Cour d'Appel — 3 janvier 2012

R. G : 10/ 03335 



COUR D'APPEL DE LYON 

8ème chambre 

ARRET DU 03 Janvier 2012 





Décision du Tribunal d'Instance de LYON 
Au fond 
du 29 mars 2010 

RG : 1108002911 
ch no 




X... 


Y... 


C/ 

SCI LE CYGNE 





APPELANTS : 

Mademoiselle Arielle X...


... 

69001 LYON 

représentée par la SCP LIGIER DE MAUROY ET LIGIER 

assistée de Me André NICOLET, avocat au barreau de LYON 



Monsieur Emmanuel Y...


... 

66400 CERET 

représenté par la SCP LIGIER DE MAUROY ET LIGIER 

assisté de Me André NICOLET, avocat au barreau de LYON 

INTIMÉE : 

Monsieur Yves Z... 

né le 24 novembre 1920 à ROANNE (42)

... 

75016 PARIS 

représentée par la SCP BAUFUME-SOURBE 

assistée de la SELARL DPG & ASSOCIES, avocats au barreau de LYON représentée par Me POTUS, avocat 

PARTIE INTERVENANTE : 

Société civile " SCI LE CYGNE " 
représentée par son associé gérant M. Laurent Z...


... 

92100 BOULOGNE BILLANCOURT 

représentée par la SCP BAUFUME-SOURBE 

assistée de la SELARL DPG & ASSOCIES, avocats au barreau de LYON représentée par Me POTUS, avocat 



Date de clôture de l'instruction : 04 Novembre 2011 

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 08 Novembre 2011 

Date de mise à disposition : le 13 Décembre 2011, prorogé au 03 Janvier 2012 (avis a été donné aux avoués) 

Composition de la Cour lors des débats et du délibéré :
- Pascal VENCENT, président
-Dominique DEFRASNE, conseiller
-Françoise CLEMENT, conseiller 

assistés pendant les débats de Nicole MONTAGNE, greffier 

A l'audience, Dominique DEFRASNE a fait le rapport, conformément à l'article 785 du code de procédure civile. 

Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d'appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, 

Signé par Pascal VENCENT, président, et par Nicole MONTAGNE, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire. 



EXPOSE DU LITIGE 

Suivant bail sous seing privé en date du 8 février 1984, monsieur Yves Z... représenté par la société SAUZAY & GOUDARD a donné en location à madame Arielle X... et à monsieur Jean-Marc A... un appartement type 4 dans un immeuble situé... à Lyon 1er pour une durée d'un an et trois mois à compter du 1er avril 1984 et moyennant un loyer mensuel de 1. 659, 96 francs, calculé sur une surface corrigée de 261 m ² en catégorie 2C conformément à la loi du 1er septembre 1948. 

A l'expiration de ce bail et en l'absence de clause de renouvellement tacite, les locataires ont pris légalement la qualité d'occupants maintenus dans les lieux aux mêmes conditions que le bail expiré. 

Monsieur A... devait par la suite quitter les lieux. 

Par acte d'huissier du 8 juillet 2008, monsieur Z... a proposé à madame X... un contrat de location dérogatoire de huit ans dans les conditions prévues par les articles 28 à 33 de la loi du 23 décembre 1986 modifiée, soit un bail du 15 janvier 2009 au 14 janvier 2017, moyennant un loyer mensuel fixé à 1. 455, 50 euros par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage au cours des trois dernières années pour des logements comparables. 

Madame X... a répondu le 4 septembre 2008 que ses conditions de revenus lui permettaient de s'opposer à la mise en place de ce nouveau bail, sur le fondement des dispositions de l'article 29 de la loi du 23 décembre 1986. 

Par acte du 25 janvier 2008, monsieur Z... a fait assigner madame X... devant le tribunal d'instance de Lyon pour voir valider le nouveau bail proposé à cette dernière dans les conditions prévues par la loi et subsidiairement pour voir ordonner une expertise. 



En cours de procédure, monsieur Emmanuel Y..., le père des deux enfants de madame X... est intervenu volontairement dans l'instance pour voir juger qu'il n'occupait pas le logement et que ses revenus personnels ne devaient pas être pris en compte dans l'examen des ressources de madame X... pour l'application de l'article 29 de la loi du 23 décembre 1986. 

Par jugement du 29 mars 2010, le tribunal d'instance a :

- rejeté la demande de dommages-intérêts formée par monsieur Emmanuel Y... et par madame Arielle X...,

- dit que le contrat de location proposé à madame X... par acte d'huissier en date du 8 juillet 2008 était réputé conclu à compter du 15 janvier 2009 et pour huit ans,

- fixé à la somme de 17. 466 euros par an en principal, soit 1. 455, 50 euros par mois hors charges le loyer de ce bail à compter du 15 janvier 2009,

- dit que cette hausse s'appliquera par 8ème au cours des huit années du contrat,

- condamné in solidum monsieur Emmanuel Y... et madame Arielle X... à payer à monsieur Yves Z... la somme de 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,

- ordonné l'exécution provisoire,

- condamné in solidum monsieur Emmanuel Y... et madame Arielle X... aux dépens. 

Madame X... et monsieur Y... ont interjeté appel de ce jugement le 5 mai 2010. 

Les appelants demandent à la cour :

- d'infirmer le jugement querellé,

- de dire que le cumul des revenus de madame X... et de monsieur Y... pur l'année 2007, si tant est qu'il soit démontré que ce dernier est bien occupant du logement, est nettement inférieur au seuil réglementaire au-delà duquel les occupants ne bénéficient plus du droit au maintien dans les lieux,

- de dire en conséquence que le bailleur ne pouvait prétendre à l'établissement d'un nouveau bail prévoyant u augmentation de loyer très élevée,

- de dire également que les critères de confort actuels du logement ne sont pas conformes aux règles de confort minimum permettant la sortie des baux issus de la loi de 1948,

- de dire que le bail locatif initial de madame X... se poursuivra selon les mêmes termes et conditions que ceux qui existaient lors de son établissement,

- de condamner le bailleur à leur payer chacun la somme de 1. 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens. 

Ils font valoir que le premier juge a méconnu les conditions d'application de l'article 29 de la loi du 23 décembre 1986 et de son décret d'application du 22 décembre 2006, ayant considéré que la seule occupation physique du logement par elle-même et par monsieur Y... justifiait le nouveau bail sans même examiner le montant exact de leurs revenus. 

Ils précisent qu'en 2007, les revenus de madame X... pour trois personnes (y compris deux enfants) s'élevaient à 24. 275 euros par ans alors que le décret fixait un seuil maximal de 37. 095 euros et que les revenus cumulés de madame X... et de monsieur Y... pour quatre personnes (y gompris deux enfants) s'élevaient à 33. 709 euros alors que le décret fixait un seuil maximal de 42. 768 euros. 

Ils font valoir par ailleurs que les aisances et les toilettes de l'appartement occupé ne sont pas conformes aux critères de confort actuels, que notamment les WC ne sont pas indépendants de la partie logement qui fait office de coin cuisine, qu'il n'existe qu'une salle de bains aménagée dans une alcôve, que le clos et le couvert ne sont pas assurés depuis des années puisque l'appartement subit régulièrement des infiltrations d'eaux qui ont donné lieu à divers conflits entre le locataire et le bailleur. 

Monsieur Z... demande de son côté à la cour :

- de confirmer le jugement frappé d'appel en toutes ses dispositions et de débouter madame X... et monsieur Y... de leurs prétentions,

- de condamner ceux-ci in solidum à lui payer la somme de 3. 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile. 



Il fait d'abord valoir que monsieur Y... est le concubin notoire de madame X... à Lyon de sorte que ses revenus doivent être pris en compte pour l'application de l'article 29 de la loi de 1986. 

Par acte notarié du 9 mai 2011, monsieur Yves Z... a fait apport à la SCI LE CYGNE, société familiale constituée entre lui-même et ses deux enfants de l'ensemble des lots dont il est propriétaire au sein de l'immeuble situé... à Lyon 1er. 

Par conclusions signifiées le 31 août 2011, la SCI LE CYGNE est intervenue volontairement dans l'instance d'appel au soutien des prétentions de monsieur Yves Z... et a sollicité à son profit le paiement d'une indemnité de 3. 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. 

Elle reprend dans ses écritures l'argumentation développée par monsieur Z... concernant le concubinage entre madame X... et monsieur Y... et précise que les occupants ne peuvent pas bénéficier des dispositions de l'article 29 de la loi du 23 décembre 1986 puisque les revenus cumulés de madame X... et de monsieur Y... pour l'année 2007 s'élèvent à 33. 701 euros alors que le seuil réglementaire est de 31. 421 euros pour deux personnes. 



MOTIFS DE LA DÉCISION 

Attendu qu'il est constant que monsieur Z... a signifié le 8 juillet 2008 à madame X... une proposition de nouveau bail de huit ans dans les conditions prévues par l'article 28 de la loi du 23 décembre 1986 ; 

Que la régularité formelle de cette proposition comme celle de la réponse du locataire ne sont pas contestées ; 

Attendu toutefois que l'article 29 de la loi précitée prévoit que les dispositions de l'article 28 ne sont pas opposables aux locataires ou occupants de bonne foi dont les ressources cumulées avec celles des autres occupants du logement sont inférieures à celles fixées par décret ; 

Que le décret no 2006-1679 du 22 décembre 2006 précise que les ressources mentionnées à l'article 29 de la loi sont celles perçues par le locataire occupant de bonne foi et les autres occupants du logement pendant l'année civile précédant celle au cours de laquelle est formulée la proposition de contrat et que sont considérés comme occupants du logement les personnes y habitant depuis plus de six mois à la date de proposition du contrat ; 

Qu'il précise également que ces ressources s'entendent du revenu net imposable de l'année civile de référence sus-mentionnée ; 

Attendu qu'en l'espèce il n'est pas contesté que monsieur Y... est le père des deux enfants de madame X... qui sont à la charge de cette dernière et résident avec elle dans le logement situé... à Lyon ; 

Qu'il résulte de plusieurs témoignages rédigés en 2008 par une voisine et pas des entrepreneurs que monsieur Y... était domicilié à cette époque... à Lyon avec madame X... ; 

Qu'un procès-verbal de constat de maître B..., huissier de justice, en date du 4 juillet 2008 confirme en tous points cette cohabitation en relevant notamment sur la boîte aux lettres les deux noms accolés " X...- Y... " ; qu'une assignation en référé du 9 avril 2004 et un certificat médical du 6 avril 2004 sont une confirmation supplémentaire de la vie commune entre les deux parents,... à Lyon depuis plusieurs années ; 

Que monsieur Y... qui seul conteste devant la cour avoir occupé le logement de madame X... produit une attestation notariée révélant qu'il est propriétaire en indivision d'un immeuble situé... à CERET (66400) et plusieurs factures d'eau et d'électricité de 2007 concernant cet immeuble ; 

Que ces documents comme l'a justement relevé le premier juge ne peuvent suffire à prouver l'occupation réelle de l'immeuble de CERET ; 

Qu'en conséquence monsieur Y... doit être considéré comme occupant les lieux situés... à Lyon 1er, du chef de madame X... au moment de la proposition du nouveau bail et que ses ressources doivent prises en considération pour l'application des dispositions protectrices de l'article 29 de la loi du 23 décembre 1986 ; 

Attendu que l'article 2 du décret du 22 décembre 2006 fixe les seuils de ressources mentionnées à l'article 29 de la loi du 23 décembre 1986 en fonction du nombre de personnes occupant le logement et selon que ce dernier est situé en région Ile-de-France ou dans une autre région ; 

Que l'article 3 prévoit que ces seuils sont révisés chaque année en fonction de l'indice de référence des loyers publiés par l'INSEE en prenant en compte la valeur de l'indice correspondant au deuxième trimestre de l'année précédente ; 

Qu'en l'espèce, le logement est occupé par quatre personnes : madame X..., monsieur Y..., leurs deux enfants communs et que le seuil de ressources correspondant est fixé par le texte réglementaire à 42. 768 euros ; 

Qu'après révision pour l'année 2008, ce même seuil s'élève à 43. 786, 55 euros ; 

Attendu qu'il résulte des avis d'imposition produits devant la cour que pour l'année 2007, le revenu fiscal de madame X... s'élevait à 24. 275 euros et le revenu fiscal de monsieur Y... à 9. 426 euros, soit au total 33. 701 euros, étant noté qu'il n'est pas indiqué que l'un des enfants, majeur, percevait lui-même des revenus ; 

Attendu en conséquence que les ressources cumulées de madame X... et de monsieur Y... s'avérant inférieures au seuil défini par l'article 29 de la loi du 23 décembre 1986, monsieur Z... ne peut valablement leur imposer l'établissement d'un nouveau contrat de location pour sortir de la loi de 1948 ; 

Qu'il sera fait droit aux prétentions de madame X... sans qu'il soit besoin d'examiner sa contestation relative aux critères de confort du logement ; 

Attendu que monsieur Z... et la SCI LE CYGNE supporteront les dépens ; qu'il convient d'allouer à madame X... la somme de 1. 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ; 

Qu'il n'y a pas lieu, en revanche, d'allouer pareille indemnité à monsieur Y... car sa contestation sur la cohabitation avec madame X... n'a pas été retenue par la cour ; 



PAR CES MOTIFS 

Dit l'appel recevable, 

Infirme le jugement querellé et statuant à nouveau, 

Dit que monsieur Yves Z... ne pouvait valablement au cours de l'année 2008 proposer à madame Arielle X... un contrat de location conclu en application de l'article 28 de la loi du 23 décembre 1986 et dans les conditions prévues par les articles 30 à 33 de ladite loi, 

Dit que le logement occupé par madame Arielle X...
... à Lyon 1er restera soumis aux dispositions de la loi du 1er septembre 1948 et que l'occupation des locaux par madame X... se poursuivra aux mêmes conditions que celles qui existaient avant la proposition du bailleur, 

Condamne in solidum monsieur Yves Z... et la SCI LE CYGNE à payer à madame Arielle X... la somme de 1. 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, 

Déboute monsieur Emmanuel Y... de sa demande formée au même titre, 

Condamne in solidum monsieur Yves Z... et la SCI LE CYGNE aux dépens de première instance et d'appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, pour ceux des mandataires des parties qui en ont fait la demande. 

Le greffier, Le président.