Cour d'Appel — 25 mai 2011

Ch. civile B 


ARRET 


du 25 MAI 2011 


R. G : 09/ 00661 C-PH 


Décision déférée à la Cour : 
jugement du 07 juillet 2009 
Tribunal de Grande Instance de BASTIA 
R. G : 08/ 1161 


S. C. I A MENTA 


C/ 


S. A. R. L BASTIA IMMOBILIER 
Synd. de copropriété RESIDENCE 15 ROUTE DE VILLE DE PIETRABUGNO 
Cie d'assurances G. A. N CABINET GUIDICELLI 














COUR D'APPEL DE BASTIA 


CHAMBRE CIVILE 


ARRET DU VINGT CINQ MAI DEUX MILLE ONZE 






APPELANTE : 


S. C. I A MENTA 
Prise en la personne de sa gérante Madame Dominique X...

demeurant et domiciliée ès-qualités audit siège 

...

20290 BORGO 


représentée par la SCP RIBAUT BATTAGLINI, avoués à la Cour 


assistée de Me Marie-José BELLAGAMBA, avocat au barreau de BASTIA 




INTIMEES : 


S. A. R. L BASTIA IMMOBILIER 
Prise en la personne de son représentant légal en exercice 
45 Boulevard Paoli 
20200 BASTIA 


représentée par la SCP René JOBIN Philippe JOBIN, avoués à la Cour 


assistée de la SCP PANTANACCE-FILIPPINI, avocats au barreau de BASTIA 




Syndicat des copropriétaires RESIDENCE 15 ROUTE DE VILLE DE PIETRABUGNO 
Prise en la personne de son syndic en exercice 
SARL BASTIA IMMOBILIER 
Elle-même prise en la personne de son représentant légal en exercice 
45 Boulevard Paoli 
20200 BASTIA 


représentée par la SCP R. JOBIN ET PH. JOBIN, avoués à la Cour 


assistée de la SCP PANTANACCE-FILIPPINI, avocats au barreau de BASTIA 




Compagnie d'assurances G. A. N CABINET GUIDICELLI 
Prise en la personne de son représentant légal en exercice 
30 Rue César Campinchi 
20200 BASTIA 


représentée par la SCP CANARELLI Antoine CANARELLI Jean Jacques, avoués à la Cour 


ayant pour avocat Me Françoise ACQUAVIVA, avocat au barreau de BASTIA 






COMPOSITION DE LA COUR : 


En application des dispositions des articles 786 et 910 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 07 avril 2011, devant Monsieur Philippe HOAREAU, Conseiller, et Madame Marie-Paule ALZEARI, Conseiller, dont l'un d'eux a été chargé du rapport, les avocats ne s'y étant pas opposés. 


Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : 


Monsieur Jean BRUNET, Président de Chambre 
Monsieur Philippe HOAREAU, Conseiller 
Madame Marie-Paule ALZEARI, Conseiller 




GREFFIER LORS DES DEBATS : 


Madame Marie-Jeanne ORSINI. 


Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aura lieu par mise à disposition au greffe le 25 mai 2011. 




ARRET : 


Contradictoire, 


Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. 


Signé par Monsieur Philippe HOAREAU, Conseiller, le Président de Chambre empêché, et par Madame Marie-Jeanne ORSINI, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. 




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Vu le jugement du Tribunal de grande instance de BASTIA du 7 juillet 2009 qui a : 


constaté que les travaux de calfeutrement des tuyaux d'évacuation d'eaux usées, de condensats de climatisation, de la bouche de ventilation et des gaines électriques situés sur la paroi extérieure de l'immeuble sis ...à BASTIA, ont été réalisés, 


condamné le syndicat des copropriétaires de cet immeuble à réaliser les travaux de protection du soubassement des murs par une chape d'étanchéité ainsi que des travaux de peinture dans le local appartenant à la société civile immobilière A MENTA, tels que précisés au rapport d'expertise déposé le 20 juillet 2007 par Monsieur A..., et ce sous astreinte de 200 euros par jour de retard, passé le délai de quatre mois suivant la signification du jugement, 


condamné le syndicat des copropriétaires à payer à la société A MENTA la somme de 6 000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de son trouble de jouissance, 


condamné la compagnie d'assurances LE GAN à relever et garantir le syndicat des copropriétaires de sa condamnation à réaliser les travaux d'étanchéité et de peinture, 


condamné le syndicat des copropriétaires à verser à la société A MENTA la somme de 1 700 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, 


débouté les parties du surplus de leurs prétentions, 


condamné le syndicat des copropriétaires aux dépens comprenant le coût de l'expertise judiciaire et la compagnie LE GAN à le relever et garantir de sa condamnation au paiement des frais d'expertise judiciaire. 




