Cour d'Appel — 25 septembre 2008

11o Chambre B 

ARRÊT AU FOND 
DU 25 SEPTEMBRE 2008 

No 2008 / 414 

Rôle No 06 / 17222 

Maria X... 
Y... 

Alberto X... 

Gabriella X... 
Z... 

Isabelle X... 


C / 

Loïc A... 

Corinne B... épouse A... 


Grosse délivrée 
le : 
à : TOUBOUL 
BLANC 

réf 

Décision déférée à la Cour : 

Jugement du Tribunal d'Instance de MENTON en date du 13 Septembre 2006 enregistré au répertoire général sous le no 11-03 / 123. 

APPELANTS 

Madame Maria X... 
Y... 

née le 02 Octobre 1930 à VARESE (ITALIE), 
demeurant... (ITALIE) 
représentée par la SCP DE SAINT FERREOL-TOUBOUL, avoués à la Cour, plaidant par Me Jean-Claude CANAVESE, avocat au barreau de GRASSE 

Monsieur Alberto X... 

né le 08 Avril 1958 à ROME (ITALIE), 
demeurant... / ITALIE 
représenté par la SCP DE SAINT FERREOL-TOUBOUL, avoués à la Cour, 
plaidant par Me Jean-Claude CANAVESE, avocat au barreau de GRASSE 

Madame Gabriella X... 
Z... 

née le 09 Juillet 1961 à ROME (ITALIE), 
demeurant... (ITALIE) 
représentée par la SCP DE SAINT FERREOL-TOUBOUL, avoués à la Cour, plaidant par Me Jean-Claude CANAVESE, avocat au barreau de GRASSE 

Mademoiselle Isabelle X... 

née le 14 Mai 1970 à ROME (ITALIE), 
demeurant... (ITALIE) 
représentée par la SCP DE SAINT FERREOL-TOUBOUL, avoués à la Cour, plaidant par Me Jean-Claude CANAVESE, avocat au barreau de GRASSE 

INTIMES 

Monsieur Loïc A... 

né le 20 Juin 1950 à PARIS, 
demeurant...-06240 BEAUSOLEIL 
représenté par la SCP BLANC AMSELLEM-MIMRAN CHERFILS, avoués à la Cour, 
ayant Me The Vinh HOANG, avocat au barreau de NICE 

Madame Corinne B... épouse A... 

née le 02 Avril 1956 à ALGER (ALGERIE), 
demeurant...-06240 BEAUSOLEIL 
représentée par la SCP BLANC AMSELLEM-MIMRAN CHERFILS, avoués à la Cour, 
ayant Me The Vinh HOANG, avocat au barreau de NICE 

*- *- *- *- * 
COMPOSITION DE LA COUR 

L'affaire a été débattue le 27 Mai 2008 en audience publique. Conformément à l'article 785 du Code de Procédure Civile, Mr JUNILLON, conseiller, a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries. 

La Cour était composée de : 

Madame Marie Chantal COUX, Président 
Monsieur Michel JUNILLON, Conseiller 
Madame Chantal HUILLEMOT-FERRANDO, Conseiller 

qui en ont délibéré. 

Greffier lors des débats : Madame Laure METGE. 

Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 25 Septembre 2008. 

ARRÊT 

Contradictoire, 

Prononcé par mise à disposition au greffe le 25 Septembre 2008, 

Signé par Madame Marie Chantal COUX, Président et Madame Laure METGE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. 

*** 

Vu le jugement rendu par le Tribunal d'instance de Menton, greffe détaché de Villefranche-sur-Mer, le 13 septembre 2006, dans l'instance opposant Monsieur et Madame Loïc A... à Madame Maria X...- Y..., Monsieur Alberto X..., Madame Gabriella X...- Z... et Mademoiselle Isabelle X... ; 

Vu les appels interjetés à l'encontre de cette décision le 12 octobre 2006 par les consorts X... et le 16 octobre 2006 par les époux A... ; 

Vu les conclusions déposées par les consorts X... le 16 février 2007 ; 

Vu les conclusions en réponse et récapitulatives déposées par les époux A... le 16 avril 2007 ; 

Vu l'ordonnance de clôture rendue le 29 avril 2008 ; 

Les consorts X..., propriétaires d'un immeuble à Beausoleil (06) en ont confié la gestion au Cabinet SANTI au sein duquel Monsieur A... était salarié. 

