Cour d'Appel — 6 septembre 2011

R. G : 10/ 00175 

COUR D'APPEL DE LYON 

8ème chambre 

ARRET DU 06 Septembre 2011



Jugement du 
Tribunal d'Instance de LYON 
Au fond 
du 27 juin 2006 

RG : 2005/ 474 



Arrêt de la Cour d'Appel de 
LYON- 6o ch 
du 29 novembre 2007 
RG 06/ 4717 

Arrêt de la Cour de Cassation 
du 28 avril 2009 
no 534 F-D 




X... 


Y... 


C/ 

SA SOLLAR 



APPELANTS : 

Madame Hélène X... 

née le 11 Mars 1957 à SFAX (TUNISIE) 

...

69003 LYON 

représentée par la SCP BAUFUME-SOURBE, avoués à la Cour 

assistée de Me Julie MATRICON, avocat au barreau de LYON 



Monsieur Christian Y... 

né le 09 Mai 1950 à RABASTENS (81) 

...

69003 LYON 

représenté par la SCP BAUFUME-SOURBE, avoués à la Cour 

assisté de Me Julie MATRICON, avocat au barreau de LYON 



INTIMÉE : 

SA SOLLAR 
représentée par ses dirigeants légaux 
28 rue Garibaldi 
69006 LYON 

représentée par Me André BARRIQUAND, avoué à la Cour 

assistée de Me Jean-Louis CHALMET, avocat au barreau de LYON 

****** 



Date de clôture de l'instruction : 09 Mai 2011 

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 31 Mai 2011 

Date de mise à disposition : 06 Septembre 2011 

Composition de la Cour lors des débats et du délibéré :
- Pascal VENCENT, président
-Dominique DEFRASNE, conseiller
-Françoise CLEMENT, conseiller 

assistés pendant les débats de Nicole MONTAGNE, greffier 

A l'audience, Françoise CLEMENT a fait le rapport, conformément à l'article 785 du code de procédure civile. 

Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d'appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, 

Signé par Pascal VENCENT, président, et par Nicole MONTAGNE, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire. 

**** 

Suivant acte sous seing privé en date du 23 janvier 2001, madame Hélène X... et monsieur Christian Y... ont pris en location un logement situé ... à LYON 3ème appartenant à la SOCIETE DES MUTUELLES AGRICOLES SCIMA représentée par la société FINAMA. 

En janvier 2002, la société SOLLAR a racheté l'immeuble et succédé à la société FINAMA dans la gestion. 

Estimant, après plusieurs échanges de courriers, ne pas avoir reçu de justificatifs suffisants pour régler la somme de 790, 37 € qui leur était réclamée par le bailleur au titre de la régularisation annuelle des charges récupérables relatives à l'exercice 2002, madame X... et monsieur Y..., ainsi que d'autres locataires de l'immeuble, ont saisi le conciliateur de la mairie du 3ème arrondissement de la Ville de Lyon ; la société SOLLAR a alors permis aux locataires de consulter l'ensemble des justificatifs des dépenses relatives à l'exercice 2002. 

Par acte d'huissier en date du 27 mai 2004, rappelant la clause résolutoire insérée au bail, la société SOLLAR a fait délivrer commandement aux locataires de payer la somme de 1. 158, 10 € au titre des charges récupérables. 

Par acte d'huissier en date du 1er février 2005, madame X... et monsieur Y... ont fait citer la société SOLLAR devant le tribunal d'instance de LYON aux fins d'obtenir le remboursement de charges payées au titre des exercices 2002-2003. 

Par jugement du 27 juin 2006, le tribunal les a déboutés de toutes leurs demandes et les a condamnés à payer la somme de 1. 326, 53 € au titre des loyers et charges arrêtée au 1er juin 2005 et la somme de 400, 00 € en application de l'article 700 du nouveau code de procédure civile. 

Reprenant l'ensemble de leur argumentation sur chaque poste de charges, madame X... et monsieur Y... ont interjeté appel du dit jugement et par arrêt en date du 29 novembre 2007, la cour d'appel de Lyon a :

- confirmé le jugement entrepris en ce qu'il a rejeté toutes les demandes de madame X... et de monsieur Y...,

- condamné madame X... et monsieur Y... à payer à la SA SOLLAR la somme de 2. 445, 08 € à titre d'arriéré de charges locatives,

- dit régulier le commandement de payer délivré à la requête de la SA SOLLAR le 27 mai 2004 et visant la clause résolutoire,

- condamné madame X... et monsieur Y... à payer à la SA SOLLAR la somme de 1. 500, 00 € en application de l'article 700 du nouveau code de procédure civile,

- condamné les mêmes aux entiers dépens. 

