Cour d'Appel — 21 septembre 2011

Ch. civile B 


ARRET No 


du 21 SEPTEMBRE 2011 


R. G : 10/ 00623 R-PH 


Décision déférée à la Cour : 
jugement du 13 juillet 2010 
Tribunal d'Instance d'AJACCIO 
R. G : 11-09-37 





X...



C/ 


SCI KING SIZE 
















COUR D'APPEL DE BASTIA 


CHAMBRE CIVILE 


ARRET DU 


VINGT ET UN SEPTEMBRE DEUX MILLE ONZE 








APPELANT : 


Monsieur Antoine X...

né le 02 Juin 1947 à AJACCIO (20000) 

...

20000 AJACCIO 


représenté par la SCP René JOBIN Philippe JOBIN, avoués à la Cour 


ayant pour avocat Me Stella LEONI, avocat au barreau de BASTIA 


(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2010/ 2340 du 02/ 09/ 2010 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de BASTIA) 




INTIMEE : 


S. C. I KING SIZE 
Prise en la personne de son représentant légal 
11 Rue Colomba 
20000 AJACCIO 


représentée par la SCP RIBAUT BATTAGLINI, avoués à la Cour 


assistée de Me Marie-Pierre MOUSNY-PANTALACCI, avocat au barreau d'AJACCIO 




COMPOSITION DE LA COUR : 


L'affaire a été débattue à l'audience publique du 01 juillet 2011, devant la Cour composée de : 


Madame Julie GAY, Président de chambre 
Monsieur Philippe HOAREAU, Conseiller 
Madame Marie-Paule ALZEARI, Conseiller 


qui en ont délibéré. 












GREFFIER LORS DES DEBATS : 


Madame Marie-Jeanne ORSINI. 


Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aura lieu par mise à disposition au greffe le 21 septembre 2011 




ARRET : 


Contradictoire, 


Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. 


Signé par Madame Julie GAY, Président de chambre, et par Madame Marie-Jeanne ORSINI, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. 




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Vu le jugement du tribunal d'instance d'AJACCIO du 13 juillet 2010 qui a :


- constaté la validité du congé pour vendre délivré le 30 novembre 2007,


- constaté que Monsieur Antoine X...occupe sans droit ni titre depuis le 31 mai 2008 les locaux situés ..., deuxième étage,


- ordonné l'expulsion de Monsieur Antoine X...et celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique,


- condamné Monsieur Antoine X...à payer à la société civile immobilière KING SIZE une indemnité mensuelle d'occupation équivalente au montant du dernier loyer et des charges à compter du 1er juin 2008 jusqu'à la libération des lieux,


- condamné Mr Antoine X...à payer à la société KING SIZE la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile du code de procédure civile,


- ordonné l'exécution provisoire de la décision,


- condamné Monsieur Antoine X...aux dépens. 












Vu la déclaration d'appel déposée le 4 août 2010 pour Monsieur Antoine X.... 




Vu les dernières conclusions du 6 avril 2011 de Monsieur X...aux fins d'infirmation du jugement entrepris, de voir dire n'y avoir lieu à ordonner l'expulsion et condamner la société KING SIZE à la somme de 1. 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens. 




Vu les dernières conclusions de la société KING SIZE du 7 février 2011 aux fins de confirmation du jugement entrepris en ce qu'il a constaté la validité du congé pour vendre délivré le 30 novembre 2007, ordonné l'expulsion de Monsieur X...et l'a condamné à compter du 1er juin 2008 à une indemnité d'occupation équivalente au montant du dernier loyer et des charges et de voir :


- constater que Monsieur X...s'est opposé de manière systématique à la réalisation des travaux mis à la charge de son propriétaire et ce afin de continuer à bénéficier de la dispense de loyer contenue dans la décision du 20 septembre 2005,


- constater la mauvaise foi de Monsieur X...dans l'exécution de ses obligations contractuelles,


- constater que son attitude a privé la société KING SIZE de son droit de percevoir un loyer en contrepartie de la location du bien lui appartenant,


- condamner Monsieur X...au paiement de la somme de 5. 400 euros à titre de réparation du préjudice ainsi causé,


- condamner Monsieur X...au paiement de la somme de 2. 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. 




Vu l'ordonnance de clôture du 15 juin 2011. 




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EXPOSE DU LITIGE : 




Monsieur Xavier C...a loué à Monsieur Antoine X...suivant bail du 1er juin 2002 un appartement meublé situé au premier étage du numéro ... à AJACCIO moyennant un loyer mensuel de 300 euros. A la suite d'une condamnation en référé à faire exécuter des travaux, un protocole d'accord était signé et Monsieur 









C...mettait à la disposition de Monsieur X...un appartement situé au deuxième étage de l'immeuble et s'engageait à effectuer à bref délai la pose de persiennes dans cet appartement. 


Les conditions relatives à la durée du contrat et au montant des loyers et charges demeuraient inchangées. 




Par ordonnance du 20 septembre 2005, le juge des référés du tribunal d'instance d'AJACCIO a ordonné à Monsieur C...d'effectuer les travaux de remise en état de l'appartement et a dispensé Monsieur X...du paiement des loyers à compter de la signification du jugement jusqu'à la réalisation des travaux. 




La société civile immobilière KING SIZE a fait l'acquisition de l'appartement par acte notarié du 1er février 2006 et a tenté de faire réaliser les travaux de remise en état. 




Elle a fait délivrer le 30 novembre 2007 à Monsieur X...un congé aux fins de vente pour le 31 mai 2008. Le prix de vente mentionné était de 85. 000 euros. 