Par acte sous seing privé du 30 septembre 2001, le Cabinet SANTI, représentant les bailleurs, a donné en location aux époux A... ledit appartement moyennant un loyer mensuel de 685, 98 euros. 

Estimant avoir été victimes d'une collusion frauduleuse, les consorts X... ont repris la gestion directe de leur immeuble et délivré congé aux locataires pour la date du 29 septembre 2003. 

Les époux A... se sont plaints de divers désordres affectant les lieux et, par exploit du 8 juillet 2003, ont saisi le Tribunal d'instance de Menton, greffe de Villefranche-sur-Mer. 

Par jugement mixte rendu le 6 octobre 2004, cette juridiction a annulé le congé et ordonné une expertise confiée à Monsieur J.... 

Suivant acte d'huissier du 24 février 2005, les bailleurs ont assigné les locataires en paiement d'un arriéré locatif de 17. 455, 25 euros arrêté à la date du 1er février 2005 puis, par conclusions additionnelles ont sollicité la constatation de la résiliation de bail par l'effet d'un commandement de payer délivré le 31 janvier 2005 avec rappel de la clause résolutoire du bail. 

Par jugement rendu le 14 décembre 2005, le Tribunal d'instance a sursis à statuer dans l'attente du dépôt du rapport d'expertise. 

L'expert J... a déposé son rapport courant décembre 2005 et confirmé l'existence de désordres affectant les lieux loués : absence d'éléments de chauffage dans les pièces habitables, défaut de compteur électrique et de disjoncteur individuels, installation électrique non conforme, absence de volets extérieurs, pression d'eau insuffisante, plinthes manquantes, hauteur insuffisante du garde-corps de la terrasse outre d'autres désordres liés à l'installation d'un ascenseur devant arriver à l'intérieur de l'appartement loué et diminuant la surface habitable. 

Aux termes d'un jugement rendu au fond le 13 septembre 2006 assorti de l'exécution provisoire, le Tribunal d'instance a condamné solidairement les consorts X... à verser aux époux A... la somme de 876, 98 euros en réparation de leur préjudice de jouissance après compensation avec une dette de loyer de 20. 046, 83 euros au 1er mars 2005, a ordonné la restitution aux locataires de la somme de 16. 000 euros consignée entre les mains de la CARSAN, condamné solidairement les consorts X... à procéder aux travaux de remise en état préconisés par l'expert (décrits pages 53 et 54 du rapport) et débouté les consorts X... de leur demande en constatation de la résiliation de bail. 

Les consorts X... demandent à la Cour d'infirmer le jugement déféré, condamner les époux A... à leur payer la somme de 20. 046, 83 euros outre une indemnité mensuelle d'occupation de 1. 000 euros à compter du 1er avril 2005, constater la résiliation du bail au 31 mars 2005, ordonner l'expulsion de Monsieur et Madame A... sous astreinte de 300 euros par jour de retard, dire irrecevable la demande d'exécution de travaux et leur allouer la somme de 20. 000 euros à titre de dommages-intérêts. 

Ils font valoir que les lieux n'étant pas inhabitables les locataires ne pouvaient invoquer l'exception d'inexécution pour cesser de payer leurs loyers, que le bail est résilié de plein droit par suite du commandement de payer et que les époux A... n'ont plus qualité pour demander l'exécution de travaux auxquels ils se sont opposés sous divers fallacieux prétextes. 

Aux termes de leurs écritures récapitulatives déposées le 16 avril 2007, Monsieur et Madame A... concluent au déboutement des consorts X..., à la confirmation du jugement déféré en ce qu'il a condamné l'indivision X... à exécuter les travaux de remise en état décrits au rapport d'expertise. Ils sollicitent paiement d'une somme de 20. 000 euros à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive. Le dispositif de leurs dernières conclusions ne reprend plus leur demande précédente en paiement d'une somme de 448. 998 euros à titre de dommages-intérêts en réparations de leurs préjudices de jouissance et préjudices moraux. 

Ils soutiennent qu'il n'y a eu aucune collusion frauduleuse entre eux et le Cabinet SANTI, qu'en revanche il est apparu que l'appartement loué n'était pas terminé, qu'il existait de nombreux désordres justifiant l'application de l'exception d'inexécution, qu'en outre Madame X... leur a elle-même offert la gratuité des loyers pendant le temps nécessaire à l'installation de l'ascenseur devant déboucher dans l'appartement loué. Ils contestent enfin s'être opposés à l'exécution des travaux de remise en état. 

