Cour d'Appel — 9 février 2012

COUR D'APPEL DE MONTPELLIER 


1o Chambre Section AO1 


ARRET DU 09 FEVRIER 2012 


Numéro d'inscription au répertoire général : 10/ 09325 




Décision déférée à la Cour : Jugement du 10 NOVEMBRE 2010 
TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE MONTPELLIER 
No RG 0902767 




APPELANTE : 


SARL ICI ET LA IMMOBILIER, 
prise en la personne de son gérant en exercice domicilié ès qualité au siège social 
19 bis rue Marx Dormoy 
30250 SOMMIERES 
représentée par la SCP Yves et Yann GARRIGUE, avocats au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant 
et par Me Stéphanie MARCHAL, avocat au barreau D'AVIGNON, avocat plaidant 




INTIMEE : 


Madame Julie X... 

née le 03 Novembre 1977 à NANCY (54000)

... 


...

34000 MONTPELLIER 
représentée par la SCP Gilles ARGELLIES ET Fabien WATREMET, avocats au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant 
et par Me Alain SCHEUER, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant 




ORDONNANCE DE CLOTURE DU 20 Décembre 2011 




COMPOSITION DE LA COUR : 


L'affaire a été débattue le 03 JANVIER 2012, en audience publique, Mme Anne BESSON ayant fait le rapport prescrit par l'article 785 du Code de Procédure Civile, devant la Cour composée de : 












Madame Anne BESSON, Président de Chambre 
Monsieur Luc SARRAZIN, Conseiller 
Madame Sylvie CASTANIE, Conseiller 


qui en ont délibéré. 




Greffier, lors des débats : Mme Josiane MARAND 




ARRET :


- contradictoire


-prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile ;


- signé par Madame Anne BESSON, Président de Chambre, et par Mademoiselle Audrey VALERO, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. 










EXPOSE DU LITIGE 




Par mandat du 23. 5. 2008, Mme Y... a chargé la société Ici et Là Immobilier de la vente de son immeuble sis à Sommières au prix de 212. 000 €, la rémunération de l'agence immobilière stipulée à la charge de l'acquéreur étant fixée à 12 000 €. 


Un compromis de vente a été signé par devant notaire les 2 et 3 juillet 2008 avec Mlle X... pour un prix de 200 000 €, sous la condition suspensive de l'obtention d'un prêt selon des caractéristiques prévues spécifiquement. 


La vente n'ayant jamais été régularisée, la société Ici et Là immobilier a assigné Mlle X... en paiement de la somme de 12 000 € montant de sa commission. 








Par jugement du 10. 11. 2010, le tribunal de grande instance de Montpellier a débouté la SARL Ici et Là Immobilier de l'ensemble de ses demandes et l'a condamnée à payer à Mme X... la somme de 1000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile. 


La société Ici et Là Immobilier a régulièrement interjeté appel. 


Vu les conclusions du 14. 11. 2011 de l'appelante, tendant à réformer le jugement et à condamner Mademoiselle X... à lui payer les sommes de 12. 000 € au titre de la commission et 2500 € sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile ; 


Vu les conclusions du 5. 10. 2011 de Julie X..., tendant au principal à juger que la condition suspensive n'a pu être réalisée, de sorte que celle-ci est censée défaillie et que la vente est devenue définitivement caduque ; subsidiairement, qu'en l'état des vices cachés affectant le bien, elle était fondée à refuser de réitérer la vente ; débouter en conséquence la société Ici et Là Immobilier de ses demandes et la condamner à lui payer la somme de 3. 000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile ; 


Vu l'ordonnance de clôture du 20 décembre 2011 ; 




M O T I V A T I O N 


Le compromis de vente des 2 et 3 juillet 2008 stipulait qu'il était « soumis en faveur de l'acquéreur et dans son intérêt exclusif, à la condition suspensive d'obtention d'un crédit » d'un montant maximum de 155. 000 euros, remboursable au minimum sur 25 ans et au taux nominal d'intérêts maximum de 5, 00 % l'an (hors assurances). L'offre de crédit devait être reçue au plus tard le 20 août 2008. 


