Cour d'Appel — 27 mai 2008

ARRÊT DU 
27 Mai 2008 










R. S / S. B










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RG N : 07 / 00348
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Olivier X... 



C / 


S. A. R. L. Y... IMMOBILIER




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Aide juridictionnelle 


















ARRÊT no507 / 08 




COUR D'APPEL D'AGEN 


Chambre Civile 




Prononcé par mise à disposition au greffe conformément au second alinéa de l'article 450 et 453 du nouveau Code de procédure civile le vingt sept Mai deux mille huit, par René SALOMON, Premier Président, assisté de Dominique SALEY, Greffier, 


LA COUR D'APPEL D'AGEN, 1ère Chambre dans l'affaire, 


ENTRE : 


Monsieur Olivier X... 

né le 27 Juin 1940 à HAUTESVIGNES (47400) 
de nationalité française 
Demeurant... 

47200 MARMANDE 


(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2007 / 003078 du 04 / 09 / 2007 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle d'AGEN) 


représenté par la SCP J. et E. VIMONT, avoués 
assisté de Me Gwénaël PIERRE, avocat 




APPELANT d'un jugement rendu par le Tribunal d'Instance de MARMANDE en date du 18 Janvier 2007 


D'une part, 




ET : 


S. A. R. L. Y... IMMOBILIER mandataire de la SCI SOFRED, prise en la personne de son représentant légal actuellement en fonctions domicilié en cette qualité au siège 
Dont le siège social est 31 rue Léopold Faye 
Résidence les Magnolias 
47203 MARMANDE CEDEX 


représentée par la SCP TESTON-LLAMAS, avoués 
assistée de Me François VERDIER, avocat 




INTIMÉE 


D'autre part, 


a rendu l'arrêt contradictoire. La cause a été débattue et plaidée en audience publique, le 08 Avril 2008 sans opposition des parties, devant Benoît MORNET et Christophe STRAUDO, Conseillers, rapporteurs, assistés de Dominique SALEY, Greffier. Les Conseillers rapporteurs en ont, dans leur délibéré, rendu compte à la Cour composée, outre eux-mêmes, de René SALOMON, Premier Président, en application des dispositions des articles 945-1 et 786 du nouveau Code de procédure civile, et qu'il en ait été délibéré par les magistrats ci-nommés, les parties ayant été avisées par le Premier Président, à l'issue des débats, que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe à la date qu'il indique. 
Olivier X... est locataire d'un studio dans un immeuble situé... qui appartient à la SCI SOFRED laquelle a donné mandat de location à la SARL Y... IMMOBILIER prise en la personne de son représentant légal en exercice Danielle Y..., le bail ayant été signé pour une durée de trois ans à compter du 1er février 1998 ; 


Le bail a été reconduit par tacite reconduction tous les trois ans et venait en dernier lieu à échéance le 31 janvier 2007 ; 


Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 30 mai 2006 la SARL Y... IMMOBILIER a donné congé à Olivier X... pour le 31 janvier 2007, pour le motif que l'immeuble était mis en vente ; 


Olivier X... a assigné la SARL Y... IMMOBILIER en opposition à congé devant le Tribunal d'instance de MARMANDE lequel l'a débouté de toutes ses demandes au motif que le bailleur, représenté par son mandataire, avait informé son locataire de sa volonté de vendre immeuble et terrain en lui précisant le prix d'acquisition en pleine conformité avec les formalités légales, la volonté du bailleur n'étant pas ambiguë, le congé étant jugé parfaitement régulier. 


Au soutien de son appel, Olivier X... invoque en premier lieu le défaut de qualité à agir de la SARL Y... IMMOBILIER pour donner congé. Il considère que le mandat de gérance qui a été produit aux débats et qui selon la partie intimée l'autorise à plaider pour elle ne peut concerner la présente instance ; 


Subsidiairement il estime que le bailleur ne pouvait proposer au locataire que la seule acquisition du local loué sans pouvoir offrir la totalité de l'immeuble et du terrain alors qu'il est locataire d'un studio situé en rez-de-chaussée, le bailleur ayant en réalité l'intention de vendre la totalité de l'immeuble et du terrain ce qui obligeait le locataire à une dépense qu'il ne pouvait assumer. Il en résulte selon lui que ce congé a été utilisé à des fins détournées, le bailleur ayant l'obligation de faire une offre portant sur le seul logement loué par ce locataire. 


* * * 


En réponse, la SARL Y... IMMOBILIER (qui ne répond pas au moyen tiré de son défaut de qualité) fait valoir que le propriétaire peut prendre l'ensemble immobilier composé de trois appartements, des congés ayant été délivrés aux locataires. Elle estime que le propriétaire est parfaitement libre de disposer de ses biens et peut décider de les vendre et que si Olivier X... voulait acheter l'ensemble de l'immeuble il pouvait le faire mais, ayant laissé passer la date de l'échéance du bail sans exercer son droit de préemption, il devait quitter les lieux ; 


Subsidiairement, si la Cour faisait droit à ses demandes, elle sollicite reconventionnellement la résiliation du bail compte tenu du comportement habituel de l'appelant, particulièrement menaçante envers les autres habitants de l'immeuble et qui met en péril leur tranquillité ce qui constitue un manquement grave aux obligations du preneur justifiant la résolution judiciaire du bail et l'expulsion du locataire ; 


Elle sollicite le paiement d'une somme de 1. 500 € sur le fondement de l'article 700 du Code Procédure Civile ; 


En réponse, Olivier X... fait valoir que la demande de résolution du bail n'est formulée qu'en cause d'appel ce qui constitue une demande nouvelle qui est irrecevable ; 


Il sollicite paiement d'une somme de 2. 000 € sur le fondement des dispositions de l'article 1382 du Code civil. 