Par acte d'huissier du 20 janvier 2009, la société KING SIZE a assigné Monsieur X...devant le tribunal d'instance d'AJACCIO afin d'obtenir la validation du congé, l'expulsion de Monsieur X...et sa condamnation au paiement d'une indemnité d'occupation de 600 euros par mois à compter du 1er juin 2008. 




Par jugement du 13 juillet 2010, le Tribunal a accueilli ces demandes mais fixé l'indemnité d'occupation au montant du loyer. 




Devant la Cour, Monsieur X...conteste la validité du congé délivré par un copropriétaire indivis et se réfère à une fiche hypothécaire mentionnant comme copropriétaire la société AGATHA et Madame D.... Il soutient que l'action de la société KING SIZE est irrecevable. 




Il invoque en outre les dispositions d'ordre public du paragraphe 2. 2 de l'accord du 9 juin 1998 rendu obligatoire par le décret du 22 juillet 1999 et considère que l'absence de réalisation des diagnostics et bilans techniques informant les locataires de l'état de l'immeuble entraîne la nullité du congé délivré. 




Il rappelle que l'insalubrité du logement avait conduit le juge à le dispenser du paiement des loyers jusqu'à la réalisation des travaux et indique qu'il n'a pas eu de volonté malveillante à l'égard de la société KING SIZE et n'a pas fait obstacle à la réalisation des travaux. 










Il verse aux débats deux attestations à ce sujet ainsi qu'une attestation de la Caisse d'allocations familiales d'AJACCIO. 




Il conteste avoir endommagé les gonds des persiennes et résider au domicile de son épouse. Il précise qu'il est invalide à 80 %, qu'il ne perçoit plus d'allocations logement et qu'il n'a aucun intérêt à se maintenir dans les lieux mais n'a reçu aucune proposition de relogement. 




La société KING SIZE réplique en indiquant être la seule propriétaire de l'appartement et en soutenant que l'accord collectif invoqué par l'appelant n'est pas applicable au présent litige. 




Elle soutient que Monsieur X...a tout mis en oeuvre aux fins de s'exonérer du paiement d'un loyer en s'opposant de manière systématique à la réalisation de travaux malgré les constatations de l'huissier qu'elle a mandaté. 




Elle indique qu'il n'est pas établi qu'il ne vivrait plus avec son épouse et considère que sa mauvaise foi doit entraîner sa condamnation à des dommages et intérêts correspondant aux sommes qu'il aurait dû payer à compter du mois de janvier 2007, date à laquelle les travaux devaient être effectués avant qu'il s'y oppose. 




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MOTIFS DE LA DECISION : 




L'appelant n'a pas produit la fiche hypothécaire dont il a fait état. L'intimée a versé aux débats une attestations notariée du 24 novembre 2009 qui établit que, depuis le 1er février 2006, elle est la seule propriétaire de l'appartement situé au deuxième étage occupé par Monsieur X.... Elle avait en conséquence qualité pour délivrer le congé du 30 novembre 2007. 




L'accord collectif du 9 juin 1998 relatif aux congés pour vente par lots aux locataires concerne les bailleurs qui mettent en vente plus de dix logements dans un même ensemble immobilier. 




La société KING SIZE n'a pas mis en vente plus de dix logements et sa forme et son activité ne correspondent pas à celles des sociétés visées par cette réglementation énumérées au deuxième alinéa de l'article 41 de la loi du 23 décembre 1986. Les moyens de l'appelant relatifs à la 










validité du congé pour vendre du 13 juillet 2010 seront en conséquence rejetés et le jugement entrepris confirmé en toutes ses dispositions. 




La notification de lettre avec sommation délivrée le 16 janvier 2007 par Maître E..., huissier de justice qui était intervenu le 22 décembre 2006 et avait obtenu l'accord de Monsieur X...pour la pose de volets le 2 janvier 2007, les correspondances adressées par la gérante de la société KING SIZE et l'attestation de Monsieur F...chargé des travaux qui a vu ses outils mis sur le palier le 4 janvier 2007 puis s'est vu opposer un certificat médical, démontrent que l'appelant s'est opposé à la réalisation de travaux. 




Les attestations établies par deux membres de la famille de Monsieur X...soulignent son mauvais état de santé mais cet état n'était pas incompatible avec la pose de volets après mise en place de nouveaux gonds. 




En s'opposant à la réalisation de travaux qui l'auraient conduit à devoir payer un loyer à compter de janvier 2007 jusqu'en mai 2008, Monsieur X...a manqué à l'application de bonne foi des obligations découlant du bail. Il a appliqué de manière malveillante l'ordonnance de référé du 20 septembre 2005 et sera condamné à réparer le préjudice causé à l'intimée en lui versant la somme de 5. 400 euros à titre de dommages et intérêts. 




L'équité commande en outre d'accueillir à hauteur de la somme de 1. 000 euros la demande présentée par l'intimée au titre des frais non taxables exposés en appel et à rejeter la demande présentée de ce chef par Monsieur X.... 




Les dépens de l'instance seront supportés par l'appelant qui succombe et recouvrés conformément à la loi sur l'aide juridictionnelle. 




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PAR CES MOTIFS, 


LA COUR : 




Confirme le jugement du tribunal d'instance d'AJACCIO du 13 juillet 2010 en toutes ses dispositions, 














Y ajoutant, 


Rejette toutes les demandes de Monsieur Antoine X..., 


Le condamne à verser la somme de CINQ MILLE QUATRE CENTS EUROS (5. 400 euros) à titre de dommages et intérêts à la société KING SIZE ainsi que celle de MILLE EUROS (1. 000 euros) sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, 


Le condamne aux entiers dépens qui seront recouvrés sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. 








LE GREFFIER LE PRESIDENT