Cour d'Appel — 26 janvier 2011

COUR D'APPEL DE BASTIA 

CHAMBRE CIVILE 
Ch. civile B 

ARRET du 26 JANVIER 2011 

R. G : 09/ 01082 C-MPA 

Décision déférée à la Cour : 
jugement du 22 octobre 2009 
Tribunal de Grande Instance d'AJACCIO 
R. G : 09/ 403 


X...


C/ 



Y...







APPELANT : 

Monsieur El Hassan X...

né le 16 Février 1966 à OUJDA (MAROC) 

...

20090 AJACCIO 

représenté par la SCP RIBAUT-BATTAGLINI, avoués à la Cour 

ayant pour avocat Me Monique CASIMIRI, avocat au barreau d'AJACCIO 



INTIME : 

Monsieur Félix 
Y...



...

20090 AJACCIO 

représenté par Me Antoine-Paul ALBERTINI, avoué à la Cour 

ayant pour avocat Me Paule MADRIOTTI, avocat au barreau d'AJACCIO 

COMPOSITION DE LA COUR : 

En application des dispositions des articles 786 et 910 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 10 décembre 2010, devant Madame Marie-Paule ALZEARI, Conseiller, chargé du rapport, les avocats ne s'y étant pas opposés. 

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : 

Monsieur Jean BRUNET, Président de Chambre 
Monsieur Philippe HOAREAU, Conseiller 
Madame Marie-Paule ALZEARI, Conseiller 

GREFFIER LORS DES DEBATS : 

Madame Marie-Jeanne ORSINI. 

Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aura lieu par mise à disposition au greffe le 26 janvier 2011. 



ARRET : 

Contradictoire, 

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. 

Signé par Monsieur Jean BRUNET, Président de Chambre, et par Madame Marie-Jeanne ORSINI, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. 



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FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS 



Par acte sous seing privé du 30 mai 2003 Monsieur Félix 
Y...
a consenti un bail commercial à SARL MED IN BLUE. 

Le 19 décembre 2008, cette dernière a cédé son bail à Monsieur El Hassan X...à compter du 1er janvier 2009. 

Monsieur Félix 
Y...
est intervenu à l'acte de cession et a agréé le nouveau locataire dans les termes suivants : « le propriétaire déclare également être informé du changement d'activité dans les lieux et autorise expressément Monsieur El Hassan X...à exercer l'activité de Relais Internet, WI FI, téléphonie, prestations de services. La vente de boissons alcoolisées ou non sera interdite. ». 

Arguant d'un non-respect par Monsieur El Hassan X...de ses obligations contractuelles, Monsieur Félix Y...a fait citer ce dernier devant le tribunal de grande instance d'AJACCIO. 



Vu le jugement en date du 22 octobre 2009 par lequel le Tribunal de grande instance d'AJACCIO a constaté l'absence de procédure préalable à déspécialisation rendant irrecevables toutes demandes de ce chef, prononcé la résiliation judiciaire du bail en date du 30 mai 2003, 



objet de l'acte de cession en date du 19 décembre 2008, pour manquement grave du preneur Monsieur El Hassan X...à ses obligations contractuelles, ordonné l'expulsion du preneur et de tout occupant de son chef des lieux loués sis ..., et ce sous astreinte de 300 euros par jour passé le délai d'un mois à compter de la signification du jugement, dit et jugé qu'à compter du présent jugement, Monsieur El Hassan X...serait occupant sans droit ni titre, condamné Monsieur El Hassan X...à payer à Monsieur Félix 
Y...
une indemnité d'occupation d'un montant mensuel de 800 euros jusqu'à libération effective des lieux loués, condamné Monsieur El Hassan X...à payer à Monsieur Félix 
Y...
la somme de 2. 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens en ce compris le coût du procès-verbal de constat du 28 février 2009. 



Vu la déclaration d'appel formalisée par Monsieur El Hassan X...le 14 décembre 2009. 



Vu les dernières conclusions de ce dernier en date du 28 juin 2010. 

Il prétend à l'infirmation du jugement entrepris en toutes ses dispositions et réclame le paiement des sommes de 2. 500 euros à titre de dommages-intérêts et 2. 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. 

Il soutient que sa bonne foi a été trompée dans la mesure où il pensait être lié par un premier projet d'acte de cession qui prévoyait une activité de salon de thé. 

Il ajoute que la procédure initiée devant le juge des Baux Commerciaux est entachée d'irrégularités dans la mesure où la SARL Agence du Golfe est à la fois le mandataire de Monsieur Félix 
Y...
et le syndic de l'immeuble. 

Il prétend être victime d'un harcèlement procédural. 

Sur le changement de destination du bail il soutient que les constatations opérées par un huissier de justice l'ont été dans des conditions déloyales. 

Il prétend que la vente de boissons est accessoire à son activité et ne revêt pas un caractère de gravité pouvant justifier la demande de résiliation du bail. 



