Cour d'Appel — 8 octobre 2008

COUR D'APPEL DE MONTPELLIER 

1re Chambre Section D 

ARRET DU 08 OCTOBRE 2008 

Numéro d'inscription au répertoire général : 07 / 06598 

Décision déférée à la Cour : Jugement du 24 SEPTEMBRE 2007 
TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE BEZIERS 
N° RG 05 / 3772 



APPELANTE : 

Madame Noëlle X... 

née le 04 février 1946 à NARBONNE 
de nationalité française

... 

11100 NARBONNE 
représentée par la SCP JOUGLA-JOUGLA, avoués à la Cour 
assistée de la SCP APAP-CHAPUIS, avocats au barreau de BEZIERS



INTIMES : 



Société EURO SUN IMMOBILIER, prise en la personne de son gérant en exercice domicilié ès qualités au siège social 
12 rue de la République 
34440 NISSAN LEZ ENSERUNES 
représentée par la SCP NEGRE-PEPRATX-NEGRE, avoués à la Cour 



Madame Monique X... épouse Y... 

née le 10 février 1962 à BEZIERS (34500) 
de nationalité française

... 

34310 CAPESTANG 
représentée par la SCP ARGELLIES-WATREMET, avoués à la Cour 
assistée de la SCP MONESTIER-BERNIGAUD-BELLISSENT, avocats au barreau de BEZIERS 



Madame Régine X... 

née le 05 août 1966 à BEZIERS (34500) 
de nationalité française 

...

34490 MURVIEL LES BEZIERS 
représentée par la SCP ARGELLIES-WATREMET, avoués à la Cour 
assistée de la SCP MONESTIER-BERNIGAUD-BELLISSENT, avocats au barreau de BEZIERS 
(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2007 / 16289 du 05 / 02 / 2008 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de MONTPELLIER) 

Monsieur André X... 

né le 31 mars 1968 à BEZIERS (34500) 
de nationalité française

... 


...

34490 MURVIEL LES BEZIERS 
représenté par la SCP ARGELLIES-WATREMET, avoués à la Cour 
assisté de la SCP MONESTIER-BERNIGAUD-BELLISSENT, avocats au barreau de BEZIERS 
(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2007 / 15494 du 04 / 12 / 2007 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de MONTPELLIER) 

ORDONNANCE DE CLOTURE DU 04 Septembre 2008 



COMPOSITION DE LA COUR : 

L'affaire a été débattue le 09 SEPTEMBRE 2008, en audience publique, M. TORREGROSA ayant fait le rapport prescrit par l'article 785 du Code de Procédure Civile, devant la Cour composée de : 

Monsieur Mathieu MAURI, Président de Chambre 
Monsieur Georges TORREGROSA, Conseiller 
Madame Gisèle BRESDIN, Conseiller 
qui en ont délibéré. 

Greffier, lors des débats : Mme Josette VERA 

ARRET :

- contradictoire

- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile ;

- signé par Monsieur Mathieu MAURI, Président de Chambre, et par Mme Josette VERA, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. 



FAITS - PROCÉDURE - MOYENS et PRÉTENTIONS des PARTIES : 

Par jugement du 24 septembre 2007, le tribunal de grande instance de BEZIERS à condamné solidairement Mesdames Noëlle X..., Monique X... épouse Y..., Régine X... et M. André X... à payer à EURO SUN IMMOBILIER la somme de 13. 000 € au titre de la commission d'agent immobilier, outre les intérêts au taux légal à compter du jugement et 1 200 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 



Le litige était relatif à l'exécution d'un mandat de vente avec exclusivité concernant une villa dont les X... étaient propriétaires en indivision (... à NISSAN LES ENSERUNE) ; 
Ce mandat avait été signé le 4 février 2005 et le 22 mars 2005, un compromis de vente était signé avec MME Z... pour 130. 000 €, ce qui ouvrait droit à 13. 000 € de commission à la charge des vendeurs, qui constituent l'enjeu du litige ; 



Mme Noëlle X... a relevé appel de façon régulière et non contestée ; 
Elle a conclu le 11 février 2008 et demande à la cour de statuer à nouveau, de rejeter l'intégralité des demandes de EURO SUN IMMOBILIER qui devra lui payer 1 500 € au titre des frais irrépétibles ; 
Il peut y avoir droit à commission (article 6 de la loi HOGUET) ; 
Il ne peut y avoir condamnation à dommages et intérêts au titre d'une clause pénale ; 
Le compromis est caduc ; 
Il n'y a pas eu d'entremise de l'agent immobilier ; 
Ce dernier à commis une faute ; 


EURO SUN IMMOBILIER, intimé, a conclu le 3 mars 2008 à la confirmation, avec allocation d'une somme de 2 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 

Monique, Régine et André X..., intimés, ont conclu le 21 août 2008 à titre principal au rejet des demandes de l'agent immobilier à leur encontre ; 

A titre subsidiaire, seule Mme Noëlle X... n'a pas signé le compromis et devra donc les relever et garantir de toute condamnation prononcée à leur encontre, à tout le moins à hauteur de 90 % ; 
Une somme de 1 500 € est réclamée au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; 



SUR CE : 

Attendu que les pièces régulièrement communiquées au dossier de SUN IMMOBILIER établissent de façon certaine plusieurs faits juridiques aux conséquences inéluctables en droit ; 

Attendu que le mandat exclusif de vente est versé en original au dossier, en date du 4 février 2005, et n'est nullement contesté dans sa régularité formelle puisque Mme Noëlle X... l'a dénoncé, le 4 mai 2005, reconnaissant par là implicitement mais certainement sa régularité au moment où elle s'est engagée ; 



Attendu que ce mandat exclusif donnait pouvoir au mandataire de signer au nom du mandant tout compromis de vente ; Que le mandant désigné comme tel à l'acte de mandat de vente était constitué par les quatre héritiers de Monsieur X..., propriétaire indivis du bien concerné, qui avaient tous les mêmes intérêts et ne sauraient se plaindre de ce qu'un exemplaire du mandat de vente n'a pas été délivré à chacun d'eux ; 

Attendu que dès le 22 mars 2005, le mandat de vente a reçu exécution par la signature d'un compromis par Y... Monique, X... Régine et X... André (qui a signé le 25 mars 2005, tout comme il avait signé le mandat de vente) ; 

Attendu que seule Noëlle X... n'a pas signé ce compromis, et s'est refusé ensuite à régulariser la vente par acte authentique devant notaire pour des raisons qu'elle affirme sans les prouver puisque son dossier est vide de toute pièce, à l'exception d'un courrier de SUN IMMOBILIER (25 avril 2005) ; 

Attendu que ce courrier indique à Mme Noëlle X... que : 
" d'après la position du dossier, vous ne seriez donc plus acquéreur de la villa de feu votre époux. Nous relançons donc l'acheteur que nous avions écarté en votre faveur... " 

Attendu que loin de décharger Mme Noëlle X... de ses obligations, ce courrier prend acte de la volonté de cette dernière, et démontre que l'agent immobilier aurait été prêt à privilégier le projet consistant pour la veuve à acquérir des enfants le bien de l'époux décédé ; 
Que la cour ne discerne nullement dans ce courrier une quelconque volonté de renoncer au bénéfice du mandat, dès lors que ce projet est abandonné par Mme Noëlle X... ; 

Attendu qu'en toute hypothèse, et par l'effet du mandat exclusif initial, l'agence avait le pouvoir de signer le compromis au nom de tous les héritiers propriétaires indivis, ce qui est devenu effectif dès lors que l'acquéreur à signé, le 22 Mars 2005 ; 

Attendu que les seules signatures du mandataire et de l'acquéreur obligeaient, par l'effet de l'exclusivité, les mandants à régulariser la vente par-devant notaire, dès le 22 mars 2005 ; 

Attendu que Mme X... Noëlle reconnaît avoir reçu ce compromis de vente " vers le 20 avril " ; 

Attendu que force est de constater que malgré le courrier de Me A... en date du 18 avril 2005, de SUN IMMOBILIER en date du 25 avril 2005, du 9 mai 2005, et la mise en demeure du conseil de SUN IMMOBILIER en date du 21 juin 2005, " d'avoir à signer le compromis de vente en l'étude de Me A... sous 48 heures ", la vente n'a jamais été régularisée ; 

Attendu que les actes de dénonciation du mandat étant postérieurs au compromis de vente en date du 22 mars 2005, il est certain que SUN immobilier ne peut réclamer une commission au titre de l'article 6 de la loi HOGUET, mais est fondée à rechercher la responsabilité solidaire du mandant qui n'a pas respecté son obligation, à savoir des quatre héritiers propriétaires indivis ; 

Attendu que le compromis du 22 mars 2005 démontre la réalité de l'entremise, et qu'il ne saurait être reproché à SUN IMMOBILIER une faute qui aurait consisté à ne pas transmettre rapidement le compromis, qui ne serait parvenu à Noëlle X... qu'après l'expiration du délai permettant à l'acquéreur d'obtenir un prêt ; 

Mais attendu que nulle démonstration n'est esquissée au dossier d'un désistement de l'acquéreur au titre d'une quelconque condition suspensive ; 
Qu'il est incohérent de soulever un problème de délai relatif à l'obtention d'un prêt, alors que l'acquéreur ne recherche logiquement l'accord de la banque que si toutes les signatures des vendeurs ont été recueillies au compromis ; 

Attendu que cette argumentation pour le moins audacieuse en droit ne saurait par ailleurs établir l'inexistence d'un préjudice, dès lors que selon Mme Noëlle X..., la vente n'aurait pu avoir lieu ; 
Que la cour estime au contraire qu'aucun élément concret ne permet de douter que la vente aurait eu lieu, puisque l'acquéreur évincé (Mme Z...) produit une offre de prêt immobilier non autrement contestée ou commentée ; 

Attendu que le dommage subi par SUN IMMOBILIER est donc, en termes de dommages et intérêts, égal à 13. 000 €, auxquels doivent être condamnés solidairement Mme veuve Noëlle X... et les enfants héritiers de Yvon X..., qui ont engagé leur responsabilité contractuelle en ne respectant pas le mandat de vente exclusif consenti à SUN IMMOBILIER ;



- Sur la DEMANDE SUBSIDIAIRE de Monique Y..., Régine X... et André X... : 

Attendu que l'on cherchera vainement aux écritures de Mme Noëlle X..., qui cernent le débat soumis à la cour, une défense argumentée à la demande de relever et garantir dont elle fait l'objet de la part des trois autres héritiers ; 

Attendu que contrairement à ce qu'elle affirme de façon fausse, André X... a signé le mandat de vente et le compromis ; 

Attendu que Mme Noëlle X... ne conteste pas utilement son attitude personnelle et unilatérale qui a consisté à refuser d'honorer son engagement par lequel elle a donné mandat exclusif à SUN IMMOBILIER de vendre son bien ; 

Qu'à ce jour, aucune explication valable n'est donnée à sa carence dont les conséquences dommageables doivent être réparées par tous les mandants ; 

Attendu que dans les rapports entre ces mandants, et dès lors qu'elle est la seule à ne pas avoir honoré sa signature, Noëlle X... doit relever et garantir chacun des autres mandants des condamnations à paiement dont ils font l'objet au profit de SUN IMMOBILIER ; 



PAR CES MOTIFS : 



LA COUR, 

Statuant publiquement et contradictoirement 

REÇOIT, l'appel de Noëlle X..., régulier en la forme ; 

Au fond, le REJETTE et CONFIRME par substitution de motifs le jugement de premier ressort (Tribunal de grande instance de BEZIERS du 29 septembre 2007) ; 

CONDAMNE Noëlle X... à payer à EURO SUN IMMOBILIER DEUX MILLE EUROS (2. 000 €) au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 

FAIT DROIT partiellement à l'appel incident et CONDAMNE Noëlle X... à relever et garantir Monique Y..., Régine X... et André X... de toute condamnation prononcée contre eux aux profit de EURO SUN IMMOBILIER, ou au titre des dépens ; 

DIT n'y avoir lieu à application à leur profit de l'article 700 du code de procédure civile ; 

CONDAMNE Noëlle X... à supporter les dépens exposés en Appel ; 

ALLOUE aux avoués de la cause le bénéfice de l'article 699 du code de procédure civile.