Sur pourvoi interjeté par madame X... et monsieur Y..., la Cour de cassation, par arrêt en date du 28 avril 2009, a, sans qu'il y ait lieu de statuer sur le second moyen :

- cassé et annulé, sauf en ce qu'il a rejeté les demandes de madame X... et monsieur Y... relatives à la communication par le bailleur de la clé de répartition des charges, des justificatifs des dépenses exposées et au caractère récupérable de l'achat d'une brouette, l'arrêt rendu le 29 novembre 2007, entre les parties, par la cour d'appel de Lyon,

- remis en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, renvoyé devant la cour d'appel de Lyon, autrement composée,

- condamné la SA SOLLAR aux dépens,

- condamné la SA SOLLAR à payer à madame X... et monsieur Y..., ensemble, la somme de 2. 500, 00 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile. 



Vu les conclusions signifiées le 24 février 2011 par madame X... et monsieur Y... qui demandent à la cour de :

- réformer dans toutes ses dispositions le jugement rendu le 27 juin 2006 par le tribunal d'instance de Lyon,

- dire et juger que la société SOLLAR a imputé à tort, au titre des charges récupérables, les charges suivantes qui ne sont pas visées à l'annexe " Liste des charges récupérables " du décret du 26 août 1987 :

- Traitement ordures ménagères (encombrants) : compte 123 
2002 : 123, 97 € 
2003 : 514, 62 €

- Hygiène (désinsectisation) : compte 141 
2002 : 3. 161, 14 € 
2003 : 1. 055, 88 €

- Entretien Surpresseur-pompe relevage : compte 155 
2003 : 1. 921, 30 €

- Sécurité : compte 157 
2002 : 196, 66 € 
2003 : 552, 11 €

- Abonnement télésurveillance : compte 321 
2002 : 728, 54 € 
2003 : 603, 96 €

- dire et juger en tout état de cause que les factures produites au titre de ces dépenses ne permettent pas de distinguer les dépenses récupérables des autres dépenses, et incluent à tort la marge bénéficiaire de l'entreprise et la TVA, non récupérables,

- dire et juger que ces charges devront être exclues des charges récupérables,

- dire et juger que pour les dépenses correspondant aux comptes : 

Compte 111- espaces verts (exercices 2002 et 2003) 
Compte 151- entretien courant (exercices 2002 et 2003) 
Compte 153- entretien VMC (exercice 2003) 
Compte 156- porte garage (exercices 2002 et 2003) 
Compte 211- eau froide compteurs (exercices 2002 et 2003) 
Compte 341- contrat entretien ascenseur (exercices 2002 et 2003) 
Compte 411- chauffage (exercices 2002 et 2003) 
Compte 412- entretien installation chauffage (exercice 2003) 
Compte 241- eau chaude réchauffement (exercices 2002 et 2003) 

les factures produites ne permettent pas de distinguer les dépenses récupérables des autres dépenses, et incluent à tort la marge bénéficiaire de l'entreprise et la TVA, non récupérables,

- dire et juger que ces charges devront également être exclues des charges récupérables,

- dire et juger que les dépenses afférentes à la rémunération de la gardienne ne sont pas récupérables dans la mesure où elle n'exerce pas cumulativement et de manière effective l'entretien des parties communes et l'élimination des rejets,

- dire et juger que la SA SOLLAR n'est donc pas fondée à récupérer les dépenses afférentes à la rémunération de la gardienne, soit 26. 236, 77 € pour l'année 2002 et 30. 083, 72 € pour l'année 2003,

- dire et juger que devront de même être exclues des charges récupérables, les dépenses relatives aux remplacements de la gardienne et de l'ouvrier d'entretien pour un montant de 2. 986, 90 € (2002) et 7. 944, 72 € (2003),

- dire et juger que devront être exclues des charges récupérables relatives à la taxe d'enlèvement des ordures ménagères, les frais de gestion de la fiscalité directe locale, soit la somme de 2. 301, 00 € pour l'année 2002,

- dire et juger que devra également être exclue des charges récupérables relatives à la taxe d'enlèvement des ordures ménagères pour l'année 2002, la taxe relative à l'immeuble sis ..., qui ne fait pas partie de la Résidence la Victorienne, soit la somme de 2. 653, 00 €,

- dire et juger que devront être exclues des charges récupérables de l'exercice 2002, les dépenses de 21. 965, 43 €, correspondant à l'exercice 2001, que la SA SOLLAR ne justifie pas avoir elle-même acquittées,

- condamner la SA SOLLAR à rembourser à madame X... et à monsieur Y..., ensemble, la somme de 2. 683, 73 € correspondant aux charges quittancées pour l'exercice 2002, outre les intérêts au taux légal à compter du premier novembre 2003,

