Cour d'Appel — 6 mai 2008

PC / CB 


Numéro 2018 / 08 




COUR D'APPEL DE PAU 
1ère Chambre 






ARRET DU 06 / 05 / 08 






Dossier : 06 / 03434 




Nature affaire : 


Demande en garantie des vices cachés ou tendant à faire sanctionner un défaut de conformité 














Affaire : 


Michel Jean X...



C / 


Jean Y..., Eugénie Y..., SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES RESIDENCE BELLEVUE PLAGE, Odette Z...épouse A...
A...A...






































RÉPUBLIQUE FRANÇAISE 


AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS 










A R R E T 


prononcé par Monsieur AUGEY, Conseiller, 
en vertu de l'article 452 du Code de Procédure Civile, 


assisté de Madame LASSERRE, Greffier, 


à l'audience publique du 06 Mai 2008 
date à laquelle le délibéré a été prorogé 




* * * * * 






APRES DÉBATS 


à l'audience publique tenue le 05 Février 2008, devant : 






Monsieur NEGRE, Président 


Monsieur CASTAGNE, Conseiller, Magistrat chargé du rapport, conformément à l'article 785 du Code de Procédure Civile 


Monsieur AUGEY, Conseiller 


assistés de Madame PEYRON, Greffier, présent à l'appel des causes. 


Les magistrats du siège ayant assisté aux débats ont délibéré conformément à la loi. 






dans l'affaire opposant : 








APPELANT : 


Monsieur Michel Jean X...


...

64200 BIARRITZ 


représenté par la SCP LONGIN, LONGIN-DUPEYRON, MARIOL, avoués à la Cour 
assisté de Me VELLE-LIMONAIRE, avocat au barreau de BAYONNE 








INTIMES : 


Monsieur Jean Y...


...

64200 ARCANGUES 


Madame Eugénie Y...


...

64200 ARCANGUES 


représentés par la SCP RODON, avoués à la Cour 
assistés de la SCP BONNET-ASTABIE-BASTERREIX, avocats au barreau de BAYONNE 




SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES RESIDENCE BELLEVUE PLAGE pris en la personne de son syndic en exercice 
9 Place Bellevue 
64200 BIARRITZ 


représenté par la SCP DE GINESTET / DUALE / LIGNEY, avoués à la Cour 
assisté de la SCP MORICEAU & ASSOCIES, avocats au barreau de BAYONNE 




Madame Odette Z...épouse A...
A...A...



...


...

64200 BIARRITZ 


représentée par la SCP MARBOT / CREPIN, avoués à la Cour 
assistée de Me SAINT-CRICQ, avocat au barreau de BAYONNE 












sur appel de la décision 
en date du 18 SEPTEMBRE 2006 
rendue par le TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE BAYONNE 










Selon acte notarié du 12 mars 2002, Monsieur Michel X...a vendu aux époux Jean et Eugénie Y..., pour le prix de 579 306, 26 € un appartement composant le lot no 121 de la COPROPRIETE DE LA RESIDENCE BELLEVUE PLAGE à BIARRITZ. 






Exposant avoir constaté à leur entrée dans les lieux, au printemps 2002, l'existence de deux séries de désordres consistant en une invasion de cafards (en provenance du vide existant entre l'immeuble et la falaise, accessible par certains trous dans la paroi masqués par les coffrages et habillages décoratifs des salles de bains de l'appartement) et en un phénomène de surchauffe (lié à la présence au-dessous de l'appartement d'un restaurant dont les murs sont la propriété de Madame Pilar D...
A...), les époux Y...ont fait assigner Monsieur X..., le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE BELLEVUE PLAGE et Madame D...
A... devant le Tribunal de Grande Instance de BAYONNE aux fins de les voir condamner, sur la base d'un rapport d'expertise judiciaire ordonnée en référé :


- à exécuter ou faire exécuter à leurs frais et sous leur responsabilité, dans les deux mois de la signification du jugement à intervenir, sous astreinte de 300 € par jour de retard, tous les travaux préconisés par l'expert judiciaire et tous ceux qui seraient nécessaires pour éradiquer les cafards et empêcher leur retour et, pour le moins, les travaux décrits dans la salle de bains et la salle d'eau attenante,


- à leur payer, en réparation de leur préjudice de jouissance, une indemnité de 3 380 € par mois depuis le 12 mars 2002 et jusqu'au jour de l'éradication définitive des parasites. 