Il résulte des pièces produites que le 19 août 2008, le Crédit Lyonnais a proposé à Madame X... un prêt de 155 000 euros remboursable sur 25 ans moyennant un taux d'intérêts hors assurance de 5, 15 % l'an et qu'elle a accepté cette offre le 5 septembre 2008, soit après le délai de réflexion de dix jours institué par l'article 7 de la loi du 13 juillet 1979. 




Convoquée par le notaire pour la signature de l'acte authentique le 14 novembre 2008, Madame X... ne s'est pas présentée et a obtenu de son banquier l'annulation du prêt. Dans une lettre adressée au médiateur le 27 avril 2009, elle devait expliquer qu'elle avait également accepté un prêt relais « sans vraiment l'étudier » et que la date de signature approchant et sa maison de la Grande Motte n'étant toujours pas vendue, elle s'était rendu compte qu'il ne lui restait plus que 300 € par mois pour vivre. 


Pour débouter l'agent immobilier de sa demande en paiement de la commission contractuelle, le premier juge retient que « l'absence de réalisation de la condition suspensive n'est pas imputable à Madame X... » au motif que « le taux d'intérêt maximum spécifié au compromis de vente n'a pu manifestement être obtenu ». 


Or d'une part, il appartient au bénéficiaire de la promesse de vente, ainsi que d'ailleurs le tribunal le rappelle, de démontrer qu'il a bien sollicité un prêt conforme aux caractéristiques définies dans le compromis. En l'espèce Madame X... s'est abstenue malgré sommation de la partie adverse de produire sa demande de prêt, ce qui ne permet pas de vérifier si elle visait bien un « taux nominal d'intérêts maximum de 5, 00 % l'an ». 


D'autre part, la condition suspensive ayant été édictée dans son intérêt exclusif, l'acceptation expresse et sans réserve par Madame X... de l'offre de la banque, au terme du délai de réflexion légal et nonobstant un taux excédant de 0, 15 % celui stipulé dans l'acte, a entraîné la réalisation de cette condition qui était dès lors réputée accomplie en application de l'article 1178 du Code Civil. Dès lors, son refus de signer l'acte authentique n'était pas justifié. 


Il en résulte que le premier juge n'a pas tiré les conséquences de ses propres constatations. 


En cause d'appel, Madame X... allègue à titre subsidiaire l'existence de vices cachés qui légitimeraient son refus. Or le seul fait que ses parents attestent avoir constaté en visitant le bien que l'agent immobilier s'employait à nettoyer des flaques d'eau ne saurait, en l'absence de tout autre élément, être considéré comme probant de l'existence de « graves défaut d'étanchéité » qui leur auraient été dissimulés. Ce moyen n'est donc pas pertinent. 


La perte du droit à rémunération de la SARL Ici et Là Immobilier étant ainsi la conséquence directe de l'inexécution par l'acquéreur de l'obligation de réitération de la vente par acte authentique stipulée au contrat, cette société est dès lors fondée à mettre en œ uvre la responsabilité civile délictuelle de Madame X... (p. 4 de ses écritures) et obtenir le paiement de la somme de 12. 000 € équivalente au montant de la commission qu'elle aurait dû percevoir si la vente avait été menée à son terme. 




P A R C E S M O T I F S 




Réforme le jugement déféré et statuant à nouveau : 


Condamne Julie X... à payer à la SARL ICI ET LA IMMOBILIER la somme de 12. 000 €. 


La condamne aux dépens, ceux d'appel seront recouvrés conformément à l'article 699 du Code de Procédure Civile, et à payer à la SARL ICI ET LA IMMOBILIER la somme de 2. 000 € sur le fondement de l'article 700 du même code. 




LE GREFFIERLE PRÉSIDENT 
















AB