Vu les dernières conclusions déposées dans l'intérêt de Monsieur Félix 
Y...
le 29 juillet 2010. 

Invoquant la cession du droit au bail en date du 19 décembre 2008, la clause relative à la destination des lieux loués rédigée en termes clairs, précis et non équivoque avec interdiction formelle de toute vente de 

boissons alcoolisées ou non, l'infraction ainsi commise par le preneur Monsieur El Hassan X...et constatée par procès-verbal en date du 26 février 2009, il prétend à la confirmation en toutes ses dispositions du jugement entrepris. 

Y ajoutant, il demande que l'astreinte soit portée à la somme de 500 euros par jour de retard et que Monsieur El Hassan X...soit condamné à lui payer la somme de 9. 346, 31 euros arrêtée au 30 août 2010 au titre de loyers et indemnités occupation impayés, celle de 10. 000 euros à titre de dommages-intérêts pour procédure manifestement dilatoire et 6. 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens en ce compris le coût des actes huissier antérieurs et postérieurs au jugement. 



Vu l'ordonnance de clôture en date du 29 septembre 2010 ayant renvoyé l'affaire pour être plaidée à l'audience du 10 décembre 2009. 



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MOTIFS : 



Attendu qu'en application de l'article 1728 du code civil, le preneur est tenu d'user de la chose louée en bon père de famille, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention ; 



Attendu qu'en application de cet article, l'affectation des locaux loués par la commune volonté des parties à un usage déterminé constitue un élément essentiel du contrat et son respect s'impose au locataire en dehors même de toute dispositions conventionnelles spécifiques ; 



Attendu sur la destination des lieux loués qu'il ressort de l'acte de cession en date du 19 décembre 2008 que Monsieur Félix 
Y...
, représenté par la SARL Agence du Golfe, a déclaré être informé du changement d'activité dans les lieux et a autorisé expressément Monsieur El Hassan X...à exercer l'activité de Relais Internet, WI FI, téléphonie, prestations de services ; que l'acte de cession mentionnant cette autorisation a été expressément signé par le mandataire de Monsieur Félix 
Y...
; qu'à l'opposé, le second acte de cession produit et daté du même jour ne comporte pas la signature de Monsieur Félix 
Y...
ou de son mandataire ; que dans ces conditions, seul l'acte sur lequel figure la signature du représentant de Monsieur Félix 
Y...
et qui mentionne l'interdiction de la vente de boissons alcoolisées ou non doit être retenu ; 

Attendu à cet égard que Monsieur El Hassan X...ne peut valablement soutenir que sa bonne foi a été surprise en ce qu'il se croyait autorisé à adjoindre une activité complémentaire de vente de boissons dans la mesure où le 9 janvier 2009 il a fait procéder à son immatriculation au Registre du Commerce pour une activité conforme à l'autorisation figurant dans l'acte de cession, en l'espèce en renseignant l'activité exercée comme : « Cyber net téléphonie prestations de services » ; 



Attendu sur le rôle de là SARL Agence Golfe que la présente procédure a été initiée à la seule initiative du bailleur, Monsieur Félix 
Y...
; qu'il n'est pas contesté que ladite agence est à la fois le syndic de copropriété de l'immeuble où se trouve le local commercial mais également le mandataire de Monsieur Félix 
Y...
; que la présente procédure n'est donc pas atteinte d'un vice pouvant la rendre irrecevable, l'intérêt à agir du bailleur étant manifeste et la Cour n'ayant pas à « éclaircir » le rôle de cette agence ainsi que l'allègue Monsieur El Hassan X...; 



Attendu que selon l'article 1729 du code civil, si le preneur emploie la chose louée à un autre usage que celui auquel il est destiné, ou dont il puisse résulter un dommage pour le bailleur, celui-ci peut, suivant les circonstances, faire résilier le bail ; 



Attendu sur l'infraction aux clauses contractuelles du bail que le 26 février 2009, il a été constaté par huissier de justice, dans le local loué à 8 : 00 du matin, l'installation d'une machine à café et de boissons non alcoolisées outre la présence de clients consommant au comptoir ; 



Attendu que Monsieur El Hassan X...prétend que ces constatations ont été réalisées de façon déloyale ; que toutefois, Monsieur Félix 
Y...
ne prétend nullement que son preneur n'exerce pas aussi l'activité et de téléphonie, Internet et WI FI ; qu'en revanche, elles établissent qu'il se livre également à l'activité de vente de boissons ; 



Attendu d'ailleurs que ce point n'est pas contesté dans sa matérialité puisque Monsieur El Hassan X...reconnaît exercer une activité de vente de boissons non alcoolisées pour, selon ses propres termes, fidéliser la clientèle, activité qu'il prétend accessoire ; 



Attendu qu'en application de l'article L. 145-47 du code de commerce, le locataire peut adjoindre à l'activité prévue au bail des activités connexes ou complémentaires de l'activité autorisée par le bail ; que cet article permet aux locataires de s'affranchir partiellement de la force obligatoire de son contrat tel que stipulé à l'article 1728 du code civil à condition qu'il s'agisse d'une activité connexe ou complémentaire ; 