Par jugement du 18 septembre 2006, le Tribunal de Grande Instance de BAYONNE a :


- donné acte aux parties de ce que le problème de surchauffe de l'appartement des époux Y...a été résolu par les travaux entrepris par Madame D...

A...,



- donné acte aux époux Y...de leur déclaration selon laquelle ils n'ont pu, pour l'heure, vérifier l'efficacité des travaux entrepris et de leurs réserves pour le cas où à l'usage, le problème de surchauffe réapparaîtrait,


- mis hors de cause Madame D...
A... relativement aux travaux portant sur la lutte contre les cafards,


- déclaré recevable l'action intentée par les époux Y...sur le fondement de la garantie des vices cachés en rejetant l'exception soulevée de ce chef par Monsieur X...sur le fondement de l'article 1648 du Code Civil,


- dit que l'origine de la présence des cafards constitue pour les époux Y...un vice caché,


- dit que la clause de non-garantie stipulée à l'acte de vente ne couvre pas l'existence de ce vice,


- condamné Monsieur X...à faire réaliser dans l'appartement vendu les travaux préconisés par l'expert,


- dit n'y avoir lieu au prononcé d'une astreinte,


- débouté les époux Y...de leurs demandes à l'encontre du Syndicat des Copropriétaires,


- condamné Monsieur X...à payer aux époux Y...la somme de 10 000 € à titre de dommages-intérêts,


- débouté Monsieur X...de sa demande en garantie contre le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE BELLEVUE PLAGE,


- condamné Monsieur X...à payer aux époux Y...la somme de 2000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile,


- condamné Monsieur X...aux entiers dépens. 




Monsieur X...a interjeté appel de cette décision selon déclaration enregistrée au greffe de la Cour le 5 octobre 2006. 




La clôture de l'instruction a été prononcée par ordonnance du Magistrat de la Mise en Etat du 4 décembre 2007. 














Dans ses dernières conclusions déposées le 12 décembre 2006, Monsieur X...demande à la Cour, réformant le jugement déféré :


- à titre principal de débouter les époux Y...de toutes leurs demandes,


- à titre subsidiaire, de condamner le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE BELLEVUE PLAGE à le relever et garantir de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre au profit des époux Y...,


- de condamner la partie succombante à lui payer la somme de 4 500 € sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile outre les entiers dépens avec autorisation pour la S. C. P. LONGIN, Avoués à la Cour, de procéder au recouvrement des dépens d'appel conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de Procédure Civile 




Au soutien de ses prétentions, Monsieur X...expose en substance qu'il doit être exonéré de toute condamnation :


- à titre principal, par application de la clause de non garantie des vices cachés insérée dans l'acte de vente, combinée à la connaissance par les acquéreurs des vices prétendument cachés,


- subsidiairement, d par la mise en oeuvre de la responsabilité du syndicat de copropriété. 




Il soutient en effet :


- que les demandes formées par les époux Y...sur le fondement des articles 1641 et suivants du Code Civil ne peuvent prospérer dès lors que les acquéreurs avaient été informés de l'existence des désordres par la communication d'un procès-verbal de l'assemblée générale de la copropriété les mentionnant expressément, que le vendeur pouvait en toute bonne foi penser que les problèmes avaient été résolus ou étaient en voie de l'être par l'intermédiaire du syndic de la copropriété alors même que l'expertise judiciaire a révélé que l'origine de l'invasion de cafards était indétectable et échappait à la totalité des traitements mis en oeuvre,


- qu'en toute hypothèse, le contrat de vente contient une clause de non garantie des vices cachés de portée générale et non limitative,


- que le vendeur ne saurait être contraint à exécuter personnellement dans l'appartement litigieux des travaux qui relèvent par ailleurs des obligations du syndicat des copropriétaires en application de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965 qui ne prévoit aucune dérogation à la responsabilité du syndicat dans l'hypothèse où la partie commune affectée par le vice serait dissimulée ou inaccessible,