MOTIFS 


SUR LA QUALITÉ À AGIR DE LA SOCIÉTÉ Y... IMMOBILIER 


Par sommation du 21 janvier 2008, Olivier X... a demandé la communication du mandat liant la SARL Y... IMMOBILIER et la SCI SOFRED ; 


Ce mandat, qui porte le numéro 452, a été versé aux débats ; 


En vertu de ce mandat, le mandant, la SCI SOFRED, autorise expressément le mandataire, la SARL Y... IMMOBILIER, à accomplir pour son compte et en son nom tous actes d'administration (suit une série d'actes)... De même, en cas de difficultés ou à défaut de paiements, le mandant donne au mandataire qui l'accepte, de diligenter tant en demande qu'en défense toutes actions judiciaires, tous commandements, sommations, assignations et citations devant tous tribunaux et toutes commissions administratives, se concilier ou requérir jugements, les faire signifier et exécuter,... le tout dans le respect du Nouveau Code Procédure Civile et notamment de son article 828 et, sous réserve d'obtenir au préalable un mandat spécial, faire toute déclaration de créances ; 


La partie appelante estime qu'aucun mandat particulier concernant la présente instance n'est fournie en rappelant que la règle « nul ne plaide par procureur » ne trouve son exception que si le mandat donné au tiers concerne une délégation de pouvoir temporaire et spéciale en vue d'exercer une action en justice déterminée. Elle estime que la SARL Y... IMMOBILIER n'avait pas qualité pour lui donner congé, non plus que pour représenter la société SOFRED devant le Tribunal et la Cour ; 


Bien que la partie intimée ne se soit pas expliquée sur ce moyen, il convient d'observer que le mandat de gérance porte explicitement notamment sur l'immeuble sis... et qu'il était convenu entre les parties qu'il conférait au mandataire qui l'accepte un mandat d'administrer les biens ainsi désignés tant activement que passivement ; 


Il en résulte en conséquence qu'à lui seul ce mandat est suffisant pour justifier de la qualité à agir de la SARL Y... IMMOBILIER dans cette instance. 






SUR LA NULLITÉ DU CONGÉ 


Le premier juge a considéré que le bailleur était en droit de décider si la vente du bien devait se faire en totalité ou par lot et qu'en l'espèce il avait exprimé au locataire sa volonté non ambiguë de vendre l'ensemble de l'immeuble et du terrain en lui précisant le prix d'acquisition et en respectant les formalités légales de sorte que le congé délivré était parfaitement régulier ; 


Il est admis cependant en jurisprudence que si le bailleur désire vendre la totalité de l'immeuble dont partie des locaux sont loués, l'offre que comporte le congé peut (mais doit) porter sur le seul (où les seuls) logements loués par le où les locataires ; 


Au cas d'espèce, Olivier X... est locataire d'un studio situé en rez-de-chaussée de l'immeuble... depuis le 1er février 1998 ; 














Il a reçu le 2 juin 2006 un courrier par pli recommandé avec accusé de réception par lequel le mandataire du bailleur lui faisait part de son intention de refuser le renouvellement du contrat de location qui venait à expiration le 31 janvier 2007 « en vue de vendre l'immeuble et le terrain » indiquant le prix et les conditions de la vente, l'offre de vente portant sur un prix de 144. 826 €. En réalité, l'importance de ce montant du prix de vente proposé par le vendeur venait de ce que le propriétaire avait l'intention de vendre la totalité de l'immeuble et du terrain ; 


Il en résulte manifestement que ce congé était nul dans la mesure où l'offre de vente portait sur la totalité de l'immeuble et du terrain alors qu'elle ne pouvait porter que sur le seul logement loué par Olivier X... ; 


En ce sens, la décision du premier juge sera infirmée. 




SUR LA DEMANDE SUBSIDIAIRE EN RÉSILIATION DE BAIL 


Il s'agit d'une demande nouvelle qui est irrecevable en cause d'appel au sens de l'article 564 du Code Procédure Civile. Elle ne se rattache pas à la demande principale, laquelle porte exclusivement sur la nullité d'un congé alors que cette demande est fondée sur un manquement grave du preneur a ses obligations ce qui constitue un fondement juridique complètement différent. 




SUR LES DOMMAGES ET INTÉRÊTS 


Olivier X... apporte la démonstration que l'action introduite contre lui a nui et qu'il a subi un préjudice au moins moral par une action manifestement abusive effectuée de mauvaise foi alors qu'il résulte des éléments fournis aux débats que le bailleur avait déjà tenté vainement antérieurement par l'intermédiaire de son mandataire de solliciter en justice la résiliation du bail ; 


Il y a lieu en conséquence de condamner la partie intimée à lui payer la somme de 1. 000 € à titre de dommages et intérêts. 






PAR CES MOTIFS 


La Cour, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant par arrêt contradictoire prononcé par mise à disposition au greffe et en dernier ressort, 




Rejette la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à agir ; 


Infirme la décision déférée en toutes ses dispositions ; 


En conséquence prononce l'annulation du congé notifié par lettre recommandée avec accusé de réception du 2 juin 2006 ; 


Déclare irrecevable la demande en résolution du bail formé par la SARL Y... IMMOBILIER ; 














Condamne la SARL Y... IMMOBILIER à payer à Olivier X... la somme de 1. 000 € à titre de dommages et intérêts outre les entiers dépens, dont distraction pour ceux d'appel au profit de la SCP VIMONT, avoués, conformément à l'article 699 du Code Procédure Civile et sans préjudice de l'application de la loi sur l'aide juridictionnelle. 


Le présent arrêt a été signé par René SALOMON, Premier Président et par Dominique SALEY, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. 




Le Greffier, Le Premier Président,