Vu la déclaration d'appel déposée le 17 juillet 2009 pour la société A MENTA. 




Vu les dernières conclusions de la société A MENTA du 19 janvier 2011 aux fins : 


A titre principal, de voir :


- confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a condamné le syndicat des copropriétaires à effectuer les travaux prescrits par l'expert pour remédier aux causes du sinistre,


- condamner ce syndicat à effectuer ces travaux sous astreinte de 1 000 euros par jour de retard à réparer le préjudice matériel subi par elle chiffré en 2007 à 1 425 euros,


- condamner la société BASTIA IMMOBILIER à lui verser la somme de 40 281 euros, par application des dispositions de l'article 1382 du code civil, en réparation du préjudice subi du fait de sa carence, sans préjudice des sommes dues à compter d'octobre 2009, au titre des pertes subies et de l'aggravation des ordres,


- à défaut, condamner les syndicat des copropriétaires garanti par son assureur au paiement des sommes réclamées au titre des pertes locatives et du préjudice matériel,


- condamner cet assureur à garantir le paiement à la copropriété des sommes dues à l'exécution des travaux, soit 5 831, 51 euros, des sommes éventuellement dues au titre de l'astreinte et au titre de la perte locative et de la somme due au titre de son préjudice matériel soit 1 425 euros, 


A titre subsidiaire, de voir désigner à nouveau l'expert A...aux fins de vérifier si les travaux invoqués par le syndic ont été effectués en conformité avec ses prescriptions, chiffrer son préjudice locatif et réactualiser son préjudice matériel évalué en 2007 à 1 425 euros, 


Dire que les frais d'expertise seront à la charge de la société BASTIA IMMOBILIER et la condamner au paiement de la somme de 3 588 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de première instance et d'appel. 




Vu les dernières conclusions du 2 novembre 2010 du syndicat des copropriétaires de la Résidence ...à BASTIA aux fins de confirmation du jugement entrepris, sauf en ce qu'il a écarté la garantie du GAN pour la réparation du trouble de jouissance, de voir accueillir son appel incident sur ce point et, statuant à nouveau, de voir condamner la compagnie GAN à le garantir des condamnations prononcées y compris au titre d'un trouble de jouissance et de voir condamner l'appelante aux entiers dépens de l'instance ainsi qu'au paiement de la somme de 2 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. 




Vu les dernières conclusions du 9 juin 2010 de la société BASTIA IMMOBILIER aux fins de voir déclarer irrecevable la demande présentée contre le syndic de la copropriété pour une somme de 40 281 euros au titre des charges d'emprunt réglées par l'appelante, de voir confirmer le jugement déféré et rejeter les demandes de la société A MENTA dirigées contre le syndic de copropriété, de la condamner à lui verser la somme de 1 500 euros à titre de dommages-intérêts, celle de 2 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens. 




Vu les dernières conclusions du 18 mai 2010 de la compagnie GAN ASSURANCES aux fins d'infirmation du jugement entrepris en ce qu'il l'a condamnée à relever et garantir le syndicat des copropriétaires 


à réaliser les travaux d'étanchéité et de peinture, de voir dire que l'assureur ne peut être tenu de garantir que le montant des travaux de reprise nécessaires pour remédier aux désordres, à l'exclusion de toute autre somme, de voir confirmer le reste du jugement et condamner qui mieux des autres parties aux dépens et au paiement de la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. 




Vu l'ordonnance de clôture du 9 mars 2011. 




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EXPOSE DU LITIGE : 




La société civile immobilière A MENTA est propriétaire d'un appartement de deux pièces principales situé au rez-de-chaussée d'un immeuble ancien situé au numéro ...à BASTIA. 