- qu'aucun élément du dossier ne permet d'imputer l'invasion de cafards aux travaux d'embellissement de la salle de bains, qui plus est, réalisés antérieurement même à l'acquisition de l'appartement par l'appelant 














Dans leurs dernières conclusions déposées le 20 avril 2007, les époux Y..., formant appel incident, demandent à la Cour, réformant partiellement le jugement entrepris :


- de condamner le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE BELLEVUE PLAGE, solidairement avec Monsieur X..., à faire réaliser les travaux préconisés par l'expert judiciaire pour éradiquer définitivement toute invasion de cafards dans l'appartement litigieux, dans un délai de deux mois à compter de la signification de l'arrêt à intervenir et sous astreinte solidaire de 300 € par jour de retard,


- de condamner solidairement Monsieur X...et le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE BELLEVUE PLAGE à leur payer une indemnité de 3 090 € par mois en réparation du préjudice de jouissance subi depuis le 12 mars 2002 jusqu'à l'éradication définitive des insectes,


- de confirmer le jugement entrepris pour le surplus,


- ajoutant à celui-ci de condamner solidairement Monsieur X...et le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE BELLEVUE PLAGE à leur payer la somme de 10 000 € en application de l'article 700 du Code de Procédure Civile, outre les entiers dépens, en ce compris les frais de référé et d'expertise, avec autorisation pour la S. C. P. RODON, Avoués à la Cour, de procéder au recouvrement des dépens d'appel conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de Procédure Civile 






Ils exposent pour l'essentiel que les désordres constatés par l'expert judiciaire constituent des défauts relevant de la garantie des vices cachés, dont le vendeur avait connaissance avant la vente qui rendent l'appartement impropre à sa destination et sont également susceptibles d'engager la responsabilité du syndicat de copropriété sur le fondement de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965. 




Ils soutiennent notamment


-que la clause d'exclusion de garantie-qui doit être interprétée strictement-ne vise nullement le type de désordres objets de la présente procédure et qu'elle ne saurait en toute hypothèse recevoir application alors qu'il est établi que le vendeur connaissait l'existence et la gravité des vices affectant la chose vendue dont les acquéreurs n'ont pu constater et apprécier la portée que postérieurement à leur prise de possession,


- qu'une réparation en nature est parfaitement envisageable en l'espèce et justifiée par la technicité des travaux de reprise des désordres préconisés par l'expert,


- que la pénétration des cafards dans l'appartement des époux Y...-qui s'est effectuée par les parties communes de la résidence-est de nature à engager la responsabilité du syndicat de copropriété sur le fondement de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965 qui institue à son égard une responsabilité de plein droit dont il ne peut s'exonérer en établissant ne pas avoir commis de faute. 
















Dans ses dernières conclusions déposées le 25 mai 2007, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE BELLEVUE PLAGE demande à la Cour :


- de déclarer recevable l'appel provoqué par lui interjeté à l'encontre de Madame D...

A...,



- de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a débouté les époux Y...et E...
X...de leurs demandes respectives à son encontre,


- de condamner Monsieur X...et éventuellement les époux Y...à lui payer les sommes de 3 000 € à titre de dommages-intérêts et de 2000 € en application de l'article 700 du Code de Procédure Civile, outre les entiers dépens avec autorisation pour la S. C. P. de GINESTET-DUALE-LIGNEY, Avoués à la Cour, de procéder au recouvrement des dépens d'appel conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de Procédure Civile,


- subsidiairement, de condamner Madame D...
A... à le relever et garantir de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre et de condamner solidairement Monsieur X..., les époux Y...et F...
A...d'EGURBIDE A... à lui payer la somme de 3000 € en application de l'article 700 du Code de Procédure Civile, outre les entiers dépens avec autorisation pour la S. C. P. de GINESTET-DUALE-LIGNEY, Avoués à la Cour, de procéder au recouvrement des dépens d'appel conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de Procédure Civile 


Il soutient en substance :


- que l'expertise a révélé que la présence des cafards infectant l'appartement des époux Y...s'opère par leur migration à travers une ouverture non colmatée à l'occasion de travaux réalisés sur des parties privatives de l'appartement et ne pouvant engager la responsabilité du syndicat de copropriété,