MOTIFS DE LA DÉCISION 

SUR L'ARRIÉRÉ LOCATIF 

Attendu qu'aux termes du bail liant les parties les locataires sont redevables d'un loyer mensuel de 686, 02 euros ainsi que d'une provision sur charges de 76, 22 euros ; 

Attendu que ces loyers et charges n'ont pas été payés régulièrement et qu'un commandement de payer a été délivré aux époux A... le 31 janvier 2005 pour la somme de 16. 848, 39 euros ; 

Attendu que si les lieux loués présentaient différents désordres relevés dans le rapport d'expertise judiciaire, ils n'étaient toutefois pas inhabitables, que les locataires n'étaient pas fondés à ne plus régler le loyer prévu contractuellement au motif de l'inexécution par les bailleurs de leurs propres obligations ; 

Attendu que c'est en vain également que Monsieur et Madame A... invoquent un courrier du 24 janvier 2003 aux termes duquel le conseil des bailleurs les informaient qu'ils étaient dispensés du paiement d'une indemnité d'occupation pendant le temps nécessaire à l'exécution des travaux d'aménagement de l'ascenseur au 5ème étage dès lors que cette dispense était donnée en contrepartie d'une obligation de relogement pendant la durée des travaux qui n'a pas été respectée ; 

Attendu par contre que Madame X...- Y..., représentant l'indivision, a consenti aux locataires, par courrier du 22 mai 2003, une réduction de 50 % du montant du loyer en réparation des troubles de jouissance dus aux travaux d'installation de l'ascenseur au 5ème étage, et ce pour toute la durée des travaux ; 

Attendu dès lors que l'arriéré locatif s'élève à la somme de 12. 500, 61 euros ainsi décomposée :

. Loyers du 1 / 10 / 2001 au 31 / 05 / 2003 
686, 02 euros x 20 mois = 13. 720, 40 euros
. Loyers du 1 / 06 / 2003 au 31 / 03 / 2005 
686, 02 euros : 2 x 22 mois = 7. 546, 22 euros
. Provisions sur charges du 1 / 10 / 2001 au 31 / 03 / 2005 
76, 22 euros x 42 mois = 3. 201, 24 euros 
A déduire versements justifiés 11. 967, 25 euros
----------- 
Solde restant dû 12. 500, 61 euros 

Attendu qu'en l'absence de justificatifs de paiement d'autres sommes que celles portées au crédit de leur compte, il convient de condamner les époux A... au paiement de ce solde ; 

SUR LA CONSTATATION DE LA RÉSILIATION DU BAIL ET L'EXPULSION 

Attendu que la demande aux fins de constatation de la résiliation de bail a été notifiée au Préfet des Alpes-Maritimes par lettre recommandée AR du 28 février 2005 soit plus de deux mois avant l'audience du 21 juin 2006 ; Qu'elle est recevable ; 

Attendu que le commandement de payer délivré aux époux A... le 31 janvier 2005 avec rappel de la clause résolutoire prévue au bail est demeuré infructueux pendant plus de deux mois ; 

Attendu dès lors qu'il convient de constater la résiliation du bail intervenue de plein droit le 31 mars 2005 ; 

Attendu que par suite de la résiliation de bail les époux A... sont devenus occupants des lieux sans droit ni titre, qu'il convient d'ordonner leur expulsion et celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique, après un délai de trois mois à compter du commandement visé à l'article 61 de la loi du 9 juillet 1991, qu'il convient de leur accorder pour se reloger ; 

Attendu qu'il n'y a pas lieu d'assortir cette condamnation d'une astreinte ; 

Attendu que l'indemnité mensuelle d'occupation due à compter du 1er avril 2005, jusqu'à la libération effective des lieux, sera fixée à la somme de 1. 000 euros charges en sus, s'agissant d'un appartement au 5ème étage d'un immeuble sis... (06) composé de 4 pièces, cuisine, salle de bains, salle d'eau et terrasse ; 

SUR LA DEMANDE EN EXÉCUTION DE TRAVAUX 

Attendu que Monsieur et Madame A... qui n'ont plus la qualité de locataires ne sont pas recevables à solliciter la condamnation des bailleurs à exécuter dans les lieux les travaux préconisés par l'expert J... ; Que le jugement déféré sera également sur ce point réformé ; 