- condamner la SA SOLLAR à rembourser à madame X... et à monsieur Y..., ensemble, la somme de 2. 474, 98 € correspondant aux charges quittancées pour l'exercice 2003, outre les intérêts au taux légal à compter du premier octobre 2004,

- prononcer la nullité du commandement de payer délivré à madame X... et à monsieur Y... le 27 mai 2004,

- condamner la SA SOLLAR à rembourser à madame X... et à monsieur Y..., ensemble, la somme de 1. 158, 10 € qu'ils ont réglée en exécution de ce commandement, outre intérêts au taux légal à compter du 5 juillet 2004,

- condamner la SA SOLLAR à rembourser à madame X... et à monsieur Y..., ensemble, la somme de 79, 70 € qu'ils ont réglée au titre des frais d'huissier et de relance indus,

- débouter la SA SOLLAR de sa demande reconventionnelle en paiement de 2. 140, 24 € et de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions,

- condamner la SA SOLLAR à payer la somme de 5. 000, 00 € à madame X... et à monsieur Y..., ensemble, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile outre dépens de toutes les instances, 



Vu les conclusions signifiées le 13 janvier 2011 par la SA SOLLAR qui demande à la cour de :

- condamner madame X... et monsieur Y... à payer à la SA SOLLAR, la somme de 2. 140, 24 € à titre d'arriéré de charges locatives,

- condamner madame X... et monsieur Y... à payer à la SA SOLLAR la somme de 1. 500, 00 € en application de l'article 700 du code de procédure civile, 

Subsidiairement :

- ramener à la somme de 1. 638, 07 € (2. 140, 24 €-502, 17 €) le montant des charges dues par madame X... et monsieur Y...,

- les condamner aux entiers dépens. 

L'ordonnance de clôture a été rendue le 9 mai 2011. 



MOTIFS ET DISCUSSION 

L'article 624 du code de procédure civile dispose que " La censure qui s'attache à un arrêt de cassation est limitée à la portée du moyen qui constitue la base de la cassation, sauf le cas d'indivisibilité ou de dépendance nécessaire ". 

L'article 625 ajoute que " Sur les points qu'elle atteint, la cassation replace les parties dans l'état où elles se trouvaient avant le jugement cassé. Elle entraîne, sans qu'il y ait lieu à une nouvelle décision, l'annulation par voie de conséquence de toute décision qui est la suite, l'application ou l'exécution du jugement cassé ou qui s'y rattache par un lien de dépendance nécessaire ". 

La lecture de l'arrêt de cassation rendu le 28 avril 2009 permet de constater que :

- le premier moyen pris en ses première, deuxième, troisième et septième branches, reproche respectivement à la cour de :

- ne pas avoir rechercher si l'indication de deux règles différentes et l'absence de précision sur la surface totale de la résidence permettaient aux locataires de s'assurer du bien fondé des charges,

- ne pas avoir rechercher si la bailleresse justifiait de la communication des documents identifiés par la cour,

- ne pas avoir constaté que le bailleur établissait la quantité totale d'eau chaude consommée et le coût du M3 d'eau chaude fixé par lui-même à 5, 47 €,

- retenir par adoption de motifs, que concernant le compte 132 : pour une surface de 10. 000 m ², l'achat d'une brouette constituait un petit matériel et était une charge récupérable. 

La Cour de cassation, sur l'ensemble des quatre branches du moyen susvisé, a considéré que la cour d'appel avait légalement justifié sa décision.

- Le premier moyen pris en sa quatrième branche reproche à la cour d'avoir décidé que les comptes 156 (portes de garages), 151 (entretien courant), 411 (contrats ascenseurs), 241 (contrat Prodith Dalkia pour l'eau chaude) et 111 (espaces verts) concernaient des charges récupérables soumises à la TVA. 

La Cour de cassation a alors considéré qu'en statuant ainsi, alors même que la TVA facturée par les entreprises chargées de l'entretien des portes de garage, des ascenseurs, des systèmes de chauffage et d'eau chaude et des espaces verts n'est pas incluse dans la TVA, la cour d'appel qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989. 

La cassation de ce chef ne porte donc que sur l'imputation aux locataires de la TVA afférente aux comptes susvisés, seul moyen énoncé de ce chef.

- Le premier moyen pris en ses cinquième et sixième branches reproche à la cour d'une part de n'avoir pas recherché s'il ne résultait pas du contrat de travail de monsieur B... que depuis le 15 février 1993, la tâche consistant à sortir et rentrer les conteneurs à ordures lui incombait et d'autre part de n'avoir pas tiré les conséquences de ses constatations concernant madame B... dont il avait été constaté qu'elle laissait à son mari le soin de manipuler les conteneurs à ordures. 

La Cour de cassation a alors considéré qu'en statuant ainsi, alors que pour que les dépenses correspondant à la rémunération des personnes chargées de l'entretien des parties communes et de l'élimination des rejets puissent être récupérées par le bailleur à concurrence des trois quarts, ces tâches doivent être exercées cumulativement et de manière effective, la cour d'appel a violé le texte susvisé.

- Le premier moyen pris en sa huitième branche, reproche à la cour d'avoir considéré que le compte 321 abonnement de télésurveillance, faisait partie des abonnements de téléphone entrant dans la liste des charges récupérables. 

La Cour de cassation a considéré qu'en statuant ainsi, alors que les frais de télésurveillance ne figurent pas dans la liste limitative des charges annexées au décret du 26 août 1987, la cour d'appel a violé ce texte. 

À la lumière des moyens de cassation exposés, ainsi que le stipule l'article 624 du code de procédure civile, il s'avère que ne restent soumis au jugement de la cour de renvoi que les trois points suivants :

- imputation ou non aux locataires de la TVA afférente aux comptes 111, 151, 156, 341 et 411,

- caractère récupérable ou non des tâches d'entretien accomplies non pas par la gardienne mais par son mari,

- caractère récupérable ou non du coût de l'abonnement de télésurveillance. 

La SA SOLLAR ne discute plus aujourd'hui l'absence d'imputation de la TVA pour les comptes identifiés ci-dessus et elle présente un tableau récapitulatif ne souffrant d'aucune discussion sérieuse sur les quantum, faisant apparaître la déduction opérée en ce sens sur le montant des charges récupérables à ce titre (154, 98 € en 2002 et 149, 86 € en 2003) ; les locataires X... et Y... doivent en conséquence être condamnés au paiement de la somme résiduelle de 2. 128, 17 € de ce chef, déduction opérée de la quote-part de 12, 07 € correspondant à l'abonnement de télésurveillance s'élevant pour l'année 2002 à la somme globale de 728, 54 € et pour l'année 2003 à celle de 603, 96 €. 

S'il est constant que les dépenses correspondant à la rémunération du gardien ne sont exigibles au titre des charges récupérables à concurrence des trois quarts de leur montant que lorsque l'entretien des parties communes et l'élimination des rejets sont assurés cumulativement par l'intéressé en application des dispositions du décret du 9 novembre 1982 applicable aux bailleurs sociaux, il en va différemment lorsque l'entretien de l'immeuble est assuré par un couple de gardiens ; les rémunérations du couple sont alors récupérables à concurrence des trois quarts, peu important le mode de répartition des tâches au sein du couple. 



En l'espèce les documents produits au dossier démontrent que l'entretien de l'immeuble occupé par madame X... et monsieur Y... est assuré indifféremment par les époux B... dont les contrats de travail des 9 février 1993 et 26 décembre 2001, expressément qualifiés d'indissociables, prévoient chacun les tâches relatives à cet entretien et notamment aux ordures ménagères. 

C'est donc à juste titre que le montant de la rémunération de madame B..., charges sociales et fiscales comprises, a été récupéré sur les locataires à hauteur des trois quarts de la dépense. 

Il convient en conséquence de condamner madame X... et monsieur Y... à payer à la SA SOLLAR la somme de 2. 128, 17 € à titre d'arriéré de charges locatives, réformant en cela le jugement critiqué. 

Une juste indemnité de 1. 500, 00 € sera enfin versée en cause de seconde procédure d'appel à la SA SOLLAR au titre de l'article 700 du code de procédure civile par madame X... et monsieur Y... qui seront déboutés de l'intégralité de leurs demandes complémentaires. 

PAR CES MOTIFS 
LA COUR 

Vu le jugement du tribunal d'instance de Lyon en date du 27 juin 2006, 

Vu l'arrêt de la cour d'appel de Lyon en date du 29 novembre 2007, 

Vu l'arrêt de la Cour de cassation en date du 28 avril 2009, 

Réformant le jugement du tribunal d'instance de Lyon en date du 27 juin 2006 et y ajoutant, 

Condamne madam X... et monsieur Y... à payer à la SA SOLLAR les sommes de :

-2. 128, 17 € à titre d'arriéré de charges locatives,

-1. 500, 00 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 

Condamne madame X... et monsieur Y... aux entiers dépens de première instance et d'appel, distraits au profit de maître BARRIQUAND, avoué, en application de l'article 699 du code de procédure civile. 

Le greffierLe président