- qu'aucun manquement du syndicat aux obligations résultant de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965 n'est caractérisé alors que le syndicat justifie n'avoir pas tardé à entreprendre les travaux nécessaires qui auraient été efficaces en l'absence d'éléments extérieurs contraires,


- qu'en toute hypothèse, les demandes indemnitaires des époux Y...sont manifestement excessives alors même que ces derniers ont accepté les risques en acquérant un logement dont ils ne pouvaient ignorer l'existence des désordres dont il était affecté,


- que dans l'hypothèse où le syndicat de copropriété serait condamné du chef des nuisances résultant des élévations de température en provenance du lot de Madame VIDART d'EGURBIDE 
A..., celle-ci doit être condamnée à le relever et garantir. 














Dans ses dernières conclusions déposées le 16 octobre 2007, Madame D...
A... demande à la Cour de débouter les époux Y...de leur demande indemnitaire à son encontre, de lui donner acte de ce qu'elle a procédé aux travaux nécessaires à la suppression des nuisances en provenance de son lot et de condamner les époux Y...à lui payer les sommes de 10 000 € à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive et de 2000 € en application de l'article 700 du Code de Procédure Civile, outre les entiers dépens avec autorisation pour la S. C. P. MARBOT-CREPIN, Avoués à la Cour, de procéder au recouvrement des dépens d'appel conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de Procédure Civile 




Elle expose pour l'essentiel :


- qu'elle a fait procéder aux travaux nécessaires à la suppression des nuisances subies par les époux Y...avant même l'intervention de l'expert judiciaire,


- que la faible importance des nuisances en provenance de son lot (circonscrites à la cuisine de l'appartement RISCHARD) ne peut être à l'origine d'une impossibilité d'occupation dudit logement et n'a généré qu'un préjudice de jouissance purement subjectif,


- que l'expert n'a relevé aucune corrélation entre l'élévation de température imputable à Madame A...et la prolifération de cafards dans l'appartement RISCHARD en provenance de zones inoccupées de la copropriété,


- que les prétentions indemnitaires des époux Y...sont excessives et sans relation avec l'état du marché immobilier local. 
















MOTIFS 






L'exception d'irrecevabilité de l'appel, non motivée et de pure forme, soulevée par les époux Y...sera rejetée Monsieur X...ayant interjeté appel dans des conditions de délai et de forme régulières et aucune autre cause d'irrecevabilité de l'appel n'étant caractérisée. 






I-Sur l'action principale des époux Y...: 




A-Sur le désordre consécutif à un phénomène de surchauffe de l'appartement : 




Il échet de constater que les époux Y...ne forment tant en cause d'appel qu'en première instance aucune demande chiffrée à l'encontre de Madame D...
A... en sorte que le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il a :


- mis hors de cause Madame D...
A... relativement aux travaux portant sur la lutte contre les cafards,




- donné acte aux parties de ce que le problème de surchauffe de l'appartement des époux Y...a été résolu par les travaux entrepris par Madame D...

A...,



- donné acte aux époux Y...de leur déclaration selon laquelle ils n'ont pu vérifier l'efficacité des travaux entrepris et de leurs réserves pour le cas où ; à l'usage, le problème de surchauffe réapparaîtrait. 










B-Sur le désordre consécutif à une infestation de cafards : 






Le rapport d'expertise judiciaire déposé le 18 novembre 2004 établit :


- que les cafards infestant l'appartement litigieux pénètrent par des trous existant dans la paroi arrière de l'immeuble, masqués par les coffrages et habillages décoratifs des salles de bain de l'appartement, l'expert précisant que le vide existant entre la falaise et le mur, difficile d'accès, constitue un lieu propice au développement des nids et à la prolifération de ces insectes, dont le cheminement vers l'intérieur de l'appartement est tel qu'une fois dans les lieux, ils se retrouvent piégés et ne peuvent retourner au nid,


- que les travaux d'éradication définitive des insectes nécessitent le démontage de l'ensemble des coffrages de bois précieux existants pour accéder aux trous existant dans la paroi au droit des chutes collectives ainsi que le démontage de l'armoire de climatisation et de la gaine verticale arrière, l'application d'un traitement insecticide, le rebouchage des trous dans la paroi et de tous les passages intérieurs entre les locaux, au travers des cloisons et la remise en place des éléments décoratifs, pour un coût évalué à 15 000 € H. T. 






