Cour d'Appel — 15 janvier 2008

COUR D'APPEL D'AIX EN PROVENCE 
1re Chambre A 

ARRÊT AU FOND 
DU 15 JANVIER 2008 

Rôle N° 07 / 01044 

S. C. I. CORALIAN 

C / 

Michel X... 

Margareth Y... épouse X... 

SCI FAMAX 

Décision déférée à la Cour : 

Jugement du Tribunal de Grande Instance de DRAGUIGNAN en date du 14 Novembre 2006 enregistré au répertoire général sous le n° 05 / 1648. 

APPELANTE 

S. C. I. CORALIAN prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège, 8 Rue Heyrault-92100 BOULOGNE BILLANCOURT 

représentée par la SCP ERMENEUX- CHAMPLY- LEVAIQUE, avoués à la Cour, 
assistée par Me Jean- Pierre BERDAH, avocat au barreau de NICE 

INTIMES 

Monsieur Michel X... 

né le 16 Janvier 1951 à FEZ (MAROC) (99350), demeurant ... 06700 ST LAURENT DU VAR 

représenté par la SCP DE SAINT FERREOL- TOUBOUL, avoués à la Cour, 
assisté par Me Jean- Marc SZEPETOWSKI, avocat au barreau de NICE 

Madame Margareth Y... épouse X... 

née le 04 Septembre 1951 à MEKNES (MAROC) (99350), demeurant ... 06700 ST LAURENT DU VAR 

représentée par la SCP DE SAINT FERREOL- TOUBOUL, avoués à la Cour, assisté par Me Jean- Marc SZEPETOWSKI, avocat au barreau de NICE 

SCI FAMAX agissant poursuites et diligences de son représentant légal y domicilié 

INTIMEE SUR APPEL PROVOQUE, dont le siège social est Villa Cosara-20 Avenue Jeanne d'Arc-06700 SAINT LAURENT DU VAR 

représentée par la SCP DE SAINT FERREOL- TOUBOUL, avoués à la Cour, assistée par Me Jean- Marc SZEPETOWSKI, avocat au barreau de NICE 

COMPOSITION DE LA COUR 

L'affaire a été débattue le 04 Décembre 2007 en audience publique. Conformément à l'article 785 du Nouveau Code de Procédure Civile, M. LAMBREY, Président, a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries. 

La Cour était composée de : 

Monsieur Gérard LAMBREY, Président 
Monsieur Jean VEYRE, Conseiller 
Madame Marie- Annick VARLAMOFF, Conseiller 

qui en ont délibéré. 

Greffier lors des débats : Mademoiselle Patricia POGGI. 
Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 15 Janvier 2008. 

ARRÊT 

Contradictoire, 

Prononcé par mise à disposition au greffe le 15 Janvier 2008, 

Signé par Monsieur Gérard LAMBREY, Président, et Mademoiselle Patricia POGGI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. 

FAITS ET PROCEDURE 

Vu le jugement rendu contradictoirement le 14 novembre 2006 par le tribunal de grande instance de DRAGUIGNAN dans le litige opposant la SCI FAMAX, Michel X... et Margareth 
Y... 
épouse X... et la Société COROLIAN ; 

Vu la déclaration d'appel déposée par la Société COROLIAN le 19 janvier 2007 en intimant uniquement Michel X... et Margareth Y... épouse X... ; 

Vu la déclaration d'appel provoqué déposée par la SCI FAMAX le 8 mars 2007 en intimant la Société COROLIAN ; 

Vu les conclusions récapitulatives déposées par la SCI FAMAX, Michel X... et Margareth 
Y... 
épouse X... le 19 juillet 2007 ; 

Vu les conclusions récapitulatives déposées par la Société COROLIAN le 13 novembre 2007 ; 



SUR CE : 

Sur la chronologie des faits et la genèse du litige 

Suivant acte sous seing privé en date du 4 juillet 2003, Michel X... et Margareth Y... épouse X... ont souscrit auprès de la SA BELLECHASSE, aux droits de laquelle vient à présent la Société COROLIAN, un contrat préliminaire de réservation pour deux appartements et deux parkings en l'état futur d'achèvement (date d'achèvement fixée au 2e trimestre 2005) dans la résidence « SAINTE MAXIME PARK », pour un prix ferme et définitif de 270 000 euros, sous la condition suspensive d'obtention d'un prêt de 285 000 euros qui devait se réaliser avant le 15 septembre 2003. 

Il était notamment stipulé que :
- l'acte de vente, pour laquelle aucune date n'était fixée, serait reçu par l'Office notarial de Maître C..., avec la participation de Maître D..., notaire du réservataire,
- les acquéreurs devaient verser un dépôt de garantie de 13 500 euros. 

Michel X... et Margareth Y... épouse X... ont effectivement remis un chèque de ce montant qui n'a pas été encaissé par le réservant. 

Il est certain qu'à la date du 15 septembre 2003, date à laquelle devait être réalisée la condition suspensive d'obtention du prêt, Michel X... et Margareth Y... épouse X... n'avaient procédé à aucune diligence, étant cependant précisé que ce n'est que le 6 octobre 2003 que la société de construction a adressé à Maître C..., notaire chargé de la rédaction de l'acte de vente, ce contrat de réservation. 

Corrélativement, par courrier en date du 30 septembre 2003, Maître D..., notaire des réservataires, a demandé à sa consoeur de lui transmettre le projet d'acte. 

Par courrier en date du 4 juin 2004, Maître C... a notifié à Michel X... et Margareth Y... épouse X..., conformément aux dispositions de l'article R. 261-30 du Code de la construction et de l'habitation, le projet d'acte de vente. 

Par courrier recommandé avec accusé de réception du 29 octobre 2004, ayant semble- t- il oublié qu'elle devait passer cet acte en concours avec son confrère, Maître D..., elle les a convoqués pour venir signer en son étude l'acte d'acquisition le 15 novembre 2004 à 11 heures. 

Après avoir été contactée téléphoniquement par Maître D..., elle a écrit à ce confrère le 9 novembre 2004 pour lui indiquer qu'elle avait pris acte de ce que Michel X... et Margareth Y... épouse X... feraient régulariser une procuration par son intermédiaire, ajoutant : « j'ai demandé à Monsieur E... de vous faxer copie de l'offre de prêt car il résulte de ce document que l'acquéreur est une SCI dénommé FAMAX et que Michel X... et Margareth Y... épouse X... sont cautions solidaires et indivisibles ». 

Par courriel du 16 novembre 2004, elle lui a adressé en pièce jointe le projet d'acte mentionnant la SCI en qualité d'acquéreuse, ajoutant : « je viens de recevoir un appel téléphonique de la société venderesse qui me demande de lui produire dans l'après- midi un courrier précisant la date du rendez- vous de signature afin de ne pas procéder à l'annulation de la vente ». 

Néanmoins, par courrier du lendemain, soit le 17 novembre 2004, elle a fait connaître à Maître D... que la Société COROLIAN considérait que Michel X... et Margareth Y... épouse X... avaient été défaillants aux motifs :
- qu'aucune somme n'avait été encaissée au titre du contrat de réservation,
- qu'aucune faculté de substitution n'avait été prévue à ce contrat,
- qu'ils s'étaient engagés à déposer dans le délai de 15 jours du contrat de réservation une demande de prêt, ce qu'ils n'avaient pas fait,
- que la vente leur avait été notifiée le 3 juin 2004,
- qu'ils avaient été convoqués pour régulariser l'acte acquisition le 15 novembre 2004, 
et qu'en conséquence, elle n'entendait plus donner suite à la vente. 

Par acte en date du 9 décembre 2004, la SCI FAMAX a fait assigner la Société COROLIAN en réalisation forcée de la vente en application des dispositions de l'article 1583 du Code civil. Michel X... et Margareth Y... épouse X... sont intervenus volontairement à l'instance pour solliciter, à titre subsidiaire, la réalisation de cette vente à leur profit. 

Le premier juge a débouté la SCI FAMAX de sa demande, l'a condamnée à verser la somme de 40 000 euros de dommages et intérêts à la Société COROLIAN mais a dit parfaite la vente conclue entre celle- ci et les époux X..., et l'a condamnée à leur verser la somme de 1 500 euros par mois à compter du 1er décembre 2004 jusqu'à l'issue de la procédure. 

La Société COROLIAN conclut à l'infirmation du jugement en ce qu'il a fait droit à la demande subsidiaire de Michel X... et Margareth Y... épouse X... en réalisation forcée de la vente à leur profit en soutenant que le contrat de réservation était caduc dès le 15 septembre 2003 et que faute d'un mandat spécial donné à Maître C..., l'envoi par celle- ci d'un projet d'acte au notaire des époux X... ne pouvait valoir vente. 