SUR LES DEMANDES DE DOMMAGES-INTÉRÊTS 

Attendu que les consorts X... ont consenti, par l'intermédiaire de leur mandataire, un bail portant sur un appartement dont la rénovation n'était pas achevée ; 

Attendu que les troubles de jouissance occasionnés par les travaux d'installation d'un ascenseur desservant directement l'appartement loué ont été indemnisés par la réduction de 50 % du montant du loyer à compter du 22 mai 2003, qu'il n'y a pas lieu d'accorder une indemnisation supplémentaire à ce titre ; 

Attendu que les autres désordres relevés par l'expert J... concernent l'absence de chauffage dans les pièces autres que les salles de bains, l'absence de compteur électrique individuel, l'absence de deux volets, la mauvaise fermeture de trois fenêtres, le débit d'eau faible dans les salles de bains, la non fixation des couvres-joints des portes de distribution intérieure, l'absence de certaines plinthes à l'intérieur et à l'extérieur, les joints de carrelage manquants dans les salles de bains, la hauteur insuffisante du garde-corps de la terrasse ; 

Attendu qu'il ne ressort pas des pièces produites que les locataires se sont opposés à la réalisation des travaux de remise en état nécessaires ; 

Attendu qu'il convient de leur allouer en réparation de leur préjudice une indemnité chiffrée à 10 % du montant du loyer soit 68, 60 euros par mois du 1er octobre 2001 au 31 mars 2005, date de la résiliation du bail ; Que la demande en paiement de dommages-intérêts formée par les époux A... sera ainsi accueillie à hauteur de 2. 881, 20 euros ; 

Attendu au contraire qu'il convient de rejeter la demande en paiement de dommages-intérêts des consorts X..., qu'en effet il ne ressort pas des pièces produites que les locataires se sont opposés abusivement à l'exécution de travaux dans les lieux, l'ordonnance de référé du 16 décembre 2003 leur donnant acte de leur accord pour l'installation de l'ascenseur au 5ème étage, sous réserve qu'ils soient informés des modalités, de la durée, de la date de début et d'achèvement des travaux et des garanties quant aux éventuelles dégradations et pertes résultant de ces travaux, et leur refus postérieur étant justifié par l'expertise en cours (cf. Courrier à AVI CONCEPT du 8 juillet 2005) ; 

SUR L'APPLICATION DE L'ARTICLE 700 DU CPC ET LES DÉPENS 

Attendu qu'il est équitable de laisser à la charge de chacune des parties ses frais irrépétibles de première instance et d'appel ; Que ce qui est jugé commande de partager les dépens comprenant les frais d'expertise par moitié ; 

PAR CES MOTIFS 

LA COUR 

Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, contradictoirement

-Infirme le jugement déféré 

Et statuant à nouveau

-Constate la résiliation du bail liant les parties intervenue de plein droit le 31 mars 2005

- Ordonne l'expulsion des lieux loués de Monsieur et Madame Loïc A..., et de tous occupants de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique, à l'issue d'un délai de trois mois suivant le commandement visé à l'article 61 de la loi du 9 juillet 1991

- Condamne in solidum Monsieur et Madame Loïc A... à payer à Madame Maria X...- Y..., Monsieur Alberto X..., Madame Gabriella X...- Z... et Mademoiselle Isabelle X..., la somme de 12. 500, 61 euros au titre de l'arriéré des loyers et provisions sur charges arrêté au 31 mars 2005 ainsi qu'une indemnité mensuelle d'occupation de 1. 000 euros à compter du 1er avril 2005 jusqu'à la libération effective des lieux

-Condamne Madame Maria X...- Y..., Monsieur Alberto X..., Madame Gabriella X...- Z... et Mademoiselle Isabelle X... à payer à Monsieur et Madame Loïc A... la somme de 2. 881, 20 euros à titre de dommages-intérêts en réparation des troubles de jouissance subis

-Ordonne la compensation entre les sommes dues

-Déclare irrecevable la demande des époux A... tendant à la condamnation des consorts X... à exécuter des travaux

-Rejette toutes autres demandes des parties

-Dit n'y avoir lieu à condamnation sur le fondement de l'article 700 du CPC

-Dit que les dépens de première instance et d'appel comprenant les frais d'expertise seront partagés par moitié entre les parties et que ceux d'appel seront distraits au profit des avoués en la cause conformément à l'article 699 du CPC. 

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT