Cour d'Appel — 17 avril 2008

Grosses délivréesREPUBLIQUE FRANCAISE

aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS







COUR D'APPEL DE PARIS

23ème Chambre - Section B



ARRET DU 17 AVRIL 2008



(no , 5 pages)









Numéro d'inscription au répertoire général : 07/12065.



Décision déférée à la Cour : Jugement du 16 Mai 2007 - Tribunal de Grande Instance de PARIS 8ème Chambre 3ème Section - RG no 05/06470.











APPELANT :



Syndicat des copropriétaires 7/9 RUE DE LA VISTULE 75013 PARIS

représenté par son syndic, le Cabinet ISAMBERT ARAGO GESTION, ayant son siège social 38 boulevard Arago 75013 PARIS, lui-même pris en la personne de son représentant légal,



représenté par la SCP MONIN - D'AURIAC DE BRONS, avoués à la Cour,

assisté de Maître Denis LAURENT, avocat au barreau de PARIS, toque : R041.









INTIMÉE :



SCI CHOISY-VISTULE

prise en la personne de son gérant,

ayant son siège 63/65 avenue de Choisy 75013 PARIS,



représentée par la SCP MENARD - SCELLE-MILLET, avoués à la Cour,

assistée de Maître Elisabeth KALANTARIAN de la SCP BOUYEURE, avocat au barreau de PARIS, toque P 56.





COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 786 et 910 - 1er alinéa du Code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 21 mars 2008, en audience publique, devant Madame BOULANGER, conseiller chargé du rapport, les avocats ne s'y étant pas opposés.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :



 Monsieur LE FEVRE, président,

Madame RAVANEL, conseiller,

Madame BOULANGER, conseiller.





Greffier lors des débats : Monsieur NGUYEN.





ARRET : 

Contradictoire,

- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile.

- signé par Monsieur LE FEVRE, président, et par Monsieur NGUYEN, greffier présent lors du prononcé.







La société civile immobilière Choisy Vistule ( la SCI) était propriétaire de la totalité d'un bien immobilier situé 7/9 rue de la Vistule dans le 13ème arrondissement de Paris.



Un premier règlement de copropriété établi le 27 mars 1963 dit règlement de copropriété horizontale, a prévu la division de ce bien en deux lots, le lot no 1 d'environ 480 mètres carrés destiné à la construction d'un immeuble collectif et le lot no 2 d'environ 1981 mètres carrés sur lequel est implanté un hangar couvert en charpente métallique. 



Un second règlement de copropriété établi le 21 septembre 1963, dit règlement de copropriété verticale de l'immeuble collectif dénommé bâtiment A, a prévu la division du lot no 1 en 101 lots qui comprennent chacun une fraction des parties communes générales de la copropriété horizontale et une fraction des parties communes spéciales au bâtiment A.



La SCI est actuellement propriétaire du lot no 2 et du lot no 103 de l'immeuble, lots donnés en location pour l'exploitation d'un garage.



Au cours de l'année 2004, ce locataire a subi des infiltrations provenant du caniveau situé en bordure d'une toiture terrasse recouvrant pour partie les locaux à usage de garage.



L' assemblée générale des copropriétaires du bâtiment A a décidé le 23 février 2005 dans sa résolution no 6 de la réfection du caniveau litigieux et de la répartition de son coût selon les tantièmes de parties communes de la copropriété horizontale.



Par acte d'huissier de justice du 21 avril 2005, la société civile immobilière Choisy Vistule (la SCI) a assigné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du 7/9 rue de la Vistule (le syndicat) pour demander à titre principal l'annulation de la résolution susvisée.



Par jugement du 16 mai 2007, frappé d'appel, ce tribunal a :



- annulé la résolution no 6 de l'assemblée générale des copropriétaires de l'immeuble du 7/9 rue de Vistule en date du 23 février 2005,



- condamné le syndicat des copropriétaires à payer à la SCI CHOISY VISTULE la somme de 2.000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile,



- dit n'y avoir lieu à exécution provisoire.



Pour un plus ample exposé des faits de la cause, éléments de procédure, prétentions et moyens des parties, la Cour fait référence expresse à la décision déférée et aux conclusions d'appel dont les dernières ont été signifiées :



- le 1er février 2008 pour le syndicat : il sollicite l'infirmation du jugement en toutes ses dispositions et demande à titre principal que la SCI soit déboutée de sa demande en annulation de la résolution litigieuse. À titre subsidiaire, soutenant que le caniveau, objet de la résolution, est un ouvrage d'intérêt commun, il demande que les frais de réfection de ce caniveau soient partagés par moitié entre le syndicat et la SCI. En tout état de cause, il demande de préciser que la terrasse litigieuse n'est pas une partie commune au syndicat des copropriétaires de l'immeuble 7/9 rue de la Vistule et de condamner la SCI à la somme de 5000 euros en application de l'article 700 du Code de procédure civile.



- le 11 février 2008 pour la SCI : elle soutient la confirmation du jugement, l'irrecevabilité de la demande subsidiaire formée par le syndicat et subsidiairement son mal fondé. Elle réclame la somme de 6.000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile.



La clôture a été prononcée le 13 mars 2008.





CECI ETANT EXPOSE, LA COUR :



Considérant que pour demander l'annulation de la résolution no 6 de l'assemblée générale des copropriétaires du 23 février 2005, la SCI soutient que la terrasse litigieuse est une partie commune du seul bâtiment A ;



Que cette qualification n'est pas compatible avec les deux règlements de copropriété produits aux débats ;





Que le règlement de copropriété horizontal définit des parties privatives pour chaque lot ;



Que pour le lot no 1 c'est la totalité des bâtiments en façade de la rue de la Vistule à l'exclusion des parties communes et pour le lot no 2 la totalité des bâtiments située au delà de la signe séparatrice entre les lots no 1 et no 2 ;



Que la terrasse litigieuse, toit de la propriété de la SCI, située au delà de la ligne séparatrice entre les deux lots dépend des parties privatives du lot no 2 ; qu'il résulte en effet du métrage opéré par un géomètre que la superficie du lot no 1 étant de 481 mètres carrés, la terrasse jouxtant l'immeuble ne peut se situer qu'au dessus du lot no 2 ;



Que cette analyse est confirmée tant par la clause page 43 du même règlement de copropriété instituant un droit de jouissance de cette terrasse concédé par le lot no 2 au lot no 1 ; que par la clause page 38 prévoyant à la charge du lot no 2 et au profit du lot no 1 une obligation de reconstruction de la terrasse si celle-ci était détruite du fait du propriétaire du lot no 2 ;



Que cette analyse exclut le raisonnement de la SCI qui soutient que la terrasse en toiture mentionnée en page 56 du règlement vertical comme incluse dans les parties communes du bâtiment A est la terrasse litigieuse ; qu'elle invoque un rapprochement à opérer avec la clause page 57 prévoyant "un escalier de secours extérieur desservant tous les étages et aboutissant au niveau du deuxième étage sur la toiture terrasse mentionnée ci-dessus" ;



Qu'un tel rapprochement doit être écarté dès lors qu'il n'est pas explicite, compte tenu de la distance entre les deux textes supposés en lien et qu'il s'agit pour la dernière clause d'une citation intégrale du règlement de la copropriété horizontale page 39 dans un paragraphe "concernant les parties constituant une partie privée" ;



Qu'en page 56 est donc mentionnée "la terrasse en toiture" du bâtiment A et non la terrasse litigieuse ;



Qu'il n'est pas indifférent également de remarquer que les documents contractuels font une distinction entre la "toiture terrasse", terrasse litigieuse, et "la terrasse en toiture", toiture du bâtiment A ;



Que rien ne s'opposait au moment où il a été stipulé que le droit de jouissance sur la terrasse soit conféré par le lot no 2 au lot no 1 et que ce droit soit transféré au syndicat lors de la transformation du fonds bénéficiaire en copropriété, syndicat qui l'a transmis à un certain nombre de copropriétaires ;



Que la cour retiendra donc que la toiture terrasse litigieuse n'est pas une partie commune au syndicat et qu'en conséquence, la SCI devra être déboutée de sa demande en annulation de la résolution no 6 de l'assemblée générale des copropriétaires du 23 février 2005 ; 



Que les autres demandes du syndicat formées à titre subsidiaire sont devenues sans objet ;



Considérant qu'il est équitable d'allouer au syndicat la somme de 5.000 euros en application de l'article 700 du Code de procédure civile ; que la demande formée au même titre par la SCI sera rejetée ;





PAR CES MOTIFS :



Infirme le jugement en toutes ses dispositions.



Statuant à nouveau :



Dit que la toiture terrasse litigieuse n'est pas une partie commune au syndicat des copropriétaires de l'immeuble 7 et 9 rue de la Vistule.



Déboute la société civile immobilière Choisy Vistule de sa demande en annulation de la résolution no 6 de l'assemblée générale des copropriétaires du 23 février 2005.



Rejette les demandes pour le surplus.



Condamne ce syndicat à payer à cette société civile immobilière la somme de 5.000 euros en application de l'article 700 du Code de procédure civile et aux dépens tant de première instance que d'appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de procédure civile.



Le greffier,Le Président,