La SCI FAMAX et Michel X... et Margareth 
Y... 
épouse X... concluent quant à eux à l'infirmation du jugement en ce qu'il a débouté la première de ses demandes, faisant valoir que Maître C..., qui disposait d'un mandat, ou à tout le moins d'un mandat apparent, a engagé la Société COROLIAN en donnant son accord à la vente à la première. 

- Sur l'existence d'une vente :

Il ne peut être contesté que le contrat de réservation est devenu caduc dès le 15 septembre 2003 en l'état, semble- t- il, d'une inaction commune des parties qui, cependant, n'ont pas entendu se prévaloir de cette caducité, préférant poursuivre leurs relations contractuelles. 

Ainsi, par courrier du 6 octobre 2003, soit postérieurement à cette date, la société de construction a chargé Maître C..., notaire désigné, de la rédaction de l'acte de vente en lui adressant ce contrat de réservation, pourtant caduc. 

Par courrier du 4 juin 2004, ce notaire a notifié à Michel X... et Margareth Y... épouse X... le projet d'acte de vente en exécution des dispositions de l'article R. 261-30 du Code de la construction et de l'habitation, formalité qui a pour effet de fixer définitivement les conditions de la vente et d'engager irrévocablement le réservant jusqu'à la date prévue pour la signature. 

La Société COROLIAN entend soutenir que Maître C... a agi de sa propre initiative et qu'elle ne saurait être tenue par cet envoi, ni par les suivants (courrier portant convocation à la signature de l'acte de vente, courriel contenant projet d'acte au profit de la SCI FAMAX). 

Il convient cependant d'objecter que ce professionnel a agi alors qu'il avait été précédemment désigné par le réservant pour recevoir l'acte de vente et qu'à cette fin, il lui avait été adressé le contrat de réservation. Par ailleurs la teneur des courriers et courriel échangés tant avec son confrère, Maître D..., qu'avec Michel X... et Margareth Y... épouse X..., démontrent qu'il était en relation constante avec sa cliente. 

Ces éléments permettent à l'évidence de caractériser l'existence d'un mandat apparent au profit de Maître C... pendant toute cette période, aucun élément ne permettant de mettre en doute le fait que tant son confrère, chargé de représenter les intérêts des époux X..., que ces derniers, ont pu légitimement croire qu'elle avait le pouvoir d'engager le réservant sur l'ensemble des conditions de la vente et particulièrement sur le fait que la SCI FAMAX, société familiale dont il est parfaitement justifié de l'existence et du fait qu'elle disposait d'une offre de prêt, serait substituée aux réservataires en qualité d'acquéreuse. 

Dans ces conditions, il ne peut être reproché à Michel X... et Margareth Y... épouse X... de ne pas s'être présentés en l'étude de Maître C... le 15 novembre 2004 pour procéder à la signature de l'acte de vente, alors même que dès le 9 novembre 2004, ce notaire prenait acte du fait que ceux- ci feraient établir une procuration par leur propre notaire, l'acquéreur étant en tout état de cause une SCI dénommé FAMAX pour laquelle ils se porteraient cautions. 

Dès lors, il apparaît que la Société COROLIAN se trouve engagée à l'égard de la SCI FAMAX dans les termes du projet d'acte de vente adressé le 16 novembre 2004 à Maître D..., étant précisé que son revirement du 17 novembre 2004 ne repose que sur des motifs infondés ou erronés qui ne peuvent justifier celui- ci. 

Il convient donc de faire droit à la demande en réalisation de la vente contre paiement du prix mais au profit de la SCI FAMAX et non des époux X... . Le jugement sera donc infirmé en ce sens et par voie de conséquence, en ce qu'il a fait droit à la demande en dommages et intérêts de la société COROLIAN à l'encontre de la SCI FAMAX. 



- Sur la demande en dommages et intérêts de la SCI FAMAX à l'égard de la Société COROLIAN :

Il est certain que le fait pour la SCI FAMAX de n'avoir pu prendre possession des lieux lui a causé un préjudice de jouissance qui sera intégralement réparé par l'allocation d'une somme de 1 200 euros par mois à compter du jour de l'assignation jusqu'à la remise des clés. 

Il convient d'allouer à Michel X... et Margareth Y... épouse X... et la SCI FAMAX la somme globale de 2 500 euros au titre des dispositions de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile. 

La Société COROLIAN, qui succombe, supportera les entiers dépens. 



