier ressort, 

Au fond, confirme le jugement déféré, 

Y ajoutant, 

Déboute Monsieur X... de sa demande de nouvelle expertise. 

Condamne Jean-Bernard X... aux dépens et autorise les avoués à les recouvrer conformément à l'article 699 du Nouveau Code de Procédure Civile. 

Déboute Monsieur X... de sa demande en application de l'article 700 du Code de Procédure Civile. 

Le présent arrêt a été signé par Bernard BOUTIE, Président de Chambre, et par Nathalie CAILHETON, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.