Cour d'Appel — 26 octobre 2011

Ch. civile B 

ARRET No 

du 26 OCTOBRE 2011 

R. G : 10/ 00314 C-PH 

Décision déférée à la Cour : 
jugement du 06 avril 2010 
Tribunal de Grande Instance de BASTIA 
R. G : 09/ 2140 


X...


C/ 


Y...


B...


COUR D'APPEL DE BASTIA 

CHAMBRE CIVILE 

ARRET DU VINGT SIX OCTOBRE DEUX MILLE ONZE 

APPELANT : 

Monsieur Patrick X...

né le 13 Septembre 1951 à BOURG EN BRESSE (01000)

... 


représenté par la SCP René JOBIN Philippe JOBIN, avoués à la Cour 

ayant pour avocat Me Marie-Mathilde PIETRI, avocat au barreau de BASTIA 

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2010/ 1650 du 17/ 06/ 2010 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de BASTIA) 



INTIMES : 

Monsieur Vincent Y...

né le 19 Novembre 1949 à TAURIANOVA

... 


représenté par la SCP RIBAUT BATTAGLINI, avoués à la Cour 

ayant pour avocat Me Martine CAPOROSSI-POLETTI, avocat au barreau de BASTIA 



Madame Danièle B... épouse Y...

née le 26 Août 1946 à BOURG EN BRESSE (01000)

... 


représentée par la SCP RIBAUT BATTAGLINI, avoués à la Cour 

ayant pour avocat Martine CAPOROSSI-POLETTI, avocat au barreau de BASTIA 



COMPOSITION DE LA COUR : 

En application des dispositions des articles 786 et 910 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 15 septembre 2011, devant Monsieur Pierre LAVIGNE, Président de chambre, et Madame Marie-Paule ALZEARI, Conseiller, l'un de ces magistrats ayant été chargé du rapport, sans opposition des avocats. 

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : 

Monsieur Pierre LAVIGNE, Président de chambre 
Monsieur Philippe HOAREAU, Conseiller 
Madame Marie-Paule ALZEARI, Conseiller 



GREFFIER LORS DES DEBATS : 

Madame Marie-Jeanne ORSINI. 

Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aura lieu par mise à disposition au greffe le 26 octobre 2011. 



ARRET : 

Contradictoire, 

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. 

Signé par Monsieur Pierre LAVIGNE, Président de chambre, et par Madame Marie-Jeanne ORSINI, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. 



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Vu le jugement du Tribunal de grande instance de BASTIA du 6 avril 2010 qui a : 

prononcé la nullité de l'acte de vente notarié du 4 avril 2007, 

condamné Monsieur Patrick X...à payer à Monsieur Vincent Y...et à son épouse née Danièle B... la somme de 100 000 euros avec intérêts au taux légal à compter du 7 décembre 2009, en restitution du prix de vente, 



condamné Monsieur Patrick X...à payer aux époux Y...la somme de 12 000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de leur préjudice de jouissance, 

condamné Monsieur Patrick X...à verser aux époux Y...la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens. 



Vu la déclaration d'appel déposée le 16 avril 2010 pour Monsieur Patrick X.... 



Vu les dernières conclusions de l'appelant du 30 juillet 2010 aux fins d'infirmation du jugement entrepris, de voir dire et juger que les époux Y...connaissaient la matérialité du bien acheté et la consistance des travaux à faire, de voir constater qu'ils ne les ont pas réalisés, qu'aucune privation de jouissance ne peut être retenue et de voir condamner les intimés au paiement de la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens. 



Vu les dernières conclusions des intimés du 30 novembre 2010 aux fins : 

à titre principal, de voir confirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions et condamner Monsieur X...au paiement de la somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens, 

à titre subsidiaire, de voir : 

• condamner Monsieur X...sous astreinte de 500 euros par jour de retard dans le mois de la signification de la décision, à leur remettre les clés du portail et à libérer les parties communes qu'il occupe, 

• condamner Monsieur X...à leur verser la somme de 15 000 euros à titre de dommages-intérêts, celle de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens. 



Vu l'ordonnance de clôture du 11 mai 2011. 



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* * 

Après avoir reçu le 4 avril 2007 un état descriptif de division en trois lots d'un immeuble situé à ... appartenant à Monsieur Patrick X..., Maître Christiane C..., notaire à AMBERIEU-EN-BUGEY a reçu le même jour l'acte de vente du lot numéro 3 par Monsieur Patrick X...à Monsieur Vincent Y...




et à son épouse née Danièle B... moyennant le prix de 100 000 euros payé comptant en la comptabilité du notaire, le vendeur en consentant quittance sans réserve. 



Le lot numéro 3 est décrit dans l'acte comme un appartement comprenant : 

au rez de chaussée avec entrée côté Est auquel on accède par un escalier extérieur : cellier, pièce de rangement, cuisine, deux chambres, salle de bains avec WC et jouissance privative de la terrasse située côté Est du terrain en prolongement de cette terrasse jusqu'à la limite Est du terrain constituant l'assiette de la copropriété, et figurant sous teinte verte du plan cadastral joint, 

à l'étage auquel on accède par un escalier extérieur : trois chambres et une salle de bains avec WC, 

et les 50/ 100èmes des parties communes de l'immeuble. 



Les époux Y...ont fait établir le 9 juillet 2009 un constat d'huissier indiquant qu'ils ne pouvaient accéder au bien acquis tel qu'indiqué dans l'acte et que Monsieur X...leur refuse le passage côté Nord-Ouest, les époux Y...ont assigné leur vendeur devant le Tribunal de grande instance de BASTIA par acte d'huissier du 7 décembre 2009 afin d'obtenir l'annulation du contrat de vente, sur le fondement d'une erreur sur la nature des droits objet du contrat rendant le bien acheté impropre à sa destination, le remboursement du prix avec intérêts au taux légal à compter de la vente et une condamnation de Monsieur X...à des dommages-intérêts en réparation de leur préjudice de jouissance et au titre de l'article 700 du code de procédure civile. 