Elle a signalé par lettre du 14 février 2006 adressée à la société BASTIA IMMOBILIER, le syndic de copropriété de l'immeuble, une infiltration au niveau du plafond côté façade entre cet appartement et l'étage du dessus, puis a obtenu suivant ordonnance de référé du 20 décembre 2006 la désignation d'un expert, Monsieur A.... 


Les opérations d'expertise se sont déroulées en présence du syndicat des copropriétaires, du syndic et de la compagnie GAN ASSURANCES, assureur de la copropriété. 


L'expert a déposé son rapport définitif le 20 juillet 2007 et, par acte d'huissier du 30 mai 2008, la société A MENTA a assigné devant le Tribunal de grande instance de BASTIA le syndicat des copropriétaires de l'immeuble 
...
, son assureur la compagnie GAN ASURANCES et la société BASTIA IMMOBILIER afin d'obtenir une condamnation à régler les travaux préconisés par l'expert et la réparation du trouble de jouissance subi et des loyers perdus. 


Le Tribunal a constaté que les travaux de calfeutrement des canalisations extérieures avaient été effectués par un copropriétaire, Monsieur B..., que malgré ces travaux les infiltrations avaient perduré et il a condamné sous astreinte le syndicat des copropriétaires à réaliser les travaux d'étanchéité du soubassement de l'immeuble préconisés par l'expert et les travaux de peinture de l'appartement de la société A MENTA. 


S'agissant de la perte locative, le Tribunal l'a indemnisée forfaitairement à la somme de 6 000 euros. Il a retenu la garantie de l'assureur à l'exception de la somme éventuellement due au titre de l'astreinte et il a considéré que le syndic de copropriété n'avait commis aucune faute engageant sa responsabilité. 


Devant la Cour, la société A MENTA reproche à l'expert judiciaire de n'avoir pas fourni les éléments permettant d'évaluer les préjudices subis, en particulier les troubles de jouissance. Elle critique le jugement du 7 juillet 2009 qui n'a pas pris en compte la carence du syndic devant entraîner sa responsabilité personnelle. 


Elle conteste le caractère nouveau de la demande présentée au titre de l'emprunt contracté et fait valoir qu'elle est recevable à réajuster sa demande présentée au titre du préjudice subi résultant de l'obligation de régler des charges d'emprunt sans percevoir les loyers depuis la date du sinistre. 


Elle souligne que les travaux mis à la charge de la copropriété n'étant toujours pas réalisés, son préjudice s'est aggravé. 


Elle reproche au syndic de ne pas avoir indiqué lors de l'expertise le nom du propriétaire des canalisations insuffisamment calfeutrées et d'avoir déclaré le sinistre à l'assureur de la copropriété avec retard, soit le 9 août 2006 alors qu'il avait été avisé du sinistre le 14 février 2006. 


Elle considère que ce retard a contribué à la réalisation du préjudice et que le syndicat des copropriétaires est également responsable de n'avoir pas fait réaliser les travaux préconisés par l'expert, au besoin à titre conservatoire. 


Elle critique l'attestation de Monsieur B...et fait valoir qu'elle n'est pas accompagnée d'une facture de travaux et d'un avis de l'expert sur la conformité de ces travaux. 


Elle se réfère aux constats d'huissier établis les 19 janvier 2009 et 2 mars 2010 pour soutenir que son appartement est toujours impropre à la location et se fonde sur une attestation de son agence immobilière pour indiquer que l'état d'insalubrité de l'appartement interdit toute location. 


Elle précise que sa locataire n'a quitté les lieux qu'à l'issue d'une procédure d'expulsion qu'en " mai 2005- début 2006 " et que le montant de l'indemnisation du trouble de jouissance mis à la charge de la copropriété, soit 6 000 euros, ne couvre même pas la perte en loyer d'une année, alors que cet appartement était loué sans discontinuité depuis 1990. 


Elle entend obtenir que le GAN soit condamné à garantir la copropriété du coût des travaux préconisés par l'expert mais également des sommes mises à sa charge au titre des pertes locatives. 




Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble réplique en faisant valoir que le calfeutrement des canalisations courant en façade a été réalisé par le copropriétaire concerné, Monsieur B..., après l'intervention du syndic et que l'étanchéité verticale préconisée par l'expert n'a pu être réalisée en raison du refus injustifié de garantie opposé par la compagnie GAN. 