En cause d'appel, les époux Y...qui ne critiquent pas le jugement déféré en ce qu'il a prononcé de ce chef la mise hors de cause de Madame D...
A... en l'absence de preuve d'un quelconque lien de causalité entre l'activité commerciale de cette dernière et l'infestation d'insectes, sollicitent la condamnation solidaire de Monsieur X...et du Syndicat des Copropriétaires à la réalisation des travaux préconisés par l'expert ainsi qu'au paiement de dommages-intérêts, sur le fondement :


- de la garantie des vices cachés à l'encontre de Monsieur X...,


- des dispositions de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965 à l'égard du syndicat. 






1- Sur l'existence même d'une obligation d'indemnisation à la charge deMonsieur X...et / ou du Syndicat de Copropriété : 




Sur la garantie prétendument due par le vendeur : 




L'infestation du logement par des insectes en ce que ces derniers empruntent le cheminement (non identifiable sans démontage des éléments décoratifs de menuiserie des salles de bains) décrit par l'expert judiciaire constitue en soi un vice caché de nature à diminuer l'usage du bien et susceptible de justifier la mise en oeuvre de la garantie prévue par les articles 1641 et suivants du Code Civil. 






Il est cependant constant que l'acte de vente contient une clause d'exclusion de garantie aux termes de laquelle il est stipulé que le vendeur n'est pas tenu à la garantie des vices cachés pouvant affecter le sol, le sous-sol ou les bâtiments à raison, notamment :


- de fouilles ou excavations qui auraient pu être pratiquées et de tous éboulements qui pourraient intervenir,


- des vices de construction qu'ils soient apparents ou cachés,


- de la présence éventuelle de termites ou autres insectes xylophages,


- des mitoyennetés. 




On déduit de l'emploi du terme " notamment " que l'énumération des vices mentionnés dans la clause dont s'agit n'est nullement limitative, que cette clause a une portée générale et qu'elle peut recevoir application dans l'hypothèse d'une infestation du logement par des insectes, même non xylophages, tels que cafards ou blattes. 


Demeurant la validité de la clause d'exclusion de garantie stipulée dans l'acte de vente et la qualité, non contestée, de vendeur non professionnel de Monsieur X..., celui-ci, ne saurait être tenu, du chef de la garantie des vices cachés, que sur démonstration de sa connaissance du vice préalablement à la vente et de la non-dénonciation par ses soins dudit vice aux acquéreurs. 


La connaissance du vice par Monsieur X...antérieurement à la vente doit en l'espèce être considérée comme établie par les conclusions de l'expertise judiciaire (desquelles il résulte que la présence d'insectes dans l'appartement litigieux était préexistante à l'entrée en possession des époux Y...et que la présence d'insectes était également récurrente sur tout l'immeuble) corroborées par le contenu du procès-verbal d'assemblée générale de copropriété du 13 octobre 2001 (cf. résolution 11-1 autorisant le syndic à faire procéder à un traitement insecticide de toute la copropriété, parties communes et parties privatives), le vendeur ne pouvant invoquer une prétendue croyance légitime en l'efficacité du traitement entrepris par le syndicat de copropriété alors même qu'il résulte de la correspondance du syndic de copropriété du 22 février 2002 produite par l'appelant (pièce no 2) que le traitement insecticide visé au P. V. du 13 octobre 2001 n'a été mis en oeuvre que le 27 mars 2002, postérieurement même à la vente. 


Aucun élément n'établit par ailleurs que le vendeur a informé préalablement à la vente les époux Y...de l'existence du phénomène dès lors :


- que l'agent immobilier que Monsieur X...prétend avoir mandaté à cet effet, a délivré deux attestations contraires entre elles de ce chef,


- que les affirmations de Monsieur X...ne sont corroborées par aucune autre pièce,


- que les pièces produites par les époux Y...(attestation de Mme G..., agent immobilier indiquant que lors des visites avec les époux Y...elle n'a jamais constaté la présence de cafards et qu'en aucun cas Monsieur X...n'a fait état d'un quelconque problème concernant des nuisances ; correspondance de Maître Jean H...indiquant que le vendeur a lors de la signature des actes clairement affirmé qu'il n'y avait aucune conséquence à redouter de la création d'un fonds de commerce de restauration en-dessous de l'appartement) établissent l'absence d'information délivrée aux acquéreurs au titre des nuisances affectant le logement et en particulier de la présence d'insectes. 