Attendu toutefois qu'en application de l'article précité, ce droit est conditionné par l'obligation du locataire d'avertir de son intention le propriétaire par acte extrajudiciaire, en indiquant les activités dont l'exercice est envisagé ; que cette formalité vaut mise en demeure du propriétaire de faire connaître dans un délai de deux mois, à peine de déchéance, s'il conteste le caractère connexe ou complémentaire des activités ; qu'en cas de contestation, le tribunal de grande instance, saisi par la partie la plus diligente, se prononce en fonction de l'évolution des usages commerciaux ; 



Attendu que cette notification doit être préalable à l'exercice de la nouvelle activité ; que tant que la notification n'est pas effectuée, le preneur reste tenu par les clauses du contrat ; qu'en l'espèce, Monsieur El Hassan X...ne justifie ni même n'allègue avoir procédé à cette notification ; que l'exercice d'une activité même connexe ou complémentaire en l'absence de cette notification encourt nécessairement la sanction de la résiliation du bail en application des articles 1729 et 1184 du code civil ; 



Attendu sur la gravité du manquement aux clauses contractuelles qu'il n'est pas contesté que l'activité, même connexe ou complémentaire de vente de boissons se poursuit ; que cette infraction aux clauses contractuelles doit s'apprécier concrètement au regard de l'interdiction qui était faite dans l'acte de cession ; qu'en effet, la vente de boissons ne faisait pas partie de l'autorisation d'activité donnée mais surtout était l'objet d'une interdiction formelle au paragraphe de l'intervention du bailleur ; qu'au regard de ces éléments, il convient de considérer que c'est à bon droit que le premier juge a prononcé la résiliation du bail avec les conséquences de droit qui s'y attachent ; que le jugement entrepris sera donc confirmé en toutes ses dispositions mais sans qu'il soit nécessaire de porter l'astreinte prononcée à la somme de 500 euros par jour de retard ; 



Attendu que n'agissant pas sur le fondement de l'article L. 145-41 du code de commerce, Monsieur Félix 
Y...
n'avait pas à faire délivrer un commandement ou une mise en demeure préalable à sa demande en justice ; que le harcèlement procédural invoqué par Monsieur El Hassan X...n'est pas démontré ; qu'au demeurant, il ne rapporte nullement l'existence d'un préjudice qui aurait pu en résulter ; 



Attendu que l'obligation de Monsieur El Hassan X...de payer les arrérages de loyer et une indemnité d'occupation depuis la date de résiliation du bail n'est pas sérieusement contestable et d'ailleurs non contestée ; que Monsieur Félix 
Y...
produit un décompte des sommes réclamées alors que Monsieur El Hassan X...ne justifie ni même n'allègue s'en être acquitté ; qu'il sera donc fait droit à la demande en paiement au titre des loyers et indemnités d'occupation réclamés en application de l'article 1315 du code civil ; 

Attendu qu'à défaut de justifier d'un préjudice direct et distinct et résultant de l'attitude de Monsieur El Hassan X..., Monsieur Félix 
Y...
sera débouté en sa demande en paiement de dommages-intérêts ; 



Attendu que Monsieur El Hassan X...supportera les dépens de l'instance et sera ainsi débouté en sa demande en paiement de dommages et intérêts ainsi que de celle fondée sur l'article 700 du code de procédure civile, l'inexécution de ses obligations étant constante ; 



Attendu que l'équité ne commande pas que soit exclue l'application en l'espèce de l'article 700 du code de procédure civile qui est de principe à la charge de la partie perdante ou de celle condamnée aux dépens ; qu'il sera alloué de ce chef à Monsieur Félix 
Y...
la somme de 3. 000 euros ; 



Attendu que les dépens ne comprennent que les frais limitativement énumérés par l'article 695 du code de procédure civile ; que les frais des actes extra judiciaires doivent donc être inclus dans l'indemnité allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile, qui en l'espèce les prend en compte. 



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PAR CES MOTIFS, 

LA COUR : 



Confirme le jugement en date du 22 octobre 2009 du Tribunal de grande instance d'Ajaccio en toutes ses dispositions, 



Y ajoutant, 



Condamne Monsieur El Hassan X...à payer à Monsieur Félix 
Y...
la somme de NEUF MILLE TROIS CENT QUARANTE SIX EUROS et TRENTE ET UN CENTIMES (9. 346, 31 euros) au titre des loyers et indemnités d'occupation impayés au 30 août 2010, 



Condamne Monsieur El Hassan X...aux dépens, 

Condamne Monsieur El Hassan X...à payer à Monsieur Félix 
Y...
la somme de TROIS MILLE EUROS (3. 000 euros) en application de l'article 700 du code de procédure civile, 



Rejette les autres demandes des parties. 



LE GREFFIER LE PRESIDENT