Il indique que l'expert n'a pas constaté de dégâts matériels dans l'appartement et n'a chiffré aucun trouble de jouissance. Il soutient que l'appartement était parfaitement habitable au jour du dépôt du rapport en juillet 2007 et que l'appelante ne justifie d'aucun préjudice pour perte de jouissance ou perte de revenus locatifs entre le premier janvier 2005 et la fin juillet 2007. 


Il considère que le préjudice invoqué est purement hypothétique, que l'absence de locataire s'explique par un loyer assez élevé compte-tenu des caractéristiques du jugement et que les constats d'huissier et l'attestation de la société EUROCORSE IMMOBILIER n'établissent nullement l'existence d'un préjudice immatériel ni un état d'insalubrité des lieux. 


Il se réfère à la convention spéciale " syndic plus " souscrite pour contester l'exception de non garantie opposée par la compagnie GAN et considère que la garantie concerne à la fois les dommages matériels et les dommages immatériels consécutifs aux dommages matériels garantis, en application de l'article 13 du contrat d'assurances. 




La société BASTIA IMMOBILIER, syndic de la copropriété, soulève l'irrecevabilité des demandes présentées au titre des charges d'emprunt par la société A MENTA, par application de l'article 564 du code de procédure civile, en faisant valoir que ces charges sont réclamées au seul syndic alors que les pertes locatives étaient réclamées en première instance aux deux parties. 


Elle conteste avoir commis une quelconque faute et précise que l'infiltration signalée était à peine perceptible et ne permettait pas de déterminer si elle provenait des parties communes ou des parties privatives de l'immeuble. 


Elle précise que la société A MENTA n'a fait aucune déclaration de sinistre à son assureur, que c'est sur son intervention que l'assureur de la copropriété a été saisi et que sans attendre la position de cet assureur que la société A MENTA a fait le choix d'assigner en référé. 


Elle indique que le logement était habitable en juillet 2007 et que la société A MENTA n'a pas contesté ce fait devant l'expertise. 


Elle expose que les demandes de l'appelante sont excessives et variables, qu'elle ne peut être responsable des délais de procédure et du refus de prise en charge injustifié de la compagnie GAN et que les demandes dirigées contre le syndic de copropriété sont abusives et justifient les dommages et intérêts réclamés par elle. 




La compagnie GAN ASSURANCES soutient que l'assureur ne peut être tenu de réaliser l'obligation de faire relevant du seul pouvoir et de la seule responsabilité de son assuré et que la garantie ne pouvait être mobilisée que dans l'hypothèse où la copropriété n'entreprendrait pas les travaux qu'elle a été condamnée à réaliser. 


Elle précise qu'elle n'a pas la possibilité matérielle de faire réaliser ces travaux et ne peut être concernée par une liquidation d'astreinte relevant de la carence fautive de la copropriété dans l'exécution des obligations découlant d'une décision judiciaire. 




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MOTIFS DE LA DECISION : 




Le rapport d'expertise de Monsieur A...est circonstancié et permet à la Cour de se prononcer. Il a été établi dans le respect du principe du contradictoire et a décrit les désordres invoqués par la société A MENTA et les moyens d'y mettre fin, en l'espèce un calfeutrement des pénétrations des canalisations courant en façade et la mise en place d'une chape d'étanchéité bitumineuse sur tout le soubassement de l'appartement en partie enterré. 


Les premiers juges ont constaté que le calfeutrement préconisé par l'expert avait été réalisé et la société A MENTA n'a pas démontré qu'il était susceptible de provoquer une nouvelle humidification de l'appartement. 


Le jugement entrepris sera en conséquence confirmé de ce chef sans qu'il soit utile de recourir au complément d'expertise sollicité par l'appelante. 


La société A MENTA n'a pas démontré que le syndic de copropriété avait connaissance au moment de l'expertise de l'identité du propriétaire des canalisations dont le calfeutrement était nécessaire. Elle n'établit pas la faute qu'elle invoque à l'encontre du syndic qui est le représentant du syndicat des copropriétaires mais pas des copropriétaires et la Cour adopte les motifs pertinents retenus par les premiers juges qui n'ont pas considéré que la société BASTIA IMMOBILIER avait commis une faute de nature délictuelle et ont rejeté les demandes dirigées contre cette société qui sera cependant déboutée de sa demande de dommages-intérêts pour procédure abusive, faute d'établir le caractère malveillant de la demande dirigée contre elle. 


Le rapport d'expertise judiciaire a noté la présence d'humidité dans l'appartement. L'expert a dû utiliser un testeur d'humidité et a précisé que l'humidité constatée en février 2007 était toujours présente en mai 2007. La condamnation de la copropriété à procéder sous astreinte à la réalisation des travaux d'étanchéité préconisés par l'expert sera en conséquence confirmée. 


Les premiers juges ont justement fait application des constatations contenues dans le rapport d'expertise judiciaire qui a relevé la présence d'humidité dans l'appartement mais n'a pas indiqué que l'appartement n'était pas habitable ni insusceptible d'être loué en 2006 et 2007. 


L'absence de réponse au troisième point de la mission de l'expert, relatif à l'évaluation des troubles de jouissance et l'absence de dire à ce sujet et de constats d'huissier établi en 2006 et 2007 démontrent l'absence de préjudice et l'attestation de la société EUROCORSE IMMOBILIER, mandataire de l'appelante produite en cause d'appel ne suffit pas à établir que depuis 2006, l'appartement est impropre à la location. 


Les constats d'huissiers dressés le 26 septembre 2008 et le 19 janvier 2009 attestent, comme l'ont retenu les premiers juges, du caractère inhabitable de l'appartement par l'effet de l'humidification des murs. Le montant retenu au titre de la perte de jouissance par les premiers juges sera confirmé sans qu'il y ait lieu de l'augmenter car à compter de l'appel non limité de la décision par la société A MENTA, le syndicat des copropriétaires pouvait espérer que son assureur lui permette d'effectuer les travaux sans craindre de devoir régler une astreinte. Le jugement entrepris sera confirmé de ce chef et la société A MENTA sera déboutée de sa demande visant à voir augmenter ou actualiser la réparation de son préjudice. 


La convention spéciale syndic plus souscrite par le syndicat des copropriétaires stipule que les dégâts résultant d'infiltrations accidentelles au travers des façades sont garantis jusqu'au plafond de 50 000 francs par sinistre sans franchise. 


Le contrat d'assurance multirisques souscrit le 30 août 2004 contient une mention particulière stipulant que par dérogation aux dispositions des conditions générales, il est convenu que la garantie est étendue aux dommages causés par l'eau aux parties privatives de l'immeuble assuré et aux installations privatives d'un autre copropriétaire ou d'un voisin. 


Cette clause dérogeant aux conditions générales ne distingue pas entre les dommages matériels et immatériels et ne prévoit pas un plafond de garantie. La compagnie GAN ASSURANCES est en conséquence mal fondée à opposer une quelconque exception de non-garantie. Elle sera condamnée à relever et garantir le syndicat des copropriétaires de l'ensemble des condamnations mises à sa charge à l'exception de celle résultant d'une astreinte qui n'aura pas à s'appliquer si les travaux sont réalisés dans les quatre mois de la signification de la présente décision. 


L'équité commande de confirmer la condamnation prononcée sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile à l'encontre du syndicat des copropriétaires et de rejeter le surplus des demandes présentées de ce chef. 


Le jugement entrepris sera confirmé en ce qu'il a statué sur les dépens de première instance comprenant le coût de l'expertise judiciaire. 


Les dépens de l'instance d'appel seront en revanche mis à la charge de l'appelante qui n'a pas démontré le bien fondé de son appel. 


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PAR CES MOTIFS, 


LA COUR : 




Confirme le jugement du Tribunal de grande instance de BASTIA du 7 juillet 2009 en toutes ses dispositions à l'exception de celle relative à l'étendue de la garantie due par la compagnie GAN ASSURANCES, 


Statuant à nouveau de ce chef, dit que la compagnie GAN ASSURANCES est tenue de relever et garantir le syndicat des copropriétaires de la Résidence ... de l'ensemble des condamnations mises à sa charge à l'exception de celle pouvant résulter d'une liquidation d'astreinte, 


Y ajoutant, 


Rejette le surplus des prétentions de la société civile A MENTA, la demande de dommages-intérêts présentée par la société BASTIA IMMOBILIER et les demandes présentées en cause d'appel sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, 


Met les dépens de l'instance d'appel à la charge de la société A MENTA. 






LE GREFFIER LE PRESIDENT