A supposer même que le procès-verbal d'assemblée générale du 13 octobre 2001 eût été transmis aux époux Y...antérieurement à la vente, ce seul document qui vise, de manière générale, les nuisances liées à la présence de cafards dans la résidence ne peut permettre de considérer que les acquéreurs connaissaient précisément la cause exacte de l'infestation de leur futur logement, dont seule l'expertise judiciaire a permis de déterminer l'origine. 


Il convient donc de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a disposé que Monsieur X...est, sur le fondement des articles 1641 et suivants du Code Civil, tenu de garantir les époux Y...des conséquences du vice caché consistant dans l'infestation du logement par des insectes non xylophages pénétrant dans l'appartement vendu par des trous existants dans la paroi arrière de l'immeuble, au niveau d'un vide existant entre l'immeuble et la falaise, et se propageant par des interstices dans les éléments de menuiserie décorative ornant les salles de bains du logement. 




Sur la prétendue responsabilité du syndicat de copropriété : 




Aux termes de l'article 14 dernier alinéa de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat de copropriété est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d'entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires. 


En application de ce texte, dès lors qu'il est établi que le dommage trouve son origine dans un défaut d'entretien des parties communes, le syndicat de copropriété encourt une responsabilité de plein droit dont il ne peut s'exonérer que par la démonstration de l'existence d'une cause étrangère. 




En l'espèce, il est constant :


- que les insectes pénètrent dans l'appartement des époux Y...par des trous existant, au droit du sol de l'appartement, dans la paroi arrière de l'immeuble (mur porteur, dont la nature de partie commune ne peut être contestée), masqués par les menuiseries décoratives équipant les salles de bains des époux Y...mais dont aucun élément n'établit qu'ils sont imputables aux travaux d'embellissement de l'appartement,


- que l'éradication définitive et efficace des nuisibles suppose un rebouchage soigné et étanche des trous dans la paroi de l'immeuble donnant sur le vide entre l'immeuble et la falaise. (cf. page 14 du rapport d'expertise judiciaire). 




L'existence d'un trou béant (pour reprendre l'expression utilisée par l'expert judiciaire) et important dans le mur arrière de l'appartement (qui constitue également la paroi arrière de l'immeuble séparant celui-ci de la falaise) est nécessairement révélatrice d'un défaut d'entretien de cette partie commune de nature à engager la responsabilité du syndicat de copropriété sur le fondement du texte précité. 


Ni la circonstance que le syndicat de copropriété a mis en oeuvre des traitements insecticides efficaces ayant entraîné l'éradication des nuisibles affectant d'autres parties communes ou privatives de la résidence ni la circonstance que les trous dans la paroi arrière étaient masqués par les menuiseries décoratives équipant l'appartement ne peuvent constituer une cause exonératoire de responsabilité à l'égard du syndicat de copropriété dans la mesure où elles ne sont ni constitutives d'un cas de force majeure ni révélatrices d'une faute du propriétaire de l'appartement génératrice du désordre affectant la partie commune. 






Il convient dans ces conditions, réformant le jugement déféré de ce chef, de déclarer le syndicat de copropriété responsable sur le fondement de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965 des désordres affectant l'appartement des époux Y...et consistant dans la prolifération de cafards et blattes dont la pénétration dans ledit appartement s'opère par les parties communes de l'immeuble collectif. 




Monsieur X...et le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE BELLEVUE PLAGE étant déclarés garant, sur le fondement des articles 1641 et suivants du Code Civil, pour l'un, et responsable sur le fondement de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965, pour l'autre, des désordres consécutif à l'infestation de l'appartement des époux Y...par des insectes nuisibles, seront condamnés in solidum à réparer le préjudice subi par les époux Y...de ce chef. 