PAR CES MOTIFS 

La Cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, en dernier ressort et en matière civile, 

Vu les appels, 

Au fond, 

Infirme le jugement du 14 novembre 2006 en toutes ses dispositions, 

Statuant à nouveau, 

Constate l'accord de la Société COROLIAN sur les conditions de la vente à la SCI FAMAX, 

Ordonne la réalisation forcée de la vente à la SCI FAMAX, contre paiement du prix, des biens ainsi décrits : 

d'un ensemble immobilier dénommé SAINT MAXIME PARK, situé à SAINTE MAXIME SUR MER, Quartier de Figuière Fere, devant être composé à son achèvement d'un ensemble de 141 logements répartis entre les îlots semi collectifs et des habitations individuelles groupées ou non, disposés en arcs ouverts suivant les restanques naturelles formées par le terrain, jardins privatifs, espaces verts et voirie 04, cheminements entre eux, piscine et loge de gardien sur la partie nord-ouest du terrain, auquel on accède par une voie débouchant sur la RD n° 25, cette voie desservant aussi un autre ensemble immobilier situé au sud-ouest de la propriété et d'autres propriétés au nord et à l'est du domaine. 

Lesdits îlots et groupes de maisons ou maisons désignés sous les numéros d'îlots 4 à 14, îlot 1 bis et îlots 15 à 34. 

Etant ici précisé que les îlots numéros 6, 8, 10, 11, 12, 13, 14, 16, 17, 18, 20, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 28, 30, 32, 33, 34 désignent des habitats individuels groupés, l'îlot 9 désigne une villa, les îlots 4, 5, 7, 15, 19, 27, 29, 31 désignent des habitats semi collectifs, l'îlot 1 bis désigne un groupe de deux garages. 
Figurant au cadastre lieudit Figuière Fere : 
Section B n° 3471 pour 5 ha 6 a 20 ca 
n° 3475 pour 1 ha 44 a 8 ca 
n° 3476 pour 1 a 
n° 3477 pour 29 a 79 ca 
n° 3473 pour 13 a 59 ca 
Savoir : 
lot numéro trois (n° 3) : 

Un appartement de deux pièces situé au rez- de- chaussée du bâtiment dépendant de l'îlot 4 portant le n° 4-03 sur le plan, comprenant : hall avec placard, séjour, cuisine, chambre avec placard, salle d'eau avec WC, le tout d'une superficie habitable de 39, 52 m² et une terrasse de 12, 91 m², et les trente neuf / dix millièmes (39 / 10 000es) de la propriété, du sol et des parties communes générales. 

Lot numéro quatre (no 4) : 

Un appartement de deux pièces situé au rez- de- chaussée du bâtiment dépendant de l'îlot 4 portant le numéro 4-04 sur le plan, comprenant : hall avec placard, séjour, cuisine, chambre avec placard, salle d'eau avec WC, le tout d'une superficie habitable de 39, 41 m² et une terrasse de 12, 87 m² et les trente-neuf / dix millièmes (39 / 10 000es) de la propriété, du sol et des parties communes générales. 

Lot numéro deux cent cinquante (n° 250) : 

Un parking extérieur portant le numéro 164 sur le plan et les deux / dix millièmes (2 / 10. 000es) de la propriété, du sol et des parties communes générales. 

Lot numéro deux cent cinquante et un (n° 251) : 

Un parking extérieur portant le numéro 165 sur le plan et les deux / dix millièmes (2 / 10. 000es) de la propriété, du sol et des parties communes générales. 

L'ensemble immobilier sus désigné a fait l'objet d'un état descriptif de division et règlement de copropriété établi aux termes d'un acte reçu par Maître C... Marie- Hélène, Notaire à FRÉJUS, le 14 mai 2004, dont une copie authentique a été publiée au premier bureau des Hypothèques de DRAGUIGNAN le 30 juin 2004, volume 2004 P n° 8274. 

Dit que le présent arrêt vaudra titre de vente des biens précités et sera publié à la conservation des hypothèques, 

Condamne la Société COROLIAN à verser à la SCI FAMAX la somme de 1 200 euros par mois à titre de dommages et intérêts à compter du jour de l'assignation, et ce jusqu'à celui de la remise des clés des biens, objet de la vente, 

Déboute la SCI FAMAX et Michel X... et Margareth 
Y... 
épouse X... de leur demande complémentaire en dommages et intérêts, 

Condamne la Société COROLIAN à verser à la SCI FAMAX et Michel X... et Margareth 
Y... 
épouse X... la somme globale de 2 500 euros au titre des dispositions de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, 

Condamne la Société COROLIAN aux entiers dépens qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du Nouveau Code de Procédure Civile.