Par jugement du 6 avril 2010, le Tribunal a accueilli ces demandes. 



Devant la Cour, Monsieur X...conteste l'erreur sur la substance invoquée par les époux Y...et se réfère au plan produit par eux qui démontre selon lui qu'ils savaient qu'ils devaient effectuer des travaux du côté Est pour accéder à l'appartement acquis. 

L'appelant soutient qu'aucune pièce du dossier ne démontre une impossibilité d'accès du côté Est. Il fait valoir que les époux Y...ont toujours pu accéder à leur appartement et conteste toute privation de jouissance. Il produit des attestations à ce sujet. 

Monsieur X...indique n'avoir reçu que 96 000 euros alors que le prix de vente convenu était de 100 000 euros et se réfère à une correspondance du notaire du 4 janvier 2010 accompagnée d'une attestation. Il considère que les époux Y...sont de mauvaise foi et n'ont pas respecté leurs engagements d'effectuer des travaux d'aménagement permettant l'accès à leur appartement. 

Les époux Y...répliquent en soutenant que l'erreur sur la substance du bien est établie. Ils indiquent que l'obligation de passer par l'Est rend inhabitable le lot no 3, qu'ils pensaient pouvoir emprunter le passage côté Nord-Ouest, que Monsieur X...considère comme sa propriété exclusive ce passage mais qu'aucune clause relative à l'usage exclusif de cette entrée ne figure à l'acte et qu'il en est de même s'agissant de la création d'un accès du côté Est. 



Les intimés se réfèrent au constat d'huissier du 9 juillet 2009 et aux photographies des lieux. Ils précisent que l'escalier figurant sur le plan produit en première instance est celui observé et photographié par l'huissier. Ils se fondent sur les correspondances échangées et sur des attestations pour soutenir avoir été privés du bien acquis qui est selon eux occupé et loué par Monsieur X.... 

Ils soutiennent avoir payé comptant le prix de vente, comme indiqué dans l'acte et considèrent que l'appelant est de mauvaise foi. 

Ils soulignent devoir rembourser à hauteur de 920 euros par mois l'emprunt souscrit alors qu'ils n'auront passé que quatre jours dans leur appartement. 

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SUR QUOI : 



Attendu que par des motifs pertinents que la Cour adopte les premiers juges ont démontré l'existence d'une erreur sur la substance du bien vendu en relevant que le constat d'huissier établi le 9 juillet 2009 mentionnait que le seul accès au lot numéro 3 était un passage côté Nord-Ouest, que l'acte de vente ne stipulait aucune clause relative à l'usage exclusif du terrain par Monsieur X...s'agissant de cet accès et que l'absence de voie d'accès a rendu le bien acquis inhabitable ; 



Attendu que si les époux Y...connaissaient les lieux avant la division opérée, ils n'auraient pas acquis le lot numéro 3 s'ils ne pouvaient y accéder ; 



Attendu que l'acte de vente ne contient aucune mention prévoyant que les acquéreurs avaient été informés de la nécessité de réaliser des aménagements côté Est pour accéder au bien acquis ; 

Que l'appelant ne produit aucune correspondance de nature à donner du crédit à son allégation relative à l'engagement pris par les époux Y...à ce sujet et que les escaliers figurant sur les plans versés aux débats sont ceux qui existent et non ceux dont la réalisation incomberait aux époux Y...; 



Attendu en outre, que l'état descriptif de division établi le 4 avril 2007 indique, s'agissant du lot numéro 3, qu'il comporte un accès côté Est auquel on accède par un escalier extérieur sans préciser que cet escalier doit être réalisé par les acquéreurs et ne mentionne pas s'agissant du lot numéro 2 que l'entrée côté Ouest constitue une partie privative ; 



Attendu qu'il y a lieu en conséquence de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a prononcé l'annulation de la vente et ordonné la restitution du prix de vente de 100 000 euros dont le vendeur a donné quittance dans l'acte d'acquisition même s'il a autorisé le notaire à prélever les frais sur le prix de vente ; 



Attendu que le comportement du vendeur qui s'est comporté en propriétaire malgré la vente intervenue est attesté par Messieurs D...et E...; qu'il a privé les acquéreurs de l'accès et de la jouissance du lot acquis durant plus de trois ans ; qu'il y a lieu en conséquence de confirmer la condamnation au paiement de la somme de 12 000 euros à titre de dommages-intérêts prononcée en première instance ; 



Attendu que la condamnation au paiement de la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ordonnée par le Tribunal mérite également confirmation, l'équité commandant de la compléter par le versement d'une somme de 1 500 euros au titre des frais irrépétibles exposés en appel et de rejeter la demande présentée de ce chef par l'appelant ; 



Attendu que Monsieur X...qui succombe supportera les entiers dépens qui seront recouvrés conformément à la loi du l'aide juridictionnelle. 

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PAR CES MOTIFS, 

LA COUR : 



Confirme le jugement du Tribunal de grande instance de BASTIA du 6 avril 2010 en toutes ses dispositions, 

Y ajoutant, 

Condamne Monsieur Patrick X...à payer aux époux Vincent et Danièle Y...la somme de MILLE CINQ CENTS EUROS (1 500 euros) sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, 

Rejette le surplus des demandes des parties, 

Condamne Monsieur Patrick X...aux entiers dépens qui seront recouvrés conformément à la loi sur l'aide juridictionnelle. 



LE GREFFIER LE PRESIDENT