2- Sur la réparation du préjudice : 




Sur la demande tendant à voir ordonner l'exécution forcée de travaux : 




La demande tendant à obtenir la condamnation de Monsieur X...et du Syndicat de Copropriété à faire réaliser les travaux nécessaires à l'éradication définitive des insectes, décrits en page 14 du rapport d'expertise judiciaire et évalués par l'expert à la somme de 15 825 € T. T. C. est recevable dès lors :


- qu'il n'existe en l'espèce aucun obstacle factuel ou juridique à la mise en oeuvre d'une réparation en nature,


- qu'il est constant que les phénomènes d'invasion de l'appartement RISCHARD par les insectes trouvent leur origine dans une partie commune quand bien même les travaux nécessiteront-ils une intervention sur des parties privatives de l'appartement. 


Il convient donc, émendant le jugement déféré, de condamner Monsieur X...et le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE BELLEVUE PLAGE, in solidum, à faire réaliser, dans les deux mois de la signification de la présente décision, les travaux préconisés par l'expert judiciaire, sous astreinte de 150 € par jour de retard. 




Sur la demande en dommages-intérêts : 




Dès lors qu'a été ci-dessus caractérisée la connaissance par Monsieur X...de l'existence du vice de la chose vendue, la demande indemnitaire formée à son encontre par les époux Y...doit être déclarée recevable, en application de l'article 1645 du Code Civil et Monsieur X...sera condamné, in solidum, avec le Syndicat de COPROPRIETE DE LA RESIDENCE BELLEVUE PLAGE à réparer le préjudice manifeste de jouissance subi par les époux Y...du fait de la prolifération d'insectes dans leur appartement. 


Il ne saurait cependant être alloué aux époux Y..., en réparation de ce trouble indiscutable de jouissance, une indemnité fondée sur le rendement locatif du bien litigieux alors même, comme l'a exactement constaté le premier juge, que le caractère totalement inhabitable du logement n'est pas démontré, non plus que sa vocation locative. 




Le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il a retenu le principe d'une indemnisation par octroi d'une somme forfaitaire mais émendé quant au montant de celle-ci qui, compte-tenu de l'ancienneté du trouble sera portée à la somme de 15 000 €. 




L'équité commande d'allouer aux époux Y..., sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile, une indemnité globale de 3 000 € au titre des frais irrépétibles par eux exposés tant en première instance qu'en cause d'appel, qui sera mise à la charge de Monsieur X...et du Syndicat de Copropriété, in solidum. 






II-Sur les appels en garantie : 




1- Sur l'appel en garantie formé parMonsieur X...contre le Syndicat de Copropriété : 




L'expertise judiciaire a permis de localiser le point d'entrée des insectes dans l'appartement des époux Y...au niveau d'un trou béant existant dans la paroi arrière de la résidence et donnant sur le vide entre la falaise et l'immeuble et aucun élément du dossier ne permet d'imputer la formation de ce trou aux travaux d'embellissement intérieur de l'appartement. 


S'agissant d'un désordre trouvant son origine dans une partie commune, imputable à un défaut d'entretien de celle-ci et dont l'éradication définitive nécessite une intervention sur ladite partie commune, le jugement déféré sera réformé en ce qu'il a débouté Monsieur X...de son appel en garantie et la Cour condamnera le Syndicat des Copropriétaires, sur le fondement de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965, à relever et garantir Monsieur X...de l'ensemble des condamnations prononcées contre lui sur la demande principale des époux Y.... 


Ajoutant au jugement et au vu de ce qui précède, il convient de débouter le Syndicat de Copropriété de sa demande en dommages-intérêts pour procédure abusive formée contre Monsieur X...et de le condamner, sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile, à payer à ce dernier la somme globale de 2 000 € au titre des frais irrépétibles par lui exposés tant en première instance qu'en cause d'appel. 




2- Sur l'appel en garantie formé par le Syndicat de Copropriété à l'encontre de Madame D...
A... : 




Le Syndicat des Copropriétaires sera débouté de son appel en garantie contre Madame D...
A... demeurant la confirmation de la mise hors de cause de celle-ci relativement au désordre lié à l'infestation de l'appartement des époux Y...par des cafards et l'absence de toute demande chiffrée formée contre Madame D...
A... du chef du phénomène de surchauffe de l'appartement. 


Le Syndicat des Copropriétaires sera également débouté de la demande par lui formée contre Madame D...
A... sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile 






III-Sur les demandes reconventionnelles formées par Madame D...
A... : 


En l'absence de preuve du caractère abusif de la procédure diligentée par les époux Y...à son encontre, Madame D...
A... sera déboutée de la demande reconventionnelle par elle formée de ce chef contre ceux-ci. 


L'équité ne commande pas de faire application de l'article 700 du Code de Procédure Civile en faveur de Madame D...
A.... 




Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE BELLEVUE PLAGE sera condamné aux entiers dépens et de première instance, en ce compris les frais d'expertise judiciaire, avec autorisation pour la S. C. P.. RODON, la S. C. P. LONGIN et la S. C. P. MARBOT-CREPIN, Avoués à la Cour, de procéder au recouvrement des dépens d'appel conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de Procédure Civile 














PAR CES MOTIFS, 


LA COUR, 


Après en avoir déllibéré, statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort : 


Vu le jugement du Tribunal de Grande Instance de BAYONNE en date du 18 septembre 2006, 


En la forme, déclare recevable l'appel principal de Monsieur X...et les appels incidents des époux Y..., du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE BELLEVUE PLAGE et de Madame D...

A..., 



Au fond : 


Confirme le jugement entrepris en ce qu'il a :


- mis hors de cause Madame D...
A... relativement aux travaux portant sur la lutte contre les cafards,


- donné acte aux parties de ce que le problème de surchauffe de l'appartement des époux Y...a été résolu par les travaux entrepris par Madame D...

A...,



- donné acte aux époux Y...de leur déclaration selon laquelle ils n'ont pu vérifier l'efficacité des travaux entrepris et de leurs réserves pour le cas où ; à l'usage, le problème de surchauffe réapparaîtrait.,


- condamné Monsieur X...à garantir les époux Y..., sur le fondement des articles 1641 et suivants du Code Civil, des conséquences de l'infestation de leur appartement par des cafards, 


Réformant et émendant le jugement déféré pour le surplus : 


Déclare le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE BELLEVUE PLAGE responsable, sur le fondement de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965, des désordres affectant l'appartement des époux Y...et générés par la présence d'insectes dans le logement, 


Condamne Monsieur X...et le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE BELLEVUE PLAGE, in solidum :


- à faire réaliser dans les deux mois de la signification de la présente décision, les travaux nécessaires à l'éradication des insectes préconisés par l'expert judiciaire, sous astreinte de 150 € par jour de retard,




- à payer aux époux Y...la somme de 15 000 € (quinze mille euros) à titre de dommages-intérêts, en réparation de leur trouble de jouissance,


- à payer aux époux Y...la somme de 3 000 € (trois mille euros) au titre des frais irrépétibles par eux exposés tant en cause d'appel qu'en première instance ; 


Condamne le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE BELLEVUE PLAGE, sur le fondement de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965, à relever et garantir Monsieur X...de l'ensemble des condamnations prononcées contre lui sur la demande principale des époux Y..., 


Déboute le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE BELLEVUE PLAGE de sa demande en dommages-intérêts pour procédure abusive formée contre Monsieur X..., 


Condamne le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE BELLEVUE PLAGE, sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile, à payer à Monsieur X..., la somme globale de 2 000 € (deux mille euros) au titre des frais irrépétibles par lui exposés tant en première instance qu'en cause d'appel, 


Déboute le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE BELLEVUE PLAGE de son appel en garantie contre Madame D...
A... et de la demande en dommages-intérêts formée contre cette dernière sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile, 


Déboute Madame D...
A... de la demande reconventionnelle en dommages-intérêts pour procédure abusive et de la demande en application de l'article 700 du Code de Procédure Civile par elle formées contre les époux Y..., 


Condamne le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE BELLEVUE PLAGE aux entiers dépens et de première instance, en ce compris les frais d'expertise judiciaire, avec autorisation pour la S. P.. RODON, la S. C. P. LONGIN et la S. C. P. MARBOT-CREPIN, Avoués à la Cour, de procéder au recouvrement des dépens d'appel conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de Procédure Civile 




LE GREFFIERLE PRESIDENT 












Michèle LASSERRERoger NEGRE